„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų liepos mėnesio reikšmė išaugo 0,7%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 7,2% (2025 metų birželį metinis augimas siekė 6,7%).

2025 metų liepos mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 0,4%, 1,7%, 0,7%, 0,3% ir 0,1% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.780 Eur (+12 Eur/m²), 1.959 Eur (+33 Eur/m²), 1.828 Eur (+12 Eur/m²), 1.216 Eur (+4 Eur/m²) ir 1.194 Eur (+2 Eur/m²).

Per metus (2025 metų liepos mėnesį, palyginti su 2024 metų liepos mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 6,3%, Kaune – 9,4%, Klaipėdoje – 7,3%, Šiauliuose – 7,5% ir Panevėžyje – 7,6%.

„Naujausi rinkos duomenys rodo, kad šalies būsto rinkos atsigavimo tempas nelėtėja. Šių metų liepos mėnesį Lietuvoje užfiksuotas didžiausias būsto pirkimo-pardavimo sandorių skaičius nuo 2021 metų pabaigos. VĮ Registrų centro duomenimis, šių metų liepą šalyje namų įsigyta 17% daugiau, o butų – net 35% daugiau nei tą patį mėnesį 2024 metais.

Akivaizdu, kad būsto rinkos atsigavimą skatina gerėjantis paskolų prieinamumas, o naujų būsto paskolų ir toliau išduodama rekordiškai daug. Lietuvos banko duomenimis, šalyje per mėnesį suteiktų naujų būsto paskolų apimtys jau ketvirtą mėnesį iš eilės viršija 270 mln. eurų.

2025 metais fiksuojamas spartus būsto rinkos atsigavimas turėjo įtakos ir kainų augimo tempui. Jeigu 2024 metų pabaigoje metinis butų pardavimo kainų augimas šalies didmiesčiuose siekė 3,6%, tai šių metų liepos mėnesį jis jau dvigubai didesnis (7,2%). Taip pat tai yra didžiausias metinis augimas nuo 2023 metų birželio mėnesio. Spartesnis butų brangimas stebimas visuose šalies didmiesčiuose, tačiau šiais metais išsiskiria Kauno miesto būsto rinka. Čia butų kainos pradėjo sparčiau augti nuo šių metų kovo mėnesio ir liepą metinis kainų augimas jau viršijo 9%. Didžiausias kainų pokytis šiame mieste yra fiksuojamas senos statybos būsto segmente gyvenamuosiuose rajonuose. Tai rodo, kad kylant bendram kainų lygiui pirkėjai ieško pigesnio ir lengviau įperkamo būsto“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Druskininkų centre, Taikos g., duris atveria unikalus projektas – „Naujasis Pušynas“. Tai vėlyvojo modernizmo architektūros pastatas, ilgus metus veikęs kaip viešbutis, o dabar atnaujintas ir pritaikytas gyvenimui.

Iš viešbučio – į modernius apartamentus 

Šis vėlyvojo modernizmo pastatas, primenantis pušies kankorėžį, buvo suprojektuotas dar 1980-aisiais žinomų architektų Aušros ir Romualdo Šilinskų. Iki 2021 metų jis veikė kaip viešbutis „Pušynas“.

„Nuo 2022 metų pradėta pastato rekonstrukcija šiemet bus pilnai baigta – atnaujinta visa infrastruktūra, o autentiška architektūra išsaugota ir pritaikyta šiuolaikiniam gyvenimui“, – pasakoja Ober-Haus pardavimo atstovas Ričardas Klincaras.

Patrauklūs apartamentai gyvenimui, poilsiui ar investicijai

Projekte siūlomi 13–61 m² ploto viešbučio paskirties apartamentai – tinkami tiek poilsiui, tiek nuomai. Jie parduodami su daline apdaila, o kainos prasideda nuo 2 350 Eur/m². Pastatas jau pilnai užbaigtas, todėl apartamentus galima iš karto įsigyti, tvarkyti nuosavybės dokumentus ir deklaruoti gyvenamąją vietą.

„Tai ne tik išskirtinis būstas, bet ir labai patraukli investicija. Unikali galimybė įsigyti nekilnojamąjį turtą išskirtinės architektūros pastate pačiame kurorto centre. Aplink – visi svarbiausi Druskininkų objektai, todėl tai puikus pasirinkimas tiek gyvenimui, tiek nuomai“, – sako R. Klincaras.

Vieta, kur viskas pasiekiama ranka

Vos kelių šimtų metrų atstumu – Druskonio ežeras, SPA centrai, vandens parkas, muzikinis fontanas, restoranai, K. Dineikos parkas. Iš apartamentų langų atsiveria vaizdas į autentišką, naktį apšviestą neogotikinio stiliaus Druskininkų bažnyčią.

