Lietuvos būsto rinka: iš duobės į naujas aukštumas

Po iššūkių kupino 2022–2024 metų laikotarpio Lietuvos būsto rinka 2025 metais išgyvena vieną sparčiausių atsigavimo periodų – tiek savo istorijoje, tiek lyginant su kitomis Europos šalimis. Net ir be šių metų gruodžio rezultatų matyti, kad šiais metais visos šalies būsto rinkos aktyvumas bus maždaug penktadaliu didesnis nei 2024 metais. Šiemet Lietuvoje iš viso bus įsigyta virš 50.000 butų ir namų – tai trečias kartas šalies istorijoje, kai metinė pardavimų apimtis viršija šią ribą. Anksčiau tokios aukštos pardavimų apimtys buvo pasiektos tik 2005 ir 2021 metais, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

„Tvirtai galima sakyti, kad būsto rinkos atsigavimas šiais metais yra visapusiškas. Visų pirma, beveik visose šalies savivaldybėse fiksuojamas didesnis būsto pardavimo skaičius, palyginti su 2024 metais. Taip pat visos šalies mastu ženklus aktyvumo augimas fiksuojamas tiek namų ir butų segmentuose, tiek pirminėje ir antrinėje rinkoje“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Pasak R. Reginio, spartus šios rinkos atsigavimas buvo paskatintas teigiamų pokyčių finansavimo rinkoje, kuomet vidutinė būsto paskolų palūkanų norma per pastaruosius dvejus metus sumažėjo daugiau nei 2 procentiniais punktais ir sugrįžo į 2022 metų rugsėjo mėnesio lygį. Pirkėjų sugrįžimo į paskolų rinką mastelį gerai iliustruoja naujai išduodamų paskolų apimtys, kurios šiais metais bus net 55–60% didesnės nei prieš metus, o naujų būsto paskolų turėtų būti išduota rekordiškai daug – apie 3,3–3,4 mlrd. eurų.

Akivaizdu, kad į būsto rinką plūstelėjęs gausus pinigų srautas suteikė galimybę pardavėjams didinti parduodamo turto kainas. Jeigu 2024 metais vidutinis metinis butų pardavimo kainų augimas šalies didmiesčiuose buvo vienas žemiausių per pastarąjį dešimtmetį ir sudarė 2,9%, tai „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2025 metais augimas jau sieks 7,0–7,5%. Prognozuojama, kad šiais metais vidutinis darbo užmokestis augs apie 8,5%, tad nominaliosios gyventojų pajamos didės tik šiek tiek sparčiau nei būsto kainos.

Taip pat nereikia pamiršti, kad Lietuvoje infliacijos lygis išlieka aukštesnis nei euro zonoje, o tai taip pat pastebimai mažina gyventojų perkamąją galią. „Todėl nenuostabu, kad sparčiau augančių gyvenamojo turto kainų aplinkoje gyventojai itin aktyviai perka senesnės statybos būstą, kuris tampa patrauklus dėl mažesnės kainos. Pavyzdžiui, šalies sostinėje, kuri pasižymi aukščiausiu būsto kainų lygiu tarp šalies didmiesčių, 2025 metais senesnės statybos butų pardavimo apimtys jau pasiekė visų laikų aukštumas. Tuo tarpu sostinės pirminėje rinkoje naujos statybos butų realizacijos apimtys dar yra šeštadaliu mažesnės nei rekordiniais 2021 metais“, – sako R. Reginis.

Svarbu, kad matydami atsigaunančią būsto rinką, plėtotojai stengėsi didinti daugiabučių plėtros tempą rinkai pasiūlant vis naujų projektų. Tačiau žvelgiant į susiformavusį būsto paklausos lygį bei sparčiai mažėjantį jau pastatytų ir neparduotų butų skaičių, plėtros apimtys pagrindiniuose šalies didmiesčiuose galėtų būti didesnės. Ypač tai aktualu būsto pirkėjams Kauno mieste, kuriame 2025 metais pardavimui bus pastatyta mažiau butų nei 2024 metais. Todėl nenuostabu, kad šiame mieste butų pardavimo kainų didėjimas šiemet bus sparčiausias tarp visų šalies didmiesčių (vidutinis metinis augimas sieks 8,0–9,0%).

