Būsto nuomos sutartis: kaip parengti ir ko nepamiršti

Straipsnį parengė: Laura Mažintienė, Vilniaus gyvenamojo NT skyriaus vadovė
Atnaujinta 2026-11-09 · 6 min. skaitymo

Būsto nuomos sutartis padeda apsaugoti tiek nuomotojo, tiek nuomininko interesus. Joje aptariamos svarbiausios nuomos sąlygos: nuomos kaina, sutarties terminas, užstatas, atsakomybė už būsto priežiūrą ir remontą bei sutarties nutraukimo tvarka. Aiškūs susitarimai padeda išvengti nesusipratimų ir ginčų ateityje. Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu įtraukti į būsto nuomos sutartį, ką patikrinti prieš ją pasirašant ir kaip išvengti dažniausių klaidų nuomojant ar nuomojantis būstą.

1. Kodėl svarbu sudaryti būsto nuomos sutartį?

Būsto nuomos sutartis – tai nuomotojo ir nuomininko susitarimas, kuriuo būstas perduodamas laikinai naudotis už sutartą nuomos mokestį. Sutartyje nustatomos abiejų šalių teisės ir pareigos, nuomos kaina, mokėjimo tvarka, nuomos laikotarpis bei kitos svarbios sąlygos.

Nors rašytinė nuomos sutartis ne visais atvejais yra privaloma, ją sudaryti rekomenduojama tiek nuomojant, tiek nuomojantis butą ar namą. Aiškiai apibrėžtos sąlygos padeda išvengti nesusipratimų ir suteikia daugiau saugumo abiem šalims.

Nuomotojui rašytinė sutartis padeda užtikrinti, kad nuomininkas laikytųsi sutartų mokėjimo terminų, tinkamai prižiūrėtų būstą ir atlygintų dėl jo kaltės padarytą žalą. Nuomininkui ji suteikia aiškumo dėl nuomos kainos, gyvenimo sąlygų, užstato grąžinimo ir sutarties nutraukimo tvarkos.

Net ir tuomet, kai abi šalys viena kita pasitiki, žodinių susitarimų gali nepakakti kilus ginčui. Rašytinė būsto nuomos sutartis leidžia aiškiai užfiksuoti susitarimus ir prireikus lengviau apginti savo interesus.

2. Ar būsto nuomos sutartį reikia tvirtinti pas notarą ir registruoti?

Įprastai būsto nuomos sutarties tvirtinti pas notarą nereikia. Nuomotojas ir nuomininkas gali ją sudaryti ir pasirašyti savarankiškai. Tačiau svarbu žinoti, kada būtina rašytinė sutartis, kokia kalba ją galima sudaryti ir kokiais atvejais naudinga ją registruoti Registrų centre.

• Rašytinė nuomos sutartis. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu, nepriklausomai nuo jos trukmės. Rašytinė forma taip pat privaloma, kai būstą nuomoja juridinis asmuo, valstybė ar savivaldybė. Fizinių asmenų neterminuota nuomos sutartis gali būti ir žodinė, tačiau rašytinis susitarimas padeda aiškiai nustatyti abiejų šalių teises ir pareigas.
• Sutarties kalba. Nuomos sutartį rekomenduojama sudaryti abiem šalims suprantama kalba. Jei būstas nuomojamas užsieniečiui, galima parengti dvikalbę sutartį, pavyzdžiui, lietuvių ir anglų kalbomis. Tokiu atveju svarbu užtikrinti, kad abiejų kalbų tekstai tiksliai atitiktų vienas kitą.
• Nuomos sutarties registravimas Registrų centre. Įprastai nuomos sutarties registruoti neprivaloma, tačiau registracija suteikia papildomą teisinę apsaugą. Įregistruota sutartimi galima remtis ir santykiuose su trečiaisiais asmenimis, pavyzdžiui, pasikeitus būsto savininkui. Registracija taip pat gali būti reikalinga norint pasinaudoti tam tikromis valstybės paramos priemonėmis, pavyzdžiui, būsto nuomos mokesčio dalies kompensacija.

Ar galima deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamame būste?

Taip. Nuomininkas gali deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name. Deklaravimo įstaigoje tam gali pakakti galiojančios rašytinės nuomos sutarties, todėl atskiro savininko sutikimo ne visada reikia. Jei nuomos sutartis nepateikiama, reikalingas būsto savininko ar kitų teisę duoti sutikimą turinčių asmenų sutikimas.

Jeigu nuomos sutartyje nėra aptariamas gyvenamos vietos deklaravimas, yra laikoma, kad nuomotojas neprieštarauja nuomininko gyvenamosios vietos deklaravimui nuomojamame būste. Jei nuomotojas prieštarauja, tai turi būti aiškiai įvardinta sutartyje.

Gyvenamosios vietos deklaravimas aktualus tiek Lietuvos gyventojams, tiek užsieniečiams, gyvenantiems Lietuvoje. Jis gali būti svarbus tvarkant įvairius administracinius klausimus ir naudojantis pagal gyvenamąją vietą teikiamomis paslaugomis.

