Kauno būsto rinka: greičiausiai šalyje augusios kainos nėra atsitiktinumas

„Ober-Haus“ duomenimis, Kaune per 2025 m. butų kainos išaugo 13,8 proc., o toks pokytis buvo ryškiausias tarp Lietuvos didmiesčių. Prie šio rezultato prisidėjo ribota naujo būsto pasiūla, ūgtelėjusi aukštesnės klasės projektų dalis ir senos statybos namų renovacija.

Registrų centras skelbia, kad per 2025 m. Kaune iš viso buvo įsigyti 5174 butai ir 803 namai – atitinkamai 14 proc. ir 23 proc. daugiau nei 2024 m.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, vidutinė butų pardavimo kaina Kaune 2025 m. pabaigoje siekė 2071 Eur/kv. m ir buvo 13,8 proc. didesnė nei prieš metus. Toks kainų pokytis pernai buvo didžiausias Lietuvoje. Palyginimui, Vilniuje, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butai per praėjusius metus brango 10-11 proc.

Bendrovės duomenimis, tipinių senos statybos butų kaina gyvenamuosiuose rajonuose, priklausomai nuo įrengimo, vietos, pastato būklės ir kt., Kaune šiuo metu dažniausiai svyruoja tarp 1400-2400 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kainos gyvenamuosiuose rajonuose siekia apie 2300-3000 Eur/kv. m. Prestižiniuose rajonuose, centrinėje miesto dalyje ar senamiestyje butų pardavimo kainos gali siekti ir 4000-5000 Eur/kv. m.

Ribota pasiūla

„Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas Svajūnas Šarauskas komentuoja, kad sparčiausiai šalyje pernai brangę butai laikinojoje sostinėje nėra atsitiktinumas, o tokį rezultatą lėmė didėjančios statybos darbų sąnaudos, griežtėjantys reikalavimai ir kitos priežastys.

„Kaune vis dar trūksta kokybiško naujo būsto patogiose vietose, ypač 2-3 kambarių butų, tad paklausa šiuo metu gerokai viršija pasiūlą. Pavyzdžiui, pastatytų butų skaičius Kaune mažėjo dvejus metus iš eilės“, – kalba S. Šarauskas.

Tarp Kauno specifikos jis mini gyventojų mėgstamas alternatyvas užmiestyje, pirmiausia Kauno rajone, kur žmonės stato kotedžus ir namus, gauna daugiau erdvės, nuosavos žemės ir žemesnes kainas. Kauno rajono plėtra prisideda prie to, kad pačiame mieste gyventojų skaičius pastaruoju metu net šiek tiek sumažėjo, o tai galbūt slopina naujo būsto plėtotojų entuziazmą ir, atitinkamai, pasiūlą.

„Nors matome ir nemažai žmonių, kurie būna „atsikandę“ rajono ir vėl žvalgosi erdvesnių butų centre, tikėtina, kad būtent ši Kauno regiono specifika lemia mažesnius naujos statybos tempus mieste nei jie galėtų būti. Manau, kad Kaunas turėtų stengtis sudaryti geresnes sąlygas pačiame mieste plėtoti šeimoms ir vidurinei klasei patrauklų būstą, nes didysis kraustymasis į pakaunę jau kuria politinę ir ekonominę įtampas, o Kauno rajonas virsta sparčiausiai augančia šalies savivaldybe“, – komentuoja S. Šarauskas.

„Ober-Haus“ atstovas atkreipia dėmesį ir į tai, kad pernai Kauno naujo būsto fondą pasiekė santykinai didesnis kiekis aukštesnės klasės projektų paupyje ir centrinėje miesto dalyje, o tai prisidėjo prie išsiplėtusio būsto kainų intervalo.

„Pati Kauno rinka išlieka aktyvi. Mieste ir toliau turėtų dominuoti antrinės rinkos pardavimai, nors matome, kad plėtotojai po kelių metų pauzės vėl grįžta į rinką su naujais projektais. Šiuo metu paklausiausi yra 2-3 kambarių butai (45-70 kv. m), racionalūs išplanavimai, didesni balkonai ar terasos, sandėliukai, parkavimo vietos. Pirkėjams svarbiausia patogi kasdienė logistika, žaliosios erdvės, uždaras, saugus kiemas, infrastruktūra vaikams, mažos išlaikymo sąnaudos. Vis labiau vertinama ir emocinė projekto pusė – žmonės nori gyventi ne „miegamajame rajone“, o aplinkoje, kurioje gera būti, sportuoti, bendrauti, auginti vaikus“, – apžvelgia S. Šarauskas.