2026 metais būsto rinkoje pirkėjų nepritrūks, tačiau jie išliks jautrūs tiek kainai, tiek geopolitinei aplinkai

Akivaizdu, kad 2025 metų būsto rinkos rodikliai suformavo optimistinius šios rinkos dalyvių lūkesčius, kuomet plėtotojai stengiasi statyti kuo daugiau, o pardavėjai – parduoti kuo brangiau. Susiformavus tokioms nuotaikoms bei išliekant teigiamoms šalies ekonomikos raidos perspektyvoms, 2026 metais būsto rinka turi visas sąlygas siekti naujų aukštumų.

Ateinančiais metais būsto rinkai bus svarbūs bent keli įsigaliosiantys reguliaciniai pokyčiai. „Turbūt pats svarbiausias, tai pokyčiai antros pakopos pensijų kaupimo sistemoje, kuomet nuo 2026 metų pradžios gyventojams bus suteikta galimybė pasitraukti iš kaupimo ir atsiimti sukauptas lėšas“, – pasakoja R. Reginis.

Lietuvos banko skaičiavimais, per 2026 metų pirmąjį pusmetį (per pirmąją pasitraukimo iš pensijų kaupimo sistemos bangą) gyventojai galėtų atsiimtų apie 1,1 mlrd. eurų sukauptų lėšų. Įvairios apklausos rodo, kad iki 20% atsiimtų lėšų galėtų būti skirtos investicijoms į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą.

„Tačiau reikia suprasti, kad ne visos šios lėšos būtų panaudotos tiesioginiam būsto įsigijimui, bet taip pat skirtos turimo turto remontui ar jo statyboms. Tai yra – dalis šių lėšų atitektų mažmeninės prekybos ir statybų sektoriams“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Pavyzdžiui, tyrimų ir rinkodaros konsultacijų įmonės „Hubel“ atliktos apklausos duomenimis, konkrečiai būsto pirkimui atsiimtus pinigus planuoja skirti 9% respondentų. Jeigu skaičiuosime, kad dešimtadalis iš antros pensijų pakopos atsiimtų lėšų būtų skirta tiesioginiam būsto įsigijimui, tai 2026 metų pirmąjį pusmetį į šalies būsto rinką papildomai galėtų būti įlieta apie 100 mln. eurų. Ar tai yra didelė suma šalies būsto rinkai? 2025 metais būstui įsigyti Lietuvoje iš viso turėtų būti išleista virš 4 mlrd. eurų, o tai reiškia, kad tie papildomi 100 mln. eurų 2026 metų pirmojo pusmečio šalies būsto rinkos apyvartą (virš 2 mlrd. eurų) galėtų papildomai padidinti apie 5%. Nors šis santykinis prieaugis neatrodo labai didelis, tačiau tai vis tiek būtų dar vienas stimulas ir taip sparčiai atsigaunančiai būsto rinkai. Tikėtina, kad 2026 metų antrąjį pusmetį ir 2027 metais šis papildomų pinigų iš pensijų fondų veiksnys jau būtų ne toks reikšmingas.

Taip pat nuo 2026 metų rugpjūčio mėnesio įsigalios Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai, kuomet pradinio įnašo reikalavimas perkantiems pirmąjį būstą mažinamas nuo 15% iki 10%. Kokia potencialių būsto pirkėjų dalis galėtų pasinaudoti šiais pokyčiais yra labai sudėtinga įvertinti. Visų pirma, yra numatyti tam tikri reikalavimai kredito gavėjams, o antra – kreditus išduodančios įstaigos individualiai vertins pirkėjo kreditingumą ir pačios nustatys pradinio įnašo dydį (nebūtinai leidžiamą mažiausią). Bet akivaizdu, kad dalis potencialių pirkėjų tikrai galės pasinaudoti galimybe įsigyti namus su mažiausia leidžiama pradinio įnašo dalimi bei taip prisidės prie būsto rinkos augimo 2026 metų antroje pusėje.