3. Ką būtina įrašyti į nuomos sutartį

Aiškiai apibrėžtos nuomos sutarties sąlygos padeda išvengti nesusipratimų ir apsaugo tiek nuomotojo, tiek nuomininko interesus. Pateikiame aštuonis svarbiausius punktus, kuriuos verta įtraukti į būsto nuomos sutartį.

Taip pat verta susitarti dėl periodinių būsto apžiūrų ir dėl to, kas atsako už gedimus bei remontą. Nustatydami nuomos kainą, pasitikrinkite rinkos lygį Ober-Haus NT kainų lentelėse.

4. Būsto priėmimo-perdavimo aktas ir nuotraukos

Būsto priėmimo–perdavimo aktas – svarbus nuomos sutarties priedas, kuriame užfiksuojama būsto būklė jo perdavimo nuomininkui metu. Akte rekomenduojama nurodyti perduodamus baldus, buitinę techniką ir kitą įrangą, komunalinių paslaugų skaitiklių rodmenis, perduodamų raktų skaičių bei pastebėtus būsto trūkumus.

Papildomai verta padaryti būsto nuotraukas, kuriose aiškiai matytųsi patalpų, baldų ir įrangos būklė. Tai ypač naudinga pasibaigus nuomos laikotarpiui, kai gali kilti nesutarimų dėl sugadinimų, natūralaus nusidėvėjimo ar užstato grąžinimo.

Pavyzdžiui, nuomos pabaigoje pastebėjus subraižytas grindis, pažeistas sienas ar įskilusias plyteles, perdavimo dieną užfiksuotos nuotraukos gali padėti nustatyti, ar šie pažeidimai buvo dar prieš įsikeliant nuomininkui.

Priėmimo–perdavimo aktas ir nuotraukos padeda apsaugoti tiek nuomotojo, tiek nuomininko interesus, todėl būsto būklę rekomenduojama užfiksuoti ne tik nuomos pradžioje, bet ir ją užbaigiant.

5. Kas atsako už būsto remontą ir sugedusią buitinę techniką?

Nuomojantis ar nuomojant būstą gali kilti klausimų, kas turi apmokėti remonto darbus ar sugedusios buitinės technikos taisymą. Atsakomybė priklauso nuo remonto pobūdžio, gedimo priežasties, teisės aktų ir nuomos sutartyje nustatytų sąlygų.

Kapitalinis remontas

Už kapitalinį būsto remontą paprastai atsako nuomotojas, nebent teisės aktai ar galiojančios sutarties sąlygos numato kitaip. Tokie darbai gali apimti esminių pastato konstrukcijų ar inžinerinių sistemų remontą. Nuomotojas taip pat privalo užtikrinti, kad nuomojamas būstas būtų tinkamas gyventi ir atitiktų saugumo reikalavimus. Pastebėjęs rimtus gedimus ar pažeidimus, nuomininkas turėtų kuo greičiau apie juos informuoti nuomotoją.

Smulkus remontas

Už kasdienę būsto priežiūrą ir einamąjį remontą paprastai atsako nuomininkas, jeigu teisės aktai ar nuomos sutartis nenustato kitaip. Tai gali būti smulkūs priežiūros darbai, reikalingi tinkamai būsto būklei palaikyti. Jeigu būstas ar jame esanti įranga sugadinama dėl netinkamo nuomininko naudojimo, už padarytą žalą paprastai atsako nuomininkas. Tačiau svarbu atskirti tokius pažeidimus nuo natūralaus nusidėvėjimo, atsirandančio įprastai naudojantis būstu.

Sugedusi buitinė technika

Kas turi taisyti ar pakeisti sugedusią buitinę techniką, priklauso nuo gedimo priežasties ir nuomos sutarties sąlygų. Jeigu šaldytuvas, skalbimo mašina ar kita kartu su būstu išnuomota technika sugenda dėl senumo ar įprasto nusidėvėjimo, jos remontu ar pakeitimu paprastai turėtų pasirūpinti nuomotojas. Jei gedimas atsiranda dėl netinkamo naudojimo, atsakomybė gali tekti nuomininkui. Kai gedimo priežastis nėra aiški, rekomenduojama kreiptis į specialistą, kuris galėtų įvertinti technikos būklę. Tai padeda objektyviau nustatyti atsakomybę ir išvengti nesutarimų.

Siekiant išvengti ginčų, nuomos sutartyje verta iš anksto aptarti, kas atsako už skirtingus remonto darbus, buitinės technikos priežiūrą ir gedimų šalinimo išlaidas.

6. Ką patikrinti prieš pasirašant būsto nuomos sutartį?

Prieš sudarant būsto nuomos sutartį, tiek nuomotojui, tiek nuomininkui verta atlikti kelis svarbius patikrinimus. Tai padeda įsitikinti, kad sandoris yra saugus, o abi šalys aiškiai supranta savo įsipareigojimus.

