Ką rodo suaktyvėję Lietuvos komercinio NT investuotojai?
Darius Tumas, „Ober-Haus“ vyresnysis investicinių projektų konsultantas
Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios.
Šie metai ir antra 2024-ųjų pusė komercinio NT investicinių sandorių rinkoje atrodo kaip atsispyrimas nuo dugno. Nors užsienio investuotojų ir biurų segmento aktyvumas išlieka menkas, visą rinką augina vietos žaidėjai, mažesnių palūkanų fone investicijoms vėl atradę komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą.
Lietuvos komercinio NT investicijų rinką vadinti pilnai atsigavusia vis dar būtų drąsu, tačiau statistika nuteikia pozityviai bei sufleruoja apie platesnius reiškinius.
„Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur – beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato. Beveik pusė šios sumos – 86 mln. Eur – buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.
Rinką džiugina ne vien klasikinės stabilų pajamų srautą generuojančios, bet ir ilgalaikės, vystymui skirtos investicijos. Tarp ryškiausių tokių pavyzdžių – vieno investicinio fondo už daugiau kaip 12 mln. Eur įsigytas Mykolo Romerio universiteto pastatų kompleksas Antakalnyje. Ši investicija svarbi kaip solidaus investuotojo pasitikėjimo Lietuvos NT rinkos ateitimi išraiška.
Visgi optimizmą riboja du svarbūs faktoriai: vis dar seklus biurų segmentas ir, ko gero, ilgesniam laikui pasitraukę užsienio investuotojai. Daugybę metų visos komercinio NT rinkos varikliu buvę biurai susiduria su vangia nuomininkų plėtra ir didele naujo ploto pasiūla šalies sostinėje, nors pavieniai sandoriai ir tebevyksta. Savo ruožtu užsienio investuotojai, anksčiau nuolat sudarę daugiau kaip pusę rinkos, nuo karo pradžios vis mažino susidomėjimą, o pirmą 2025-ųjų pusmetį jų sandorių dalis siekė rekordiškai mažus 10 proc.
Tačiau apibendrinus pastaruosius kelis pusmečius, galima drąsiai teigti, kad investuotojai sugrįžta į komercinį NT. „Ober-Haus“ klientų teigimu, investavimo strategijos pokyčius lemia sumažėjusi pinigų kaina, atitinkamai susitraukęs obligacijų ir sutelktinio finansavimo pajamingumas, prisitaikymas prie geopolitinės situacijos ir išaugusi grąža iš komercinio NT. Panagrinėkime tai išsamiau.
Kaip žinoma, didžioji dalis mus gatvėse supančio įvairiausio dydžio komercinio nekilnojamojo turto objektų priklauso ne jame veikiantiems verslams, o finansiniams investuotojams – įvairiems fondams, specializuotoms įmonėms, fiziniams asmenims ar jų grupėms ir kt. Ne paslaptis ir tai, kad į komercinį NT nuosavų lėšų investuojama paprastai tik tiek, kiek „reikia“ bankams, t.y. trečdalį objekto vertės ar dar mažiau. Toks investavimas su svertu (pvz., banko paskola) mažesnės rizikos atvejais šiuo metu nusistovėjusį 7–8 proc. metinį pajamingumą realybėje dažniausiai pastumia į dviženklę nuosavo kapitalo dalies uždarbio zoną.
Tiesa, šią tendenciją kuriam laikui buvo sujaukęs nuo 2022 m. sparčiai išaugęs ir 4 proc. ribą pasiekęs Euribor. Bendrai išaugusios palūkanos kartu su banko marža tirpdė kone visą investicijų pajamingumą. Be to, turto savininkai tuomet nebuvo linkę drastiškai sumažinti parduodamų objektų kainų. Šios priežastys didžiąja dalimi lėmė investicijų į komercinį NT sumažėjimą. Tačiau nuo 2024-ųjų pradžios sparčiai mažėjančios ir, dar svarbiau, stabilizaciją signalizuojančios palūkanos investavimo su svertu modelį vėl daro itin patraukliu.