Pirmajame pastato aukšte siūlomos ir komercinės patalpos – nuo 29 iki 88 m² – kavinėms, paslaugų teikėjams ar kitam verslui, norinčiam įsitvirtinti kurorto centre.

„Naujasis Pušynas“ projektą įgyvendina UAB „Druskininkų viešbutis Pušynas“, projekto pardavimu ir rinkodara rūpinasi Ober-Haus komanda.

Daugiau informacijos apie projektą: www.naujasispusynas.lt

Klaipėdos rajone, kelių minučių atstumu nuo Karklės ir tik 4 km nuo jūros, pradėta vystyti nauja gyvenvietė – „Prato namai“. Tai 10 hektarų ploto vienbučių namų kvartalas, įsikūręs šalia pajūrio regioninio parko, skirtas ieškantiems ramaus ir kokybiško gyvenimo gamtos apsuptyje.

Čia statomi naujos kartos, energiškai efektyvūs A++ klasės skydiniai namai, užtikrinantys mažas energijos sąnaudas ir aukštą gyvenimo komfortą. Iš viso kvartale suplanuoti 35 modernūs vienbučiai su daline apdaila: 27 vieno aukšto su mansarda ir 8 vieno aukšto namai. Kiekvienam namui priklauso erdvus – 20 arų ar didesnis – sklypas su 65 m² medine terasa ir pergola. Kvartale formuojami dekoratyviniai tvenkiniai, asfaltuojamos ir apšviečiamos gatvės, įrengiamos visos inžinerinės komunikacijos.

„Kvartalo išskirtinumas – sklypai, kurių plotas siekia nuo 20 iki 47 arų, o tai šiandieninėje rinkoje – retenybė. Dideli sklypai, vientisa žalioji erdvė be atskiriančių tvorų – toks sprendimas kuria vientisą parko atmosferą ir suteikia gyventojams daugiau erdvės, laisvės bei privatumo pojūtį. Be to, daugelis sklypų ribojasi su vienu iš penkių dekoratyvinių tvenkinių“, – pasakoja projekto pardavimo vadovas, „Ober-Haus“ atstovas Gintaras Dargužis.

Pasak G. Dargužio, „Prato namai“ išsiskiria ne tik puikia vieta, bet ir gyvenimo kokybe: „Šiame projekte ypatingas dėmesys skiriamas kokybiškoms medžiagoms ir patikimiems sprendimams. Skydiniai namai pasižymi tiksliu gamybos procesu, aukšta statybos kokybe ir puikiomis šilumos izoliacinėmis savybėmis. Modernūs A++ klasės namai su daline apdaila užtikrina ne tik mažas energijos sąnaudas, bet ir aukštą komforto lygį gyventojams“.

„Prato namai“ projekto pardavimu ir rinkodara rūpinasi „Ober-Haus“ komanda.

Statybų pradžia – 2024 metais, statybų pabaiga planuojama 2028 metais.

Daugiau informacijos apie projektą – www.pratonamai.lt

2023 metais sandėliavimo ir transporto įmonių veiklos rodikliams Lietuvoje pasiekus rekordines aukštumas, 2024–2025 metais jau fiksuojamas pajamų mažėjimas, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, sandėliavimo ir saugojimo įmonių pardavimo pajamos (be PVM) Lietuvoje per šių metų pirmąjį ketvirtį buvo 70 mln. eurų arba 10,7% mažesnės nei per tą patį 2024 metų laikotarpį.

„Tuo tarpu investicijos į naujų sandėliavimo paskirties objektų statybas ir toliau išlieka itin gausios ir rodo, kad šis segmentas išgyvena atsinaujinimo laikotarpį, kadangi seni ar prieš 15–25 metų statyti sandėliai jau ne visada atitinka šiandieninius įmonių poreikius“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Po rekordinio plėtros laikotarpio 2024 metais, per 2025 metų pirmąjį pusmetį Vilniuje ir jo apylinkėse buvo pastatyti penki nauji įvairios paskirties projektai, kuriuose bendras sandėliavimo patalpų plotas sudarė 70.500 kv. m. Įvairaus dydžio ir koncepcijos projektus įgyvendino tokios įmonės kaip: „Transekspedicija“, „Sirin Development“, „Darnu Group“, „Transtira“, „Galio Group“. „Ober-Haus“ skaičiavimais, po šių projektų įgyvendinimo bendras sandėliavimo patalpų plotas Vilniaus mieste ir jo apylinkėse išaugo 7% iki 1.080.000 kv. m.

