Ką rodo suaktyvėję Lietuvos komercinio NT investuotojai?
Darius Tumas, „Ober-Haus“ vyresnysis investicinių projektų konsultantas
Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios.
Šie metai ir antra 2024-ųjų pusė komercinio NT investicinių sandorių rinkoje atrodo kaip atsispyrimas nuo dugno. Nors užsienio investuotojų ir biurų segmento aktyvumas išlieka menkas, visą rinką augina vietos žaidėjai, mažesnių palūkanų fone investicijoms vėl atradę komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą.
Lietuvos komercinio NT investicijų rinką vadinti pilnai atsigavusia vis dar būtų drąsu, tačiau statistika nuteikia pozityviai bei sufleruoja apie platesnius reiškinius.
„Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur – beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato. Beveik pusė šios sumos – 86 mln. Eur – buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.
Rinką džiugina ne vien klasikinės stabilų pajamų srautą generuojančios, bet ir ilgalaikės, vystymui skirtos investicijos. Tarp ryškiausių tokių pavyzdžių – vieno investicinio fondo už daugiau kaip 12 mln. Eur įsigytas Mykolo Romerio universiteto pastatų kompleksas Antakalnyje. Ši investicija svarbi kaip solidaus investuotojo pasitikėjimo Lietuvos NT rinkos ateitimi išraiška.
Visgi optimizmą riboja du svarbūs faktoriai: vis dar seklus biurų segmentas ir, ko gero, ilgesniam laikui pasitraukę užsienio investuotojai. Daugybę metų visos komercinio NT rinkos varikliu buvę biurai susiduria su vangia nuomininkų plėtra ir didele naujo ploto pasiūla šalies sostinėje, nors pavieniai sandoriai ir tebevyksta. Savo ruožtu užsienio investuotojai, anksčiau nuolat sudarę daugiau kaip pusę rinkos, nuo karo pradžios vis mažino susidomėjimą, o pirmą 2025-ųjų pusmetį jų sandorių dalis siekė rekordiškai mažus 10 proc.
Tačiau apibendrinus pastaruosius kelis pusmečius, galima drąsiai teigti, kad investuotojai sugrįžta į komercinį NT. „Ober-Haus“ klientų teigimu, investavimo strategijos pokyčius lemia sumažėjusi pinigų kaina, atitinkamai susitraukęs obligacijų ir sutelktinio finansavimo pajamingumas, prisitaikymas prie geopolitinės situacijos ir išaugusi grąža iš komercinio NT. Panagrinėkime tai išsamiau.
Kaip žinoma, didžioji dalis mus gatvėse supančio įvairiausio dydžio komercinio nekilnojamojo turto objektų priklauso ne jame veikiantiems verslams, o finansiniams investuotojams – įvairiems fondams, specializuotoms įmonėms, fiziniams asmenims ar jų grupėms ir kt. Ne paslaptis ir tai, kad į komercinį NT nuosavų lėšų investuojama paprastai tik tiek, kiek „reikia“ bankams, t.y. trečdalį objekto vertės ar dar mažiau. Toks investavimas su svertu (pvz., banko paskola) mažesnės rizikos atvejais šiuo metu nusistovėjusį 7–8 proc. metinį pajamingumą realybėje dažniausiai pastumia į dviženklę nuosavo kapitalo dalies uždarbio zoną.
Tiesa, šią tendenciją kuriam laikui buvo sujaukęs nuo 2022 m. sparčiai išaugęs ir 4 proc. ribą pasiekęs Euribor. Bendrai išaugusios palūkanos kartu su banko marža tirpdė kone visą investicijų pajamingumą. Be to, turto savininkai tuomet nebuvo linkę drastiškai sumažinti parduodamų objektų kainų. Šios priežastys didžiąja dalimi lėmė investicijų į komercinį NT sumažėjimą. Tačiau nuo 2024-ųjų pradžios sparčiai mažėjančios ir, dar svarbiau, stabilizaciją signalizuojančios palūkanos investavimo su svertu modelį vėl daro itin patraukliu.
