Kaip parengti ir ko nepamiršti sudarant būsto nuomos sutartį?

2021-03-31

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis – tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Tam naudojama nuomos sutartis.

Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Toks modelis pavojingas abiem šalims – tiek nuomotojui dėl galimos žalos, nuompinigių nemokėjimo, tiek ir nuomininkui, netikėtai nutraukus nuomą, pasikeitus planams ar pan.

Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Nuomos sutarties šablonų galima rasti internete.

Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Tokiu atveju patartume naudotis teisininkų ar NT agentūrų, kurios parengs teisingą sutarties vertimą, pagalba.

Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą. Paprastai to reikia užsienio šalių piliečiams, atvykusiems gyventi, dirbti ar studijuoti Lietuvoje, vizos klausimais, registruojant vaikus į darželius ir mokyklas.

Nuomos sutartyje būtina nurodyti keletą esminių sutarties elementų:

1. Identifikuoti sutarties šalis (savininką ar jo įgaliotą atstovą ir nuomininką/nuomininkus – vardas, pavardė, asmens kodas ar gimimo data).
2. Tiksliai aprašyti nuomojamą objektą: nurodyti adresą ir patalpų unikalų numerį, automobilio stovėjimo vietos ar garažo unikalius numerius, pažymint juos planuose ir kt.
3. Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Nuomininkas turi pirmenybės teisę nuomotis būstą, pasibaigus nuomos terminui, tačiau tik tuo atveju, jei tinkamai vykdė nuomos sutarties sąlygas.
4. Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama. Nustatant nuomos kainą, rekomenduojame susipažinti su esamomis nekilnojamojo turto nuomos kainomis: NT kainų lentelės.
5. Nurodyti nuomos užstatą (depozitą). Taip pat paprastai nuomininkas sumoka būsto savininkui užstatą (depozitą) – dažniausiai vieno ar dviejų mėnesių nuomos dydžio sumą, kaip garantą, kad esant žalai ar vėluojant mokėjimams nuomotojas turėtų iš ko padengti žalą.
6. Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo–perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar – turtą grąžinant. Atlikti nuotraukas galima ir su mobiliuoju telefonu, tai greitas ir paprastas procesas, kuris labai padeda ateityje išvengti nesutarimų ir galimų nuostolių.
7. Įtraukti sąlygą, jog nuomininkas būstą įsipareigoja naudoti tik savo asmeninėms gyvenamosioms reikmėms.
8. Įtraukti sąlygą dėl naminių gyvūnų laikymo (nurodyti, ar leidžiama/draudžiama juos laikyti).

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Todėl taip pat rekomenduojame aptarti ir kitus svarbius momentus: galimos periodinės turto apžiūros, kas atsakingas už galimus gedimus, remontus ir pan.

Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis. Jei toks poreikis atsirado nuomininko „dėka“ (pažeistos sienos, grindys ar įrengimai) – tada, be abejo, remontą turi daryti arba kompensuoti tokio remonto išlaidas turi nuomininkas.

Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia – jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo – be abejo, kompensuoja nuomininkas. Žinoma, dažnai yra pakankamai sunku nustatyti tokių gedimų priežastis, tada šalys geranoriškai tariasi ir sutarta proporcija pasidalina išlaidas.

Teisė nuomoti. Ypač svarbu prieš mokant depozitą įsitikinti, ar asmuo turi teisę nuomoti šį būstą.  Savininkas, kaip įrodymą, turi pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodytas būsto savininkas.

Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Būsimas nuomininkas turi pasidomėti, ar turtas nėra įkeistas, ir paprašyti nuomotojo pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą su nuosavybės įrašu.

Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Rekomenduojame pasirūpinti būsto ir jame esančio turto draudimu – tai geriausias sprendimas, padėsiantis padengti finansinius nuostolius, patirtus dėl netikėtai turtui nutikusių įvykių (pvz., gaisro, vandens užliejimo, vagystės atveju ir kt.).

Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą. Tokią informaciją teikia „Creditinfo“ (patikrinti gali tik įmonės, turinčios sutartį su „Creditinfo“).