Kita vertus, pinigai iš rinkos minėtu laikotarpiu niekur nebuvo dingę, tiesiog investuotojai rado alternatyvų: vieni rinkosi NT užsienyje, o kiti – išpopuliarėjusius obligacijų ir sutelktinio finansavimo pasiūlymus. Veikė paprasta matematika – kam „žaisti“ su vienženkle tapusia grąža iš NT, kai minėti instrumentai ėmė siūlyti 10–14 proc.? Visgi dabar atrodo, kad šis susižavėjimas blėsta: obligacijų ir sutelktinio pelningumas koreguojasi žemyn kartu su palūkanomis visose kapitalo rinkose. O kai kurios garsiau nuskambėjusios nesėkmės istorijos, susijusios ir su NT vystymo finansavimu, gali toliau vėsinti entuziazmą.
Galiausiai – geopolitika. Sunku ginčytis, kad ji išgąsdino ne tik užsienio, bet ir Lietuvos investuotojus. Tačiau lietuviai praėjus metams kitiems nuo karo pradžios, jau drąsiai investuodavo į tuo metu keliais procentais pelningesnes Lietuvos objektus finansuojančias obligacijas. Paradoksalu tai, kad karo atveju – kuris savo metu investuotojų buvo nurodomas kaip pagrindinė atsitraukimo iš komercinio NT priežastis – įsipareigojimų lygiai taip pat neįvykdytų ir kiti NT projektus Lietuvoje obligacijomis ar sutelktinėse platformose finansavę skolininkai. Paprastai kalbant, panašu, kad investuotojai jau kurį laiką yra apsipratę su nepatogia mūsų kaimynyste ir tiesiog ieško didžiausios grąžos.
Žinoma, sustiprėjusiai rinkai vis dar trūksta užsienio investuotojų, kurie didintų konkurenciją ir likvidumą. Tam tikra prasme dabartinė padėtis primena laikus aplink įstojimą į ES ir NATO, kai mus užsieniečiai pamažu atrado dėl kelis kartus didesnio pelningumo, atsvėrusio pradinį nerimą. Dabar vėl aukštesniu uždarbiu naudojasi regioną išmanantys vietiniai investuotojai, randantys gerų investicinių galimybių su patraukliu pajamingumu.
Naujienos
Visos naujienos
Optimizmas rinkoje toliau palaiko būsto kainų augimą
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2026 metų rugpjūčio mėnesio reikšmė išaugo 1,8%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 13,7% (2026 metų liepą metinis augimas siekė 12,9%). 2026 metų rugpjūčio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,6%, 2,1%, 2,3%, 1,0% ir 1,3% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 3.170 (+50 Eur/m²), 2.300 (+47 Eur/m²), 2.080 Eur (+48 Eur/m²), 1.429 Eur (+14 Eur/m²) ir 1.393 Eur (+18 Eur/m²). Per metus (2026 metų rugpjūčio mėnesį, palyginti su 2025 metų rugpjūčio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 12,7%, Kaune – 16,4%, Klaipėdoje – 12,9%, Šiauliuose – 15,8% ir Panevėžyje – 14,6%. „Nepaisant nemažų lūkesčių dėl antrosios pakopos pensijų reformos ir Atsakingojo skolinimo nuostatų pokyčių poveikio šalies būsto rinkai, pastaruoju metu didesnio rinkos aktyvumo šuolio nefiksuojame. Registrų centro duomenimis, šių metų rugpjūtį šalyje įsigyta 2,5 proc. daugiau butų ir namų nei tą patį mėnesį prieš metus, tačiau 4,7 proc. mažiau nei praėjusį mėnesį. 2026 metų rodikliai rodo, kad šalies būsto rinka ir toliau išlieka aktyvi, o per šiuos metus augusios tarpbankinės palūkanų normos būsto pirkėjų ir…
Didžiuosiuose Gulbinuose išvystytas naujas namų kvartalas „Keturlapio skveras“