Kita vertus, pinigai iš rinkos minėtu laikotarpiu niekur nebuvo dingę, tiesiog investuotojai rado alternatyvų: vieni rinkosi NT užsienyje, o kiti – išpopuliarėjusius obligacijų ir sutelktinio finansavimo pasiūlymus. Veikė paprasta matematika – kam „žaisti“ su vienženkle tapusia grąža iš NT, kai minėti instrumentai ėmė siūlyti 10–14 proc.? Visgi dabar atrodo, kad šis susižavėjimas blėsta: obligacijų ir sutelktinio pelningumas koreguojasi žemyn kartu su palūkanomis visose kapitalo rinkose. O kai kurios garsiau nuskambėjusios nesėkmės istorijos, susijusios ir su NT vystymo finansavimu, gali toliau vėsinti entuziazmą.
Galiausiai – geopolitika. Sunku ginčytis, kad ji išgąsdino ne tik užsienio, bet ir Lietuvos investuotojus. Tačiau lietuviai praėjus metams kitiems nuo karo pradžios, jau drąsiai investuodavo į tuo metu keliais procentais pelningesnes Lietuvos objektus finansuojančias obligacijas. Paradoksalu tai, kad karo atveju – kuris savo metu investuotojų buvo nurodomas kaip pagrindinė atsitraukimo iš komercinio NT priežastis – įsipareigojimų lygiai taip pat neįvykdytų ir kiti NT projektus Lietuvoje obligacijomis ar sutelktinėse platformose finansavę skolininkai. Paprastai kalbant, panašu, kad investuotojai jau kurį laiką yra apsipratę su nepatogia mūsų kaimynyste ir tiesiog ieško didžiausios grąžos.
Žinoma, sustiprėjusiai rinkai vis dar trūksta užsienio investuotojų, kurie didintų konkurenciją ir likvidumą. Tam tikra prasme dabartinė padėtis primena laikus aplink įstojimą į ES ir NATO, kai mus užsieniečiai pamažu atrado dėl kelis kartus didesnio pelningumo, atsvėrusio pradinį nerimą. Dabar vėl aukštesniu uždarbiu naudojasi regioną išmanantys vietiniai investuotojai, randantys gerų investicinių galimybių su patraukliu pajamingumu.
Naujienos
Visos naujienos
„Ober-Haus“ pasiekė didžiausią apyvartą istorijoje: 24 proc. augimas ir stipri metų pradžia
[caption id="attachment_76315" align="aligncenter" width="2000"] Audrius Šapoka, Ober-Haus generalinis direktorius. Juditos Grigelytės („VŽ“) nuotr.[/caption] „Ober-Haus“ apyvarta pernai pasiekė 6,67 mln. Eur ir buvo 24 proc. didesnė nei 2024 m. Prie istoriškai rekordinio rezultato labiausiai prisidėjo sparčiai augęs gyvenamojo turto segmentas. Pilno spektro NT paslaugas teikianti „Ober-Haus“ pernai augo visose savo veiklos srityse. Bendrovės pajamos iš tarpininkavimo pirminėje būsto rinkoje didėjo 44 proc., o antrinėje – daugiau nei 30 proc. „Ober-Haus“ turto vertinimo paslaugų pajamos praėjusiais metais augo 30 proc., o komercinio turto paslaugų apimtys didėjo 5 proc. Iš viso kompanija Lietuvoje pernai suteikė 13,5 tūkst. paslaugų: tarpininkavo 1 tūkst. NT pardavimo ir 500 nuomos sandoriuose, taip pat atliko 12 tūkst. turto vertinimo ataskaitų, ekspertizių ir konsultacijų klientams. „Ober-Haus“ generalinis direktorius Audrius Šapoka komentuoja, kad nors pernai verslo aplinka buvo dėkinga visam NT sektoriui, kompanija daugelyje savo veiklos segmentų pranoko bendrą rinkos augimą. „Suaktyvėjusioje rinkoje pernai pas mus grįžo ankstesni klientai, lėmę didesnę dalį sandorių. Taip pat dažnai buvome pirmu pasirinkimu naujiems partneriams. Kita vertus, visą rinką pranokusį augimą lėmė ir mūsų investicijos į naujus objektų rinkodaros kanalus, technologijas bei efektyvesnius procesus“, – teigia A. Šapoka. Šiemet „Ober-Haus“ tikisi ne mažesnio augimo tempo jau įvertinus kovo įvykius Vidurio Rytuose, o papildomas investicijas…
