Dėl ko šiandien verta derėtis nuomojantis biurą?
Ugnė Liaudanskienė, Ober-Haus biurų nuomos projektų vadovė
Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios.
Didelė naujų biurų ploto pasiūla Vilniuje palaiko stabilias nuomos kainas, tačiau kartu ir skatina aktyvesnes derybas tarp šalių. Visgi, ilgalaikiuose nuomos santykiuose svarbiausia – abipusė interesų pusiausvyra. Tuo labiau, kad praktinę vertę dažnai lemia ne tik kaina, bet ir kiti sutarčių aspektai, tokie kaip lankstumas, terminai ar papildomos sąlygos.
Biurų rinkoje jau kurį laiką kalbama, kad šiandien galios svarstyklės tarsi linksta į nuomininko pusę. Pernai A ir B klasės verslo centruose bazinės nuomos kainos paaugo apie 2 proc.
Šiuo metu A klasės verslo centruose mėnesio nuomos kaina siekia iki 16–20 Eur/kv. m, naujuose, išskirtiniuose projektuose sudaro ir 21–23 Eur/kv. m, o B klasės verslo centruose vyrauja 10–15 Eur/kv. m nuomos kainos.
2025–2026 m. rinką pasieks dar daugiau kaip 100 tūkst. kv. m naudingo biurų ploto. Nepaisant toliau augančios ekonomikos, biurų nuomos kainų augimą šiuo metu riboja būtent didelė laisvo ploto pasiūla, tebevykstanti nuotolinio-hibridinio darbo transformacija, konservatyvūs verslo lūkesčiai ir geopolitinės priežastys.
Atrodytų, nuomininko rinka turėtų būti geras metas persiderėti sąlygas dėl esamo biuro arba paieškoti naujų patalpų. Tačiau praktika rodo, kad biurų rinka yra cikliška, o turto valdytojai tikrai atsimins tiek perdėtą nuomininko spaudimą, tiek ir partnerišką jo požiūrį. Apskritai, verslo centrų savininkai dažniausiai turi itin ribotas galimybes tiesiog sumažinti kainą (riboja įsipareigojimai kreditoriams palaikyti nuomos kainų lygį), tačiau visuomet galima ir verta derėtis dėl kitų, plika akimi sunkiau matomų nuomos aspektų, lemiančią labai konkrečią ir apčiuopiamą naudą
Pastebime, kad viena iš palankesnių sąlygų yra biuro įrengimo arba jo remonto išlaidos – verslo centrai naujiems nuomininkams gali pasiūlyti savo pačių investiciją patalpų įrengimui ar pritaikymui nuomininko poreikiams. Naujausiuose verslo centruose ši suma paprastai siekia 250–425 Eur/kv. m.
Tiesa, jei nuomininkas sutinka su mažesne verslo centro investicija į patalpas, nuomininkas gali derėtis dėl geresnės nuomos kainos, trumpesnių ir lankstesnių nuomos terminų, nuomos mokesčio nemokėjimo patalpų įsirengimo metu ir panašių sąlygų. Atitinkamai ir didesnės nei įprastai nuomotojo investicijos į konkretaus nuomininko patalpų įrengimą gali lemti ilgesnius nuomos terminus (šiuo metu standartinis minimalus terminas yra 3–5 metai), didesnį depozitą, griežtesnes baudas sutartį nutraukiant nesibaigus joje numatytam terminui, atskirais atvejais – netgi papildomą laidavimą ir kt.
Dėmesio verta yra galimybė nutraukti sutartį nesibaigus nuomos terminui. Dauguma verslo centrų laikosi pozicijos, kad sutartys galioja iki nustatytos datos ir jos yra nenutraukiamos – nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos ir kitus susijusius mokėjimus visu sutartyje numatytu laikotarpiu, net jei faktiškai tose patalpose nevyko veiklos. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai tokia sąlyga tampa rimtu suvaržymu – pavyzdžiui, mažėjant biuro dydžio poreikiui, įmonėms siekiant optimizuoti nuomos išlaidas. Tokiais atvejais padeda subnuomos sprendimas – dalies nenaudojamo ploto pernuomojimas kitam nuomininkui. Mūsų skaičiavimais – Vilniuje toks plotas šiuo metu viršija 10 000 kv. m. Tiesa, net jei visgi susitariama dėl sutarties nutraukimo anksčiau numatyto laiko, praktikoje nuomotojai siekia gauti kompensacijas už negautas pajamas, įrengimui skirtas investicijas, naujo nuomininko suradimo sąnaudas ir pan.
