Saugus būsto sandoris: ką reikia žinoti?

2021-05-18

Patarimų, kaip išsirinkti būstą, yra daugybė. Tačiau sėkmingai išsirinkus būstą taip pat svarbu prisiminti, į kokius svarbiausius aspektus atkreipti dėmesį ir kuo pasirūpinti, siekiant užtikrinti, kad sandoris būtų įgyvendintas maksimaliai saugiai ir apsaugant tiek pirkėjo, tiek pardavėjo interesus.

Nekilnojamojo turto agentūros patikimumas ir reputacija

Labai dažnai kalbama apie būsto plėtotojų ar rangovų reputaciją, bet apie nekilnojamojo turto agentūrų – retai. Tai, kokia NT agentūra pardavinėja turtą, gali lemti, ar sandoris bus įgyvendintas sklandžiai ir saugiai, ar bus suteikta visa reikalinga informacija ir pasiūlyti teisingiausi sprendimai.

Vienas svarbiausių aspektų renkantis NT agentūrą – rinkos dalyvių pripažinimas. Stambios ir aukštus klientų aptarnavimo standartus puoselėjančios NT agentūros yra užsitarnavusios bankų, didžiųjų įmonių ir asociacijų pasitikėjimą. Be to, tokios kompanijos paprastai yra apdraudusios savo veiklą brangiai kainuojančiu civilinės atsakomybės draudimu, užtikrinančiu brokerio darbo kokybę: konsultacijų pagrįstumą, informacijos patikimumą, sklandžius įsigijimo procesus ir kt. Lietuvos rinkoje tai vis dar yra neįprasta, be to, draudimas – brangus, todėl didžioji agentūrų dalis tokio draudimo neturi.

Svarbu žinoti, kad pripažinimą ir gerą vardą turinčios kompanijos nedirba su nepatikimais klientais, o naujus klientus, jų mokumą ir reputaciją paprastai patikrina, todėl būsto įsigijimas per patyrusią bendrovę yra saugumo garantas.

Taip pat labai svarbu pasidomėti, kokiu principu dirba brokeris ir kokias saugumo garantijas pirkėjui teikia tarpininkavimo įmonė. Didelė dalis Lietuvoje veikiančių NT agentūrų dirba franšizės pagrindu. Tai reiškia, kad už tam tikrą mokestį brokeriui suteikiama teisė savarankiškai dirbti su konkrečiu prekiniu ženklu. Tokiais atvejais paprastai tik brokeris, o ne NT agentūra (franšizės davėjas), prisiima atsakomybę už darbo rezultatus ar suteiktų paslaugų kokybę.

Preliminariosios sutarties svarba

Įsigyjant būstą, ar savarankiškai, ar kartu su tarpininkais, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų. Pirkėjas su pardavėju privalo sudaryti tik rašytinės formos ir tinkamai bei visų šalių pasirašytą sutartį.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad jei turtas priklauso keliems asmenims, visi turto savininkai privalo pasirašyti preliminariąją sutartį arba įgaliotas asmuo turi būti gavęs notarinius įgaliojimus iš visų turto savininkų.

Deja, profesionaliai paruoštos sutarties šablono laisvai prieinamos internete rasti neįmanoma, todėl tam pravers arba profesionali nekilnojamojo turto agentūra, arba teisininkai.

Pirkėjas turi išsiaiškinti, ar jis bendrauja su teisėtu turto pardavėju ar jo įgaliotu asmeniu. Įgaliojimas privalo būti patvirtintinas notaro, vadinasi, turi būti anspauduotas, jam yra suteiktas notarinio registro numeris bei nurodytas konkretus notaras, išdavęs šį įgaliojimą. Pirkėjas gali kreiptis į notarų biurą prašydamas patikslinti, ar toks įgaliojimas konkrečiam asmeniui yra suteiktas. Tiesa, atskirais atvejais įgaliojimas notarine tvarka gali būti suteikiamas ir brokeriui. Brokeris turėtų pateikti tokį įgaliojimą pirkėjui.

Jei įgaliojimas nėra notarinis, toks pavedimas pasirašyti preliminariąją, notarinę ar panašaus pobūdžio sutartį yra negaliojantis.

Pirkėjas, prieš sudarydamas bet kokias sutartis, turi reikalauti pardavėjo arba pardavėjo atstovo, brokerio pateikti originalius nuosavybės teisės dokumentus. Tai gali būti Registrų Centro išrašas arba kiti nuosavybės teisę liudijantys dokumentai – pavyzdžiui, pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartis ir pan. Registrų Centro išraše pirkėjas gali įsitikinti, ar tikrai parduodamas konkretus turtas, kam jis priklauso, ar jis yra įkeistas ar kitaip suvaržytas, ar į jį yra nukreipti kokie nors trečiųjų šalių interesai ir ar apskritai yra bet kokie apribojimai turto atžvilgiu ir t.t.

Labai svarbu atkreipti dėmesį į Registrų Centro išrašo išėmimo datą. Išrašas turėtų būti kuo naujesnis, geriausia, jei būtų išimtas sutarties sudarymo dieną.

Daugiau patarimų, kaip parengti preliminariąją sutartį, rasite „Ober-Haus“ parengtoje atmintinėje.

Mokėjimas – tik teisėtam gavėjui

Bet kokie su turtu susiję mokėjimai privalo būti atliekami tik tarp pirkėjo ir pardavėjo. Atskirais atvejais pirkėjo avansas gali būti deponuojamas notaro ar tarpininkavimo bendrovės sąskaitoje, tačiau tai turi būti aiškiai įtvirtinta preliminariojoje sutartyje ir tokią tvarką turi raštiškai patvirtinti abi sandorio pusės.

Paprastai preliminariojoje sutartyje yra nurodoma sąlyga, jog esminis sutarties įsigaliojimo momentas yra ne tik jos pasirašymas, bet ir būtent pardavėjo patvirtinimas dėl avanso ar kitos pradinės įmokos gavimo. Šioje sutartyje turi būti aiškiai numatyta visa informacija, susijusi su pavedimais – terminai, dydžiai, mokėjimo forma ir sąskaita, į kurią mokama, bei kt.

Tol, kol visos sandorio šalys nėra tinkamai identifikuotos ir pasirašiusios sutarties, pirkėjas neturėtų atlikinėti jokių pavedimų ar mokėti kitų įmokų. Ir juo labiau pirkėjas rizikuoja atlikdamas bet kokius mokėjimus, kuomet preliminarioji, rezervacinė ar kita panašaus pobūdžio pirkimo pardavimo sutartis apskritai nėra sudaroma.

Siekiant išvengti rizikos ir apsaugoti savo finansus, pavyzdžiui, kad avansas būtų sumokėtas teisėtam gavėjui, kad pinigai nebūtų perduodami per trečiuosius asmenis ir pan., pasirašyta sutartis su pardavėju arba jo įgaliotu asmeniu ir nepriekaištinga NT bendrovės reputacija yra ypač svarbi abiejų sandorio šalių saugumui.