Aukščiausios kokybės komercinių patalpų vertė išaugusi beveik 50 procentų

Auganti šalies ekonomika ir toliau sėkmingai palaiko Lietuvos komercinių patalpų rinką, kuri gali pasigirti tvariu augimu ir tolimesnėmis plėtros perspektyvomis. Savo naujausioje šių metų I ketvirčio komercinio NT rinkos apžvalgoje skelbia bendrovė „Ober-Haus“. Jau kelerius metus iš eilės kylančios komercinių patalpų nuomos kainos ir augantis jų užimtumo lygis traukia tiek stambius, tiek pavienius privačius investuotojus. Labiausiai domimasi aukštesnės kokybės turtu šalies sostinėje, kuris pasižymi patrauklia vieta, kokybiška ar įdomesne pastato išore (nauji ar istoriniai pastatai), funkcionaliu išplanavimu ir turto vertės augimo perspektyvomis. „Aukštos kokybės turtas yra patrauklus dėl investicijų saugumo. Tai yra vienas svarbiausių kriterijų stambiems užsienio investuotojams, siekiantiems išvengti didelių rizikų ne taip gerai jiems pažįstamose rinkose. Tuo tarpu vietinę rinką gerai išmanantys investuotojai ieško įvairių investavimo galimybių, kurios neaplenkia ir ne tokios aukštos kokybės komercinės paskirties turto, pavyzdžiui B klasės verslo ar prekybos centrai ne šalies sostinėje“, – kalba Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.

Analizuojant investicijų į komercinį nekilnojamąjį turtą vertės pokytį, pasak S. Vagonio, matyti, kad teorinė investicijų vertė stabiliai auga jau nuo 2010 m. vidurio, t. y. nuo nekilnojamojo turto rinkos dugno. „Investicijų vertės indeksas (capital value index) parodo teorinę investicijų vertę tam tikru momentu, kuris skaičiuojamas įvertinus turto nuomos kainą ir pelningumo rodiklį (yield). Sparčiai augančios komercinių patalpų nuomos kainos ir žemėjantys pelningumo rodikliai didina turto (investicijų) vertę“, – paaiškina „Ober-Haus“ specialistas. Pavyzdžiui, Vilniuje A klasės biuro patalpų nuomos kainos nuo 2010 m. vidurio vidutiniškai jau yra išaugusios 22%, o tokių patalpų investicinis pelningumas per tą patį laikotarpį vidutiniškai sumažėjo 1,4 procentinio punkto – nuo 9% iki 7,6%. Tokiu būdu, skaičiuoja „Ober-Haus“, penktadaliu ūgtelėjusios nuomos pajamos ir pastebimai sumažėjęs investuotojų apetitas, nuo 2010 m. vidurio padidino investicijų vertę net 45%. Panašias tendencijas „Ober-Haus“ stebi ir kituose šalies regionuose bei kituose komercinio turto segmentuose – prekyba, logistika: „Tačiau akivaizdu, kad sparčiausiai savo vertę atgauna aukštesnės kokybės turtas šalies sostinėje. Tikėtina, kad šiame segmente ir toliau bus fiksuojamas nuosaikus nuomos kainų augimas ir pelningumo rodiklių mažėjimas, kurį pristabdyti galėtų nebent momentinis pasiūlos šuolis ar paklausos smuktelėjimas“, – sako S. Vagonis.

Tuo tarpu šių metų rezultatai ir toliau palaikė optimistines rinkos dalyvių nuotaikas. „Ober-Haus“ duomenimis, per pirmąjį šių metų ketvirtį sostinėje, Kaune ir Klaipėdoje nuomos kainos ūgtelėjo 2-4%. Šiuo metu Vilniuje A klasės biurų nuoma svyruoja nuo 42 iki 52 Lt/m2, B klasės – 27-38 Lt/m2. Tačiau Vilniuje dar tik statomuose aukščiausios klasės projektuose plėtotojai biuro patalpas tikisi išnuomoti ir už 55-60 Lt/m2. Jeigu sostinėje ir toliau išsilaikys panašios kainų augimo tendencijos, teigia „Ober-Haus“ ekspertas, tai tokios biuro patalpų nuomos kainos gali tapti ir realybe. Viršutinė biuro patalpų nuomos kainų kartelė priklausys ir nuo to, kaip sėkmingai seksis išnuomoti patalpas šiuo metu statomuose didžiausiuose ir aukščiausios klasės verslo centruose: „Quadrum“, „K29“, „PREMIUM“, „G12“. „Jeigu rinkoje tokių patalpų poreikis šiais metais slūgtų, tai 2015 m. viduryje gali susidaryti žymus laisvų patalpų šuolis, kuris priverstų patalpų savininkus peržiūrėti nuomos kainas susidariusioje konkurencinėje aplinkoje“, – kalba S. Vagonis.

