Pernai išvien su visa Lietuva sparčiai augusioje Panevėžio būsto rinkoje ryškėja naujos statybos pasiūlos trūkumas, tačiau radikalaus kainų didėjimo Aukštaitijos sostinėje šiemet nelaukiama.

Registrų centro duomenimis, pernai Panevėžyje iš viso buvo įsigyti 1128 butai arba 19,2 proc. daugiau nei 2024 m. Seklesnėje namų rinkoje užfiksuoti 245 sandoriai, bet tai buvo net 36,1 proc. daugiau nei ankstesniais metais.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, pernai butų pardavimo kainos Panevėžyje augo lygiai 10 proc., o vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1236 Eur. Toks pokytis buvo mažiausias tarp Lietuvos didmiesčių, tačiau jis nedaug nusileido Vilniui (10,7 proc.), Klaipėdai (10,9 proc.,) ar Šiauliams (11 proc.). Labiausiai visas būstas per 2025-uosius pabrango Kaune – vidutiniškai 13,8 proc.

Bendrovės duomenimis, Panevėžyje senos statybos tipinio buto kainos, priklausomai nuo įrengimo, aukšto, rajono, renovacijos, sąlygų automobiliams ir kitų aplinkybių, šiuo metu svyruoja tarp 1100 ir 1800 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kvadratinio metro kainos mieste sudaro 1700–2500 Eur.

Įdomu tai, kad visi šie kainų rėžiai yra iš esmės identiški Šiauliams. Lyginant su trimis didžiausiais Lietuvos miestais, nauja ir sena statyba Panevėžio centre daugeliu atveju yra pigesnė nei atitinkami analogai Vilniaus, Kauno ar Klaipėdos periferijoje. 

Paklausa viršija pasiūlą

„Ober-Haus“ Panevėžio biuro vadovas Romualdas Paulauskas komentuoja, kad Aukštaitijos sostinė niekuomet negarsėjo didele naujos statybos apimtimi, o paskutinis stambus daugiabutis mieste išplėtotas tik 2006–2009 m. Tačiau pastaraisiais metais Panevėžyje išryškėjo paklausa naujiems butams, o jos NT plėtotojai kol kas nepatenkina.

„Pirkėjai labai laukia naujų būsto projektų. Naujų butų pasiūla šiuo metu labai menka, todėl nauji projektai turėtų būti paklausūs. Baigiami išparduoti tokie projektai kaip „Ainių namai“, „Parko rezidencija“. Tie, kas ieško naujos statybos butų, neturi iš ko rinktis, todėl yra suaktyvėjęs susidomėjimas alternatyvomis, pvz., „Senvagės loftais“ renovuotame pastate miesto centre arba „Marių loftais“ buvusioje „Ekrano“ gamyklos teritorijoje“, – pasakoja R. Paulauskas.

Iliustracijai jis pateikia „Ainių namų“ projektą, kur iš 114-os trimis etapais 2022-2024 m. pastatytų butų prekyboje liko tik vienas, o nauji panašios apimties projektai rinką pasieks po gerų metų. Per artimiausius keletą metų Panevėžio naujo būsto segmente laukiama butų buvusiame miesto centriniame pašte Respublikos g., taip pat dviejų stambių daugiabučių kvartalų Vakarinėje ir Kniaudiškių gatvėse.

Plėtotojai šiuo metu nagrinėja galimybes ir dar keliuose buvusiuose administraciniuose pastatuose, kurie galėtų būti racionaliai konvertuoti į gyvenamąją paskirtį. „Ober-Haus“ atstovas pastebi, kad mieste naujiems daugiabučiams patraukliausios išlieka vietos prie pat jau stovinčių namų kvartalų, tačiau tokių didelių sklypų nėra itin daug.

„O kalbant apie platesnę rinką, Panevėžio pirkėjus šiuo metu labiausiai domina ekonominės klasės būstas: 45–65 kv. m ploto butai ir 65–80 kv. m kotedžai. Perkantys namus daugiausia domisi naujos statybos, 150–200 „kvadratų“ objektais su nedideliais, 4–8 arų žemės sklypais. Visgi nepaisant pernykščio rinkos ir kainų augimo, naujo būsto pasiūlos trūkumo bei šiemet visoje Lietuvoje prognozuojamo tolesnio aktyvumo, mūsų miestas šiemet neturėtų išsiskirti iš kitų didmiesčių. Tikėtina, kad kainų dinamika šiemet iš principo atkartos kitų miestų tendencijas ar net bus nuosaikesnė“, – R. Paulauskas.

Vaizdas nuomos rinkoje

„Ober-Haus“ Panevėžio biuro vadovas taip pat pastebi, kad Aukštaitijos sostinėje pernai padažnėjo didmiesčiams būdingas reiškinys, kai pavieniai investuotojai ar net įmonės įsigyja senos statybos butus norėdamos juos suremontuoti ir parduoti brangiau arba išnuomoti. Kita vertus, naujai sutvarkyti butai mieste yra paklausūs ir jų nuomos kainos auga.

„Ober-Haus“ duomenimis, butų nuomos kainos Panevėžyje šiuo metu svyruoja tarp 230 ir 800 Eur/mėn. Dviejų kambarių buto nuomos kaina gyvenamuosiuose Panevėžio rajonuose siekia 290–420 Eur/mėn., o centrinėje miesto dalyje – 340–550 Eur/mėn. Per metus, „Ober-Haus“ skaičiavimais, Panevėžyje nuomos kainos augo 5–6 proc. Pati rinka yra aktyvi ir auganti, bet būsto pasiūlos pakanka, todėl reikšmingesnis nuomos kainų didėjimas šiemet yra mažiau tikėtinas.

„Paklausiausi butai nuomai yra 1–3 kambarių, ekonominės klasės. Nuomininkai – dažniausiai nuo 20 iki 30 metų amžiaus, neretai jaunos šeimos, dar negalinčios nusipirkti būsto. Butus taip pat nuomojasi karininkai, kuriems kompensuojama būsto nuomos kaina. Yra Ukrainos piliečių, besinuomojančių butus, taip pat šeimos, kurios statosi namą ir tam tikrą laiką, kol baigs statybas, nuomojasi didesnį butą arba netgi namą“, – apžvelgia R. Paulauskas.

Savo ruožtu komercinių patalpų rinka, jo vertinimu, šiuo metu mieste nėra aktyvi. Patraukliausios patalpos paslaugoms Panevėžyje šiuo metu miesto centre, Laisvės aikštės prieigose, taip pat didžiuosiuose prekybos centruose.

„Panevėžys dar išsiskiria tuo, kad vietos verslininkai gana aktyviai perka nebenaudojamus komercinius pastatus, buvusias bankų, draudimo įmonių buveines, gamybines patalpas, netgi buvusias mokyklas. Dėmesio turėtų sulaukti ir buvęs policijos pastatas su garažais Tulpių gatvėje. Šie objektai renovuojami, pertvarkomi į būstus arba mažesnes komercines patalpas“, – pasakoja R. Paulauskas.

Jo teigimu, paklausūs mieste išlieka ir naujesnės statybos gamybiniai bei sandėliavimo objektai, patalpos kavinėms, grožio salonams, taip pat tvarkingi nedidelio ploto biurai. Dėl mažesnių komercinių objektų kainų nei pagrindiniuose šalies didmiesčiuose, Panevėžiu jau domisi ir pelningumo ieškantys kitų miestų investuotojai. Naujos komercinio turto plėtros galimybes analizuoja ir plėtotojai, juolab kad prastesnės būklės patalpos panevėžiečių pastaruoju metu nedomina.

