Biurų subnuoma: tūkstančiai nematomų kvadratinių metrų

Biurų segmente per pandemiją išpopuliarėjo ir iki šiol neslopsta subnuomos reiškinys – dalies įmonės nuomojamų patalpų perleidimas trečiajai šaliai. Ši rinka paprastai neįtraukiama į oficialią NT agentūrų skelbiamą statistiką, tačiau „Ober-Haus“ vertinimu vien Vilniaus A ir B+ klasių verslo centrų esami nuomininkai galėtų pasiūlyti kelis ar net keliolika tūkstančių kvadratinių metrų subnuomos ploto.

Subnuomą paprasčiausia suvokti kaip patalpų nuomą ne tiesiogiai iš verslo centro savininko ar valdytojo, o iš jame jau anksčiau įsikūrusio ir veikiančio nuomininko. „Pats subnuomos principas egzistavo dar gerokai iki pandemijos, tačiau išpopuliarėjo tik pastaraisiais metais verslui pradėjus dažniau dirbti nuotoliniu ar hibridiniu būdu ir atitinkamai sumažėjus veiklai reikalingų patalpų plotui“, – sako Erika Šukytė, „Ober-Haus“ nuomos projektų vadovė.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, nuo pandemijos pradžios vidutiniai biurų plotai Vilniuje sumažėjo apie 30%. Kitaip tariant, naujas sutartis sudarančios įmonės šiandien nuomojasi beveik trečdaliu mažesnius biurus nei prieš keletą metų. Vis dėlto, biurų nuomos sutartys paprastai yra ilgalaikės, įmonės į nuomojamų biurų įrengimą yra investavusios nemažas sumas, todėl dalies patalpų subnuoma yra patrauklus būdas įveiklinti dėl įvairių priežasčių nebenaudojamą plotą. Tai ypač aktualu tuomet, kai galiojanti nuomos sutartis įmonei neleidžia be sankcijų atsisakyti dalies turimo ploto.

Subnuoma kiekvienai šaliai turi savo privalumų ir trūkumų. Esamiems nuomininkams dalies patalpų subnuoma visų pirma leidžia pilnai ar dalinai sumažinti nenaudojamo ploto finansinę naštą. Kita vertus, kai kurios kompanijos sąmoningai iškart išsinuomoja perteklinį plotą kaip rezervą ateities plėtrai, o pirmaisiais metais dalį patalpų laikinai pernuomoja. Bet tarp subnuomotojų rastume ir vidutinių bei stambių, gerai žinomų įmonių, neįvykdžiusių arba atidėjusių plėtros ir samdymo planus. Subnuomos trūkumas subnuomotojui gali būti nebent tai, kad bendromis patalpomis gali naudotis su įmone nesusiję žmonės, tačiau tokį iššūkį išsprendžia nesudėtingi vidaus perplanavimo sprendimai.

„Žvelgiant iš subnuomininko perspektyvos, didžiausi šio principo privalumai yra jau pilnai įrengtos patalpos patraukliuose verslo centruose, galimybė itin greitai įsikelti bei lanksčios nuomos sąlygos. Subnuomos variantus mielai svarsto įmonės, kurios ieško trumpesnio nuomos termino ar jau pilnai įrengto biuro. Taip pat, subnuoma domina verslus, kuriems strategiškai svarbu įsikurti konkrečiame verslo centre, bet jis tuo metu negali pasiūlyti oficialaus ploto“, – komentuoja E. Šukytė. Galiausiai, dalis įmonių renkasi subnuomą kaip „bandomąjį laikotarpį“ prieš išsinuomodamos didesnes patalpas tiesiogiai arba kaip laikinas patalpas laikinam projektui ar komandai. Bet šiose galimybėse užkoduoti ir subnuomos trūkumai: paprastai tokios patalpos nuomojamos neilgam, kelių mėnesių ar kelių metų laikotarpiui, o jau įrengtų patalpų dažnai nebus galima koreguoti savo poreikiams.

Kainos faktorius subnuomos rinkoje neturi ryškių taisyklių. Viena vertus, paprastai subnuomojami jau pilnai įrengti plotai, šios naštos subnuomininkas nebeturės, o tai įtraukiama į didesnę kvadratinio metro kainą. Taip pat, subnuomos lankstumas ir trumpesni terminai paprastai kreipia kainą į viršų. Kita vertus, įmanomi atvejai, kai nenaudojamų patalpų finansinė našta ir galimos sankcijos esamam nuomininkui gali sukurti prielaidas subnuomai ir mažesne nei rinkos kaina. Kiekvienas subnuomos atvejis yra individualus, tačiau šioje rinkoje tikrai įmanomi lankstūs ir optimalūs susitarimai.

Verslo centrų valdytojai ar savininkai subnuomą paprastai toleruoja ir jai neprieštarauja. Nors daugelyje standartinių nuomos sutarčių rasime nuostatą, kad subnuoma leidžiama tik su valdytojo pritarimu, praktikoje šis pritarimas dažniausiai gaunamas, jei interesantas atitinka savininko keliamus reikalavimus. Verslo centrų valdytojai tam turi aiškią motyvaciją: subnuoma padeda išlaikyti suplanuotus pajamų srautus, taip pat visuomet yra galimybė, kad subnuomininkas ateityje taps tiesioginiu ir ilgalaikiu nuomininku.