Be tipinių sandėlių įmonės ir toliau aktyviai investuoja į daugiafunkcinės paskirties projektus (angl. stock-office), kuriuose dažniausiai bent pusę ploto užima sandėliavimui skirtos patalpos. Sparčiai augantis naujų sandėliavimo patalpų plotas, kurio plėtrą inicijuoja ne tik nuomai statantys plėtotojai, bet ir savo reikmėms projektus įgyvendinančios didelės įmonės, pastaruoju metu augina ir bendrą laisvų patalpų plotą. Per 2025 metų pirmąjį pusmetį laisvų sandėliavimo patalpų lygis Vilniuje ir jo apylinkėse ūgtelėjo nuo 5% iki beveik 7%. „Ir tai yra aukščiausias laisvų patalpų lygis nuo 2011 metų. Savo reikmėms didelius logistikos centrus statančios įmonės po truputį atlaisvina patalpas senesniuose projektuose, o naujai įgyvendinti ir rinkai skirti projektai dažnai atsidaro ne pilnai išnuomoti“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Kauno mieste ir jo apylinkėse per 2025 metų pirmąjį pusmetį buvo pastatyti du nauji sandėliai, kurie modernių sandėliavimo patalpų rinką papildė beveik 65.000 kv. m. Baldų gamybos įmonės „Freda IV“ užsakymu Kauno laisvoje ekonominėje zonoje „YIT Lietuva“ baigė vieno didžiausio sandėlio Lietuvoje statybas. Į 60.000 kv. m ploto sandėlį su administracinėmis patalpomis buvo investuota beveik 50 mln. eurų. Tuo metu „Sirin Development“ Kauno laisvojoje ekonominėje zonoje pastatė 12.000 kv. m ploto sandėlį, kuriame veiklą vykdys gėrimų gamintoja „Coca-Cola HBC Lietuva“. Po šių projektų įgyvendinimo bendras sandėliavimo patalpų plotas Kauno mieste ir jo apylinkėse išaugo beveik 10% iki 742.100 kv. m. „Ober-Haus“ duomenimis, laisvų sandėliavimo patalpų lygis 2025 metų viduryje siekė beveik 4%.

Klaipėdos mieste ir jo apylinkėse pastaruoju metu didesnių sandėliavimo projektų nebuvo įgyvendinta, o labiau investuojama į daugiafunkcinės paskirties projektus. Tai šalia miesto ribos ir pagrindinių miesto gatvių esantys projektai, kurie gali itin lanksčiai prisitaikyti prie nuomininkų poreikių ir įvairiais santykiais pasiūlyti biuro, prekybines, maitinimo ir sandėliavimo paskirčiai tinkančias patalpas. Tarp tokių plėtojamų projektų galima paminėti: „Acorn verslo parkas“, „Jūros miestas“, „Liepų parkas“. Tuo metu į tipinius ir didesnio ploto sandėlius planuoja investuoti krovinių pervežimo ir logistikos paslaugas teikianti įmonė „Vlantana“, kuri šalia autostrados Vilnius–Klaipėda valdomo sandėlių komplekso pastatys dar du apie 40.000 kv. m ploto sandėlius. „Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metų viduryje bendras sandėliavimo patalpų plotas Klaipėdos mieste ir jo apylinkėse sudarė 377.500 kv. m., o laisvų sandėliavimo patalpų lygis siekė virš 7%.

„Sandėliavimo patalpų nuomos kainos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose 2025 metų pirmąjį pusmetį išliko stabilios. Kadangi sandėliavimo patalpų rinka reguliariai papildoma vis nauju plotu, o nemaža dalis potencialių nuomininkų vis dar išlieka atsargūs svarstydami tiek apie plėtrą ar patalpų atnaujinimą, tai patalpų savininkų derybinės galios šiuo metu yra apribotos“, – teigia R. Reginis.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, 2025 metų viduryje Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose šiuolaikines sandėliavimo patalpas dažniausiai buvo siūloma nuomotis už 4,2–5,8 Eur/kv. m, o senesnės statybos – už 2,0–4,0 Eur/kv. m. Pasak R. Reginio, tikėtina, kad ir šių metų antrąjį pusmetį sandėliavimo patalpų sektoriuje išsilaikys panašios tendencijos, t. y. patalpų pasirinkimo galimybės nuomininkams bus pakankamos, o jų derybinės galios dėl patalpų nuomos išliks stiprios.

2025 metų pirmąjį pusmetį modernių biurų sektoriuje didesnių pokyčių nebuvo fiksuojama ir galima sakyti, kad didžiausiuose šalies miestuose biurai išgyvena pakankamai ramų periodą, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

„Savo dydžiu tarp kitų šalies didmiesčių išsiskirianti Vilniaus biurų rinka ūgtelėjo itin nežymiai, kadangi per šių metų pirmąjį pusmetį buvo atidarytas tik vienas didesnis naujas objektas“, – pasakoja Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Šalia Vilniaus oro uosto „Avia Solutions Group“ vystomame aviacijos įmonių miestelyje atidarytas jau trečiasis biurų pastatas, kuriame įsikūrė oro linijų bendrovė „Avion Express“. Taip pat į naujas biuro patalpas jau keliasi nuomininkai rekonstruotame pastate Vilniaus gatvėje ir baigiamame statyti Šv. Jokūbo kvartale šalia Lukiškių aikštės. „Ober-Haus“ skaičiavimais, šie trys projektai sostinės rinką iš viso papildė apie 10.000 kv. m naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas per šių metų pirmąjį pusmetį Vilniuje paaugo mažiau nei 1% iki 1.194.000 kv. m.

