Vietiniai pirkėjai gaivino Lietuvos investicinių sandorių rinką

Po itin nerezultatyvių 2024 metų Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių rinkoje 2025 metais jau fiksuojamas augimas. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 metų pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 183 mln. eurų. 2025 metų pirmojo pusmečio investicijų apimtys yra 137% didesnės, palyginti su 2024 metų pirmuoju pusmečiu, ir 21% didesnės, palyginti su 2024 metų antruoju pusmečiu. Tačiau nepaisant fiksuojamo apimčių augimo, investicinių sandorių rinkoje ir toliau iš esmės dominuoja vietinis kapitalas bei smulkūs ir vidutinio dydžio sandoriai, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

Išlieka itin aukštas susidomėjimas nedidelio formato parduotuvėmis

Panašiai kaip ir 2024 metais, 2025 metų pirmąjį pusmetį vidutinė įsigyto objekto vertė buvo tik šiek tiek didesnė nei 7 mln. eurų, o didžiausio sandorio vertė neviršijo 30 mln. eurų. „Didžiausia investicijų dalis atiteko prekybinės paskirties objektams, kurių įsigijimui buvo išleista 86 mln. eurų arba 47% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Šiame segmente taip pat sudarytas didžiausias šių metų pirmojo pusmečio investicinis sandoris“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Po LR konkurencijos tarybos pritarimo vykdyti koncentraciją, 2025 metų viduryje buvo baigtas investicinis sandoris, kuriuo investicijų bendrovė „NDX Group“ Kaune įsigijo daugiau nei 13.000 kv. m ploto prekybos centrą „Savas“. 2004 metais atidarytas prekybos centras priklausė nekilnojamojo turto plėtros įmonei „Hanner“. Sandorio suma nebuvo skelbiama, tačiau finansinėje atskaitomybėje nurodoma šio turto vertė yra apie 30 mln. eurų.

Kitas didesnis sandoris buvo sudarytas Šiauliuose, kur į nekilnojamąjį turtą investuojanti lietuviško kapitalo įmonė „Mažoji Venecija“ įsigijo virš 11.000 kv. m ploto prekybos centrą „Arena“. Gegužių g. veikiantis prekybos centras, kuriame įsikūrusios įvairios įmonės, buvo parduotas už 11 mln. eurų. Kaip ir ankstesniais metais, prekybinių patalpų segmente didelio pirkėjų susidomėjimo sulaukė nedidelio formato parduotuvės (1,500–4,000 kv. m), kuriose dažniausiai įsikūrę pagrindiniai maisto prekių tinklai. Vien per 2025 metų pirmąjį pusmetį buvo įsigyti net 9 tokio formato objektai (per 2024 metus – 10 objektų).

Sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektams teko trečdalis pirmojo pusmečio investicijų

Gausiomis investicijomis šių metų pirmąjį pusmetį pasižymėjo sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų segmentas, kuriame įsigijimai sudarė 33% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.

Didžiausi sandoriai sudaryti šių metų pirmąjį ketvirtį, kuomet investicijų bendrovės „Prosperus“ valdomas fondas už 26 mln. eurų įsigijo „VMG Grupės“ pramonės inovacijų parko pastatą „VMG Technics R&D Park“ Klaipėdos rajone. Po pardavimo beveik 21.000 kv. m ploto pastatą toliau nuomosis „VMG Technics“. Tas pats „Prosperus“ valdomas fondas iš investicijų valdytojos „Eften Capital“ įsigijo ir sandėliavimo pastatus Kaune. „Eften Capital“ valdomas fondas šiuos daugiau nei 28.000 kv. m ploto sandėlius Terminalo g. buvo įsigijęs 2017 metais ir šiais metais pardavė už šiek tiek daugiau nei 18 mln. eurų. Kiti mažesni (iki 8 mln. eurų vertės) objektai buvo įsigyti Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose.

Investuotojų susidomėjimas biurų segmentu išlieka menkas

Neįprastai mažomis investicijų apimtimis pasižymėjo biurų segmentas. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per šių metų pirmąjį pusmetį buvo įsigyta biurų paskirties objektų už 36 mln. eurų arba 20% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Šiame segmente buvo sudarytas tik vienas didesnis sandoris, kuomet Lietuvos investicijų bendrovei „Groa Capital“ priklausanti įmonė Vilniuje įsigijo „Meraki“ verslo centrą. Skelbta, kad investicijų bendrovės „Northern Horizon Capital“ valdomas fondas daugiau nei 8.000 kv. m ploto verslo centrą su tolimesnės plėtros galimybe pardavė už maždaug 16 mln. eurų. Kiti mažesni administracinės paskirties objektai (iki 5 mln. eurų vertės) buvo įsigyti Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje.

„Itin išplėtotas šalies sostinės biurų sektorius, kuris rinkai gali pasiūlyti jau beveik 1,2 mln. kv. m ploto šiuolaikiškų biuro patalpų, yra vienas pagrindinių komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių sektoriaus variklių. Tačiau pastaraisiais metais biurų sektorius susidūrė su nemažais iššūkiais – vangesnė nuomininkų plėtra ir augantis laisvų patalpų lygis – kurie sulaiko potencialius biurų pirkėjus nuo aktyvesnių sprendimų ir tuo pačiu blogina bendrus investicijų apimčių rodiklius į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą šalyje“, – sako R. Reginis.

Šių metų pirmąjį pusmetį 92% visų investicijų – iš Lietuvos

Šiais metais investicijų apimtys augo išskirtinai dėl vietinio kapitalo, kadangi dar nėra jokių ženklų, kad iš Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos atsitraukę užsienio investuotojai artimiausiu metu galėtų sugrįžti. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022–2024 metais lietuvių valdomo kapitalo dalis investiciniuose sandoriuose šoktelėjo iki 73–82%, o 2025 metų pirmąjį pusmetį ši dalis sudarė net 92%. Pavyzdžiui, 2012–2021 metų laikotarpiu vietinių investuotojų dalis siekė tik 37%.

Pasak R. Reginio, nekilnojamojo turto objektų pardavėjams tai nėra gera žinia, kadangi rinka susiduria su likvidumo problema, kuomet potencialių pirkėjų ratas yra pastebimai susitraukęs, o lūkesčiai dėl investicinės grąžos išaugę. „Ir ypač tai aktualu norintiems parduoti stambesnius objektus, kadangi tik nedidelė dalis vietinių investuotojų tokius objektus yra pajėgūs įsigyti. Todėl šiuo metu parduodamų didelių objektų pirkėjai galėtų būti geru investicinių sandorių rinkos krypties indikatoriumi – ar ir toliau turime pasikliauti vietiniu kapitalu, ar jau sugrįžta užsienio investuotojų pasitikėjimas mūsų regionu“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.