Vilniuje, Didžiuosiuose Gulbinuose, šalia Verkių regioninio parko ir Gulbino ežero, išvystytas naujas namų kvartalas „Keturlapio skveras“. Sėkmės gatvėje plėtojamame projekte pastatyti 24 A++ energinės klasės sublokuoti namai, o jų pardavimai aktyviai juda į priekį. Kvartale pastatyti 4–5 kambarių, 130–170 kv. m ploto vieno ir dviejų aukštų namai su 6–9 arų sklypais. Namai parduodami su daline apdaila, įrengtomis terasomis ir sutvarkytu gerbūviu. „Keturlapio skveras“ plėtojamas kaip vientisas uždaras kvartalas. Teritorija bus aptverta, įvažiavimas kontroliuojamas, įrengtas gatvių apšvietimas ir vaizdo stebėjimo sistema. Kvartalo vidaus gatvė baigsis akligatviu, todėl teritorijoje nebus tranzitinio automobilių eismo. Gyventojams bus įrengtas 18 arų rekreacinis parkas su apšviestais takais, vaikų žaidimų aikštele ir apželdinta poilsio zona. „Šis projektas skirtas pirkėjams, kurie ieško premium namo, vertina vientisai suplanuotą aplinką bei gamtos kaimynystę, mato bendruomenės svarbą. Čia svarbus ne tik pats namas ir jo sklypas – kartu kuriama visa kvartalo infrastruktūra bei bendra rekreacinė erdvė. Išskirtinis dėmesys yra skiriamas aplinkos estetikai“, – sako „Keturlapio skvero“ pardavimų vadovė Nika Bijeikytė. Dėmesys medžiagoms ir inžineriniams sprendimams Namų fasadams pasirinktos „Wienerberger“ klinkerio plytos, „Brolis Timber“ termomediena ir struktūrinis tinkas. Kiekviename name įrengti dideli „Reynaers“ aliuminio profilio langai su trijų stiklų paketais ir slankiojančiomis sistemomis, o namų šildymui ir karštam vandeniui ruošti naudojami „Daikin“…
Santariškėse statomas naujas gyvenamasis projektas „Santariškių ŠILAS“
Vilniuje, Santariškėse, šalia Verkių regioninio parko statomas naujas gyvenamasis projektas „Santariškių ŠILAS“. Santariškių g. 60 kyla du trijų aukštų namai, kuriuose iš viso bus vos 36 butai. Projektą iš trijų pusių supa miškas, todėl viena pagrindinių jo ypatybių – privati ir rami aplinka šalia gamtos. „Santariškių ŠILE“ projektuojami 2 ir 3 kambarių, 37–75 kv. m ploto butai. Kiekvienas jų turės balkoną arba terasą, o vitrininiai langai atvers vaizdus į aplink esančią žalumą. Projektas orientuotas į ieškančius nedidelės kaimynystės ir ramaus gyvenimo šalia gamtos, tačiau nenorinčius atsisakyti miesto infrastruktūros ir patogaus susisiekimo. „ Renkantis naują būstą, pirkėjams vis svarbesni tampa ne tik pats rajonas ar būsto plotas, bet ir konkreti namo aplinka. Šio projekto išskirtinumas labai aiškus – du nedideli namai, tik 36 butai ir miškas iškart už lango. Tokį privatumo, gamtos ir miesto derinį Vilniuje rasti nėra paprasta“, – sako Marius Čiulada, projekto pardavimo vadovas. Nedidelė kaimynystė ir kasdieniam komfortui skirti sprendimai Abu projekto namai bus A++ energinės klasės, juose numatytas reguliuojamas grindinis šildymas ir modernios inžinerinės sistemos. Nors pastatai bus vos trijų aukštų, abiejuose įrengiami panoraminiai liftai. Po namais projektuojama požeminė automobilių stovėjimo aikštelė. Sandėliukai suplanuoti šalia automobilių stovėjimo vietų, esant poreikiui galima išsirinkti ir vietą tinkamą elektromobilio krovimui.…
Visos naujienos