Ką rodo suaktyvėję Lietuvos komercinio NT investuotojai?
Darius Tumas, „Ober-Haus“ vyresnysis investicinių projektų konsultantas
Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios.
Šie metai ir antra 2024-ųjų pusė komercinio NT investicinių sandorių rinkoje atrodo kaip atsispyrimas nuo dugno. Nors užsienio investuotojų ir biurų segmento aktyvumas išlieka menkas, visą rinką augina vietos žaidėjai, mažesnių palūkanų fone investicijoms vėl atradę komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą.
Lietuvos komercinio NT investicijų rinką vadinti pilnai atsigavusia vis dar būtų drąsu, tačiau statistika nuteikia pozityviai bei sufleruoja apie platesnius reiškinius.
„Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur – beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato. Beveik pusė šios sumos – 86 mln. Eur – buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.
Rinką džiugina ne vien klasikinės stabilų pajamų srautą generuojančios, bet ir ilgalaikės, vystymui skirtos investicijos. Tarp ryškiausių tokių pavyzdžių – vieno investicinio fondo už daugiau kaip 12 mln. Eur įsigytas Mykolo Romerio universiteto pastatų kompleksas Antakalnyje. Ši investicija svarbi kaip solidaus investuotojo pasitikėjimo Lietuvos NT rinkos ateitimi išraiška.
Visgi optimizmą riboja du svarbūs faktoriai: vis dar seklus biurų segmentas ir, ko gero, ilgesniam laikui pasitraukę užsienio investuotojai. Daugybę metų visos komercinio NT rinkos varikliu buvę biurai susiduria su vangia nuomininkų plėtra ir didele naujo ploto pasiūla šalies sostinėje, nors pavieniai sandoriai ir tebevyksta. Savo ruožtu užsienio investuotojai, anksčiau nuolat sudarę daugiau kaip pusę rinkos, nuo karo pradžios vis mažino susidomėjimą, o pirmą 2025-ųjų pusmetį jų sandorių dalis siekė rekordiškai mažus 10 proc.
Tačiau apibendrinus pastaruosius kelis pusmečius, galima drąsiai teigti, kad investuotojai sugrįžta į komercinį NT. „Ober-Haus“ klientų teigimu, investavimo strategijos pokyčius lemia sumažėjusi pinigų kaina, atitinkamai susitraukęs obligacijų ir sutelktinio finansavimo pajamingumas, prisitaikymas prie geopolitinės situacijos ir išaugusi grąža iš komercinio NT. Panagrinėkime tai išsamiau.
Kaip žinoma, didžioji dalis mus gatvėse supančio įvairiausio dydžio komercinio nekilnojamojo turto objektų priklauso ne jame veikiantiems verslams, o finansiniams investuotojams – įvairiems fondams, specializuotoms įmonėms, fiziniams asmenims ar jų grupėms ir kt. Ne paslaptis ir tai, kad į komercinį NT nuosavų lėšų investuojama paprastai tik tiek, kiek „reikia“ bankams, t.y. trečdalį objekto vertės ar dar mažiau. Toks investavimas su svertu (pvz., banko paskola) mažesnės rizikos atvejais šiuo metu nusistovėjusį 7–8 proc. metinį pajamingumą realybėje dažniausiai pastumia į dviženklę nuosavo kapitalo dalies uždarbio zoną.
Tiesa, šią tendenciją kuriam laikui buvo sujaukęs nuo 2022 m. sparčiai išaugęs ir 4 proc. ribą pasiekęs Euribor. Bendrai išaugusios palūkanos kartu su banko marža tirpdė kone visą investicijų pajamingumą. Be to, turto savininkai tuomet nebuvo linkę drastiškai sumažinti parduodamų objektų kainų. Šios priežastys didžiąja dalimi lėmė investicijų į komercinį NT sumažėjimą. Tačiau nuo 2024-ųjų pradžios sparčiai mažėjančios ir, dar svarbiau, stabilizaciją signalizuojančios palūkanos investavimo su svertu modelį vėl daro itin patraukliu.
