Pasikeitę namai atrado savo pirkėją – statybų apimtys sostinėje nežada sustoti

Naujo būsto pasiūla šalies sostinėje ir jos apylinkėse pasiekė naujas aukštumas. Jeigu pastaruosius penkerius metus daugiausia buvo statoma naujų butų daugiabučiuose namuose, tai dabar fiksuojami rekordiniai pasiūlos rodikliai namų segmente. 2015–2016 metais prasidėjusi aktyvesnė individualių ir sublokuotų namų gyvenviečių plėtra tikrai nelėtina apsukų.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2017 metais plėtotojai Vilniaus mieste ir jo apylinkėse iš viso pastatė ir pardavimui pasiūlė beveik 590 naujų namų arba net 55% daugiau nei jų buvo pastatyta 2016 metais, o šių metų plėtotojų planai dar įspūdingesni. 2018 metais Vilniaus mieste ir jo apylinkėse planuojamas pastatyti dar didesnis įvairaus dydžio individualių ir sublokuotų namų kiekis (pardavimui statomuose namų kvartaluose), kuris gali siekti net iki 850. 2017 ir 2018 metais pardavimui skirtų namų kiekis yra didžiausias metinis namų pasiūlos rodiklis per visą Lietuvos nepriklausomybės laikotarpį. Palyginimui, 2007 metais Vilniaus mieste ir jo apylinkėse pardavimui pastatyta apie 440 namų.

„Nors pastatomų ir pardavimui pasiūlytų namų kiekis Vilniaus regione negali prilygti daugiabučių namų statybų apimtims, tačiau pastaruosius 3–4 metus namų plėtros tempai yra daug didesni ir namų dalis bendroje būsto pasiūloje pastebimai auga“, – teigia Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Jeigu 2014 metais pardavimui pastatytų namų dalis bendroje Vilniaus miesto ir jo apylinkių naujo būsto pasiūloje (namai ir butai) sudarė tik 6,4%, tai 2017 metais ši dalis ūgtelėjo iki 12,4%. Kadangi 2018 metais Vilniaus mieste ir šalia miesto esančiose teritorijose planuojama pastatyti apie 4.500 butų, o namų apie 850, tai namai jau sudarys apie 16% visos būsto pasiūlos. Pasak R. Reginio, sparčiausia namų statomų pardavimui plėtra pastaraisiais metais išsiskiria kelios Vilniaus zonos: pietrytinė – Pavilnys, Guriai, Kalnėnai, ir šiaurės vakarų dalis – Pilaitė, Buivydiškės, Tarandė.

Naujų namų plotas sumažėjo trečdaliu

Pasak R. Reginio, viena iš pagrindinių priežasčių lėmusių tokią sparčią namų plėtrą yra pastaraisiais metais sparčiai augęs būsto pirkėjų, kurie gali sau leisti įsigyti didesnį ar brangesnį būstą, skaičius. „Tačiau ne tik tai lėmė šio būsto segmento plėtrą. Sparčiai augant konkurencijai daugiabučių segmente, dalis plėtotojų ir pavienių investuotojų ryžosi rinkai pasiūlyti įperkamą namų variantą būsto pirkėjams. Šiuo metu namų plėtroje dominuoja nedidelio ploto sublokuotų namų projektai, kurie leidžia pirkėjui nedideliame plote ir už prieinamą kainą gauti pagrindinius gyvenamojo namo atributus: atskiras įėjimas į būstą, žemės sklypas, automobilio stovėjimo vieta ar vietos, maža kaimynystė“, – priduria R. Reginis.