„Po laisvų biuro patalpų lygio augimo 2023–2024 metais, šiemet fiksuojamas nedidelis jo sumažėjimas – tai lėmė itin nedidelis naujos biurų pasiūlos prieaugis“, – atkreipia dėmesį R. Reginis. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 metų pirmąjį pusmetį laisvų biuro patalpų lygis šalies sostinėje sumažėjo nuo 8,8% iki 8,5%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 7,3%, o B klasės – 9,3%. Bendras išnuomotų modernių biuro patalpų kiekis jau pastatytuose pastatuose per 2025 metų pirmąjį pusmetį šalies sostinėje sudarė 38.700 kv. m arba 43% daugiau nei per 2024 metų pirmąjį pusmetį.

Šiais metais paskelbti keli didesni nuomos sandoriai padėjo reikšmingai padidinti patalpų užimtumą keliuose veikiančiuose biurų pastatuose: į 2018 metais pastatytą biurų pastatą „Asgaard Keys“ įsikels nacionalinis plėtros bankas ILTE (3.600 kv. m), o Lietuvos kariuomenės finansų ir apskaitos departamentas išsinuomojo apie 2.400 kv. m ploto patalpas 2023 metais pastatytame verslo centre „S28“, Savanorių pr.

Pastaraisiais metais pakankamai sparčiai augęs laisvų biuro patalpų lygis stabilizavo ir nuomos kainas, todėl 2025 metų pirmąjį pusmetį jos išliko nepakitusios ir šiuo metu B klasės biurai dažniausiai siūlomi nuomotis už 10,0–15,5 Eur/kv. m, A klasės – 16,0–20,0 Eur/kv. m. Pačių patraukliausių patalpų nuomos kainos naujausiuose verslo centruose gali siekti 21,0–22,0 Eur/kv. m. „Tikėtina, kad artimiausius 6–9 mėnesius spaudimas iš nuomininkų pusės dėl nuomos kainų gali sustiprėti, kadangi netrukus numatoma naujų ir didelių verslo centrų atidarymo banga šalies sostinėje“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.

Kaune pastaraisiais metais taip pat fiksuojama negausi biurų plėtra. Pavyzdžiui, 2024 metais naujų projektų nebuvo pastatyta, o per šių metų pirmąjį pusmetį buvo įgyvendinti tik du nedideli nauji projektai (Veiverių g. ir Savanorių pr.), kuriuose siūlomos patalpos tiek prekybinei, tiek administracinei paskirčiai. Bendras modernių biuro patalpų plotas šių metų viduryje siekė 248.400 kv. m. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per 2025 metų pirmąjį pusmetį laisvų biuro patalpų lygis Kaune ūgtelėjo nuo 3,7% iki 4,4%. „Nuo 2022 metų pabaigos laisvų biuro patalpų lygis šiame mieste išlieka stabilus – apie 4 procentus, kadangi naujų projektų plėtra nėra gausi ir rinka sugeba įsisavinti naujai pasiūlomas patalpas,“ – teigia R. Reginis.

Pasak „Ober-Haus“ atstovo, pokyčių Kauno rinkai turėtų įnešti dabar plėtojami projektai. Pavyzdžiui, „Nemunaičių“ kvartale šiuo metu statomas didelis verslo centras „Hermanas“, kuris šių metų pabaigoje ar kitų metų pradžioje nuomininkams pasiūlys apie 10.000 kv. m ploto biuro patalpų. Dar du projektai įgyvendinami Savanorių prospekte, kurie 2026 metais rinkai pasiūlys apie 10.000 kv. m biurų ploto.

„Ober-Haus“ duomenimis, naujausiuose ir aukščiausios klasės Kauno verslo centruose šiuo metu prašomos nuomos kainos siekia apie 16,0–19,0 Eur/kv. m. B klasės pastatuose biurų nuomos kainos dažniausiai siekia 10,0–14,0 Eur/kv. m.

