Šių metų trečiojo ketvirčio būsto rinkos rezultatai pademonstravo atsparumą pandemijai

2020-10-21

Po neapibrėžtumo kupino karantino laikotarpio nekilnojamojo turto rinkos dalyviai pasijautė daug lengviau. Šių metų trečiąjį ketvirtį Lietuvos būsto rinka nedvejodama pradėjo kopti aukštyn ir didžiąja dalimi kompensavo 2020 metų antrojo ketvirčio praradimus, skelbiama „Ober-Haus“ 2020 metų trečiojo ketvirčio būsto rinkos apžvalgoje.

VĮ Registrų centro duomenimis, 2020 metų trečiąjį ketvirtį, palyginti su 2020 metų antruoju ketvirčiu, Lietuvoje įregistruota 51% daugiau butų ir 52% daugiau namų pirkimo-pardavimo sandorių. Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje per tą patį laikotarpį fiksuojamas sandorių augimas tiek butų, tiek ir namų segmente. Lyginant Lietuvos būsto rinkos aktyvumą su ankstesniais metais, matyti, kad šių metų trečiąjį ketvirtį jis sugrįžo ar viršijo 2019 metų lygį. Per 2020 metų trečiąjį ketvirtį Lietuvoje buvo parduota tik 3% mažiau butų nei per tą patį 2019 metų laikotarpį. Tuo tarpu namų per tą patį laikotarpį parduota 16% daugiau nei 2019 metais ir pardavimo apimtys pasiekė visų laikų aukštumas.

2020 metų antrąjį ketvirtį pastebimai smuktelėjęs butų rinkos aktyvumas sukėlė daug viešų diskusijų dėl pardavimo ir nuomos kainų raidos perspektyvų. Pasak Raimondo Reginio, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims, karantino metu smukęs būsto rinkos aktyvumas 2020 metų antrąjį ir trečiąjį ketvirtį tik pristabdė butų pardavimo kainų augimą ir neigiamų pokyčių nebuvo užfiksuota. „Ober-Haus“ duomenimis, 2020 metų pirmąjį ketvirtį butų pardavimo kainos šalies didmiesčiuose vidutiniškai augo 1,2%, antrąjį ketvirtį užfiksuotas 0,3%, o trečiąjį ketvirtį – 0,6% augimas. Per 2020 metų trečiąjį ketvirtį butų pardavimo kainos Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje atitinkamai augo 0,7%, 0,5%, 0,1%, 0,5% ir 1,3%.

„Kalbant apie trečiąjį ketvirtį, būsto rinkoje iš esmės jau vyravo teigiamos naujienos. Sparčiai pagerėję gyventojų lūkesčiai dėl šalies ekonominės bei jų pačių finansinės padėties prisidėjo prie augančio bendro būsto rinkos aktyvumo bei padėjo išvengti neigiamų būsto pardavimo kainų pokyčių“, – sako R. Reginis. Statistikos departamento duomenimis, vartotojų pasitikėjimo rodiklis šalyje nuo 2020 metų balandžio iki rugsėjo išaugo 16 procentinių punktų.

Teigiami pokyčiai fiksuojami ir Lietuvos būsto finansavimo srityje. Lietuvos banko duomenimis, naujai išduodamų būsto paskolų apimtys 2020 metų antrąjį ketvirtį, palyginti su 2020 metų pirmuoju ketvirčiu, susitraukė 24%. Tuo tarpu šių metų liepos–rugpjūčio mėnesiais naujų būsto paskolų per mėnesį Lietuvoje vidutiniškai išduota už 113 mln. eurų arba tiek pat, kiek ir per 2020 metų pirmąjį ketvirtį. T. y. skolinimosi apimtys Lietuvoje sugrįžo į šių metų pradžios lygį. Per 2020 metų pirmus aštuonis mėnesius Lietuvoje suteikta naujų būsto paskolų už 824 mln. eurų arba 4% mažiau nei per tą patį 2019 metų laikotarpį.

Stipri vidinė paklausa sugrąžino nuomos rinką į jai įprastas vėžes

Tuo tarpu nedidelių neigiamų kainų pokyčių karantino metu neišvengęs butų nuomos sektorius šalies didmiesčiuose, ypač Vilniuje, šių metų trečiąjį ketvirtį vėl sugrįžo į sau įprastas vėžes.

„Dėl pandemijos sukeltų pasekmių būtent Vilniaus būsto nuomos sektorius patyrė didžiausią spaudimą, kadangi šiame mieste yra sukoncentruotas didžiausias ilgalaikei ir trumpalaikei nuomai skirto būsto kiekis šalyje. Ir nors staiga stipriai sumažėjęs klientų srautas trumpalaikės nuomos segmente sukėlė nerimo ir rūpesčių turto savininkams, didesnių neigiamų pasekmių ilgalaikės būsto nuomos rinkai tai neturėjo“, – pasakoja R. Reginis. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per 2020 metų antrąjį ketvirtį Vilniuje butų nuomos kainos vidutiniškai sumažėjo apie 2–3%, Kaune ir Klaipėdoje apie 1%. Pasak R. Reginio, būtent stipri vidinė būsto nuomos paklausa, sumažėjus užsienio turistų srautui šalies didmiesčiuose, sugebėjo kompensuoti išaugusią pasiūlą.