Kita vertus, pinigai iš rinkos minėtu laikotarpiu niekur nebuvo dingę, tiesiog investuotojai rado alternatyvų: vieni rinkosi NT užsienyje, o kiti – išpopuliarėjusius obligacijų ir sutelktinio finansavimo pasiūlymus. Veikė paprasta matematika – kam „žaisti“ su vienženkle tapusia grąža iš NT, kai minėti instrumentai ėmė siūlyti 10–14 proc.? Visgi dabar atrodo, kad šis susižavėjimas blėsta: obligacijų ir sutelktinio pelningumas koreguojasi žemyn kartu su palūkanomis visose kapitalo rinkose. O kai kurios garsiau nuskambėjusios nesėkmės istorijos, susijusios ir su NT vystymo finansavimu, gali toliau vėsinti entuziazmą.
Galiausiai – geopolitika. Sunku ginčytis, kad ji išgąsdino ne tik užsienio, bet ir Lietuvos investuotojus. Tačiau lietuviai praėjus metams kitiems nuo karo pradžios, jau drąsiai investuodavo į tuo metu keliais procentais pelningesnes Lietuvos objektus finansuojančias obligacijas. Paradoksalu tai, kad karo atveju – kuris savo metu investuotojų buvo nurodomas kaip pagrindinė atsitraukimo iš komercinio NT priežastis – įsipareigojimų lygiai taip pat neįvykdytų ir kiti NT projektus Lietuvoje obligacijomis ar sutelktinėse platformose finansavę skolininkai. Paprastai kalbant, panašu, kad investuotojai jau kurį laiką yra apsipratę su nepatogia mūsų kaimynyste ir tiesiog ieško didžiausios grąžos.
Žinoma, sustiprėjusiai rinkai vis dar trūksta užsienio investuotojų, kurie didintų konkurenciją ir likvidumą. Tam tikra prasme dabartinė padėtis primena laikus aplink įstojimą į ES ir NATO, kai mus užsieniečiai pamažu atrado dėl kelis kartus didesnio pelningumo, atsvėrusio pradinį nerimą. Dabar vėl aukštesniu uždarbiu naudojasi regioną išmanantys vietiniai investuotojai, randantys gerų investicinių galimybių su patraukliu pajamingumu.
Naujienos
Visos naujienos
Klaipėdos NT rinka: augimas, atkreipęs kitų miestų dėmesį
Visoje Lietuvoje aktyviais 2025-aisiais Klaipėdos nekilnojamojo turto rinka išsiskyrė gausiomis statybomis, augančia paklausa, sparčiu sandorių skaičiaus didėjimu ir į uostamiestį vis drąsiau žiūrinčiais kitų miestų plėtotojais, rodo NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ analizė. Potencialą po ilgesnės pertraukos Klaipėdoje pradėjo rodyti ir komercinio NT sektorius. Registrų centro duomenimis, iš viso Klaipėdoje pernai įsigyti 3369 būstai (butai ir namai) arba 16,7 proc. daugiau nei 2024 m. Butų sandorių skaičius uostamiestyje per metus didėjo 16,5 proc. iki 3164 vnt. Namų rinka buvo daug seklesnė: parduoti 205 vienetai, bet tai buvo 19,2 proc. daugiau nei 2024 m. „Ober-Haus“ skaičiavimais, dar įspūdingesnius tempus Klaipėdoje rodė pirminė rinka, t. y. iš plėtotojų pernai mieste buvo įsigyta per 580 butų arba net 65 proc. daugiau nei 2024 m. Bendrovės duomenimis, praėjusių metų pabaigoje vidutinė Klaipėdos butų kaina siekė 1906 Eur/kv. m arba 10,9 proc. daugiau nei prieš metus. Toks metinis kainų pokyčių tempas Klaipėdoje kiek pranoko Vilnių (10,7 proc.), bet buvo nuosaikesnis nei Kaune (13,8 proc.). Naujos statybos butų kaina, priklausomai nuo kambarių skaičiaus, rajono ir kitų faktorių, uostamiestyje šiuo metu svyruoja tarp 2000 ir 3800 Eur/kv. m, o senos statybos siekia 1000–3700 Eur/kv. m. Šiuo atveju didžiausios kainos būdingos renovuotuose pastatuose centrinėje miesto dalyje, o nerenovuotuose daugiabučiuose…