Klaipėdos biurų rinka naujų patalpų papildymo per šių metų pirmąjį pusmetį nesulaukė, tad bendras modernių biuro patalpų plotas išliko nepakitęs ir sudarė 82.800 kv. m. „Atsižvelgiant į tai, kad šiame mieste biurų plėtra išlieka vangi – per 2023–2024 metus buvo įgyvendinti tik trys nauji projektai, kurie rinkai pasiūlė apie 6.600 kv. m naujų biuro patalpų, laisvų patalpų lygis biurų pastatuose iš esmės išlieka stabilus“, – sako R. Reginis. „Ober-Haus“ skaičiavimais, Per 2025 metų pirmąjį pusmetį biurų neužimtumas uostamiestyje ūgtelėjo nuo 5,9% iki 6,1%.

Todėl Klaipėdoje su nekantrumu laukiama „Memelio miesto“ kvartale statomo didelio verslo centro „Hanza“ statybų pabaigos. Šis beveik 11.000 kv. m antžeminio ploto verslo centras turėtų būti pastatytas arba šių metų pabaigoje, arba kitų metų pradžioje, o jame apie 2.000 kv. m plotą nuomosis „Swedbank“. Šis išskirtinis projektas turėtų kilstelėti biuro patalpų nuomos kainų kartelę, kadangi iki šiol Klaipėdoje veikiančiuose verslo centruose aukščiausios tipinių biurų nuomos kainos siekė iki 15,0–16,0 Eur/kv. m.

Laisvėjančios pinigų skolinimosi sąlygos, pozityvūs gyventojų lūkesčiai ir kainų augimo perspektyva toliau skatina būsto rinkos aktyvumą, o tai atsispindi ir realiuose sandorių skaičiuose. VĮ Registrų centro duomenimis, 2025 metų antrąjį ketvirtį Lietuvoje vidutiniškai per mėnesį buvo įregistruota apie 3 100 butų ir 1 100 namų pirkimo–pardavimo sandorių arba atitinkamai 27% ir 17% daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai. Lyginant su pirmuoju šių metų ketvirčiu, bendras įregistruotų butų ir namų sandorių skaičius Vilniuje padidėjo 9%, Kaune – 12%, Klaipėdoje – 5%, o Šiauliuose – 4%. Panevėžyje būsto rinkos aktyvumas išliko stabilus – tiek pirmąjį, tiek antrąjį šių metų ketvirtį buvo sudaryta po 320 būsto sandorių.

Didėjantis būsto pirkėjų aktyvumas sudaro palankias sąlygas būsto kainų augimui. „Ober-Haus“ duomenimis, metinis butų kainų augimas didžiuosiuose šalies miestuose 2025 metų pirmojo pusmečio pabaigoje siekė 6,7%. Per antrąjį šių metų ketvirtį butų kainos augo visuose Lietuvos didmiesčiuose: Vilniuje – 1,4%, Kaune – 3,3%, Klaipėdoje – 2,9%, Šiauliuose – 1,5%, o Panevėžyje – 2,1%. Įvertinus esamą būsto pasiūlos ir paklausos santykį bei gerėjančias skolinimosi sąlygas, tikėtina, kad nuosaikus kainų augimas išliks ir artimiausiu laikotarpiu.

„Naujų butų realizacijos apimtys šalies didmiesčių pirminėje rinkoje 2025 metų pirmąjį pusmetį išlaiko pakilias pirkėjų ir plėtotojų nuotaikas“, – sako Edita Juočytė, „Ober-Haus“ investicijų ir analizės projektų vadovė. „Ober-Haus“ duomenimis, per antrąjį šių metų ketvirtį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti ir rezervuoti 1 253 nauji butai, o tai yra du kartus daugiau nei per tą patį laikotarpį 2024 metais, kai buvo parduoti 596 butai. Be to, tai jau trečias ketvirtis iš eilės, kai sostinėje per ketvirtį realizuojama daugiau nei 1 000 naujų butų.

Kaune per šių metų antrąjį ketvirtį tiesiogiai iš plėtotojų buvo įsigyti 198 nauji butai arba 23% daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu, tačiau lyginant su pirmuoju šių metų ketvirčiu, naujų butų realizacija Kaune sumažėjo beveik perpus. „Ober-Haus“ skaičiavimais, Klaipėdoje per antrąjį ketvirtį pirminėje rinkoje parduota 160 butų – du kartus daugiau nei prieš metus ir 34% daugiau nei šių metų pirmąjį ketvirtį.

„Didėjant pirkėjų aktyvumui, pastebimai mažėja neparduotų naujų butų skaičius jau pastatytuose daugiabučiuose, vadinamajame sandėlyje. 2024 metų antrojo ketvirčio pabaigoje sostinėje buvo siūloma apie 1 600 naujų butų pastatytuose daugiabučiuose, o 2025 metų antrojo ketvirčio pabaigoje šis skaičius sumažėjo iki 890 – beveik perpus“, – pasakoja E. Juočytė. Kauno sandėlį šių metų antrojo ketvirčio pabaigoje sudarė apie 300 naujų butų arba 34% mažiau nei prieš metus. Tuo tarpu Klaipėdoje, priešingai, neparduotų naujų butų pasiūla išaugo 1,5 karto ir siekė 100 butų.