2020 metų trečiasis ketvirtis buvo pastebimai aktyvesnis būsto nuomos rinkoje ne tik dėl atsigavusio ekonominio gyventojų aktyvumo bei pagerėjusių jų nuotaikų, bet ir dėl būsto nuomos rinkoje įprasto sezoniškumo. „Ober-Haus“ bendras būsto nuomos tarpininkavimo sandorių skaičius Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje 2020 metų trečiąjį ketvirtį, palyginti su 2020 metų antruoju ketvirčiu, išaugo daugiau nei 80%. Jeigu palyginsime įmonės 2020 metų trečiąjį ketvirtį sudarytus būsto nuomos sandorių skaičius su 2018–2019 metų tuo pačiu laikotarpiu, tai jie 13% geresni.

„Tuo pačiu šalies didmiesčiuose ūgtelėjęs aktyvumas būsto nuomos rinkoje pastebimai sumažino ir objektų nuomai skaičių, kuris karantino metu ūgtelėjo. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto skelbimų portale „Aruodas“ per 2020 metų trečiąjį ketvirtį butų nuomai pasiūlymų skaičius Vilniuje ir Kaune sumažėjo beveik ketvirtadaliu“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Daug daugiau pozityvių naujienų visoje nekilnojamojo turto rinkoje ir išaugęs būsto nuomos segmento aktyvumas iš esmės sugrąžino butų nuomos kainas šalies didmiesčiuose į metų pradžioje buvusį kainų lygį. O lyginant 2020 metų trečiojo ketvirčio vidutines butų nuomos kainas šalies didmiesčiuose su 2019 metų tuo pačiu laikotarpiu, jos yra 1–3% aukštesnės. „Ober-Haus“ duomenimis, 2020 metų trečiąjį ketvirtį vidutinė 1–3 kambarių nuomos kaina Vilniuje sudarė 450 Eur/mėn., Kaune – 363 Eur/mėn., Klaipėdoje – 362 Eur/mėn., Šiauliuose –  254 Eur/mėn. ir Panevėžyje – 255 Eur/mėn.

Neparduotų butų skaičius Vilniuje – mažiausias nuo 2017 metų

Nagrinėjant butų realizacijos apimtis pirminėje didmiesčių rinkoje, galima stebėti itin spartų šio segmento atsigavimą. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2020 metų trečiąjį ketvirtį Vilniuje tiesiogiai iš plėtotojų buvo nupirkta ir rezervuota 1.396 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose. Tai yra 3,2 karto daugiau nei jų buvo realizuota per 2020 metų antrąjį ketvirtį ir šiek tiek daugiau nei per 2020 metų pirmąjį ketvirtį.

Vilniuje nuo šių metų balandžio mėnesio (aktyvumo dugno) penkis mėnesius iš eilės fiksuojamas itin spartus naujų butų realizacijos apimčių augimas. Vidutinis mėnesinis augimas per šį laikotarpį sudarė 66%. Paprastai tariant, karantino metu patirti praradimai buvo pilnai kompensuoti iki šių metų spalio. „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų liepos mėnesį pirminėje rinkoje buvo parduoti/rezervuoti 335 butai, rugpjūtį – 449 butai, o rugsėjį – 612 butų.

„Prie teigiamų trečiojo ketvirčio rezultatų prisidėjo ne tik išaugęs pirkėjų, bet ir plėtotojų aktyvumas. Plėtotojai, matydami vis gerėjančius būsto rinkos rezultatus, vėl aktyviai ėmėsi karantino metu pristabdytos naujų projektų plėtros ir taip padidino butų pasirinkimo galimybes bei pagerino bendrus rinkos rodiklius“, – sako R. Reginis.

Kad plėtotojai jaučia daug mažiau spaudimo negu šių metų viduryje, rodo ne tik augančios butų realizacijos apimtys, bet ir mažėjantis neparduotų butų skaičius. „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2020 metų trečiojo ketvirčio pabaigoje Vilniuje bendras neparduotų naujos statybos butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius sudarė 993 arba 29% mažiau nei 2020 metų antrąjį ketvirtį. Tuo pačiu šiuo metu esantis neparduotų butų skaičius yra mažiausias nuo 2017 metų pirmojo ketvirčio.

Augančios naujų butų realizacijos apimtys Kaune drąsina plėtotojus

Gausiomis naujų butų realizacijos apimtimis šių metų trečiąjį ketvirtį pasižymėjo ir Kaunas. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per 2020 metų trečiąjį ketvirtį Kaune tiesiogiai iš plėtotojų buvo nupirkti ir rezervuoti 272 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose. Tai yra 2,8 karto daugiau nei jų buvo realizuota per 2020 metų antrąjį ketvirtį ir 26% daugiau nei per 2020 metų pirmąjį ketvirtį. Rinkai pristatomi ir pradedami statyti nauji gyvenamieji projektai sulaukia pirkėjų susidomėjimo ir tuo pačiu pagerina bendrus realizacijos rodiklius.

