Pandemija neišgąsdino investuojančių į komercinį nekilnojamąjį turtą, tačiau paskatino peržiūrėti investavimo kryptis

Nors pinigine išraiška bendri tradicinio komercinio nekilnojamojo turto (modernių biurų, prekybos ir industrinių objektų) investicinių sandorių rodikliai Lietuvoje 2021 metų pirmąjį pusmetį neparodė įspūdingų rezultatų, tačiau sandorių skaičius nuteikia optimistiškai.

„Ober-Haus“ duomenimis, per 2021 metų pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus komercinio turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 177 mln. eurų. 2021 metų pirmojo pusmečio investicijų apimtys išsilaikė panašiame lygyje, kaip ir praėjusiais metais, ir sudarė 51% visų 2020 metų investicijų (345 mln. eurų). Tačiau lyginant su pastarųjų trejų metų (2018–2020 m.) laikotarpio pusmečių vidurkiu, šių metų pirmąjį pusmetį investicijų apimtys yra 12% mažesnės.

„Nors į komercinį turtą investuota pinigų suma išliko praėjusių metų lygyje bei nusileido rekordiškai aktyviam 2018–2019 metų laikotarpiui, tačiau sudarytų sandorių skaičius rodo, kad susidomėjimas grąžą generuojančiu komerciniu nekilnojamuoju turtu Lietuvoje išlieka aukštumose“, – sako Audrius Šapoka, „Ober-Haus“ generalinis direktorius. Per 2021 metų pirmąjį pusmetį buvo sudaryta 16 sandorių, kuriais buvo įsigyta 20 skirtingų objektų įvairiuose Lietuvos regionuose. Pavyzdžiui, 2018–2020 metų laikotarpiu kasmet buvo sudaryta po 18–25 sandorius, todėl šių metų pirmojo pusmečio sandorių skaičiaus rodiklis akivaizdžiai signalizuoja apie didelį investuotojų susidomėjimą komerciniu nekilnojamuoju turtu net ir pandemijos akivaizdoje.

Pasak A. Šapokos, pinigų rinkoje netrūksta, tačiau didesnė problema yra realios pasiūlos stoka. „Pastebime savotišką įtampą jau ne vien tarp konservatyvių – žemesnę, tačiau aiškią ir garantuotą grąžą siekiančių gauti investuotojų, tačiau ir vidutinę ar aukštesnę riziką toleruojančių, kuomet rasti, kur įdarbinti atlaisvintą kapitalą tampa sudėtinga. Akivaizdu, kad jei ne realios pasiūlos stoka, turėtume gerokai didesnes investicinių sandorių apimtis tiek skaičiaus prasme, tiek jų dydžio atžvilgiu”, – sako A. Šapoka.

Nors 2021 metų pirmąjį pusmetį standartiškai daugiausiai buvo investuota į komercinius nekilnojamojo turto objektus Vilniuje, tačiau žvelgiant istoriškai, pastebimai išaugo investicijų dalis kituose šalies miestuose. „Ober-Haus“ skaičiavimais, pastaruosius trejus metus šalies sostinė pritraukdavo apie 70–80% visų investicijų, tuo tarpu šių metų pirmąjį pusmetį Vilniui teko 61% visų investicijų, o likusi dalis (39%) – Kaunui, Klaipėdai ir Panevėžiui.

„Pastebime natūraliai didesnį smulkesnių–vidutinių investuotojų dėmesį ne vien Vilniuje ar Kaune, bet ir kituose didesniuose miestuose – Klaipėdoje, Panevėžyje, Šiauliuose – esantiems NT objektams. Visų pirma industriniam plotui, stambesnius ir patikimesnius nuomininkus, ilgesnes sunkiau nutraukiamas nuomos sutartis turintiems prekybos ar biurų centrams. Žvelgiant į sandorių specifiką tokiuose miestuose, matome bent 2–3 procentiniais punktais mažesnį metinį nuomos pajamingumą, lyginant su 2018–2019 metų sandoriais”, – teigia A. Šapoka.

Lygiai pusė per šių metų pirmąjį pusmetį išleistų pinigų Lietuvoje teko prekybinės paskirties nekilnojamojo turto įsigijimui. Taip pat šiame segmente fiksuojami ir didžiausi investiciniai sandoriai. Šių metų pradžioje Prancūzijos investicijų bendrovė „Corum“ įsigijo du „Depo“ prekybos centrus Vilniuje ir Klaipėdoje ir šiuo metu ši įmonė jau valdo keturis Latvijos statybinių medžiagų ir buities prekių prekybos tinklo prekybos centrus Lietuvoje (pirmieji du įsigyti 2019 metais). Bendros investicijos į šiuos keturis prekybos centrus sudarė šiek tiek daugiau nei 100 mln. eurų ir tai yra vienas didžiausių „parduok ir nuomokis“ (angl. sale-leaseback) tipo tęstinis prekybinio turto sandoris Lietuvos istorijoje. Taip pat investuotojai ir toliau aktyviai pirko mažesnius prekybos centrus, kuriuose įsikūrę didieji maisto prekių tinklai bei kitas prekybai tinkamas patalpas.