Visoje Lietuvoje aktyviais 2025-aisiais Klaipėdos nekilnojamojo turto rinka išsiskyrė gausiomis statybomis, augančia paklausa, sparčiu sandorių skaičiaus didėjimu ir į uostamiestį vis drąsiau žiūrinčiais kitų miestų plėtotojais, rodo NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ analizė. Potencialą po ilgesnės pertraukos Klaipėdoje pradėjo rodyti ir komercinio NT sektorius.

Registrų centro duomenimis, iš viso Klaipėdoje pernai įsigyti 3369 būstai (butai ir namai) arba 16,7 proc. daugiau nei 2024 m. Butų sandorių skaičius uostamiestyje per metus didėjo 16,5 proc. iki 3164 vnt. Namų rinka buvo daug seklesnė: parduoti 205 vienetai, bet tai buvo 19,2 proc. daugiau nei 2024 m.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, dar įspūdingesnius tempus Klaipėdoje rodė pirminė rinka, t. y. iš plėtotojų pernai mieste buvo įsigyta per 580 butų arba net 65 proc. daugiau nei 2024 m.

Bendrovės duomenimis, praėjusių metų pabaigoje vidutinė Klaipėdos butų kaina siekė 1906 Eur/kv. m arba 10,9 proc. daugiau nei prieš metus. Toks metinis kainų pokyčių tempas Klaipėdoje kiek pranoko Vilnių (10,7 proc.), bet buvo nuosaikesnis nei Kaune (13,8 proc.).

Naujos statybos butų kaina, priklausomai nuo kambarių skaičiaus, rajono ir kitų faktorių, uostamiestyje šiuo metu svyruoja tarp 2000 ir 3800 Eur/kv. m, o senos statybos siekia 1000–3700 Eur/kv. m. Šiuo atveju didžiausios kainos būdingos renovuotuose pastatuose centrinėje miesto dalyje, o nerenovuotuose daugiabučiuose kvadratinio metro kaina siekia 1000–2400 Eur.

Proveržis gyvenamajame

„Ober-Haus“ Klaipėdos regiono vadovas Aurimas Petrikas komentuoja, kad 2025-uosius uostamiestyje galima vadinti proveržio metais: plėtojama vis daugiau naujų būsto projektų bei naujų etapų anksčiau išvystytuose sklypuose. Aktyvi rinka lėmė ir tai, kad būtent pernai įsivažiavo tie būsto projektai, kuriems anksčiau buvo sunku startuoti. Stipriai augantis sandorių skaičius, ypač naujo būsto segmente, buvo matomas nepaisant didėjančių kainų.

„Klaipėdoje paklausiausias išlieka senos statybos neįrengtas būstas, kuris dažnai įsigyjamas mažesne už vidurkį kaina sutvarkymui, įrengimui ir pardavimui. Tačiau seną būstą vejasi naujos statybos butai su daline apdaila: šiems projektams sekasi tikrai neblogai ir jie jau gali sau leisti nuosekliai kelti kainas nelėtindami pardavimo tempo“, – tvirtina A. Petrikas.

Aktyvią pirminės rinkos plėtrą Klaipėdoje iliustruoja nauji statybų etapai tokiuose projektuose kaip „Arimų žiedas“, „Bastionų namai“, „Pušyno rezidencijos“, „Klaipėdos Holivudas“, „Memelio miestas“, „Teatro namai“, „Liepų terasos“, „Danės krantas“, „Parko pakrantė“ ir „Dvaro slėnis“. Be to, pirmuosius darbus plėtotojai pradėjo projektuose „Jūros 1“, „Baltijos panorama“, „Miško jūra“ ir „City10“. Nauja plėtra pastaruoju metu koncentruojasi centre ir senamiestyje.

„Teigiamu signalu rinkai tampa ir tai, kad į Klaipėdą vis drąsiau ateina kitų miestų plėtotojai. Pavyzdžiui, bendrovė „Eriadas“ jau turi ne vieną sėkmingą pardavimų istoriją uostamiesčio naujo būsto rinkoje. Tarp sparčiausiai augančių ir pirkėjų dėmesį sutelkiančių kvartalų išsiskiria „Memelio miestas“, „Bastionų namai“, „Trinyčių rezidencija“, o kiek toliau nuo centro aktyvumą rodo tokie projektai kaip „Dvaro slėnis“, „Danės krantas“, „Klaipėdos Holivudas“, „Liepų terasos“, „Saulės butai“ ir kt. Didėjanti pasiūla pirminėje rinkoje formuoja naują kainų lygį – Klaipėdoje nestebina ir 3.000 Eur/kv. m kaina, o augant pirminės rinkos sandorių skaičiui, tikėtina, kad kainos didės ir šiemet“, – kalba A. Petrikas.

Jo vertinimu, antroje metų pusėje iki 10 proc. mažėsiantis minimalaus pradinio įnašo pirmam būstui reikalavimas prisidės prie tolesnio rinkos aktyvumo visoje Lietuvoje, įskaitant Klaipėdą. Tačiau A. Petrikas atkreipia dėmesį, kad kartu griežtinamos sąlygos perkant antrąjį būstą, kuriuo pajūrio krašte garsėja Palanga ar Šventoji.

„Tiesa, pastaruoju metu vis dažniau kalbama, kad dalis gyventojų parduoda antrąjį būstą Lietuvoje ir investicijas nukreipia į Pietų Europos šalis – ši kryptis ypač ryški Palangos rinkoje, kurioje didelė dalis turto yra antras būstas. Lietuvių sentimentas būstui pietų Europos šalyse šiek tiek juntamas, tačiau didesnio poveikio rinkai neturi, o plėtotojai naujų statybų apsukų pajūryje ir toliau nemažina. Tad antrojo būsto finansavimo pokyčiai Klaipėdos kraštui didelio poveikio, tikėtina, nesukels“, – komentuoja A. Petrikas.

Savo ruožtu nuomos segmente „Ober-Haus“ Klaipėdoje fiksuoja aiškų pasiūlos stygių, kuomet, A. Petriko teigimu, rinka tapo priklausanti nuomotojams. Pastarieji, nuosekliai keldami nuomos kainas, pakankamai greitai ir nesunkiai randa nuomininkus. Per pastaruosius metus butų nuomos kainos augo apie 4–5 proc. ir priartėjo prie 11 Eur/kv. m.

„Klaipėdoje vyrauja butų nuomos rinka, o namų nuomai kategorijos praktiškai nėra. Įdomu ir tai, kad uostamiestyje studentams užtenka universitetų bendrabučių, tad nuomos rinką augina darbuotojai ir kiti nuomininkai. Savo ruožtu Palangoje nuoma iš esmės yra tik sezoninė ir trumpalaikė, o tai tinkamai neatspindi ilgalaikių kainų tendencijų“, – pasakoja „Ober-Haus“ atstovas.

Atgimimo ženklai komercinio NT rinkoje

Bendrovė pastebi, kad po dešimtmetį trukusios vangios plėtros, teigiamus signalus pastaraisiais metais ėmė rodyti ir komercinio NT sektorius. Jam dėmesį taip pat pradėjo rodyti ir Vilniaus ar Kauno NT plėtotojai bei investuotojai. Tiesa, daugiausia aktyvumo kol kas yra toliau nuo senamiesčio.

