Visi 2019 metais Vilniuje duris atvėrę verslo centrai pilnai išnuomoti

Modernių biuro patalpų sektorius, skatinamas stiprios paklausos, ir toliau sparčiai plečiasi. Tačiau kalbant apie biurų sektoriaus plėtrą šalyje, ir toliau reikšmingi pokyčiai fiksuojami tik dviejuose didžiausiuose miestuose – Vilniuje ir Kaune, skelbiama „Ober-Haus“ 2019 metų biuro patalpų rinkos apžvalgoje.

2019 metais Vilniuje buvo baigtos aštuonių biuro pastatų statybos: „S7“ projekto antrasis ir trečiasis pastatai, „Duetto“ projekto antrasis pastatas, „INHUS“ grupės administracinis pastatas, verslo centras multifunkciniame komplekse „Live Square“, antrasis „Park Town“ projekto pastatas, „Avia Solutions Group“ administracinis pastatas ir paskutinysis „Quadrum“ projekto pastatas. „Ober-Haus“ skaičiavimais, šie projektai sostinės rinką iš viso papildė 66.100 m² naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas 2019 metais išaugo daugiau nei 9% iki 784.400 m².

„2019 metais įgyvendinti projektai metų eigoje buvo pilnai išnuomoti ar užimti jų pačių plėtotojų, todėl gausi naujų biuro patalpų pasiūla nesupurtė šalies sostinės rinkos“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Bendras išnuomotų modernių biuro patalpų kiekis per 2019 metus Vilniuje sudarė 94.400 m² arba 34% daugiau nei 2018 metais. Didesnis išnuomotų biuro patalpų kiekis buvo užfiksuotas tik 2017 metais, kuomet per metus buvo įsisavinta 97.300 m² biurų ploto. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2019 metus laisvų biuro patalpų lygis šalies sostinėje sumažėjo nuo 3,7% iki 3,0%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 2,6%, o B klasės – 3,3%. Per pastaruosius dešimt metų žemesnis nei 3% bendras laisvų biuro patalpų lygis Vilniuje buvo užfiksuotas tik 2018 metų II ketv. (2,8%), 2018 metų III ketv. (2,6%) ir 2019 metų III ketv. (2,8%).

„Nors buvo tikėtasi, kad rekordinis biurų kiekis Vilniuje bus pastatytas 2019 metais, tačiau dalies projektų statybų pabaiga buvo nukelta į 2020 metus. Atsižvelgiant į šiuo metu statomų projektų eigą, galima teigti, kad 2020 metais bendras Vilniaus rinką papildysiantis naujų biurų plotas tikrai bus didžiausias per visą istoriją ir sudarys ne mažiau kaip 95.000 m²“, – teigia R. Reginis.

Nepaisant išliekančios didelės biuro patalpų paklausos ir fiksuojamų itin aukštų užimtumo rodiklių, kasmet šalies sostinę papildanti gausi naujų patalpų pasiūla iš esmės stabilizavo biurų nuomos kainas, kurios nuo 2015 metų auga itin nežymiai. Ne išimtis ir 2019 metai, kuomet biurų nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 1–2%. „Ober-Haus“ duomenimis, metų pabaigoje B klasės biurai buvo siūlomi nuomotis už 9,0–13,5 Eur/m², A klasės – 14,0–16,7 Eur/m².

Nors 2020 metais šalies sostinę papildys itin gausus naujų biuro patalpų kiekis, tačiau vertinant išankstines nuomos sutartis statomuose projektuose, galima tikėtis subalansuotos situacijos biurų rinkoje ir šiais metais. R. Reginio nuomone, tikėtis spartesnio biuro nuomos kainų augimo yra sudėtinga, kadangi norėdami išlaikyti aukštą biuro pastatų užimtumą, nepaisant statybų savikainos augimo, plėtotojai turės priimti kompromisinius sprendimus derybose su potencialiais nuomininkais. Ir jeigu situacija 2020 metais atrodo subalansuota, tai situacija ilgesnėje kelių metų perspektyvoje yra gerokai sunkiau prognozuojama.