Antakalnyje pradedamas statyti uždaras 48 kotedžų kvartalas
Vilniuje, Antakalnio seniūnijoje, Barsukynės g., pradedamas statyti naujas būsto projektas „Antakalnio kalvos“ – uždaras 48 kotedžų kvartalas. Čia statomi 105 kv. m ploto keturių kambarių A++ energinės klasės būstai, kuriuos pirkėjai galės rinktis su daline arba pilna apdaila. Kiekvienam namui taip pat priklauso apželdintas žemės sklypas su įrengta terasa ir automobilių stovėjimo vietos prie namo. Kvartale suprojektuota apželdinta uždara teritorija, taip pat kuriamos bendruomenės erdvės aktyviam ir kokybiškam laisvalaikiui: vidiniai pasivaikščiojimo takai, krepšinio aikštelė, padelio kortai, lauko treniruoklių zona bei vaikų laisvalaikio erdvės. „Naujasis kvartalas kuriamas išskirtinėje sostinės vietoje: šalia tyvuliuoja Pupojų ežeras, netoliese ošia Pupojų miškas, ramybe ir žaluma alsuoja Dvarčionių geomorfologinis draustinis. Ir visa tai – vos 10 minučių automobiliu iki Vilniaus Senamiesčio. Tai ideali vieta ieškantiems darnos su gamta, bet norintiems gyventi arti miesto centro“, – sako Nika Bijeikytė, projekto pardavimo vadovė. Atsižvelgiant į rinkoje augantį būsto su pilna apdaila poreikį, projekte siūlomi ir kotedžai, į kuriuos galima įsikelti iš karto. „Pirkėjai gali rinktis iš keturių skirtingų interjero stilistikų ir įsikelti į jau įrengtus, gyvenimui paruoštus namus“, – sako N. Bijeikytė. Projekte akcentuojami privatumas ir tvarūs sprendimai. Kotedžų konstrukcijoje numatytos dvigubos sienos, užtikrinančios puikią garso izoliaciją ir maksimalų gyventojų privatumą. Namai statomi su poslinkiu, tam, kad kiemai…
2025 metais metinis butų kainų augimas – 11,3%, vidutinis metinis – 7,3%
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų gruodžio mėnesio reikšmė išaugo 1,1%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 11,3%. Vidutinis metinis butų kainų augimas 2025 metais (2025 metų sausį–gruodį, palyginti su 2024 metų sausiu–gruodžiu) siekė 7,3%. 2025 metų gruodžio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,0%, 1,2%, 1,0%, 1,4% ir 0,9% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.930 (+30 Eur/m²), 2.071 (+24 Eur/m²), 1.906 Eur (+19 Eur/m²), 1.273 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.236 Eur (+12 Eur/m²). Per metus (2025 metų gruodžio mėnesį, palyginti su 2024 metų gruodžio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 10,7%, Kaune – 13,8%, Klaipėdoje – 10,9%, Šiauliuose – 11,0% ir Panevėžyje – 10,0%. „2025 metais fiksavome itin spartų visos būsto rinkos atsigavimą. VĮ Registrų centro duomenimis, iš viso šalyje per metus buvo įsigyta šiek tiek daugiau nei 50.000 būstų (butų ir namų) ir tai yra 21% daugiau nei jų buvo įsigyta 2024 metais (butų įsigyta 23%, o namų – 18% daugiau). O į būsto rinką sugrįžę pirkėjai iš sąstingio išjudino ir būsto kainas. Jeigu 2025 metų pradžioje…
Visos naujienos