„Matomiausia komercinio NT tendencija Klaipėdoje yra prekybiniai sandėliai, vadinamieji „stock-office“, kurie uostamiestyje susidomėjimo ir plėtros sulaukė kiek vėliau nei Vilniuje ar Kaune. Biurų segmente prieš keletą metų stebėjome nuomos sandorius „iš popieriaus“ dar vykstant statyboms, buvo kilęs tam tikras ažiotažas dėl vėjo jėgainių parką galbūt projektuosiančių ar aptarnausiančių užsienio kompanijų, tačiau pernai visa tai priblėso. O prekybinių, maitinimo ir paslaugoms skirtų patalpų segmente ryškus „auksinis trikampis“ tarp „Akropolio“, arenos ir baseino – čia didžiausi gyventojų srautai, ypač savaitgaliais“, – komentuoja A. Petrikas.

Jo vertinimu, kitas ryškesnis „trikampis“ formuojasi Tilžės gatvėje link Jakų žiedo, kur pirmiausia plėtojami sandėliavimo, administravimo, prekybos ir paslaugų objektai. Pavieniai didesni sandoriai ar komercinio NT objektai taip pat įgyvendinami Klaipėdos LEZ ar prieš laisvąją zoną esančiame „Pramonės logistikos parke“ Klaipėdos rajone.

„Žinoma, nors plačiąja prasme Klaipėdos komercinio NT rinkoje ledai buvo pralaužti ir ateinantis dešimtmetis nuteikia optimistiškai, akis tebebado senamiestis, kur ir toliau užsidaro vis dar nemažą pėsčiųjų praeinamumą turinčios kavinės ir restoranai ir kur pilna laisvų patalpų nuomai bei pardavimui. Verslas iš senamiesčio faktiškai persikėlė į kitas zonas, o tai galbūt prisideda prie tolesnio spaudimo su automobiliais susijusiai infrastruktūrai. Pavyzdžiui, bet kokios patalpos bet kur mieste šiandien išnuomojamos tik su sąlyga, kad bus galimybė statyti transporto priemones“, – dėsto A. Petrikas.

Vilniuje, Antakalnio seniūnijoje, Barsukynės g., pradedamas statyti naujas būsto projektas „Antakalnio kalvos“ – uždaras 48 kotedžų kvartalas. Čia statomi 105 kv. m ploto keturių kambarių A++ energinės klasės būstai, kuriuos pirkėjai galės rinktis su daline arba pilna apdaila. Kiekvienam namui taip pat priklauso apželdintas žemės sklypas su įrengta terasa ir automobilių stovėjimo vietos prie namo.

Kvartale suprojektuota apželdinta uždara teritorija, taip pat kuriamos bendruomenės erdvės aktyviam ir kokybiškam laisvalaikiui: vidiniai pasivaikščiojimo takai, krepšinio aikštelė, padelio kortai, lauko treniruoklių zona bei vaikų laisvalaikio erdvės.

„Naujasis kvartalas kuriamas išskirtinėje sostinės vietoje: šalia tyvuliuoja Pupojų ežeras, netoliese ošia Pupojų miškas, ramybe ir žaluma alsuoja Dvarčionių geomorfologinis draustinis. Ir visa tai – vos 10 minučių automobiliu iki Vilniaus Senamiesčio. Tai ideali vieta ieškantiems darnos su gamta, bet norintiems gyventi arti miesto centro“, – sako Nika Bijeikytė, projekto pardavimo vadovė.

Atsižvelgiant į rinkoje augantį būsto su pilna apdaila poreikį, projekte siūlomi ir kotedžai, į kuriuos galima įsikelti iš karto. „Pirkėjai gali rinktis iš keturių skirtingų interjero stilistikų ir įsikelti į jau įrengtus, gyvenimui paruoštus namus“, – sako N. Bijeikytė.

Projekte akcentuojami privatumas ir tvarūs sprendimai. Kotedžų konstrukcijoje numatytos dvigubos sienos, užtikrinančios puikią garso izoliaciją ir maksimalų gyventojų privatumą. Namai statomi su poslinkiu, tam, kad kiemai neišsirikiuotų vienoje linijoje. Statyboje naudojamos kokybiškos ilgaamžės medžiagos: klinkerio plytų fasadų apdaila, Kommerling langai, Danfoss šildymo sistema. Taip pat kiekvienas namas pritaikytas saulės elektrinės įrengimui, todėl gyventojai turės galimybę mažinti energijos sąnaudas ir rinktis tvaresnį gyvenimo būdą.

„Antakalnio kalvos“ projektą įgyvendina UAB „JORE Group“, projekto pardavimu ir rinkodara rūpinasi Ober-Haus komanda.

Daugiau informacijos: www.antakalniokalvos.lt

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų gruodžio mėnesio reikšmė išaugo 1,1%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 11,3%. Vidutinis metinis butų kainų augimas 2025 metais (2025 metų sausį–gruodį, palyginti su 2024 metų sausiu–gruodžiu) siekė 7,3%.

2025 metų gruodžio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,0%, 1,2%, 1,0%, 1,4% ir 0,9% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.930 (+30 Eur/m²), 2.071 (+24 Eur/m²),  1.906 Eur (+19 Eur/m²), 1.273 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.236 Eur (+12 Eur/m²).

Per metus (2025 metų gruodžio mėnesį, palyginti su 2024 metų gruodžio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 10,7%, Kaune – 13,8%, Klaipėdoje – 10,9%, Šiauliuose – 11,0% ir Panevėžyje – 10,0%.

„2025 metais fiksavome itin spartų visos būsto rinkos atsigavimą. VĮ Registrų centro duomenimis, iš viso šalyje per metus buvo įsigyta šiek tiek daugiau nei 50.000 būstų (butų ir namų) ir tai yra 21% daugiau nei jų buvo įsigyta 2024 metais (butų įsigyta 23%, o namų – 18% daugiau). O į būsto rinką sugrįžę pirkėjai iš sąstingio išjudino ir būsto kainas. Jeigu 2025 metų pradžioje metinis butų kainų augimas šalies didmiesčiuose sudarė 4,0%, tai per metus fiksavome nuoseklų kainų augimo tempo didėjimą ir 2025 metų pabaigoje metinis augimas jau siekė 11,3%. Tai yra didžiausias metinis butų kainų augimas nuo 2023 metų vidurio.

Jeigu 2024 metais vidutinis metinis butų kainų augimas šalies didmiesčiuose buvo vienas mažiausių per pastarąjį dešimtmetį ir sudarė 2,9%, tai 2025 metais jis jau siekė 7,3%. Tuomet matyti, kad 2025 metais butų kainos augo dvigubai sparčiau nei kitos vartojimo prekių ir paslaugų kainos šalyje – Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2025 metais vidutinė metinė infliacija (SVKI) sudarė 3,4%. Visgi nepaisant pakankamai spartaus būsto pardavimo kainų kilimo, darbo užmokesčio augimas palaiko pirkėjų galimybes įsigyti būstą. Pagal prognozes, 2025 metais darbo užmokestis šalyje vidutiniškai turėtų augti apie 8,5%, t. y. vis dar šiek tiek sparčiau nei didėjo butų pardavimo kainos.