• Nuosavybės teisė ir įgaliojimai. Prieš pasirašant sutartį ir sumokant užstatą, nuomininkui svarbu įsitikinti, kad būstą siūlantis asmuo turi teisę jį išnuomoti. Nuosavybės informaciją galima patikrinti Nekilnojamojo turto registro išraše. Jei sutartį sudaro ne pats savininkas, reikėtų įsitikinti, kad asmuo turi tam reikalingus įgaliojimus.
• Būsto įkeitimas ir kiti apribojimai. Verta patikrinti, ar būstas nėra įkeistas bankui ar kitam kreditoriui ir ar jam netaikomi kiti apribojimai. Įkeistą būstą nuomoti galima, tačiau tam tikrais atvejais gali būti reikalingas kreditoriaus sutikimas. Tai priklauso nuo konkrečių įkeitimo ir finansavimo sutarties sąlygų.
• Būsto ir turto draudimas. Prieš sudarant nuomos sutartį vertėtų išsiaiškinti, ar būstas, jame esantys baldai ir buitinė technika yra apdrausti. Taip pat svarbu žinoti, nuo kokių rizikų galioja draudimo apsauga ir kokie nuostoliai nėra atlyginami. Papildomą apsaugą gali suteikti civilinės atsakomybės draudimas, ypač netyčia padarius žalos kaimynams ar jų turtui. Jei būstas yra kredituojamas banke ar kitoje įstaigoje, būstas paprastai draudžiamas, tačiau toks draudimas gali neapimti nuomininko interesų, ar net negalioti.
• Nuomininko mokumas. Nuomotojui svarbu įvertinti, ar būsimas nuomininkas galės laiku mokėti nuomos mokestį ir padengti komunalines išlaidas. Tam galima paprašyti pateikti pajamas ar jų stabilumą patvirtinančią informaciją. Esant teisėtam pagrindui ir laikantis asmens duomenų apsaugos reikalavimų, mokumo vertinimui gali būti naudojamos ir kredito biurų, pavyzdžiui, „Creditinfo“, paslaugos.

Atlikus šiuos patikrinimus ir aiškiai aptarus nuomos sąlygas, galima sumažinti nesusipratimų bei finansinių nuostolių riziką. Kuo daugiau svarbių klausimų išsprendžiama prieš pasirašant sutartį, tuo sklandesni gali būti nuomos santykiai.

7. Dažniausios būsto nuomos klaidos

• Nesudaroma rašytinė sutartis. Žodinis susitarimas gali sukelti nesutarimų dėl nuomos sąlygų, mokėjimų ar šalių atsakomybės.
• Neterminuota sutartis. Aiškiai nenustačius nuomos laikotarpio ir sutarties nutraukimo sąlygų, abiem šalims gali būti sunkiau planuoti.
• Nėra perdavimo akto ir nuotraukų. Neužfiksavus būsto būklės ir nepadarius nuotraukų, vėliau gali kilti ginčų dėl sugadinimų ar užstato grąžinimo.
• Neaptariamos svarbios nuomos sąlygos. Iš anksto verta susitarti dėl augintinių laikymo, būsto naudojimo, apžiūrų ir kitų abiem šalims svarbių klausimų.
• Nepatikrinama būsto nuosavybė. Prieš pasirašant sutartį ir sumokant užstatą, svarbu įsitikinti, kad nuomotojas turi teisę išnuomoti būstą.
• Nuomos sutarties pabaiga. Pasibaigus nuomos sutarčiai, tačiau nuomininkui toliau mokant nuompinigius, savininkui juos priimant, o nuomininkui toliau gyvenant būste yra laikoma, kad buvusi terminuota nuomos sutartis pavirto į neterminuotą nuomos sutartį.
• Užstato įskaitymas į paskutinius nuompinigius. Dažnai nuomininkas nuomos termino pabaigoje siekia, jog užstato pinigai būtų užskaitomi kaip nuompinigiai už paskutinį laikotarpį, taip palikdamas nuomotoją be galimos kompensacijos už paskutinius komunalinius mokėjimus ar potencialią žalą, kurią nuomotojas gali aptikti tik po to kai nuomininkas išsikraustys ir būstas bus atlaisvinamas.

8. Dažniausiai užduodami klausimai

Šaltiniai: Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (nuomos sutarties nuostatos); Registrų centras; Creditinfo.
Straipsnyje pateikiama bendro pobūdžio informacija. Kilus klausimų dėl konkrečios situacijos ar sudėtingesnių teisinių aplinkybių, rekomenduojame pasikonsultuoti su specialistu.

Straipsnį parengė

Laura Mažintienė

Vilniaus gyvenamojo NT skyriaus vadovė

laura.mazintiene@ober-haus.lt

Straispnyje pateikta informacija peržiūrėta 2026-11-09.