Būsto rinkoje matomi pirmieji stabilizacijos ženklai
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2026 metų kovo mėnesio reikšmė išaugo 0,4%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 12,5% (2026 metų vasarį metinis augimas siekė 12,5%). 2026 metų kovo mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 0,3%, 0,5%, 0,3%, 1,0% ir 1,7% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.995 (+9 Eur/m²), 2.137 (+11 Eur/m²), 1.944 Eur (+6 Eur/m²), 1.317 Eur (+13 Eur/m²) ir 1.290 Eur (+22 Eur/m²). Per metus (2026 metų kovo mėnesį, palyginti su 2025 metų kovo mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 11,7%, Kaune – 15,8%, Klaipėdoje – 11,0%, Šiauliuose – 12,3% ir Panevėžyje – 12,2%. „Šių metų vasario ir kovo mėnesio būsto rinkos aktyvumo duomenys rodo, kad po pusantrų metų trukusio augimo rinka pasiekė piką ir ima ryškėti pirmieji aktyvumo lėtėjimo požymiai. Registrų centro duomenimis, 2026 metų vasarį Lietuvoje įsigyta 6,2% mažiau butų, o kovą – 7,5% mažiau nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Nors būsto rinka ir toliau išlieka aktyvi, tampa vis sudėtingiau pranokti 2025 metų rezultatus. Praėjusiais metais būsto rinkos aktyvumas augo daugiau nei penktadaliu ir pasiekė…
Panevėžyje užbaigtas projektas „Ainių namai“ – parduoti visi butai
Pardavus paskutinį iš 114-os butų, oficialiai užbaigtas trimis etapais plėtotas šešių mažaaukščių daugiabučių kvartalas „Ainių namai“ – vienas stambiausių pastarųjų dešimtmečių Panevėžio projektų. Vystytojui jį nuo pirmų dienų plėtoti padėjusi NT paslaugų bendrovė „Ober-Haus“ Aukštaitijos sostinėje mato nuoseklų naujo būsto poreikį, todėl nauji daugiabučiai mieste ne tik nenustebintų, bet ir būtų laukiami pirkėjų. Vakarinėje Panevėžio dalyje, 1,2 ha teritorijoje Ainių gatvėje etapais 2022-2024 m. statytas projektas šį pavasarį sulaukė paskutinių naujakurių. „Ainių namų“ projekto pardavimo vadovė, „Ober-Haus“ Panevėžio biuro NT ekspertė Gražina Bajorūnienė pasakoja, kad kvartalas nuo pačios pradžios sulaukė aktyvaus susidomėjimo, o daugiausiai jį rinkosi jaunos šeimos iš Panevėžio miesto ir rajono. „Taip pat matėme aktyvų užsienyje gyvenančių lietuvių segmentą – dalis jų būstą pirko kaip investiciją arba galvojant apie sugrįžimo galimybę ateityje. Apskritai panevėžiečių sprendimai vis labiau yra orientuoti į ilgalaikę perspektyvą: pirkėjų pasirinkimus lemia nebe vien kaina ar plotas, o tvarkinga ir iš anksto apgalvota aplinka, logiška eksploatacija, patogus privažiavimas, parkavimo vietos, sandėliukai“, – sako G. Bajorūnienė. Panevėžiečių pamėgtame Kniaudiškių rajone, bendradarbiaujant su „Ober-Haus“, vystytojas „Ainių namuose“ suprojektavo ir pastatė pusantro-trijų kambarių, 34-100 kv. m ploto butus keturių aukštų pastatuose. Kiekvienas buto savininkas galėjo įsigyti vietą ar dvi vietas automobiliui ir sandėliuką, dalis pirmų ir paskutinių aukštų…
Visos naujienos