Šiuo metu yra susiformavę lūkesčiai, kad 2026 metais būsto rinka taip pat išliks itin aktyvi. Itin geri 2025 metų būsto rinkos rodikliai, dalies iš antros pensijų pakopos atsiimtų lėšų panaudojimas būstui įsigyti bei įsigaliosiantys Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai formuoja aukštus rinkos dalyvių lūkesčius, kad būsto rinkoje ir toliau laikysis augimo tendencijos. Šie veiksniai tikrai gali turėti teigiamos įtakos būsto rinkos raidai, tačiau tai nebūtinai reiškia, kad šiemet ir toliau stebėsime tokį patį spartų kainų augimą kaip ir praėjusiais metais. Lėtėjantis darbo užmokesčio augimo tempas bei pasibaigęs palūkanų normų mažinimo ciklas gali pradėti riboti nemažos dalies pirkėjų galimybes įsigyti norimą būstą. Todėl net ir išliekant būsto rinkai tokiai pat aktyviai, per daug optimistiniai būsto pardavėjų lūkesčiai gali ir neišsipildyti. Visai realu, kad 2026 metais stebėsime ne augantį, o lėtėjantį būsto kainų augimo tempą“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Apžvalga (PDF): OHBI apžvalga 2025 m. gruodžio mėn.

Įprastuose būsto pardavimo sandoriuose egzistuoja du nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo etapai: kuomet pasirašoma preliminarioji sutartis ir vėliau pagrindinė (notarinė).

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę (notarinę) – sutartį. Preliminariosios sutarties pagrindu turtas nėra perleidžiamas ir tai dar nėra pirkimo-pardavimo sandoris – tačiau šia sutartimi šalys susitaria sudaryti pagrindinę sutartį ateityje.

Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Kai objektas pilnai baigiamas statyti ar kai pirkėjas turi banko kredito sutartį, pasirašoma notarinė sutartis.

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų. Dalinamės „Ober-Haus“ parengta atmintine, ko nepamiršti ir ką būtina įtraukti į preliminariąją sutartį.

1. Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų. Atminkite, kad viskas gerai yra tol, kol yra gerai, tačiau jei bet kuri iš Šalių dėl savo kaltės ar neapdairumo nebevykdo ar negali vykdyti sutarties, kiekviena sąlyga ir jos formuluotė gali tapti lemtinga.

2. Esminės sąlygos. Sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti – atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).

3. Kaina ir mokėjimo terminai. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais – tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius. Taip pat, jei mokėjimų terminai, jų dydžiai ar netgi galutinė kaina priklauso nuo kokių nors papildomų sąlygų – būtinai sutartyje jas nurodykite (pvz., paskirties keitimas, patalpų remontas ir pan.).

4. Trečiosios šalys. Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme). Tai yra svarbu dėl to, jog šiuo atveju pardavėjas tinkamai atskleistų pirkėjui visas aplinkybes, galinčias turėti įtakos galutinei sutarties sudarymo datai ar sąlygoms.

5. Šalių pareiškimai ir garantijos. Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis. Tokių, iš pažiūros labai abstrakčių, sąlygų įtvirtinimas sutartyje įpareigoja abi Šalis būti maksimaliai atviroms.

6. Baldai ir daiktai. Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą – turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Kitų atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu – tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį. Šalia būtina nurodyti ir patalpų ar daiktų būklę: jei parduodamame būste yra kokie nors defektai – būtina tai nurodyti šiame priede arba preliminarioje sutartyje.

7. Patalpų fotofiksacijos. Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną – prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą – perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus. Būtent tokių fotofiksacijų atlikimas eliminuoja bet kurios iš šalių norą pasielgti nesąžiningai: pirkėjo – po sutarties sudarymo apeliuoti į netinkamą patalpų būklę ir nesąžiningai reikalauti kompensacijos, pardavėjo atveju – nepakeisti, pvz., kokybiškų baldų prastesniais ar mažiau kokybiškais.

8. Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2–8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena. Jei turtas perkamas be jokių baldų, buitinės technikos ar kitų daiktų, rekomenduojame aiškiai nusimatyti, iki kurio termino pardavėjas pirkėjui perduoda ne tik patalpų raktus, bet ir numatyti pardavėjo prievolę atlaisvinti turtą nuo visų asmeninių daiktų (pvz., senų baldų, rakandų ir kt.).

9. Pirmasis mokėjimas arba avansas. Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais – šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją – pirkti, o visas šalis apskritai – laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5–10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė – pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą. Šiuo atveju sąmoningai naudojame sąvoką „pirmasis mokėjimas“ arba „avansas“, kadangi savo esme ir tikrąja funkcija tai nėra rankpinigiai ar depozitas (jie dažnai tarpusavyje yra maišomi, o savo esme jie dominuoja kitokio pobūdžio sutartyse).

10. Notarinės išlaidos. Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau. Tačiau tai nėra taisyklė, o veikiau derybų objektas.

11. Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu ar sms žinutėmis, šiuo atveju svarbu, kad abi Šalys aiškiai patvirtintų sutinkanti su pakeitimais.

12. Sutarties galiojimas. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad tarp Šalių suderintos sąlygos būtų tinkamai perkeltos į notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.

13. Turto perdavimas. Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje. Tai eliminuoja riziką nepagrįstai kvestionuoti patalpų būklę jau po sandorio ir patalpų priėmimo, tačiau antra vertus – tai neatleidžia pardavėjo įsipareigojimo kompensuoti nuostolius pirkėjus dėl paslėptų defektų.

Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta. Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra pilnai atsiskaitęs – ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai – atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita Šalis gali nutraukti? O jei pirkėjas vėluoja sumokėti rankpinigius, tačiau preliminariąją sutartį yra pasirašęs – ar jis privalo mokėti baudą? Kuo išsamesnė, daugiau sąlygų apimanti sutartis bus – tuo sklandžiau vyks visas pardavimo procesas.

Reikia pagalbos parduodant būstą?
Skambinkite +370 5 210 97 00 arba parašykite mums info@ober-haus.lt

Po iššūkių kupino 2022–2024 metų laikotarpio Lietuvos būsto rinka 2025 metais išgyvena vieną sparčiausių atsigavimo periodų – tiek savo istorijoje, tiek lyginant su kitomis Europos šalimis. Net ir be šių metų gruodžio rezultatų matyti, kad šiais metais visos šalies būsto rinkos aktyvumas bus maždaug penktadaliu didesnis nei 2024 metais. Šiemet Lietuvoje iš viso bus įsigyta virš 50.000 butų ir namų – tai trečias kartas šalies istorijoje, kai metinė pardavimų apimtis viršija šią ribą. Anksčiau tokios aukštos pardavimų apimtys buvo pasiektos tik 2005 ir 2021 metais, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

„Tvirtai galima sakyti, kad būsto rinkos atsigavimas šiais metais yra visapusiškas. Visų pirma, beveik visose šalies savivaldybėse fiksuojamas didesnis būsto pardavimo skaičius, palyginti su 2024 metais. Taip pat visos šalies mastu ženklus aktyvumo augimas fiksuojamas tiek namų ir butų segmentuose, tiek pirminėje ir antrinėje rinkoje“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Pasak R. Reginio, spartus šios rinkos atsigavimas buvo paskatintas teigiamų pokyčių finansavimo rinkoje, kuomet vidutinė būsto paskolų palūkanų norma per pastaruosius dvejus metus sumažėjo daugiau nei 2 procentiniais punktais ir sugrįžo į 2022 metų rugsėjo mėnesio lygį. Pirkėjų sugrįžimo į paskolų rinką mastelį gerai iliustruoja naujai išduodamų paskolų apimtys, kurios šiais metais bus net 55–60% didesnės nei prieš metus, o naujų būsto paskolų turėtų būti išduota rekordiškai daug – apie 3,3–3,4 mlrd. eurų.

Akivaizdu, kad į būsto rinką plūstelėjęs gausus pinigų srautas suteikė galimybę pardavėjams didinti parduodamo turto kainas. Jeigu 2024 metais vidutinis metinis butų pardavimo kainų augimas šalies didmiesčiuose buvo vienas žemiausių per pastarąjį dešimtmetį ir sudarė 2,9%, tai „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2025 metais augimas jau sieks 7,0–7,5%. Prognozuojama, kad šiais metais vidutinis darbo užmokestis augs apie 8,5%, tad nominaliosios gyventojų pajamos didės tik šiek tiek sparčiau nei būsto kainos.