Pasak R. Reginio, jeigu būsto rinkos aktyvumą kitais metais skatinančių veiksnių tikrai yra pakankamai, tai didžiausiu iššūkiu išlieka gyvenamojo turto kainų augimas. „Po gan spartaus būsto kainų šuolio šiais metais, 2026 metais turėtume matyti nuosaikesnį, tačiau vis dar juntamą kainų didėjimą. Rinkoje, kuri turi augimo potencialo, būtų naivu tikėtis stabilių pardavimo kainų, bet pernelyg spartus jų kilimas taip pat mažai tikėtinas“, – pasakoja ekspertas.

Visų pirma, jau nebeliko pastaruoju metu rinkos atsigavimą lėmusio mažėjančių palūkanų veiksnio. ECB siunčia signalus, kad palūkanų mažinimo ciklas jau baigėsi ir 2026 metais palūkanų normos turėtų išlikti stabilios. Lietuvoje naujai sudarytų būsto paskolų vidutinės palūkanų normos taip pat rodo, kad nuo 2025 metų vidurio jos išlieka stabilios (apie 3,6%). Todėl būsto įperkamumas kitais metais iš esmės bus nulemtas gyventojų pajamų augimo. Ekonomistai prognozuoja, kad darbo užmokesčio kilimo tempas nuosekliai mažės ir 2026 metais vidutinio atlyginimo augimas jau neviršys 8%. Tuo tarpu vidutinė metinė infliacija šalyje bus panaši, kaip 2025 metais, ir viršys 3%. „Todėl tikėtina, kad 2026 metais butų kainos šalies didmiesčiuose turėtų augti panašiai kaip realiosios gyventojų pajamos ir vidutinis metinis augimas siektų apie 4–6%. Spartesnis būsto kainų kilimas apribotų dalies žmonių galimybes įsigyti norimą turtą, priversdamas juos rinktis mažesnį ar prastesnės kokybės būstą, arba net atidėti pirkimo planus ir likti nuomos rinkoje“, – prognozuoja R. Reginis.

Naujo būsto pasiūla yra itin svarbi gyvenamojo turto rinkai, nes pakankamas jos kiekis padeda išlaikyti rinkos pusiausvyrą. Sveikoje konkurencinėje aplinkoje pirkėjai gali tikėtis ne tik įvairaus ir pakankamo būsto pasirinkimo, bet ir ne tokio spartaus būsto kainų augimo. Kuomet naujo būsto pasiūla yra per maža ir tokio būsto kainos ima sparčiau augti, pirkėjai ieško pigesnių, labiau įperkamų variantų antrinėje rinkoje, taip prisidėdami prie spartesnio kainų kilimo ir šiame segmente. Būtent tokias tendencijas galima buvo stebėti šiais metais. Todėl plėtotojai 2026 metais turės reguliariai rinkai pasiūlyti naujų projektų (ypač Kaune ir Vilniuje), kad išnaudotų rinkos potencialą ir padėtų išvengti per daug spartaus būsto kainų augimo.

„Tačiau didžiausiu neapibrėžtumu ir toliau išlieka įtempta geopolitinė situacija, kuri turi tiesioginį poveikį mūsų šalies ekonomikos struktūrai – prekybos srautai, energetinių išteklių kainos, imigracija, užsienio investicijos ir pan. Tačiau nepaisant šių iššūkių, 2025 metų būsto rinkos rodikliai rodo, kad Lietuvos gyventojai iš esmės išlieka atsparūs šiems iššūkiams ir toliau aktyviai investuoja į būstą savo šalyje. Žinoma, pastaraisiais metais taip pat yra fiksuojamas augantis lietuvių – tiek verslo, tiek ir gyventojų – investicijų srautas į centrinės ir pietų Europos nekilnojamojo turto rinką. Todėl 2026 metais didžiausia grėsme išlieka nebent geopolitinės situacijos galimas paaštrėjimas, kuris galėtų slopinti vietinių gyventojų vartojimą bei norą įsigyti būstą Lietuvoje“, – sako R. Reginis.