Subnuomą NT rinkos dalyviai tarpusavyje vadina „paslėpta vakansija“ – jos dydis oficialiai neskelbiamas, bet šie biurai siūlomi ir išnuomojami lygiai taip pat kaip pirminėje rinkoje, tik dažniausiai ne viešai, o per besispecializuojančius brokerius. Šiuo metu pirminėje Vilniaus biurų rinkoje „oficiali“ vakansija (neišnuomotas plotas) siekia apie 8%: A klasės verslo centruose 6%, o B klasės – 9%. Nuomos kainos be PVM A klasės verslo centruose šiandien svyruoja nuo 16,5 iki 20 Eur/kv. , o B klasės – nuo 13 iki 15 Eur/kv. m. Aštuonių procentų šiandienos vakansija Vilniuje reikštų apie 86 tūkst. kv. m. pirminėje rinkoje nuomojamo biurų ploto, bet prie šio skaičiaus nepridedama subnuomos rinka, įvairiais skaičiavimais šiandien galinti sudaryti iki 10 tūkst. kv. m ar net dar daugiau. Be to, ne kiekviena įmonė apskritai dar yra įvertinusi dalies patalpų subnuomos galimybę, tad ši rinka tikrai dar turi didžiulį rezervą.

„Tai anaiptol nėra „juodoji“ ar „šešėlinė“ rinka – jos stiprėjimas tiesiog iliustruoja viso pasaulio versle vykstančius pokyčius, kuriems NT vystytojai ilgainiui pasiūlys tvarių sprendimų. Bet kol kas subnuoma išlieka reikšminga, tik plika akimi sunkiau matoma rinkos niša, galinti sukurti lankstumo tiek nuomininkams, tiek nuomotojams“, – įžvalgomis dalinasi E. Šukytė.

Naujienos

Visos naujienos
Į būsto rinką sugrįžę pirkėjai paspartino kainų augimo tempą
2025-07-09

Į būsto rinką sugrįžę pirkėjai paspartino kainų augimo tempą

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų birželio mėnesio reikšmė išaugo 0,7%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 6,7% (2025 metų gegužę metinis augimas siekė 6,4%). 2025 metų birželio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 0,6%, 1,0%, 0,9%, 0,5% ir 0,7% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.768 Eur (+17 Eur/m²), 1.926 Eur (+19 Eur/m²), 1.816 Eur (+16 Eur/m²), 1.212 Eur (+7 Eur/m²) ir 1.192 Eur (+8 Eur/m²). Per metus (2025 metų birželio mėnesį, palyginti su 2024 metų birželio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 5,8%, Kaune – 8,4%, Klaipėdoje – 7,6%, Šiauliuose – 7,2% ir Panevėžyje – 8,1%. „Šiais metais įspūdingus atsigavimo rezultatus rodanti šalies būsto rinka pasižymi ne tik išaugusiomis būsto pardavimo apimtimis, bet ir paspartėjusiu kainų augimu. Nors 2025 metų birželį šalyje būsto sandorių skaičius, palyginti su šių metų gegužės mėnesiu, smuktelėjo 13%, tačiau metinis augimo tempas ir toliau išlieka dviženklis. VĮ Registrų centro duomenimis, šių metų birželį šalyje namų įsigyta 13% daugiau, o butų – 16% daugiau nei tą patį mėnesį 2024 metais. Tebesitęsiantis Euribor palūkanų normų…

Kaip Vilniuje brangstantis automobilių stovėjimas paveiks biurų darbuotojus?
2025-07-08

Kaip Vilniuje brangstantis automobilių stovėjimas paveiks biurų darbuotojus?

Ugnė Liaudanskienė, Ober-Haus biurų nuomos projektų vadovė  Nuo liepos 1 d. Vilniuje dviem trečdaliais pabrangęs trumpalaikis ir ilgalaikis automobilių statymas gatvėse neišvengiamai netrukus padidins ir ties biurais įrengtų ar privačių stovėjimo aikštelių paslaugų kainas. Visgi norui darbą pasiekti automobiliu nemažėjant, naujos kainos pirmiausia virs papildomomis išlaidomis ir įtampomis arba išradingų sprendimų paieškomis. Nepaisant siekių miestuose skatinti tvarų gyventojų judėjimą, Vilniaus biurų rinka rodo, kad tai kol kas neveikia. Nors „Ober-Haus“ vykdomų derybų dėl biurų nuomos praktikoje „parkingas“ nėra lemiamas faktorius, tai neabejotinai yra vienas iš svarbiausių nuomininkų klausimų. Ir tai nėra asmeninės vadovų užgaidos ar privilegijos – konkurencingoje darbo rinkoje įmonės tiesiog siekia atliepti realius darbuotojų poreikius.  Brangstanti žemė, kintantys reglamentai, projektavimo aplinkybės ir kitos priežastys lemia tai, kad vietų automobiliams šalia verslo centrų iš tikrųjų mažėja. Dar prieš 2 dešimtmečius didieji vystytojai centriniuose verslo rajonuose turėjo galimybių pasistatyti dideles daugiaaukštes aikšteles, leidusias nuomininkams automobilius statyti nemokamai, ribojant nebent vienai įmonei skiriamų vietų skaičių – „Ober-Haus“ skaičiavimais, tuo metu tekdavo 1 vieta 25-40 kv. m nuomojamam biuro plotui arba dukart daugiau nei dabar. Didėjant automobilių skaičiui, verslo centrų valdytojai jų stovėjimą apmokestino, o įmonėms dedikuotas vietas pakeitė laisvas automobilių statymas nuskaitant konkrečiam nuomininkui priklausančių automobilių numerius.  Keitėsi ir patys darbuotojų…