„Ober-Haus“ fiksuoja, kad Kaune A klasės biurų nuoma per pirmąjį šių metų ketvirtį ūgtelėjo iki 30-38 Lt/m2, o Klaipėdoje iki 26-40 Lt/m2. B klasės biurų nuomos kainos Kaune svyruoja 18-25 Lt/m2, o Klaipėdoje – 16-25 Lt/m2.

Pagrindiniuose šalies didmiesčiuose taip pat buvo stebimas ir laisvų biuro patalpų mažėjimas. „Ober-Haus“ duomenimis, Vilniuje per pirmąjį šių metų ketvirtį laisvų patalpų lygis sumažėjo nuo 5,7% iki 4,6%, o bendras laisvų patalpų kiekis rinkoje smuktelėjo iki 22.100 m2. 2014 m. pirmojo ketvirčio pabaigoje laisvų patalpų kiekis A klasės verslo centruose sudarė tik 2,3% (4.400 m2), o B klasės biurų rinkoje šis rodiklis sumenko iki 6,0% (17.700 m2). Per pirmąjį šių metų ketvirtį Vilniaus verslo centruose iš viso buvo išnuomota 6.800 m2 biuro patalpų, arba 14% mažiau nei per 2013 m. tą patį laikotarpį. Tikėtina, pasak „Ober-Haus“ specialistų, kad kiti šių metų ketvirčiai turėtų būti gausesni – per ateinančius 3-5 mėnesius Vilniuje duris greičiausiai atvers bent trys nauji verslo centrai: „Grand Office“, „Baltic Hearts“ – III etapas, „Sonex Consulting“ – „Atea“ biurų pastatas. Projektų atidarymo dieną bus pagerinti modernių biuro patalpų rinkos įsisavinimo rodikliai, nes dalis patalpų šiuos verslo centruose jau yra išnuomota.

Kaune per pirmąjį šių metų ketvirtį „Ober-Haus“ didesnių pasiūlos ir paklausos pokyčių nefiksavo, tačiau laisvų modernių biuro patalpų kiekis sumažėjo nuo 1,5% iki 1,4%, o bendras laisvų patalpų kiekis sudaro tik 1.200 m2. Klaipėdoje baigtos 4.500 m2 bendro ploto naujojo Klaipėdos keleivių ir krovinių terminalo (KKKT) administracinio pastato statybos, kuriame bus aptarnaujami ne tik keleiviai, bet ir įsikurs KKKT darbuotojai. Likusi patalpų dalis bus nuomojama. Klaipėdoje toliau fiksuojamas laisvų biuro patalpų mažėjimas nuo 16,3% iki 14,8%, tačiau bendras neužimtumo lygis išlieka aukščiausias tarp pagrindinių didmiesčių. Bendras laisvų patalpų kiekis uostamiesčio moderniuose verslo centruose siekia 9.200 m2.

Prekybinių patalpų sektoriuje didžiausia naujiena 2014 metų pradžioje „Ober-Haus“ įvardina 7,500 m2 ploto naujai duris atvėrusį prekybos centrą „DomusPro“ Vilniuje, šalia Ukmergės g. Šio prekybos centro atidarymas taip pat užbaigia įsigijimo sandorį, apie kurį 2013 m. rugpjūčio mėnesį paskelbė investicinis fondas „BPT Baltic Opportunity Fund“ (dabar „Northern Horizon Capital“) ir prekybos centro plėtotojas „TK Development A/S“.

Lietuvoje ir toliau fiksuojant mažmeninės apyvartos augimą, teigiami kainų pokyčiai stebimi ir prekybinių patalpų nuomos rinkoje. „Ober-Haus“ duomenimis, Vilniaus, Kauno, Šiaulių ir Panevėžio pagrindinėse prekybinėse miestų gatvėse buvo fiksuojamas 4-6% prekybinių patalpų nuomos kainų kilimas. Vidutinio dydžio (apie 100-300 m2) prekybinių patalpų nuomos kainos pagrindinėse prekybinėse Vilniaus gatvėse šiuo metu siekia apie 55-140 Lt/m2, Kaune – 30-65 Lt/m2, Klaipėdoje – 25-45 Lt/m2, Šiauliuose – 18-35 Lt/m2, o Panevėžyje – 15-35 Lt/m2.

Visą apžvalgą su grafikais rasite čia