Šių metų pirmąjį pusmetį didelė dalis (31%) investicijų Lietuvoje teko sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų įsigijimui. Šių metų viduryje Norvegijos kapitalo nekilnojamojo turto plėtotojas „Baltic Sea Properties“ paskelbė, kad perka įmones, kurios valdo verslo parką Klaipėdoje, bendras pastatų plotas siekia beveik 24.000 m² ir didžiąją dalį jų sudaro sandėliavimo ir gamybinės paskirties patalpos. Estijos investicijų kompanijos „Eften Capital“ valdomas nekilnojamojo turto fondas Vilniuje Molėtų plente įsigijo tris daugiau nei 16.000 m² bendro ploto pastatus, kuriuose didžiojoje dalyje patalpų vykdoma gamybinė veikla. Šių metų viduryje paskelbta apie dar vieną „Eften Capital“ pirkinį – už 10 mln. eurų įsigyti du gamybinės paskirties pastatai Panevėžyje, Ramygalos g. O 2021 metų gegužės mėnesį Švedijos investicijų kompanijos „East Capital Real Estate“ fondas įsigijo beveik 13.000 m² ploto sandėliavimo patalpų kompleksą Vilniuje, Jankiškių g. Taip pat dar vienas mažesnio dydžio gamybinės paskirties pastatas buvo parduotas Klaipėdos ekonominėje zonoje.

Mažiausia dalis investicijų šių metų pirmąjį pusmetį atiteko biuro patalpų segmentui. „Ober-Haus“ skaičiavimais, šiam segmentui buvo išleista 34 mln. eurų arba 19% nuo visų pusmečio investicijų. Didžiausias investicinis sandoris šiame segmente sudarytas Vilniuje, kuomet Švedijos investicijų bendrovė „Eastnine“ įsigijo 6.900 m² ploto verslo centrą „Uniq“, kurį nuomojasi „Danske Bank“ IT paslaugų centras. Dar trys smulkesni biurų pastatų įsigijimo sandoriai sudaryti Vilniuje ir Kaune, o jų įsigijimo vertės svyravo nuo 2,5 iki 6 mln. eurų.

A. Šapokos nuomone, tiek praėjusių, tiek šių metų rezultatai rodo, kad dabartinė pandemija neišgąsdino ketinančių investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą. „Tačiau pernai pasaulį užklupusi pandemija potencialius investuotojus privertė elgtis šiek tiek atsargiau nei ankstesniais metais ir ne vieną pakeisti savo investavimo strategiją“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.

Skirtingai nuo Lietuvos būsto ar žemės sklypų sektorių, kuriuose šiais metais fiksuojami rekordiniai rodikliai, bendros nuotaikos komercinių patalpų sektoriuje vis dar išlieka atsargiai optimistinės. Investuojantys į komercinės paskirties objektus turi atsižvelgti į konkretaus nekilnojamojo turto perspektyvas tiek pandemijos metu, tiek popandeminiu laikotarpiu.

„Todėl matome, kad 2020–2021 metų laikotarpiu pastebimai išaugo investicijų dalis tenkanti gamybinės ir sandėliavimo paskirties objektų įsigijimui, kadangi toks nekilnojamasis turtas pastaruoju metu investuotojų vertinamas, kaip viena perspektyviausių investicijų“ – sako A. Šapoka.

Po COVID-19 pirmosios bangos sparčiai atsigaunančios pasaulio šalių ekonomikos bei augantis vartojimas sukūrė papildomą poreikį tiek įvairios produkcijos gamybai, tiek ir įvairių prekių sandėliavimo ir paskirstymo galutiniams vartotojams. Tuo tarpu vis dar tebesitęsiant pandemijai, bendros investicijų apimtys (ar jų dalis) į biurų ar prekybinės paskirties objektus gali išlikti šiek tiek mažesnės nei buvo įprasta iki pandeminio laikotarpio. Pandemijos metu taikomi griežti reikalavimai prekybininkams bei sumažėjęs fizinis biurų naudojimas šiuos nekilnojamojo turto segmentus daro mažiau nuspėjamais nei anksčiau.