Taip pat nereikia pamiršti, kad Lietuvoje infliacijos lygis išlieka aukštesnis nei euro zonoje, o tai taip pat pastebimai mažina gyventojų perkamąją galią. „Todėl nenuostabu, kad sparčiau augančių gyvenamojo turto kainų aplinkoje gyventojai itin aktyviai perka senesnės statybos būstą, kuris tampa patrauklus dėl mažesnės kainos. Pavyzdžiui, šalies sostinėje, kuri pasižymi aukščiausiu būsto kainų lygiu tarp šalies didmiesčių, 2025 metais senesnės statybos butų pardavimo apimtys jau pasiekė visų laikų aukštumas. Tuo tarpu sostinės pirminėje rinkoje naujos statybos butų realizacijos apimtys dar yra šeštadaliu mažesnės nei rekordiniais 2021 metais“, – sako R. Reginis.

Svarbu, kad matydami atsigaunančią būsto rinką, plėtotojai stengėsi didinti daugiabučių plėtros tempą rinkai pasiūlant vis naujų projektų. Tačiau žvelgiant į susiformavusį būsto paklausos lygį bei sparčiai mažėjantį jau pastatytų ir neparduotų butų skaičių, plėtros apimtys pagrindiniuose šalies didmiesčiuose galėtų būti didesnės. Ypač tai aktualu būsto pirkėjams Kauno mieste, kuriame 2025 metais pardavimui bus pastatyta mažiau butų nei 2024 metais. Todėl nenuostabu, kad šiame mieste butų pardavimo kainų didėjimas šiemet bus sparčiausias tarp visų šalies didmiesčių (vidutinis metinis augimas sieks 8,0–9,0%).

2026 metais būsto rinkoje pirkėjų nepritrūks, tačiau jie išliks jautrūs tiek kainai, tiek geopolitinei aplinkai

Akivaizdu, kad 2025 metų būsto rinkos rodikliai suformavo optimistinius šios rinkos dalyvių lūkesčius, kuomet plėtotojai stengiasi statyti kuo daugiau, o pardavėjai – parduoti kuo brangiau. Susiformavus tokioms nuotaikoms bei išliekant teigiamoms šalies ekonomikos raidos perspektyvoms, 2026 metais būsto rinka turi visas sąlygas siekti naujų aukštumų.

Ateinančiais metais būsto rinkai bus svarbūs bent keli įsigaliosiantys reguliaciniai pokyčiai. „Turbūt pats svarbiausias, tai pokyčiai antros pakopos pensijų kaupimo sistemoje, kuomet nuo 2026 metų pradžios gyventojams bus suteikta galimybė pasitraukti iš kaupimo ir atsiimti sukauptas lėšas“, – pasakoja R. Reginis.

Lietuvos banko skaičiavimais, per 2026 metų pirmąjį pusmetį (per pirmąją pasitraukimo iš pensijų kaupimo sistemos bangą) gyventojai galėtų atsiimtų apie 1,1 mlrd. eurų sukauptų lėšų. Įvairios apklausos rodo, kad iki 20% atsiimtų lėšų galėtų būti skirtos investicijoms į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą.

„Tačiau reikia suprasti, kad ne visos šios lėšos būtų panaudotos tiesioginiam būsto įsigijimui, bet taip pat skirtos turimo turto remontui ar jo statyboms. Tai yra – dalis šių lėšų atitektų mažmeninės prekybos ir statybų sektoriams“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Pavyzdžiui, tyrimų ir rinkodaros konsultacijų įmonės „Hubel“ atliktos apklausos duomenimis, konkrečiai būsto pirkimui atsiimtus pinigus planuoja skirti 9% respondentų. Jeigu skaičiuosime, kad dešimtadalis iš antros pensijų pakopos atsiimtų lėšų būtų skirta tiesioginiam būsto įsigijimui, tai 2026 metų pirmąjį pusmetį į šalies būsto rinką papildomai galėtų būti įlieta apie 100 mln. eurų. Ar tai yra didelė suma šalies būsto rinkai? 2025 metais būstui įsigyti Lietuvoje iš viso turėtų būti išleista virš 4 mlrd. eurų, o tai reiškia, kad tie papildomi 100 mln. eurų 2026 metų pirmojo pusmečio šalies būsto rinkos apyvartą (virš 2 mlrd. eurų) galėtų papildomai padidinti apie 5%. Nors šis santykinis prieaugis neatrodo labai didelis, tačiau tai vis tiek būtų dar vienas stimulas ir taip sparčiai atsigaunančiai būsto rinkai. Tikėtina, kad 2026 metų antrąjį pusmetį ir 2027 metais šis papildomų pinigų iš pensijų fondų veiksnys jau būtų ne toks reikšmingas.

Taip pat nuo 2026 metų rugpjūčio mėnesio įsigalios Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai, kuomet pradinio įnašo reikalavimas perkantiems pirmąjį būstą mažinamas nuo 15% iki 10%. Kokia potencialių būsto pirkėjų dalis galėtų pasinaudoti šiais pokyčiais yra labai sudėtinga įvertinti. Visų pirma, yra numatyti tam tikri reikalavimai kredito gavėjams, o antra – kreditus išduodančios įstaigos individualiai vertins pirkėjo kreditingumą ir pačios nustatys pradinio įnašo dydį (nebūtinai leidžiamą mažiausią). Bet akivaizdu, kad dalis potencialių pirkėjų tikrai galės pasinaudoti galimybe įsigyti namus su mažiausia leidžiama pradinio įnašo dalimi bei taip prisidės prie būsto rinkos augimo 2026 metų antroje pusėje.

Pasak R. Reginio, jeigu būsto rinkos aktyvumą kitais metais skatinančių veiksnių tikrai yra pakankamai, tai didžiausiu iššūkiu išlieka gyvenamojo turto kainų augimas. „Po gan spartaus būsto kainų šuolio šiais metais, 2026 metais turėtume matyti nuosaikesnį, tačiau vis dar juntamą kainų didėjimą. Rinkoje, kuri turi augimo potencialo, būtų naivu tikėtis stabilių pardavimo kainų, bet pernelyg spartus jų kilimas taip pat mažai tikėtinas“, – pasakoja ekspertas.

Visų pirma, jau nebeliko pastaruoju metu rinkos atsigavimą lėmusio mažėjančių palūkanų veiksnio. ECB siunčia signalus, kad palūkanų mažinimo ciklas jau baigėsi ir 2026 metais palūkanų normos turėtų išlikti stabilios. Lietuvoje naujai sudarytų būsto paskolų vidutinės palūkanų normos taip pat rodo, kad nuo 2025 metų vidurio jos išlieka stabilios (apie 3,6%). Todėl būsto įperkamumas kitais metais iš esmės bus nulemtas gyventojų pajamų augimo. Ekonomistai prognozuoja, kad darbo užmokesčio kilimo tempas nuosekliai mažės ir 2026 metais vidutinio atlyginimo augimas jau neviršys 8%. Tuo tarpu vidutinė metinė infliacija šalyje bus panaši, kaip 2025 metais, ir viršys 3%. „Todėl tikėtina, kad 2026 metais butų kainos šalies didmiesčiuose turėtų augti panašiai kaip realiosios gyventojų pajamos ir vidutinis metinis augimas siektų apie 4–6%. Spartesnis būsto kainų kilimas apribotų dalies žmonių galimybes įsigyti norimą turtą, priversdamas juos rinktis mažesnį ar prastesnės kokybės būstą, arba net atidėti pirkimo planus ir likti nuomos rinkoje“, – prognozuoja R. Reginis.