„Esant dabartiniam paklausos lygiui, prognozuojame, kad pirminėje Vilniaus ir Klaipėdos rinkose siūlomi pastatyti laisvi butai galėtų būti parduoti per maždaug 2 mėnesius, o Kauno – per 4,5 mėnesio“, – dalinasi E. Juočytė. „Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais plėtotojai Vilniuje planuoja pastatyti apie 3 300 butų, Kaune – 680, o Klaipėdoje – 400 naujų butų.

Remiantis vieno didžiausių nekilnojamojo turto skelbimų portalų Lietuvoje Aruodas.lt duomenimis, butų nuomos rinkoje stebimas pasiūlos kainų augimas, tačiau jo tempai skirtinguose miestuose skiriasi. 2025 metų antrąjį ketvirtį Vilniuje vidutinė nuomai siūlomų butų kaina sudarė 14,8 Eur/m² arba 2% daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Kaune per metus nuomos kainos augo beveik 13%, o Klaipėdoje – 5%. Šiuose miestuose vidutinės nuomai siūlomų butų kainos atitinkamai siekė 12,1 Eur/m² Kaune ir 11,0 Eur/m² Klaipėdoje.

„Palankios skolinimosi sąlygos ir augantis darbo užmokestis gerina gyventojų galimybes įsigyti būstą. Gerėjantis būsto įperkamumas leidžia pirkėjams aktyviau konkuruoti dėl parduodamo būsto, dažnai siūlomo aukštesnėmis kainomis. Esant tokioms tendencijoms, prognozuojame, kad būsto kainų augimas šalyje išliks ir artimiausiu laikotarpiu“, – sako E. Juočytė.

Atsisiųsti (PDF): Gyvenamojo NT rinkos komentaras 2025 m. II ketv.

Po itin nerezultatyvių 2024 metų Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių rinkoje 2025 metais jau fiksuojamas augimas. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 metų pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 183 mln. eurų. 2025 metų pirmojo pusmečio investicijų apimtys yra 137% didesnės, palyginti su 2024 metų pirmuoju pusmečiu, ir 21% didesnės, palyginti su 2024 metų antruoju pusmečiu. Tačiau nepaisant fiksuojamo apimčių augimo, investicinių sandorių rinkoje ir toliau iš esmės dominuoja vietinis kapitalas bei smulkūs ir vidutinio dydžio sandoriai, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

Išlieka itin aukštas susidomėjimas nedidelio formato parduotuvėmis

Panašiai kaip ir 2024 metais, 2025 metų pirmąjį pusmetį vidutinė įsigyto objekto vertė buvo tik šiek tiek didesnė nei 7 mln. eurų, o didžiausio sandorio vertė neviršijo 30 mln. eurų. „Didžiausia investicijų dalis atiteko prekybinės paskirties objektams, kurių įsigijimui buvo išleista 86 mln. eurų arba 47% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Šiame segmente taip pat sudarytas didžiausias šių metų pirmojo pusmečio investicinis sandoris“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Po LR konkurencijos tarybos pritarimo vykdyti koncentraciją, 2025 metų viduryje buvo baigtas investicinis sandoris, kuriuo investicijų bendrovė „NDX Group“ Kaune įsigijo daugiau nei 13.000 kv. m ploto prekybos centrą „Savas“. 2004 metais atidarytas prekybos centras priklausė nekilnojamojo turto plėtros įmonei „Hanner“. Sandorio suma nebuvo skelbiama, tačiau finansinėje atskaitomybėje nurodoma šio turto vertė yra apie 30 mln. eurų.

Kitas didesnis sandoris buvo sudarytas Šiauliuose, kur į nekilnojamąjį turtą investuojanti lietuviško kapitalo įmonė „Mažoji Venecija“ įsigijo virš 11.000 kv. m ploto prekybos centrą „Arena“. Gegužių g. veikiantis prekybos centras, kuriame įsikūrusios įvairios įmonės, buvo parduotas už 11 mln. eurų. Kaip ir ankstesniais metais, prekybinių patalpų segmente didelio pirkėjų susidomėjimo sulaukė nedidelio formato parduotuvės (1,500–4,000 kv. m), kuriose dažniausiai įsikūrę pagrindiniai maisto prekių tinklai. Vien per 2025 metų pirmąjį pusmetį buvo įsigyti net 9 tokio formato objektai (per 2024 metus – 10 objektų).

Sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektams teko trečdalis pirmojo pusmečio investicijų

Gausiomis investicijomis šių metų pirmąjį pusmetį pasižymėjo sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų segmentas, kuriame įsigijimai sudarė 33% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.

