Iš ko susideda galutinė biuro nuomos kaina?

Iš senų biurų į modernius verslo centrus po daugelio metų kraustytis nusprendusios įmonės arba biurų nuomos rinkos naujokai susiduria su šiame sektoriuje jau kurį laiką taikomu modeliu, kuris yra gerokai išsamesnis nei „kvadratinio metro kaina plius komunaliniai mokesčiai“. „Ober-Haus“ biurų nuomos projektų vadovė Ugnė Liaudanskienė naujų patalpų besižvalgančius verslus supažindina su tuo, už ką ir kaip šiandien moka nuomininkai.

Būdami daug geriau susipažinę su pagrindiniais butų nuomos principais, gyventojai ir net verslo atstovai panašų lūkestį projektuoja ir biurams. Netgi senuosiuose verslo centruose ilgai veikiančioms patyrusioms įmonėms kartais kyla klausimas: kas dar gali sudaryti nuomos kainą be kvadratinio metro įkainio, komunalinių mokesčių ir, galbūt, simbolinių priežiūros išlaidų?

Viešai dažniausiai deklaruojama tik ,,plika” kvadratinio metro nuomos kaina, kuri Vilniaus A klasės verslo centruose šiais metais yra nusistovėjusi ties 16-20 Eur/kv. m ir, tikėtina, tokia išliks iki kitų metų, o B klasės – 10-15.50 Eur/kv. m.  „Ober-Haus“ duomenimis, sostinės A klasės biurų nuomos kainos nuo 2020 metų pabaigos iki dabar augo 17 proc., o B klasės – 13 proc.

Visgi su šiuolaikiniais verslo centrais ir juose taikomomis praktikomis dar nesusidūrę nuomininkai šiandien turėtų nesistebėti, kad prie minėtų sumų įvairūs mokesčiai kas mėnesį prideda dar po 4-6 Eur/kv. m. Rinkos naujokus gali stebinti ir tai, kad darbuotojams ar svečiams patrauklios ir funkcionalios bendrosios pastato erdvės yra proporcingai priskiriamos prie nuomojamo ploto. Papildomai reikėtų pridėti dar ir atskiras išlaidas už automobilių stovėjimo vietų ar iškabos ant fasado nuomą.

U. Liaudanskienės teigimu, daug paprastesnis, butų rinką primenantis biurų nuomos kainos skaičiavimas Lietuvoje buvo įprastas prieš keliolika metų, iki atsirandant moderniems verslo centrams. Nesudėtingi metodai išliko ir iki šių dienų pavieniuose verslo centruose bei nuomojant atskiras administracines patalpas. Tad patyrusiems rinkos dalyviams ji siūlo prisiminti, o naujokams – susipažinti su praktikomis, sudarančiomis galutinę šiandienos nuomos kainą šiuolaikiniuose verslo centruose.

„Apskritai galima pasidžiaugti, kad Lietuva ne tik pritaikė vakarietiškas biurų nuomos praktikas bei metodikas, bet ir jas įgyvendino teisingai bei su sveiku protu. Pavyzdžiui, Lietuvoje nesutiksime kai kurioms Skandinavijos rinkoms būdingo biuro ploto apmokestinimo iki pastato išorinių sienų perimetro ar sklypo po pastatu. Be to, Vilniaus biurų nuomos kainos ir kitos išlaidos tebėra stipriai mažesnės nei Londone, Osle ar kituose Europos didmiesčiuose“, – komentuoja U. Liaudanskienė.

Nebūtinai akivaizdus „kvadratas“

Turbūt akivaizdžiausia galutinių biuro nuomos išlaidų dedamoji yra kvadratinio metro kaina. Tačiau naujuose verslo centruose svarbu susipažinti su jų taikoma biuro ploto apskaičiavimo metodika, galinčia nesutapti su Registrų centrui teikiamais kadastriniais matavimais.

Turto valdytojai to neslepia ir nesiekia klientų suklaidinti, tačiau nuomininkams vertėtų išsiaiškinti: ar grindų plotas skaičiuojamas iki išorinių sienų vidinės pusės, ar į nuomojamą plotą įskaičiuojamas plotas, esantis po sienomis, kolonomis, pertvaromis, laikančiomis ir kitomis konstrukcijomis, taip pat ar įskaičiuojamas liftų šachtų, laiptinių, balkonų užimamas plotas? Šios metodikos kiekviename objekte gali skirtis, tad už tuos pačius, tarkime, 20 Eur kaskart galime gauti kiek kitokį verslui realiai naudingą „kvadratą“.

Taip pat, net jei įmonei reikia 100 kv. m realaus biuro grindų ploto, prie jo, už tą pačią kvadratinio metro kainą, gali būti proporcingai priskirtas vadinamasis aukšto dalomas plotas – nuomojamo biuro durų link vedantis plotas koridoriuose, prie liftų, arba bendrieji sanitariniai mazgai bei virtuvėlės, kuriais naudosis įmonės darbuotojai ar jų svečiai.