Naujo būsto pasiūla yra itin svarbi gyvenamojo turto rinkai, nes pakankamas jos kiekis padeda išlaikyti rinkos pusiausvyrą. Sveikoje konkurencinėje aplinkoje pirkėjai gali tikėtis ne tik įvairaus ir pakankamo būsto pasirinkimo, bet ir ne tokio spartaus būsto kainų augimo. Kuomet naujo būsto pasiūla yra per maža ir tokio būsto kainos ima sparčiau augti, pirkėjai ieško pigesnių, labiau įperkamų variantų antrinėje rinkoje, taip prisidėdami prie spartesnio kainų kilimo ir šiame segmente. Būtent tokias tendencijas galima buvo stebėti šiais metais. Todėl plėtotojai 2026 metais turės reguliariai rinkai pasiūlyti naujų projektų (ypač Kaune ir Vilniuje), kad išnaudotų rinkos potencialą ir padėtų išvengti per daug spartaus būsto kainų augimo.

„Tačiau didžiausiu neapibrėžtumu ir toliau išlieka įtempta geopolitinė situacija, kuri turi tiesioginį poveikį mūsų šalies ekonomikos struktūrai – prekybos srautai, energetinių išteklių kainos, imigracija, užsienio investicijos ir pan. Tačiau nepaisant šių iššūkių, 2025 metų būsto rinkos rodikliai rodo, kad Lietuvos gyventojai iš esmės išlieka atsparūs šiems iššūkiams ir toliau aktyviai investuoja į būstą savo šalyje. Žinoma, pastaraisiais metais taip pat yra fiksuojamas augantis lietuvių – tiek verslo, tiek ir gyventojų – investicijų srautas į centrinės ir pietų Europos nekilnojamojo turto rinką. Todėl 2026 metais didžiausia grėsme išlieka nebent geopolitinės situacijos galimas paaštrėjimas, kuris galėtų slopinti vietinių gyventojų vartojimą bei norą įsigyti būstą Lietuvoje“, – sako R. Reginis.

Salininkuose, Vilniuje, užbaigtas dvibučių namų projektas „Salininkų alėja“, kurio pardavimus vykdė Ober-Haus. Tai uždaras 18 A++ energinės klasės namų kvartalas. Statybos pradėtos 2024 m. pavasarį, o tų pačių metų pabaigoje visi namai buvo pastatyti. 2025 m. pradžioje pradėjus aktyvius pardavimus, projektas sulaukė pirkėjų susidomėjimo.

Projekte buvo siūloma rinktis namus su daline apdaila arba pilnai įrengtus. Didesnė dalis sandorių sudaryta būtent dėl pilnai įrengtų namų. Pasak Ober-Haus gyvenamojo NT ekspertės Jolantos Iselionienės, pilnos apdailos variantas apėmė ne tik atliktą vidaus apdailą, bet ir įvairius vidaus inžinerinius ir lauko gerbūvio sprendimus. Iki detalių apgalvoti išplanavimo sprendimai ir pilna vidaus įrengimo komplektacija suteikė galimybę įsikelti iš karto, kas, pasak ekspertės, tampa vis svarbesniu kriterijumi pirkėjams.

Ober-Haus gyvenamojo NT ekspertė Katerina Kempa pažymi, kad pardavimų tempui reikšmingą įtaką turėjo ekspozicinių namų įrengimas. Pasak jos, pirkėjai galėjo gyvai apžiūrėti erdves, įvertinti naudojamas medžiagas ir geriau suprasti būsto išplanavimą, o tai padėjo greičiau priimti sprendimus.

Vienu iš projekto privalumų tapo pilnai įrengta kvartalo infrastruktūra. Užbaigus namų statybas, teritorijoje buvo įrengti šaligatviai, lietaus nuotekų sistema, gatvės apšvietimas, o visas kvartalas aptvertas.

Ober-Haus komanda rūpinosi koncepcijos formavimu, pardavimo strategija bei jos įgyvendinimu – nuo pirkėjų konsultacijų iki notaro procedūrų. „Mūsų tikslas buvo sukomplektuoti įperkamus namus, o pirkėjams aiškiai perteikti skirtingų įrengimo pasirinkimų vertę ir padėti priimti racionalius sprendimus“, – teigia J. Iselionienė.

Projekto plėtotojas – UAB Astirex

Darius Tumas, „Ober-Haus“ vyresnysis investicinių projektų konsultantas

Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios.

Šie metai ir antra 2024-ųjų pusė komercinio NT investicinių sandorių rinkoje atrodo kaip atsispyrimas nuo dugno. Nors užsienio investuotojų ir biurų segmento aktyvumas išlieka menkas, visą rinką augina vietos žaidėjai, mažesnių palūkanų fone investicijoms vėl atradę komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą.

Lietuvos komercinio NT investicijų rinką vadinti pilnai atsigavusia vis dar būtų drąsu, tačiau statistika nuteikia pozityviai bei sufleruoja apie platesnius reiškinius.

„Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur – beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato. Beveik pusė šios sumos – 86 mln. Eur – buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.

Rinką džiugina ne vien klasikinės stabilų pajamų srautą generuojančios, bet ir ilgalaikės, vystymui skirtos investicijos. Tarp ryškiausių tokių pavyzdžių – vieno investicinio fondo už daugiau kaip 12 mln. Eur įsigytas Mykolo Romerio universiteto pastatų kompleksas Antakalnyje. Ši investicija svarbi kaip solidaus investuotojo pasitikėjimo Lietuvos NT rinkos ateitimi išraiška.

Visgi optimizmą riboja du svarbūs faktoriai: vis dar seklus biurų segmentas ir, ko gero, ilgesniam laikui pasitraukę užsienio investuotojai. Daugybę metų visos komercinio NT rinkos varikliu buvę biurai susiduria su vangia nuomininkų plėtra ir didele naujo ploto pasiūla šalies sostinėje, nors pavieniai sandoriai ir tebevyksta. Savo ruožtu užsienio investuotojai, anksčiau nuolat sudarę daugiau kaip pusę rinkos, nuo karo pradžios vis mažino susidomėjimą, o pirmą 2025-ųjų pusmetį jų sandorių dalis siekė rekordiškai mažus 10 proc.

Tačiau apibendrinus pastaruosius kelis pusmečius, galima drąsiai teigti, kad investuotojai sugrįžta į komercinį NT. „Ober-Haus“ klientų teigimu, investavimo strategijos pokyčius lemia sumažėjusi pinigų kaina, atitinkamai susitraukęs obligacijų ir sutelktinio finansavimo pajamingumas, prisitaikymas prie geopolitinės situacijos ir išaugusi grąža iš komercinio NT. Panagrinėkime tai išsamiau.

Kaip žinoma, didžioji dalis mus gatvėse supančio įvairiausio dydžio komercinio nekilnojamojo turto objektų priklauso ne jame veikiantiems verslams, o finansiniams investuotojams – įvairiems fondams, specializuotoms įmonėms, fiziniams asmenims ar jų grupėms ir kt. Ne paslaptis ir tai, kad į komercinį NT nuosavų lėšų investuojama paprastai tik tiek, kiek „reikia“ bankams, t.y. trečdalį objekto vertės ar dar mažiau. Toks investavimas su svertu (pvz., banko paskola) mažesnės rizikos atvejais šiuo metu nusistovėjusį 7–8 proc. metinį pajamingumą realybėje dažniausiai pastumia į dviženklę nuosavo kapitalo dalies uždarbio zoną.