„2020 metų pradžioje statomų ir planuojamų projektų apimtys rodo, kad plėtotojai ketina pasirūpinti gausia pasiūla ne tik šiems, bet ir vėlesniems metams, todėl šioje situacijoje didžiausiu nežinomuoju išlieka paklausos veiksnys. Analizuojant šiuo metu jau statomus projektus, kurie rinką turėtų papildyti reikšmingu biurų plotu 2021 ir vėlesniais metais, matosi, kad didžioji dalis šių projektų yra pradėti statyti dar neturint sutarčių su nuomininkais. Todėl tokių aukštų, kaip dabar, biurų užimtumo rodiklių palaikymui reiktų tolimesnės sparčios tiek vietinio, tiek ir užsienio kapitalo įmonių plėtros ar net valstybinio sektoriaus sprendimų“, – sako R. Reginis.

Naujų biuro patalpų įsisavinimas Kaune užtrunka ilgiau nei Vilniuje

Biuro patalpų sektorius Kauno mieste taip pat plečiasi sparčiu tempu. Iš viso 2019 metais laikinojoje sostinėje buvo baigti statyti 7 projektai, kurie miestui pasiūlė šiuolaikinių biuro patalpų: verslo ir prekybos centras „Longas“, komercinės paskirties pastatas Statybininkų g., „Verslo Parkas Aušra“ (C korpusas), „Kauno dokas“ antras etapas, „BLC 2“, „Alia“ ir „Sqveras“. „Ober-Haus“ skaičiavimais, šie projektai Kauno rinką iš viso papildė 30.100 m² naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas 2019 metais išaugo beveik 18% iki 199.400 m².

Kauno biurų rinkoje išlieka ryški naujai įgyvendintų ir laisvų biuro patalpų rodiklio priklausomybė. Per 2019 metų ketvirtąjį ketvirtį laisvų biuro patalpų lygis Kaune šoktelėjo nuo 6,8% iki 10,3%, nes metų pabaigoje rinka pasipildė dideliu naujų biuro patalpų plotu (2018 metų pabaigoje laisvų biuro patalpų lygis sudarė 9,7%). „Kadangi biurų sektoriaus plėtra Kauno mieste išgyvena itin intensyvios plėtros laikotarpį, ne visi naujai atidaromi pastatai gali pasigirti aukštu užimtumu. Vietinio ir užsienio kapitalo įmonių plėtra čia nėra tokia sparti, kaip, pavyzdžiui, Vilniuje, todėl naujų patalpų įsisavinimas užtrunka ilgiau ir reguliariai stebime pakankamai ženklius laisvų patalpų lygio svyravimus“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Kaip ir šalies sostinėje, Kaune praėjusiais metais taip pat buvo fiksuojami tik nedideli nuomos kainų pokyčiai. Per 2019 metus Kaune B klasės biuro patalpų nuomos kainos vidutiniškai paaugo 3%, tuo tarpu A klasės biuro pastatuose esančių biuro patalpų nuomos kainos išliko stabilios. „Ober-Haus“ duomenimis, 2019 metų pabaigoje B klasės biurų nuoma laikinojoje sostinėje sudarė 7,0–11,0 Eur/m², A klasės – 11,5–14,0 Eur/m².

R. Reginio nuomone, biurų nuomos kainų augimo perspektyvos Kaune ir toliau išlieka itin miglotos. „Akivaizdu, kad nuolatinis rinkos papildymas nauju biurų plotu ir ne toks spartus jo įsisavinimas suriša plėtotojų rankas derybose su potencialiais nuomininkais. O nuomininkai ir toliau galės džiaugtis augančiu pasirinkimu šiame mieste“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.

2020 metais turėtų būti baigtos dar 6 naujų projektų, kuriuose iš viso būtų įrengta beveik 39.000 m² naudingo biuro ploto, statybos. O pastarųjų metų biurų ploto pasiūlos šuolį vainikuos 2020 metų pirmąjį pusmetį planuojamas baigti statyti didžiausias verslo centras Kaune „Magnum“ – antžeminis pastato plotas šiek tiek daugiau nei 21.000 m².