Per 2022 m. infliacijos šuolį išryškėjo ir nuomos kainų indeksavimo problema – priklausomai nuo šalių numatyto indeksavimo rodiklio (o jų gali būti netgi 8), 2023 m. pradžioje nuomos kainos augo maždaug nuo 5 iki net 25%. Taigi šiuo metu nuomos sutartyse dažnai numatomos ir maksimalios kainų indeksavimo ribos, dažniausiai neviršijančios 4–6 proc. Kitos derybinės galimybės gali būti tartis dėl indeksavimo pagal įprastai kiek mažesnį suderintą („europinį“) vartotojų kainų indeksą, indeksavimą taikyti vėliau nei po metų nuo nuomos pradžios, konkretaus indeksavimo procento nustatymas, nepriklausomai nuo infliacijos ar minimalių indeksavimo grindų (paprastai iki 2 proc.) net esant nulinei ar neigiamai infliacijai. Šalys nebūtinai sutiks dėl visko, tačiau tai – labai realios ir ilgalaikę vertę kuriančios derybinės pozicijos.
Galiausiai, vienas opiausių klausimų nuomininkams yra automobilių statymo vietos darbuotojams ir svečiams. Pastebima, kad nuomininkai yra pasiryžę mokėti didesnę stovėjimo vietos nuomos kainą, kad tik šalia būtų reikalingas vietų skaičius. Verslo centruose nuomininkams paprastai skiriama maždaug viena automobilių stovėjimo vieta 30–70 kv. m nuomojamo biuro ploto. Tokia vieta centrinėje miesto dalyje vidutiniškai kainuoja 75-150 Eur/mėn.
Automobilių statymo vietos savaime nėra pagrindinis nuomos sutarties derybų objektas, tačiau abi pusės čia taip pat turėtų atkreipti dėmesį į sąlygas ir sprendimus. Gera praktika yra suteikti nuomininkui papildomų laikinų statymo vietų pagal galimybes, tačiau su lanksčiomis sąlygomis nutraukti susitarimą įspėjus per sutartą laiką. Tai leistų užtikrinti pusiausvyrą tarp esamų nuomininkų poreikių ir verslo centro galimybių optimaliai paskirstyti infrastruktūrą naujai įsikuriantiems nuomininkams.
Tad nepriklausomai nuo konkretaus rinkos ciklo, pagrindines sąlygas ir scenarijus numatančios ir aiškiai apibrėžiančios nuomos sutartys ne tik užkirs kelią ginčams ir interpretacijoms ateityje, bet ir padės kurti gerus, pasitikėjimu ir bendradarbiavimu grįstus bei ilgalaikę vertę kuriančius santykius. Derėtis ir tartis galima ne tik dėl kvadratinio metro kainos, o kokybiški kompromisai per ilgesnius laikotarpius gali būti naudingi abiem pusėm.
Naujienos

Dėl ko šiandien verta derėtis nuomojantis biurą?