Tiesa, šią tendenciją kuriam laikui buvo sujaukęs nuo 2022 m. sparčiai išaugęs ir 4 proc. ribą pasiekęs Euribor. Bendrai išaugusios palūkanos kartu su banko marža tirpdė kone visą investicijų pajamingumą. Be to, turto savininkai tuomet nebuvo linkę drastiškai sumažinti parduodamų objektų kainų. Šios priežastys didžiąja dalimi lėmė investicijų į komercinį NT sumažėjimą. Tačiau nuo 2024-ųjų pradžios sparčiai mažėjančios ir, dar svarbiau, stabilizaciją signalizuojančios palūkanos investavimo su svertu modelį vėl daro itin patraukliu.

Kita vertus, pinigai iš rinkos minėtu laikotarpiu niekur nebuvo dingę, tiesiog investuotojai rado alternatyvų: vieni rinkosi NT užsienyje, o kiti – išpopuliarėjusius obligacijų ir sutelktinio finansavimo pasiūlymus. Veikė paprasta matematika – kam „žaisti“ su vienženkle tapusia grąža iš NT, kai minėti instrumentai ėmė siūlyti 10–14 proc.? Visgi dabar atrodo, kad šis susižavėjimas blėsta: obligacijų ir sutelktinio pelningumas koreguojasi žemyn kartu su palūkanomis visose kapitalo rinkose. O kai kurios garsiau nuskambėjusios nesėkmės istorijos, susijusios ir su NT vystymo finansavimu, gali toliau vėsinti entuziazmą.

Galiausiai – geopolitika. Sunku ginčytis, kad ji išgąsdino ne tik užsienio, bet ir Lietuvos investuotojus.  Tačiau lietuviai praėjus metams kitiems nuo karo pradžios, jau drąsiai investuodavo į tuo metu keliais procentais pelningesnes Lietuvos objektus finansuojančias obligacijas. Paradoksalu tai, kad karo atveju – kuris savo metu investuotojų buvo nurodomas kaip pagrindinė atsitraukimo iš komercinio NT priežastis – įsipareigojimų lygiai taip pat neįvykdytų ir kiti NT projektus Lietuvoje obligacijomis ar sutelktinėse platformose finansavę skolininkai. Paprastai kalbant, panašu, kad investuotojai jau kurį laiką yra apsipratę su nepatogia mūsų kaimynyste ir tiesiog ieško didžiausios grąžos.

Žinoma, sustiprėjusiai rinkai vis dar trūksta užsienio investuotojų, kurie didintų konkurenciją ir likvidumą. Tam tikra prasme dabartinė padėtis primena laikus aplink įstojimą į ES ir NATO, kai mus užsieniečiai pamažu atrado dėl kelis kartus didesnio pelningumo, atsvėrusio pradinį nerimą. Dabar vėl aukštesniu uždarbiu naudojasi regioną išmanantys vietiniai investuotojai, randantys gerų investicinių galimybių su patraukliu pajamingumu.

Jau artimiausiais mėnesiais pietinėje sostinės senamiesčio dalyje bus užbaigtas vienas laukiamiausių NT projektų – kompleksas „Vilniaus Džiazas“ K. Vanagėlio gatvėje su 60 išskirtinių butų, šiuolaikiniams poreikiams pritaikytu unikaliu tarpukario administraciniu pastatu, rašytojo Ričardo Gavelio vardo skveru, naujais ryšiais tarp istorinių rajonų ir unikalia emocija.

„Vilniaus Džiazo“ istorija prasidėjo dar 2021 m. vasarą, senosiose „DoArchitects“ studijos patalpose Senamiestyje. Tuomet kompleksas tarp K. Vanagėlio ir Drujos gatvių dar turėjo kodinį pavadinimą „Vanagėlio namai“, tačiau susitikimai posėdžių kambariui architektų pritaikytoje pirtyje, legendinį Pylimo g. skvero kiaušinį iš užupiečių kadaise aukcione įsigijusio plėtotojo Gedimino Tursos patirtis prestižinio būsto segmente bei meniška siela ir begalė kitų detalių darė šį projektą tiesiog kitokiu.

Todėl nenuostabu, kad šiam kompleksui iškart prigijo „Ober-Haus“ komandos sugalvotas „Vilniaus Džiazo“ pavadinimas. „Viena vertus, tai buvo tarsi duoklė visai Ričardo Gavelio kūrybai ir konkrečiam romanui, pasakojančiam apie jaunų vilniečių prasmės paieškas. Kita vertus, visa projekto komanda nuolat „džiazavo“ ieškodama to, kas būsimiems gyventojams sukurs laikui nepavaldų išskirtinumą”, – pasakoja Sandra Grinkienė, Ober-Haus NT projektų vadovė.

Tad projektavimo metu čia ne kartą koreguoti išplanavimai, išėjimai į terasas, elegantiškojo tarpukario pastato kaimynystė, butų įrengimo sprendimai ir daugybė kitų detalių. Apskritai, ko gero, visi šio projekto metu su G. Tursa susidūrę žmonės patvirtins, kad „Vilniaus Džiazas“ kurtas galvojant pirmiausia apie kokybišką, komfortišką, nesenstančią, išdidžią kasdienybę. Tai lėmė improvizacijas jos ieškant.

Visgi kaip ir džiazo muzikoje, kur improvizacija nesikėsina į struktūrą ar akordų sekas, tam tikri dalykai liko nekintantys ir „Vilniaus Džiaze“. Visų pirma tai – naujuose būsto projektuose itin retai sutinkamos net 4,4 m aukščio lubos ir 4 m aukščio langai.

„Tokios lubos visų pirma yra jausmas, emocija, erdvė svajoti. Tai didybė, kažkuo primenanti bažnyčią. Tokių butų pirkėjai skaičiuoja ne šiek tiek didesnes šildymo sąskaitas. Jie svarsto, kad turėdami daugiau erdvės svajonėms ar idėjoms, jie galės daugiau uždirbti. Tad nebijokime svajoti“, – yra sakęs projekto plėtotojas G. Tursa.

Kitas nepajudinamas „Vilniaus Džiazo“ elementas buvo apdailos medžiagų kokybė ir technologijos. Čia pirmiausia „grojo“ plėtotojo patirtis: tokius projektus kaip „Senamiesčio dominija“, „Sapiegos dominija“, „Gaono 8“, „Embassy House“ ar „Pliaterių rūmai“ išplėtojęs G. Tursa iš ilgamečių jų gyventojų iki šiol girdi padėkas už nesenstančius, iki smulkmenų apgalvotus namus.

„Kad ir kokio projekto besiimčiau, mano devizas: daryk kaip sau. Todėl „Vilniaus Džiaze“ nėra kompromisų kokybei. Man svarbu, kad mūsų statomi namai būtų tvarūs, kuo mažiau pavaldūs laikui, estetiški, kad juose gyvenančios šeimos jaustųsi gerai ir patogiai. Iš visų jėgų stengiuosi, kad mano projektai turėtų ilgalaikę vertę – tokią, kokią šiandien turi senoviniai protėvių statiniai“, – savo darbo filosofija dalijasi G. Tursa.