Klaipėdai trūksta drąsių sprendimų

2019 metais Klaipėda taip pat galėjo džiaugtis įgyvendintais keliais projektais, kurie rinkai pasiūlė šiuolaikiškų biuro patalpų. 2019 metų pradžioje duris atvėrė pirmasis privataus kapitalo mokslo ir inovacijų slėnio „Baltic Tech Park“ etapas Liepų g. Buvusio gamybinės paskirties pastato vietoje iškilo 2 ir 3 aukštų pastatas, kuriame įsikūrė įvairios prekybos ir paslaugų įmonės, o didžiąją dalį administracinių patalpų užėmė „Light House“ bendradarbystės erdvė. 2019 metų trečiąjį ketvirtį Dubysos g. buvo atidarytas komercinės paskirties pastatas, kuriame įrengta įvairios paskirties patalpų tinkančių prekybai, sandėliavimui ir administracinei veiklai. „Ober-Haus“ skaičiavimais, šie du projektai Klaipėdos rinką iš viso papildė 4.200 m² naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas 2019 metais išaugo 6% iki 72.800 m².

Per 2019 metus laisvų biuro patalpų lygis Klaipėdoje ūgtelėjo nuo 11,8% iki 13,7%. Pastaruosius septynis ketvirčius laisvų patalpų lygis šiame mieste išsilaiko 11–14% ribose ir aiškesnės pokyčių krypties neįgauna. „Naujai įgyvendinti projektai, kuriuose siūlomos šiuolaikinės biuro patalpos, rinkoje sulaukia susidomėjimo, tačiau jų nuomos procesas ne visada būna spartus. Akivaizdu, kad uostamiestyje dar trūksta aktyvesnės šiame mieste tiek jau veikiančio verslo, tiek naujų įmonių plėtros, o tai neleidžia sparčiau plėtotis šiam nekilnojamojo turto segmentui. Tačiau aktyvesni plėtotojai stengiasi išnaudoti savo valdomų sklypų galimybes ir žada rinkai pasiūlyti naujų projektų. O Klaipėdai tikrai reikia kuo skubesnių, įdomesnių ir didesnių sprendimų tiek iš investuotojų, tiek iš paties miesto pusės“, – sako R. Reginis.

Liepų g. planuojamas antrasis technologijų parko „Baltic Tech Park“ etapas, kurio metu bus pastatytas apie 1.900 m² ploto pastatas „Light House Lab“, leisiantis toliau plėstis įvairioms technologijų ir inovacijų įmonėms. Tuo tarpu „Stemma Group“ priklausanti įmonė jau paskelbė atvirą konkursą dėl planuojamo statyti administracinio pastato „Memelio miesto“ projekto teritorijoje dešiniajame Dangės upės krante, Naujojo Uosto g. Planuojama, kad šis objektas būtų vienas pirmųjų pastatytų pastatų „Memelio miesto“ projekte ir taptų akcentu tolimesnėje šios 5 hektarų teritorijos plėtroje. Skelbiama, kad orientacinis pastato plotas yra 10.000 m².

Kaip ir Kaune, Klaipėdoje 2019 metais buvo fiksuojami nedideli nuomos kainų pokyčiai tik pigesniame biuro patalpų segmente. Per metus Klaipėdoje B klasės biuro patalpų nuomos kainos vidutiniškai paaugo 3%, tuo tarpu A klasės biuro pastatuose esančių biuro patalpų nuomos kainos išliko stabilios. „Ober-Haus“ duomenimis, 2019 metų pabaigoje B klasės biurų nuoma sudarė 6,5–10,0 Eur/m², A klasės – 10,5–13,0 Eur/m². Tikėtina, kad panašus biurų nuomos kainų lygis išsilaikys ir 2020 metais.

Pilna apžvalga su grafikais (PDF): Komercinio NT rinkos komentaras 2019 m. IV ketv.