Didžiausi sandoriai sudaryti šių metų pirmąjį ketvirtį, kuomet investicijų bendrovės „Prosperus“ valdomas fondas už 26 mln. eurų įsigijo „VMG Grupės“ pramonės inovacijų parko pastatą „VMG Technics R&D Park“ Klaipėdos rajone. Po pardavimo beveik 21.000 kv. m ploto pastatą toliau nuomosis „VMG Technics“. Tas pats „Prosperus“ valdomas fondas iš investicijų valdytojos „Eften Capital“ įsigijo ir sandėliavimo pastatus Kaune. „Eften Capital“ valdomas fondas šiuos daugiau nei 28.000 kv. m ploto sandėlius Terminalo g. buvo įsigijęs 2017 metais ir šiais metais pardavė už šiek tiek daugiau nei 18 mln. eurų. Kiti mažesni (iki 8 mln. eurų vertės) objektai buvo įsigyti Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose.

Investuotojų susidomėjimas biurų segmentu išlieka menkas

Neįprastai mažomis investicijų apimtimis pasižymėjo biurų segmentas. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per šių metų pirmąjį pusmetį buvo įsigyta biurų paskirties objektų už 36 mln. eurų arba 20% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Šiame segmente buvo sudarytas tik vienas didesnis sandoris, kuomet Lietuvos investicijų bendrovei „Groa Capital“ priklausanti įmonė Vilniuje įsigijo „Meraki“ verslo centrą. Skelbta, kad investicijų bendrovės „Northern Horizon Capital“ valdomas fondas daugiau nei 8.000 kv. m ploto verslo centrą su tolimesnės plėtros galimybe pardavė už maždaug 16 mln. eurų. Kiti mažesni administracinės paskirties objektai (iki 5 mln. eurų vertės) buvo įsigyti Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje.

„Itin išplėtotas šalies sostinės biurų sektorius, kuris rinkai gali pasiūlyti jau beveik 1,2 mln. kv. m ploto šiuolaikiškų biuro patalpų, yra vienas pagrindinių komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių sektoriaus variklių. Tačiau pastaraisiais metais biurų sektorius susidūrė su nemažais iššūkiais – vangesnė nuomininkų plėtra ir augantis laisvų patalpų lygis – kurie sulaiko potencialius biurų pirkėjus nuo aktyvesnių sprendimų ir tuo pačiu blogina bendrus investicijų apimčių rodiklius į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą šalyje“, – sako R. Reginis.

Šių metų pirmąjį pusmetį 90% visų investicijų – iš Lietuvos

Šiais metais investicijų apimtys augo išskirtinai dėl vietinio kapitalo, kadangi dar nėra jokių ženklų, kad iš Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos atsitraukę užsienio investuotojai artimiausiu metu galėtų sugrįžti. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022–2024 metais lietuvių valdomo kapitalo dalis investiciniuose sandoriuose šoktelėjo iki 73–82%, o 2025 metų pirmąjį pusmetį ši dalis sudarė net 90%. Pavyzdžiui, 2012–2021 metų laikotarpiu vietinių investuotojų dalis siekė tik 37%.

Pasak R. Reginio, nekilnojamojo turto objektų pardavėjams tai nėra gera žinia, kadangi rinka susiduria su likvidumo problema, kuomet potencialių pirkėjų ratas yra pastebimai susitraukęs, o lūkesčiai dėl investicinės grąžos išaugę. „Ir ypač tai aktualu norintiems parduoti stambesnius objektus, kadangi tik nedidelė dalis vietinių investuotojų tokius objektus yra pajėgūs įsigyti. Todėl šiuo metu parduodamų didelių objektų pirkėjai galėtų būti geru investicinių sandorių rinkos krypties indikatoriumi – ar ir toliau turime pasikliauti vietiniu kapitalu, ar jau sugrįžta užsienio investuotojų pasitikėjimas mūsų regionu“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų birželio mėnesio reikšmė išaugo 0,7%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 6,7% (2025 metų gegužę metinis augimas siekė 6,4%).

2025 metų birželio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 0,6%, 1,0%, 0,9%, 0,5% ir 0,7% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.768 Eur (+17 Eur/m²), 1.926 Eur (+19 Eur/m²), 1.816 Eur (+16 Eur/m²), 1.212 Eur (+7 Eur/m²) ir 1.192 Eur (+8 Eur/m²).

Per metus (2025 metų birželio mėnesį, palyginti su 2024 metų birželio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 5,8%, Kaune – 8,4%, Klaipėdoje – 7,6%, Šiauliuose – 7,2% ir Panevėžyje – 8,1%.

