Kaip parengti ir ko nepamiršti sudarant būsto nuomos sutartį?

2021-03-31

Nuomos sutartis: kaip parengti būsto nuomos sutartį?

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis – tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės mokestį per mėnesį). Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Tam naudojama nuomos sutartis.

Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Toks modelis pavojingas abiem šalims – tiek nuomotojui dėl galimos žalos, nuompinigių nemokėjimo, tiek ir nuomininkui nuo netikėto nuomos nutraukimo, planų pasikeitimo ar pan. Nuomos sutarties šablonų galima rasti internete.

Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.

Sutartis privalo būti sudaryti valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Tokiu atveju patartume naudotis teisininkų ar NT agentūrų pagalba, kurie parengs teisingą sutarties vertimą.

Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų Centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti nuomojamame bute ar name savo gyvenamąją vietą tik gavęs savininko sutikimą. Paprastai to reikia dėl migracinių, vizos klausimais, registruojant vaikus į darželius.

Nuomos sutartyje būtina nurodyti keletą esminių sutarties elementų:

  1. Identifikuoti sutarties šalis (savininką ar jo įgaliotą atstovą ir nuomininką/nuomininkus – vardas, pavardė, asmens kodas ar gimimo data).
  2. Tiksliai aprašyti patį nuomojamą objektą: nurodyti adresą ir patalpų unikalų numerį, automobilio stovėjimo vietos ar garažo unikalius numerius, pažymint juos planuose ir kt.
  3. Nurodyti nuomos terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Nuomininkas turi pirmenybės teisę nuomotis būstą, pasibaigus nuomos terminui, tačiau tik tuo atveju, jei tinkamai vykdė nuomos sutarties sąlygas.
  4. Nurodyti nuomos kainą – paprastai tai mėnesinis mokestis, aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą. Nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Susipažinti su naujausiomis nekilnojamojo turto nuomos kainomis, kurias skelbiame kiekvieną mėnesį, galite ČIA: NT kainų lentelės
  5. Nurodyti nuomos užstatą (depozitą). Taip pat paprastai nuomininkas sumoka būsto savininkui užstatą (depozitą) – dažniausiai vieno ar dviejų mėnesių nuomos dydžio sumą, kaip garantą, kad esant žalai ar vėluojant mokėjimams nuomotojas turėtų iš ko padengti žalą. Svarbu įsitikinti, ar depozitas yra sumokamas tikrai turto savininkui ar nuomotojui. Tad siekdamas tai užtikrinti, nuomininkas gali paprašyti pateikti RC išrašą su nuosavybės įrašu.
  6. Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimoperdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, raktai, užfiksuojami skaitliukai, aprašomi defektai, ar būstas išvalytas/nevalytas ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos, tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo, arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar – turtą grąžinant. Šiais laikais visi turime išmaniuosius telefonus, tad atlikti nuotraukas yra greitas ir paprastas procesas, kuris labai padeda ateityje išvengti nesutarimų ir galimų nuostolių.
  7. Įtraukti sąlygą, jog nuomininkas būstą įsipareigoja naudoti tik savo asmeninėms gyvenamosioms reikmėms.
  8. Įtraukti sąlygą dėl naminių gyvūnų laikymo. Paprastai tam turi pritarti turto savininkas.

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Todėl taip pat rekomenduojame aptarti ir kitus svarbius momentus: galimos periodinės turto apžiūros, kaip būstas bus tvarkomas ir kas atsakingas už galimus gedimus, remontus ir pan.

Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamą remontą? Esant reikalui kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis. Jei nuomininko „dėka“ atsirado toks poreikis (pažeistos sienos, grindys ar įrengimai) – tada, be abejo, remontą turi daryti nuomininkas arba kompensuoti tokio remonto išlaidas.

Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo naujomis išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia – kad jei buitinė technika sugedo dėl senumo – išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo – be abejo, kompensuoja nuomininkas. Žinoma, dažnai yra pakankamai sunku nustatyti tokių gedimų priežastis, tada šalys geranoriškai tariasi ir sutarta proporcija pasidalina išlaidas.

Teisė nuomoti. Ypač svarbu prieš mokant depozitą įsitikinti, ar asmuo turi teisę nuomoti šį būstą.  Savininkas, kaip įrodymą, turi pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodytas būsto savininkas.

Nuomojamas turtas gali būti įkeistas, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Būsimas nuomininkas turi pasidomėti, ar turtas nėra įkeistas.

Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Siekiant išvengti nuomojamo turto nuostolių ar norint apsaugoti turtą nuo vagystės, patariama pasirūpinti būsto ir jame esančio turto draudimu.

Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą. Tokią informaciją galima patikrinti „Credit info“ (tačiau gali tik įmonės, kurios turi sutartį su šia įmone).

Ieva Dijokaitė

Marketingo ir komunikacijos vadovė +370 621 86 280 +370 5 247 21 77
ieva.dijokaite@ober-haus.lt Geležinio Vilko g. 18A, 08104 Vilnius

Butų kainų pokyčių (OHBI) skaičiuoklė

Prašome pasirinkti nuo ir iki datas.
Ačiū!
Jūsų žinutė sėkmingai išsiųsta!