Ugnė Liaudanskienė, Ober-Haus biurų nuomos projektų vadovė Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios. Didelė naujų biurų ploto pasiūla Vilniuje palaiko stabilias nuomos kainas, tačiau kartu ir skatina aktyvesnes derybas tarp šalių. Visgi, ilgalaikiuose nuomos santykiuose svarbiausia – abipusė interesų pusiausvyra. Tuo labiau, kad praktinę vertę dažnai lemia ne tik kaina, bet ir kiti sutarčių aspektai, tokie kaip lankstumas, terminai ar papildomos sąlygos. Biurų rinkoje jau kurį laiką kalbama, kad šiandien galios svarstyklės tarsi linksta į nuomininko pusę. Pernai A ir B klasės verslo centruose bazinės nuomos kainos paaugo apie 2 proc. Šiuo metu A klasės verslo centruose mėnesio nuomos kaina siekia iki 16–20 Eur/kv. m, naujuose, išskirtiniuose projektuose sudaro ir 21–23 Eur/kv. m, o B klasės verslo centruose vyrauja 10–15 Eur/kv. m nuomos kainos. 2025–2026 m. rinką pasieks dar daugiau kaip 100 tūkst. kv. m naudingo biurų ploto. Nepaisant toliau augančios ekonomikos, biurų nuomos kainų augimą šiuo metu riboja būtent didelė laisvo ploto pasiūla, tebevykstanti nuotolinio-hibridinio darbo transformacija, konservatyvūs verslo lūkesčiai ir geopolitinės priežastys. Atrodytų, nuomininko rinka turėtų būti geras metas persiderėti sąlygas dėl esamo biuro arba paieškoti naujų patalpų. Tačiau praktika rodo, kad biurų rinka yra cikliška, o turto valdytojai tikrai atsimins tiek perdėtą nuomininko spaudimą, tiek ir…

Automobilių renginys subūrė lankytojus „e-market city“ miestelyje
Gegužės 31 dieną „e-market city“ verslo miestelyje Vilniuje vyko jau antrasis automobilių gerbėjams skirtas renginys – LEARN & SHINE by Detailer Place 2025. Dalyviai galėjo iš arti apžiūrėti išskirtinių japoniškų, klasikinių ir „stance“ automobilių ekspoziciją, susipažinti su automobilių priežiūros naujovėmis, priemonėmis ir jų galimybėmis. Didelio susidomėjimo sulaukė produktų demonstracijos, interaktyvūs žaidimai, prizai, lenktynių simuliatoriai, o jauki poilsio zona ir gera muzikinė atmosfera leido praleisti dieną turiningai ir maloniai. Renginys tapo ne tik susitikimo vieta automobilių mylėtojams, bet ir puikia proga lankytojams susipažinti su pačiu „e-market city“ projektu – šiuolaikišku verslo miesteliu, kuriame šiuo metu baigiamas antrasis statybų etapas. Kviečiame registruotis susitikimui ir iš arčiau susipažinti su nuomos galimybėmis verslui – www.emarketcity.lt

Baltijos šalių NT investicijų forumas 2025: kur šiandien investuoja plėtotojai?
Baltijos šalių būsto rinka šiandien – įvairiapusė, segmentuota ir pradedanti atsigauti. Tuo galėjome įsitikinti įvykusiame Verslo žinios 2025 m. Baltijos šalių NT investicijų forume, kuriame gyvenamojo NT ekspertai iš Lietuvos, Latvijos ir Estijos aptarė rinkos pokyčius, investavimo galimybes ir naujausias tendencijas, o Raimondas Reginis, Ober-Haus rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims, pristatė Baltijos šalių būsto rinkos tendencijas ir papasakojo, kokių pokyčių laukti šiemet. „2025 metų pradžios rodikliai jau nekelia abejonių dėl Baltijos šalių būsto rinkos atsigavimo. Augant būsto įperkamumui, pirkėjai jaučiasi vis tvirčiau ir aktyviau priima sprendimą dėl būsto įsigijimo. Nuosekliai augantį būsto sandorių skaičių bei didėjančias naujų būsto paskolų apimtis turėtume fiksuoti ir antroje šių metų pusėje. Tačiau nepaisant teigiamų bendrų tendencijų, Baltijos šalyse būsto rinkos atsigavimo tempas ir bendros nuotaikos vis dar skiriasi. Didžiausias pasitikėjimas būsto rinka ir sparčiausias jos atsigavimas fiksuojamas Lietuvoje ir ypač jos sostinėje. Kuklesni Rygos ir Talino būsto rinkos atsigavimo rodikliai rodo, kad plėtotojai šiuose miestuose turi itin tiksliai įvertinti pirkėjų galimybes ir tolimesnę investicijos kryptį. Pavyzdžiui, naujas kokybiškas ekonominės klasės būstas ar rekonstrukcijos būdu įgyvendinami projektai gali pasiūlyti pirkėjams būstą už priimtiną kainą. Todėl tikėtina, kad šiuose miestuose plėtotojai artimiausiu metu koncentruosis į tokio būsto plėtrą bei lauks spartesnio būsto rinkos atsigavimo“, – renginio…