Šiaurinėje Pašilaičių dalyje pradėtas statyti naujas būsto projektas „Pašilaičių SOLO“
2025-06-30

Šiaurinėje Pašilaičių dalyje pradėtas statyti naujas būsto projektas „Pašilaičių SOLO“

Vilniuje, šiaurinėje Pašilaičių dalyje, prasidėjo naujo gyvenamojo projekto „Pašilaičių SOLO“ statybos. Vos 40 butų turintis penkių aukštų daugiabutis išsiskiria jaukia atmosfera, racionaliai suplanuotais būstais ir itin patogia vieta mieste. „Šis projektas – puikus pasirinkimas tiems, kurie ieško patogaus ir ramesnio gyvenimo mieste. Mažesnis gyventojų skaičius, aukščiausia A++ energinė klasė, grindinis šildymas ir tvarkinga aplinka kuria tvarių, kokybiškų namų pojūtį. Čia apgalvota kiekviena detalė – kad šiuolaikinis žmogus jaustųsi patogiai – nuo būsto išplanavimo iki vietos kasdieniams patogumams“, – sako Marius Čiulada, projekto pardavimo vadovas. Pirkėjams siūlomi 1–4 kambarių butai (nuo 31 iki 77 m²), visi su balkonais arba terasomis. Butai parduodami su daline apdaila, tačiau pirkėjai turės galimybę rinktis ir pilnos apdailos variantą. Požeminėje ir antžeminėje aikštelėse suplanuotas automobilių parkavimas, vietos elektromobiliams, įrengiami sandėliukai. Kieme bus įrengta poilsio zona ir žaidimų aikštelė vaikams. „Pašilaičių SOLO“ projektą įgyvendina patyrusi generalinės rangos įmonė UAB „Hiltus“, užtikrinanti kokybę ir ilgaamžiškus sprendimus kiekviename statybos etape. Projekto pardavimu ir rinkodara rūpinasi Ober-Haus komanda. Projektas vystomas adresu Tarandės g. 2B, vos kelių šimtų metrų atstumu nuo viešojo transporto, prekybos centrų, darželių ir mokyklų. Patogų susisiekimą su miesto centru garantuoja Ukmergės gatvė bei Vakarinis aplinkkelis. Planuojama statybų pabaiga – 2026 m. pirmasis ketvirtis. Daugiau informacijos apie projektą:…

Visos naujienos
+
Būtinieji
Šie slapukai yra būtini, kad veiktų svetainė, mūsų sistemose negali būti išjungti.
Funkciniai
Šie slapukai suteikia galimybę pagerinti funkcionalumą ir suasmeninimą, pavyzdžiui, jie pagerina pateikiamo turinio formatą ir formą, nustato šrifto dydį ar svetainės elementų pozicijas. Jie gali būti įdiegti mūsų arba kitų tiekėjų, kurie teikia į mūsų puslapius įdėtas paslaugas. Jei neleisite šiems slapukams veikti, kai kurios ar visos minėtos funkcijos negalės tinkamai veikti. Funkciniai slapukai šiuo metu nenaudojami.
Statistiniai
Šie slapukai leidžia mums skaičiuoti apsilankymus ir lankytojų srauto šaltinius, kad galėtume matuoti ir gerinti svetainės veikimą. Pvz., pateikti skaitomiausią turinį pagal rubrikas, kategorijas. Visa šių slapukų informacija yra apibendrinta, todėl anoniminė. Jei neleisite šiems slapukams veikti, nežinosime, kad lankėtės mūsų puslapyje. Statistiniai slapukai šiuo metu nenaudojami.
Reklaminiai
Šiuos slapukus per mūsų svetainę naudoja mūsų reklamos partneriai. Tos bendrovės gali juos naudoti jūsų interesų profiliui formuoti ir jums tinkamoms reklamoms kitose svetainėse parinkti. Jie veikia unikaliai identifikuodami jūsų naršyklę ir įrenginį. Jei neleisite šiems slapukams veikti, įvairiose kitose svetainėse nematysite mūsų tikslingai Jums skirtų pasiūlymų. Reklaminiai slapukai šiuo metu nenaudojami.
Sutinku su visais Nesutinku su visais

Mail sent!