Naujo butų kainų rekordo Vilniuje teko laukti beveik 14 metų

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2021 metų rugsėjo mėnesio reikšmė išaugo 1,6% (2021 metų rugpjūtį buvo fiksuojamas 2,4% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 19,4% (2021 metų rugpjūtį metinis augimas sudarė 17,9%).

2021 metų rugsėjo mėnesį butų pardavimo kainos šalies sostinėje augo 1,8% ir vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1.986 Eur (+35 Eur/m²). Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje rugsėjo mėnesį atitinkamai užfiksuotas 2,0%, 0,8%, 0,8% ir 0,6% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.401 Eur (+28 Eur/m²), 1.344 Eur (+10 Eur/m²), 907 Eur (+7 Eur/m²) ir 892 Eur (+5 Eur/m²).

Per metus (2021 metų rugsėjo mėnesį, palyginti su 2020 metų rugsėjo mėnesiu) butų kainos didmiesčiuose augo dviženkliu tempu: Vilniuje – 19,9%, Kaune – 19,5%, Klaipėdoje – 17,7%, Šiauliuose – 19,0% ir Panevėžyje – 19,2%.

„Šių metų rugsėjis yra simbolinis Lietuvos sostinės būsto rinkai – po itin spartaus butų pardavimo kainų augimo šiais metais rugsėjį vidutinė pardavimo kaina Vilniuje pasiekė visų laikų aukštumas“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

„Ober-Haus“ duomenimis, iki šiol aukščiausia vieno kvadratinio metro kaina Vilniuje buvo užfiksuota 2007 metų gruodį ir sudarė 1.983 Eur (2021 metų rugsėjį – 1.986 Eur). Tačiau detalesnis butų kainų palyginimas rodo, kad kainos skirtinguose butų segmentuose (tiek pagal statybos metus, tiek pagal geografinį išsidėstymą mieste) per pastaruosius 10 metų augo šiek tiek skirtingu tempu. Pavyzdžiui, šiuo metu naujos statybos butų kainos vidutiniškai yra 3,5% aukštesnės nei 2007 metų pabaigoje, o senos statybos vis dar yra 2,6% žemesnės.

Nagrinėjant dar detaliau, matyti, kad tiek senos, tiek ir naujos statybos butų pardavimo kainos sparčiausiai augo ir net dešimtadaliu viršijo 2007 metų pabaigos kainas centrinėje miesto dalyje (Senamiestyje, Užupyje, Naujamiestyje) ir šalia išsidėsčiusiose teritorijose ­(Šnipiškėse, Žvėryne). „Tai yra dėsninga, kadangi šios miesto zonos per pastarąjį dešimtmetį patyrė išties nemažai teigiamų pokyčių, o tai turėjo įtakos ir nekilnojamojo turto patrauklumui. Gamybinių teritorijų konversijos su statomais naujais daugiabučiais ir verslo centrais, tvarkoma jų aplinka bei tiesiamos naujos gatvės sulaukė milžiniško didesnes pajamas uždirbančių gyventojų susidomėjimo ir šiose miesto zonose nekilnojamojo turto kainas išaugino į anksčiau neregėtas aukštumas“, – pasakoja R. Reginis.

Tačiau ne visuose Vilniaus butų segmentuose fiksuojami kainų rekordai. Pavyzdžiui, didžiausias miesto butų segmentas – senos statybos butai gyvenamuosiuose mikrorajonuose – dar šiek tiek atsilieka nuo 2007–2008 metais buvusių kainų. Pasak R. Reginio, tokie butai dar gali būti iki dešimtadalio pigesni nei už juos buvo mokama pačiame kainų pike. O būtent šis butų segmentas vis dar turi didžiausią įtaką mūsų skaičiuojamai vidutinei butų pardavimo kainai.