Kita į modernius verslo centrus pirmąkart besikraustančius nuomininkus pasitinkanti naujiena būna susijusi su viso pastato (nebe konkretaus biuro aukšto) bendro naudojimo patalpų priskiriamu plotu, paskirstomu visiems pastato biurams proporcingai naudojamam plotui, vadinamuoju „add on“. Tai gali apimti bendrąsias pirmo aukšto erdves, atokvėpio ar palaukimo zonas, sporto sales (jei jos yra), bendruosius tualetus ar dušus, dviračių saugojimo kambarius ir kt. Nauji verslo centrai vis dažniau kalba apie darbuotojų gerovę ir ją iš tikrųjų išpildo, tačiau nuomininkams visa tai kainuoja proporcingai biuro plotui kaip atskira išlaidų „eilutė“, paprastai pridedanti dar 3–10 proc. prie realiai nuomojamų biuro kvadratinių metrų.

Kas laukia dar?

Šiuolaikinių verslo centrų valdytojai šiandien dažniausiai vadovaujasi vadinamuoju „triple net lease“ principu, reiškiančiu, kad nuomininkas, be įprastinės mėnesinės nuomos, taip pat proporcingai plotui apmoka visas pagrindines su turtu susijusias išlaidas.

Akivaizdžiausia iš jų yra komunaliniai mokesčiai pagal faktinį sunaudojimą, skaitiklių rodmenis – vanduo, elektra ir šildymas. Tai šiuo metu nuomininkams prie kiekvieno kvadrato prideda apie 1–2 Eur.

Be jau minėtų bendrųjų aukšto ar pastato erdvių, biuro nuomininkams gali tekti atskirai mokėti ir už šio ploto eksploatacines (komunalines) išlaidas. Taip pat nuomininkams pagal nuomos sutartį proporcingai nuomojamam plotui reikia mokėti už pastato administravimą, techninę priežiūrą ir remontą, apsaugą, šiukšlių išvežimą, teritorijos valymą ir priežiūrą, pastato draudimą, žemės arba žemės nuomos bei NT mokesčius.

Šie mokesčiai Vilniuje šiuo metu kas mėnesį svyruoja nuo 2,5 iki 4,5 Eur/kv. m. „Ober-Haus“ duomenimis, komunalinių ir bendrųjų išlaidų dydis verslo centruose per paskutinius 5 metus paaugo apie 2 Eur/kv. m: ne tik dėl pabrangusių energetinių išteklių, bet ir tam tikrų modernių inžinerinių sprendimų, pvz., įdiegtų automatinių drėkinimo sistemų.

Kaip nepasimesti?

Be aptartų niuansų, nuomininkams prie išlaidų dažniausiai reikės pridėti ir vietas automobilių statymui ar išlaidas išorės reklamai. Dalis verslo centrų apmokestina iškabų ant fasado nuomą, kas kainuoja nuo kelių šimtų iki pusantro tūkstančio eurų per mėnesį. Svarbu ir tai, kad absoliuti dauguma nuomos sutarčių kasmet yra indeksuojamos, tad pagal infliaciją koreguosis ne tik biuro kvadratų, bet ir automobilių statymo vietų bei kitų įmokų kainos.

Papildomų niuansų, bet neretai ir galimybių efektyvumui, sukuria ir biuro įrengimo ar baldų situacijos. Čia įmanomi įvairiausi fakto ir apmokėjimo scenarijai: nuo atėjimo į anksčiau jau naudotą, įrengtą ir pakeitimų nereikalaujantį biurą iki įsikūrimo ką tik pastatytoje „dalinėje apdailoje“. Į infrastruktūrą savo lėšas labiau investuojantis nuomininkas gali tikėtis tam tikrų nuolaidų ir lengvatų, pvz., nemokamos nuomos remonto darbų metu. Kita vertus, šias išlaidas tam tikrais atvejais gali prisiimti ir verslo centras, tačiau tuomet nuomininkas gali būti suvaržytas ilgesnėmis ar mažiau lanksčiomis nuomos sąlygomis. Vienaip ar kitaip, biuro įrengimas taip pat virs arba finansine, arba laiko išlaida, kurią verta iš anksto numatyti.

Visus šiuos aspektus verslo centrų valdytojai aiškiai deklaruoja nuomos sutartyse ir tam tikrais klausimais suteikia erdvės deryboms. Todėl nuomininkams pirmiausia patartina įdėmiai analizuoti, konsultuotis ir atidžiai lyginti.

Laikai, kuomet iš principo pakako sumokėti tik už „grindis po kojomis“, moderniuose verslo centruose senokai pasibaigė, tačiau pati rinka susiformavo pagal gerąsias Vakarų Europos praktikas. „Kabliukai“ Lietuvos biurų rinkoje nėra slepiami ar tyčiniai, o nuodugni analizė dažniau padės priimti teisingą sprendimą. Galiausiai, naujo ir darbuotojų poreikius atitinkančio biuro sukuriama ilgalaikė vertė verslui, tikėtina, nusvers papildomas išlaidas ir kilusias abejones.