Džiazuojanti aplinka

Atskiros istorijos yra verti tiek išlikę istoriniai „Vilniaus Džiazo“ komplekso pastatai, tiek ir sklypas su kaimyniniais kvartalais. Kalbant apie juos, kompleksas plėtojamas bankininko, filantropo ir vizionieriaus Juozapo Montvilos prieš daugiau kaip šimtmetį išplėtotos Rasų kolonijos kaimynystėje. Tai – unikalus istorinis Vilniaus priemiestis, kuriame susipynęs perimetrinis užstatymas, laisvas planavimas, miesto vilos ar akmeniniai grindiniai.

Dar anksčiau šioje ir kaimyninėse teritorijose buvo grafams Čapskiams priklausę parkai ir sodai, tarp dabartinių Lapų ir Vanagėlių gatvių – baronų fon Renė dvaras su angliško stiliaus parku. „Vilniaus Džiazo“ projekto vadovaujančios architektės, „Do Architects“ studijos vienos įkūrėjų Andrės Baldišiūtės teigimu, ši prestižinė teritorija nepelnytai užmarštin ėmė grimzti tik sovietmečiu, kuomet aplink po karo nustekentą Senamiestį buvo patogu steigti gamyklas ir kitą centrams šiandien nebūdingą infrastruktūrą. Rajonų ryšius toliau karpė ir prieš beveik du dešimtmečius čia nutiesta plati Drujos gatvė.

„Laimei, miesto požiūris į centrą jau yra pasikeitęs, tad „Vilniaus Džiazas“ kartu su čia įrengiamu skveru, pėsčiųjų ir dviračių takais ar jaukia komercine gatvele pratęsia ir net išplečia faktinį Senamiestį, atkurdamas kadaise nukirptus jo ryšius su Rasų ir kitais rajonais“, – sako A. Baldišiūtė.

Dar viena džiazo melodija nuskambėjo archeologinių tyrimų metu. 2022 m. vasarą vykdant archeologinius tyrimus „Vilniaus Džiazo“ sklype atrastas tikras lobis: apie 500 vnt. XV-XX a. nukaldintų monetų, taip pat Žygimanto Augusto ir retos keturių grašių bei obolų monetos. Aptiktos ir trys paauksuotos, aukščiausią audinių kokybę liudijančios plombos su Anglijos valdovų Tiudorų dinastijos herbu. Archeologų teigimu, tikėtina, kad šie radiniai į sklypą pateko daugiausia XVI amžiuje vilniečiams ėmus gruntu užpilti gyvenimui nepatogią natūralią griovą tarp aukštų šlaitų, kurioje vėliau buvo įsteigti sodai ir dvaras.

Nors ši sklypo istorijos dalis jau perduota Lietuvos nacionaliniam muziejui, dalis ne ką mažiau įdomaus paveldo išliko ir netgi prisikėlė naujam gyvenimui. Tai – pravažiuojantiems Drujos gatve ilgus dešimtmečius akis badęs, tačiau šiandien didybę jau atgavęs tarpukario architektūros perlas, buvęs Lenkijos visuotinio vartotojų kooperatyvo „Społem“ Vilniaus skyriaus valdybos administracinis pastatas. Jį 1926-1936 m. suprojektavo ir pastatė vilnietis inžinierius-architektas Wacław Syrtowt. Pastato fasadai pasižymi venecijietiškais langais, dekoratyviais frontonais ir santūria tarpukario stilistika.

Už šio pastato tvarkybos darbus atsakinga bendrovė „Ekstra Statyba“, anksčiau dirbusi tokiuose objektuose kaip Sapiegų rūmai, Vilniaus Šv. Kotrynos bažnyčia, Medininkų pilis, Užutrakio dvaras, Vilniaus gynybinės sienos bastėja ir kt., čia profesionaliai restauravo autentišką laiptinę su originalia konfigūracija, keramines grindų plyteles, senųjų venecijietiškų langų rėmus, plienines apsaugines vidaus langines, krosnių apdailą, turėklų žymes ir kitus paveldosauginius elementus. Tad elegantiškasis pastatas jau dabar po truputį kviečia su dalimi šios atgijusios istorijos susipažinti iš išorės, o kitąmet dar daugiau autentiškų vidinių detalių savo darbuotojams ir vilniečiams galės parodyti būsimieji nuomininkai.

Džiazas projekto prieigose jau netrukus galės skambėti – tiesiogine ar perkeltine prasme – ir komplekse pradedame įrengti Ričardo Gavelio skvere. Čia „Bauland“ studija net 6 metrų aukščio reljefo skirtumu išsiskiriančioje erdvėje suprojektavo funkcionalią viešąją erdvę su amfiteatru, takų sistema, poilsio aikštelėmis, apžvalgos terasomis, „kišenėmis“ įvairiai komercinei veiklai ir gausiais želdynais. Ričardo Gavelio kūrybą čia turėtų priminti ne vien skvero pavadinimas, bet ir ant amfiteatro pakopų graviruojamos frazės iš jo romanų.

Galimybės įsikurti

„Vilniaus Džiazo“ statybos artėja į pabaigą, o projekte jau parduota ar rezervuota apie trečdalis butų. S. Grinkienė atkreipia dėmesį, kad būtent dabar, kai būstus galima apžiūrėti gyvai, prasideda ir didžiausias pirkėjų susidomėjimas.

„Išskirtiniuose objektuose išskirtinius butus apskritai sunku parduoti be gyvos apžiūros. Mūsų projekte pirkėjams ypatingą įspūdį palieka lubų aukštis – dažnas jų lieka maloniai nustebintas, kokį galingą efektą jos kuria. Džiaugiuosi, kad jau turime ką parodyti ir dar turime ką pasiūlyti patiems išrankiausiems pirkėjams, įskaitant butus su unikaliais vaizdais į Senamiestį iš Gedimino pilį viršijančio aukščio ar butus su neįtikėtinai skambančiais privačiais keleto arų kiemais“, – sako S. Grinkienė.

Daugiau apie „Vilniaus Džiazo“ projektą: www.vilniausdziazas.lt 

Internetinės ir didmeninės prekybos miestelis „e-market city”, įsikūręs strategiškai patogioje vietoje – Kirtimuose, netoli Vilniaus oro uosto, sparčiai juda pirmyn. Šiuo metu baigiamas antrasis plėtros etapas, kurio statybų pabaiga planuojama šių metų gruodį.

Verslų įsikūrimas jau prasidėjo. Didžiausi plotai šiame etape išnuomoti valymo ir švaros paslaugų įmonei „North Clarity“ bei santechnikos prekių ir aksesuarų internetinei parduotuvei „Santechnikos centras“. Taip pat miestelyje įsikurs „Osmo Lietuva“, „RDA spot“ ir „Green Flow Energy“.

„Pirmasis projekto etapas, kuris buvo baigtas 2024 metais, yra 100 procentų išnuomotas. Nuoma antrajame etape vyksta sparčiai – šiuo metu išnuomota ir rezervuota 63 procentai nuomojamo ploto, bet dar turime 37 procentus laisvų erdvių“, – sako Remigijus Valickas, Ober-Haus komercinio NT projektų vadovas.

Antrajame plėtros etape likusios nuo 483 iki 1.225 m² ploto patalpos, kuriose gali vykti sandėliavimo, biuro ir prekybos veikla. Šių erdvių planavimas lengvai pritaikomas individualiems verslo poreikiams – segmentus galima jungti, skaidyti ar kitaip modeliuoti pagal vykdomą veiklą. Pasak R. Valicko, „e-market city” nuomininkai ypač vertina apgalvotą erdvių išplanavimą, aukštą statybos ir įrengimo kokybę, patogų susisiekimą bei solidžią verslo kaimynystę.

Plačiau apie projektą: www.emarketcity.lt