Pavyzdžiui, išanalizavus visus įregistruotų butų pirkimo-pardavimo sandorius vienoje didžiausių pagal gyventojų skaičių Fabijoniškių seniūnijų, matome, kad 2021 metų liepos–rugsėjo mėnesiais 1987–1991 metų statybos blokiniuose namuose esančių 1–4 kambarių butų kvadratinio metro kainos mediana buvo apie 5% žemesnė, palyginti su įregistruotų butų pardavimo kainomis 2007 metų lapkričio – 2008 metų sausio mėnesiais. 2007 pabaigoje – 2008 metų pradžioje vidutiniškai už 2 kambarių butą buvo mokama šiek tiek daugiau nei 88.000 Eur, o 2021 metų liepos–rugsėjo laikotarpiu – 75.000 Eur. Tuo tarpu už 3 kambarių butą atitinkamais laikotarpiais buvo mokama beveik 101.000 Eur ir 91.500 Eur.

Galima pažvelgti, kokia situacija yra viename seniausių Vilniaus mikrorajonų Karoliniškėse, kuriame tipiniai stambiaplokščiai (blokiniai) daugiabučiai buvo pradėti statyti 70-ųjų pradžioje. „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2021 metų liepos–rugsėjo mėnesiais šiame mikrorajone 1972–1975 metų statybos blokiniuose namuose esančių 1–4 kambarių butų kvadratinio metro kainos mediana buvo apie 11% žemesnė, palyginti su įregistruotų butų pardavimo kainomis 2007 metų lapkričio – 2008 metų sausio mėnesiais. 2007 pabaigoje – 2008 metų pradžioje vidutiniškai už 2 kambarių butą buvo mokama 83.000 Eur, o 2021 metų liepos–rugsėjo laikotarpiu – virš 73.000 Eur. Tuo tarpu už 3 kambarių butą atitinkamais laikotarpiais buvo mokama virš 94.000 Eur ir 86.000 Eur.

„Matome, kad per pastarąjį dešimtmetį Vilnius sparčiai keitėsi – plėtėsi ir tankėjo – ir vienos miesto zonos nekilnojamojo turto rinkos požiūriu įgavo daugiau patrauklumo, o pirkėjai jose už turtą jau moka daugiau nei kada nors anksčiau. Tuo tarpu mažiau pokyčių patyrusiose sostinės vietose toks pats būstas dabar kainuoja vis dar mažiau nei prieš pat pasaulinę finansų krizę“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Akivaizdu, kad daugiausiai iššūkių kyla tipiniams miesto mikrorajonams, kurie jau yra suformuoti ir juose įgyvendinami pokyčiai nėra tokie spartūs ar ženklūs, kad galėtų pastebimai didinti jų patrauklumą ir tuo pačiu juose esančio būsto kainas. Taip pat reikia atsiminti, kad pastatai irgi sensta. Pavyzdžiui, šiais metais Vilniaus miesto savivaldybė pristatė gyvenamųjų rajonų gyvybingumo programą MIESTAS+, kurios tikslas atnaujinti senųjų miesto rajonų butus, namus, kiemus, gatves ir sukurti atskirų rajonų traukos centrus bei identitetą. Vien senų daugiabučių renovacija gali padidinti jų patrauklumą rinkoje ir papildomai padidinti juose esančių butų vertę (net įvertinus investicijos kaštus), o kur dar nauda tų daugiabučių gyventojams, kurie galėtų gyventi gražesniuose ir šiltesniuose namuose.

„Tačiau nepaisant šiek tiek nevienodo kainų augimo tempo skirtinguose sostinės butų segmentuose, akivaizdu, kad per pastarąjį dešimtmetį butų kainos sparčiai augo visame mieste. Nuo pastarojo žemiausio butų pardavimo kainų lygio, kurį fiksavome 2010 metų gegužės mėnesį, kainos vidutiniškai yra išaugusios net 72%. O išliekantis aukštas rinkos aktyvumas ir optimistiniai rinkos dalyvių lūkesčiai leidžia prognozuoti dar aukštesnį kainų lygį bent jau netolimoje ateityje“, – teigia R. Reginis.

Pilna apžvalga (PDF): OHBI apžvalga 2021 m. rugsėjo mėn.