Kas statoma ir kokios perspektyvos

„Ober-Haus“ duomenimis, naujos statybos segmente Kaune pasiūlą palaiko tokie ne vienus metus etapais plėtojami projektai kaip „Piliamiestis“, „Nemunaičiai“, „Kaunorama“, „Pušų apartamentai“ ar „Namučiai“. Prie jų šiemet prisidės jau statomi arba suplanuoti „Matau Kauną“, „Radio city“, taip pat „Ąžuolyno uoksai“ projektas Šančiuose. Šis kompleksas, S. Šarausko nuomone, vertas atskiro dėmesio kaip naujų tendencijų Kaune atspindys.

„Visų pirma, „Ąžuolyno uoksai“ toliau keičia Šančių standartą: iš pereinamojo, bet kainomis patrauklaus rajono ši miesto dalis virsta vis įdomesne viduriniajai klasei, jauniems profesionalams ir šeimoms. Unikalus sprendimas yra suplanuotas baseinas daugiabučių kvartale“, – kalba S. Šarauskas.

Apskritai visame mieste jis pastebi augantį pirkėjų reiklumą, didėjančius lūkesčius gyvenimo kokybei, saugumo sprendimams, techniniams aspektams, aplinkai.

„Visa tai rodo, kad kauniečiams vis svarbesnis nebe vien ploto ir kainos santykis, o kasdienis komfortas, susisiekimas pėsčiomis, bendruomeniškumas. Gyventojai turi lūkestį, kad nauji kvartalai bus ne tik gyvenamieji, bet virs visavertėmis miesto dalimis su paslaugomis, darbo vietomis bei viešomis erdvėmis. Be minėtų projektų, panašią kryptį Kaune turėtų pasiūlyti ir Minkovskių g. numatytas „Tesonet“ grupės kvartalas su verslo centru, viešbučiu ir butais“, – pasakoja „Ober-Haus“ atstovas.

Tarp šiuo metu aktyviau plėtojamų ir tolesnį potencialą išlaikančių Kauno rajonų jis mini Vilijampolę, Žemąją Fredą ir palei upę besidriekiančią buvusią „Kauno grūdų“ teritoriją. Pačiame mieste ateityje galima įžvelgti plėtrą Naujamiestyje, taip pat konversijų potencialą pramoninėse „Volfas Engelman“ ar „Stumbro“ teritorijose, analizuojamas ir Aleksotas.

„Dar ilgesnėje perspektyvoje nebūčiau nustebintas ir dėmesiu Jonavos gatvei palei Neries pakrantę. Tam reikėtų labai didelių investicijų, konversijos, kompleksinio gyvenamųjų ir pramoninių zonų įveiklinimo, tačiau tai jau dabar yra ilga, patraukli ir gamtos potencialą turinti erdvė“, – svarsto S. Šarauskas.

Nuomos lubos 

Nuomos rinkoje „Ober-Haus“ specialistai pernai fiksavo 9 proc. metinį kainų augimą. Kvadratinio metro nuomos kaina Kaune šiuo metu vidutiniškai siekia apie 12 Eur/mėn.

Dviejų kambarių buto nuomos kaina gyvenamuosiuose Kauno rajonuose šiuo metu sudaro 360-600 Eur/mėn., o centrinėje miesto dalyje – 420-800 Eur/mėn. Nuomos segmente S. Šarauskas jau įžvelgia tam tikras lubas, kurias toliau stiprina nebeaugantis miesto gyventojų skaičius.

„Nuomos rinka turėtų išlikti stabili. Pasiūloje apie 500 butų ir nuomininkai turės iš ko rinktis. Nors nuomotojai turi nemažą kainų lūkestį, klientai juos vis dažniau „nuleis ant žemės“, – vertina S. Šarauskas.

Jo duomenimis, Kaune nuomai patraukliausi išlieka 2 kambarių butai, juos seka 1 kambario būstai. Tradiciškai didžiausias nuomos aktyvumas susijęs su studentais vasaros pabaigoje ir rudenį.