Dėl ko šiandien verta derėtis nuomojantis biurą?

Ugnė Liaudanskienė, Ober-Haus biurų nuomos projektų vadovė

Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios.

Didelė naujų biurų ploto pasiūla Vilniuje palaiko stabilias nuomos kainas, tačiau kartu ir skatina aktyvesnes derybas tarp šalių. Visgi, ilgalaikiuose nuomos santykiuose svarbiausia – abipusė interesų pusiausvyra. Tuo labiau, kad praktinę vertę dažnai lemia ne tik kaina, bet ir kiti sutarčių aspektai, tokie kaip lankstumas, terminai ar papildomos sąlygos.

Biurų rinkoje jau kurį laiką kalbama, kad šiandien galios svarstyklės tarsi linksta į nuomininko pusę. Pernai A ir B klasės verslo centruose bazinės nuomos kainos paaugo apie 2 proc.

Šiuo metu A klasės verslo centruose mėnesio nuomos kaina siekia iki 16–20 Eur/kv. m,  naujuose, išskirtiniuose projektuose sudaro ir 21–23 Eur/kv. m, o B klasės verslo centruose vyrauja 10–15 Eur/kv. m nuomos kainos.

2025–2026 m. rinką pasieks dar daugiau kaip 100 tūkst. kv. m naudingo biurų ploto. Nepaisant toliau augančios ekonomikos, biurų nuomos kainų augimą šiuo metu riboja būtent didelė laisvo ploto pasiūla, tebevykstanti nuotolinio-hibridinio darbo transformacija, konservatyvūs verslo lūkesčiai ir geopolitinės priežastys.

Atrodytų, nuomininko rinka turėtų būti geras metas persiderėti sąlygas dėl esamo biuro arba paieškoti naujų patalpų. Tačiau praktika rodo, kad biurų rinka yra cikliška, o turto valdytojai tikrai atsimins tiek perdėtą nuomininko spaudimą, tiek ir partnerišką jo požiūrį. Apskritai, verslo centrų savininkai dažniausiai turi itin ribotas galimybes tiesiog sumažinti kainą (riboja įsipareigojimai kreditoriams palaikyti nuomos kainų lygį), tačiau visuomet galima ir verta derėtis dėl kitų, plika akimi sunkiau matomų nuomos aspektų, lemiančią labai konkrečią ir apčiuopiamą naudą

Pastebime, kad viena iš palankesnių sąlygų yra biuro įrengimo arba jo remonto išlaidos – verslo centrai naujiems nuomininkams gali pasiūlyti savo pačių investiciją patalpų įrengimui ar pritaikymui nuomininko poreikiams. Naujausiuose verslo centruose ši suma paprastai siekia 250–425 Eur/kv. m.

Tiesa, jei nuomininkas sutinka su mažesne verslo centro investicija į patalpas, nuomininkas gali derėtis dėl geresnės nuomos kainos,  trumpesnių ir lankstesnių nuomos terminų, nuomos mokesčio nemokėjimo patalpų įsirengimo metu ir panašių sąlygų. Atitinkamai ir didesnės nei įprastai nuomotojo investicijos į konkretaus nuomininko patalpų įrengimą gali lemti ilgesnius nuomos terminus (šiuo metu standartinis minimalus terminas yra 3–5 metai), didesnį depozitą, griežtesnes baudas sutartį nutraukiant nesibaigus joje numatytam terminui, atskirais atvejais – netgi papildomą laidavimą ir kt.

Dėmesio verta yra galimybė nutraukti sutartį nesibaigus nuomos terminui. Dauguma verslo centrų laikosi pozicijos, kad sutartys galioja iki nustatytos datos ir jos yra nenutraukiamos – nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos ir kitus susijusius mokėjimus visu sutartyje numatytu laikotarpiu, net jei faktiškai tose patalpose nevyko veiklos. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai tokia sąlyga tampa rimtu suvaržymu – pavyzdžiui, mažėjant biuro dydžio poreikiui, įmonėms siekiant optimizuoti nuomos išlaidas. Tokiais atvejais padeda subnuomos sprendimas – dalies nenaudojamo ploto pernuomojimas kitam nuomininkui. Mūsų skaičiavimais – Vilniuje toks plotas šiuo metu viršija 10 000 kv. m. Tiesa, net jei visgi susitariama dėl sutarties nutraukimo anksčiau numatyto laiko, praktikoje nuomotojai siekia gauti kompensacijas už negautas pajamas, įrengimui skirtas investicijas, naujo nuomininko suradimo sąnaudas ir pan.

Per 2022 m. infliacijos šuolį išryškėjo ir nuomos kainų indeksavimo problema – priklausomai nuo šalių numatyto indeksavimo rodiklio (o jų gali būti netgi 8), 2023 m. pradžioje nuomos kainos augo maždaug nuo 5 iki net 25%. Taigi šiuo metu nuomos sutartyse dažnai numatomos ir maksimalios kainų indeksavimo ribos, dažniausiai neviršijančios 4–6 proc. Kitos derybinės galimybės gali būti tartis dėl indeksavimo pagal įprastai kiek mažesnį suderintą („europinį“) vartotojų kainų indeksą, indeksavimą taikyti vėliau nei po metų nuo nuomos pradžios, konkretaus indeksavimo procento nustatymas, nepriklausomai nuo infliacijos ar minimalių indeksavimo grindų (paprastai iki 2 proc.) net esant nulinei ar neigiamai infliacijai. Šalys nebūtinai sutiks dėl visko, tačiau tai – labai realios ir ilgalaikę vertę kuriančios derybinės pozicijos.

Galiausiai, vienas opiausių klausimų nuomininkams yra automobilių statymo vietos darbuotojams ir svečiams. Pastebima, kad nuomininkai yra pasiryžę mokėti didesnę stovėjimo vietos nuomos kainą, kad tik šalia būtų reikalingas vietų skaičius. Verslo centruose nuomininkams paprastai skiriama maždaug viena automobilių stovėjimo vieta 30–70 kv. m nuomojamo biuro ploto. Tokia vieta centrinėje miesto dalyje vidutiniškai kainuoja 75-150 Eur/mėn.

Automobilių statymo vietos savaime nėra pagrindinis nuomos sutarties derybų objektas, tačiau abi pusės čia taip pat turėtų atkreipti dėmesį į sąlygas ir sprendimus. Gera praktika yra suteikti nuomininkui papildomų laikinų statymo vietų pagal galimybes, tačiau su lanksčiomis sąlygomis nutraukti susitarimą įspėjus per sutartą laiką. Tai leistų užtikrinti pusiausvyrą tarp esamų nuomininkų poreikių ir verslo centro galimybių optimaliai paskirstyti infrastruktūrą naujai įsikuriantiems nuomininkams.

Tad nepriklausomai nuo konkretaus rinkos ciklo, pagrindines sąlygas ir scenarijus numatančios ir aiškiai apibrėžiančios nuomos sutartys ne tik užkirs kelią ginčams ir interpretacijoms ateityje, bet ir padės kurti gerus, pasitikėjimu ir bendradarbiavimu grįstus bei ilgalaikę vertę kuriančius santykius. Derėtis ir tartis galima ne tik dėl kvadratinio metro kainos, o kokybiški kompromisai per ilgesnius laikotarpius gali būti naudingi abiem pusėm.