Skirtingai nuo šalies sostinės, Kaune fiksuojamas ūgtelėjęs neparduotų butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius. 2020 metų trečiojo ketvirčio pabaigoje Kaune bendras neparduotų naujos statybos butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius sudarė 316 arba 22% daugiau nei 2020 metų antrąjį ketvirtį. Šiuo metu Kaune esantis neparduotų butų skaičius yra didžiausias nuo 2015 metų pabaigos.

Palankios sąlygos plėtotojų investicijoms Klaipėdoje

Tuo tarpu Klaipėdos pirminėje butų rinkoje stebimas šiek tiek kuklesnis realizacijos apimčių „atšokimas“ nei Vilniuje ar Kaune. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2020 metų trečiąjį ketvirtį Klaipėdoje tiesiogiai iš plėtotojų buvo nupirkti ir rezervuoti 87 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose. Tai yra 1,8 karto daugiau nei jų buvo realizuota per 2020 metų antrąjį ketvirtį ir 25% mažiau nei per 2020 metų pirmąjį ketvirtį. „Tačiau kukliau augančias naujų butų pardavimo apimtis reikėtų sieti ne tiek su vangesne būsto rinka Klaipėdoje, kiek su mažesnėmis gyvenamųjų projektų statybų apimtimis“, – sako R. Reginis.

Skaičiuojant tenkantį bendrą įregistruotų butų (senos ir naujos statybos) sandorių skaičių 1.000-iui miesto gyventojų, Klaipėda pagal šį rodiklį yra vienoje gretoje su šalies sostine (2019 metais Vilniuje ir Klaipėdoje šis rodiklis buvo vienodas – 21,9 sandorio 1.000-iui miesto gyventojų) ir lenkia Kauną (2019 metais – 18,2). Pasak „Ober-Haus“ atstovo, išsilaikantį aukštą aktyvumą ne tik senos, bet ir naujos statybos butų segmente Klaipėdoje rodo ne tik bendras sandorių skaičius atsižvelgiant į gyventojų skaičių, bet ir nuosekliai mažėjančios neparduotų naujų butų apimtys.

2020 metų trečiojo ketvirčio pabaigoje Klaipėdoje bendras neparduotų naujos statybos butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius sudarė 227 arba 23% mažiau nei 2020 metų antrąjį ketvirtį. Tuo pačiu šiuo metu esantis neparduotų naujų butų skaičius šiame mieste yra mažiausias per pastarąjį dešimtmetį. Tai rodo, kad būsto plėtotojai Klaipėdoje galėtų būti drąsesni ir galėtų aktyviau investuoti į daugiabučių plėtrą.

„Ober-Haus“ duomenimis, Vilniuje ir Kaune 2017–2019 metais butų statybų apimtys buvo atitinkamai 20% ir 7% mažesnės nei 2006–2008 metais, o Klaipėdoje tuo pačiu laikotarpiu fiksuojamos 61% mažesnės butų statybų apimtys.

„Tai rodo, kad Vilnius ir Kaunas jau yra netoli daugiau nei prieš dešimtmetį buvusių rekordinių daugiabučių statybų apimčių, o Klaipėdoje statybų apimtys vis dar 2,5 karto mažesnės. Ir bent jau 2020–2021 metais ši tendencija išliks nepakitusi – mažiausia būsto plėtotojų tarpusavio konkurencija vienareikšmiškai bus Klaipėdoje“, – teigia R. Reginis.

Griežtesnės viruso kontrolės priemonės gali ir vėl paveikti nekilnojamojo turto rinką

Apibendrinant 2020 metų trečiojo ketvirčio Lietuvos būsto rinkos rodiklius, akivaizdu, kad būsto rinka itin sėkmingai atlaikė pasaulį užklupusią pandemiją ir jos sukeltas pasekmes. „Žvelgiant ypač iš šių metų antrojo ketvirčio perspektyvos, galima tvirtai teigti, kad būsto rinka šiuos iššūkius atlaikė daug geriau nei buvo galima tikėtis tuo metu ir didesnių neigiamų pasekmių šiame sektoriuje iš esmės nepamatėme. Stipri vidinė būsto paklausa per trečiąjį ketvirtį iš esmės kompensavo karantino metu patirtus nuostolius ir sugrąžino didžiosios dalies rinkos dalyvių pasitikėjimą į prieškarantininį lygį. Tačiau nekilnojamojo turto rinkos dalyviai dar neturėtų atsipalaiduoti, kadangi neslūgstantis virusas bei galimos griežtesnės jo suvaldymo priemonės, bent jau trumpuoju laikotarpiu, ir vėl gali neigiamai atsiliepti bendroms nuotaikoms rinkoje ir jos rodikliams“, – sako R. Reginis.

Pilna apžvalga su grafikais (PDF): Gyvenamojo NT rinkos komentaras 2020 m. III ketv.