Tačiau per pastaruosius 5–7 metus stipriai pasikeitė šių namams privalomų atributų dydis: siūlomas mažesnis bendras namo ir nuosavo žemės sklypo plotas bei automobilio stovėjimo vieta tik vienam automobiliui. Ypatingai tai matoma analizuojant pastatomų namų plotą, kuris per pastarąjį dešimtmetį kardinaliai pasikeitė. „Ober-Haus“ duomenimis, 2000–2010 metais Vilniaus mieste ir jo apylinkėse plėtotojų pastatytuose kvartaluose namų vidutinis bendras plotas sudarė 160–180 m², o nuo 2011 metų jau fiksuojamas staigus namų ploto mažėjimas. 2015 metais pastatytuose namų kvartaluose vidutinis namų plotas sudarė 119 m², 2016 metais – 113 m², 2017 metais – 115 m². Lyginant 2000–2010 metų laikotarpį su 2011–2017 metų laikotarpiu, vidutinis bendras namo plotas vidutiniškai sumažėjo net 30%.

Žinoma, mažėjo ne tik gyvenamasis namo plotas. Jeigu ankstesnį dešimtmetį pardavimui statomuose namuose garažas automobiliui (-iams) buvo kaip savaime suprantamas dalykas, tai pastaraisiais metais dažniausiai siūloma automobilio vieta šalia namo lauke.

Šiuo metu plėtojamų namų kvartalų dydis taip pat labai skiriasi: nuo itin nedidelių 4–6 sublokuotų namų projektų iki etapais plėtojamų kvartalų, kuriuose namų kiekis gali siekti 100 ir daugiau namų. Pavyzdžiui, neseniai rinkai pristatytas individualių namų kvartalas „Baltai“ netoli Lentvario, čia per ateinančius 3–5 metus planuojama pastatyti apie 240 namų, kurių plotai bus nuo 87 iki 129 m².

Gausios namų statybų apimtys pristabdė kainų augimą

Naujų namų plėtrą taip pat skatina geri jų pardavimo rodikliai. „Ober-Haus“ duomenimis, iš 2017 metais pastatytų namų šių metų viduryje buvo jau parduota ir rezervuota 88% namų. Tai stebima ir oficialioje statistikoje. VĮ Registrų centro duomenimis, 2015–2017 metais Vilniaus miesto ir rajono savivaldybėse iš viso kasmet buvo įsigyjama apie 1.200–1.250 namų ir tai yra didžiausi rinkos aktyvumo rodikliai istorijoje. 2018 metų pirmasis pusmetis taip pat buvo rezultatyviausias istorijoje, palyginti su ankstesnių metų pirmuoju pusmečiu, kuomet iš viso buvo įsigyta 611 namų.

„Tačiau net ir esant geriems namų pardavimo rodikliams, gausios naujų namų statybų apimtys iš esmės sustabdė jų pardavimo kainų augimą Vilniaus mieste ir jo apylinkėse. Per šių metų pirmąjį pusmetį jos išliko nepakitusios, o lyginant 2018 metų pirmąjį pusmetį su praėjusių metų pirmuoju pusmečiu, fiksuojamas tik 1% pardavimo kainų augimas“, – teigia R. Reginis.

„Parduodamų individualių ir sublokuotų namų kainos priklauso nuo konkrečios vietos, namo ploto, suplanavimo, namui priklausančio žemės sklypo dydžio, architektūrinių sprendimų, statyboms naudojamų medžiagų, vietos automobiliui – garažas, stoginė ar automobilio stovėjimo galimybės šalia namo, ir paties namo vidaus įrengimo lygio. Todėl statomose namų gyvenvietėse Vilniaus mieste ir jo apylinkėse parduodamų namų kainos yra labai skirtingos“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Šiuo metu ekonominės klasės namai už Vilniaus miesto ribų ar jo pakraščiuose su daline apdaila dažniausiai parduodami už 800–1.200 Eur/m². Patrauklesnėse miesto vietose esančių namų kainos su daline apdaila dažniausiai siekia 1.300–1.500 Eur/m², o išskirtiniuose projektuose prestižinėse sostinės vietose jos gali viršyti ir 2.000 Eur/m².

Gyvenamojo NT rinkos komentaras 2018 m. I pusm. (PDF)