„Šiais metais įspūdingus atsigavimo rezultatus rodanti šalies būsto rinka pasižymi ne tik išaugusiomis būsto pardavimo apimtimis, bet ir paspartėjusiu kainų augimu. Nors 2025 metų birželį šalyje būsto sandorių skaičius, palyginti su šių metų gegužės mėnesiu, smuktelėjo 13%, tačiau metinis augimo tempas ir toliau išlieka dviženklis. VĮ Registrų centro duomenimis, šių metų birželį šalyje namų įsigyta 13% daugiau, o butų – 16% daugiau nei tą patį mėnesį 2024 metais.

Tebesitęsiantis Euribor palūkanų normų mažėjimas sugrąžino būsto pirkėjus į paskolų rinką, kurioje ir toliau fiksuojamos rekordinės naujų būsto paskolų apimtys. Lietuvos banko duomenimis, naujai sudarytų būsto paskolų vidutinė palūkanų norma per metus sumažėjo 1,7 procentinio punkto – iki 3,73 proc. Tuo tarpu šalyje per mėnesį suteiktų naujų būsto paskolų apimtys pastaraisiais mėnesiais jau viršijo 270–280 mln. eurų. 2025 metų sausį–gegužę iš viso suteikta naujų būsto paskolų už 1,29 mlrd. eurų arba 69 proc. daugiau nei per tą patį 2024 metų laikotarpį.

Tačiau sparčiai atsigavusi būsto rinka taip pat lėmė ir paspartėjusį butų pardavimo kainų augimą 2025 metų antrąjį ketvirtį. Jeigu per šių metų pirmąjį ketvirtį butų pardavimo kainos šalies didmiesčiuose augo 1,5 proc., tai antrąjį ketvirtį jau fiksuojamas 3,6 proc. kainų augimas. Akivaizdus kainų augimas yra matomas analizuojant tipinio senesnės statybos būsto segmentą, kuris yra pats didžiausias ir populiariausias tarp pirkėjų. Pavyzdžiui, 2025 metų pirmąjį ketvirtį pirkėjai už senos statybos dviejų kambarių butą populiariausiuose Vilniaus mikrorajonuose vidutiniškai mokėjo 102.000 eurų, o šių metų antrąjį ketvirtį – jau 109.000 eurų. Nors pastaruoju metu mažėjančios palūkanos ir augančios gyventojų pajamos gerina galimybes įsigyti būstą, spartesnis būsto kainų augimas gali sulėtinti įperkamumo rodiklių gerėjimą“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Ugnė Liaudanskienė, Ober-Haus biurų nuomos projektų vadovė 

Nuo liepos 1 d. Vilniuje dviem trečdaliais pabrangęs trumpalaikis ir ilgalaikis automobilių statymas gatvėse neišvengiamai netrukus padidins ir ties biurais įrengtų ar privačių stovėjimo aikštelių paslaugų kainas. Visgi norui darbą pasiekti automobiliu nemažėjant, naujos kainos pirmiausia virs papildomomis išlaidomis ir įtampomis arba išradingų sprendimų paieškomis.

Nepaisant siekių miestuose skatinti tvarų gyventojų judėjimą, Vilniaus biurų rinka rodo, kad tai kol kas neveikia. Nors „Ober-Haus“ vykdomų derybų dėl biurų nuomos praktikoje „parkingas“ nėra lemiamas faktorius, tai neabejotinai yra vienas iš svarbiausių nuomininkų klausimų. Ir tai nėra asmeninės vadovų užgaidos ar privilegijos – konkurencingoje darbo rinkoje įmonės tiesiog siekia atliepti realius darbuotojų poreikius. 

Brangstanti žemė, kintantys reglamentai, projektavimo aplinkybės ir kitos priežastys lemia tai, kad vietų automobiliams šalia verslo centrų iš tikrųjų mažėja. Dar prieš 2 dešimtmečius didieji vystytojai centriniuose verslo rajonuose turėjo galimybių pasistatyti dideles daugiaaukštes aikšteles, leidusias nuomininkams automobilius statyti nemokamai, ribojant nebent vienai įmonei skiriamų vietų skaičių – „Ober-Haus“ skaičiavimais, tuo metu tekdavo 1 vieta 25-40 kv. m nuomojamam biuro plotui arba dukart daugiau nei dabar. Didėjant automobilių skaičiui, verslo centrų valdytojai jų stovėjimą apmokestino, o įmonėms dedikuotas vietas pakeitė laisvas automobilių statymas nuskaitant konkrečiam nuomininkui priklausančių automobilių numerius. 

Keitėsi ir patys darbuotojų įleidimo į aikšteles principai: vardinius leidimus nuo šio dešimtmečio pradžios Vilniuje pakeitė „pirmesnis-gudresnis“ metodika, kai įmonės į sistemą gali įvesti neribotą kiekį valstybinių numerių, tačiau užtvaras pakeliamas tik neviršijus nuomininkui numatyto limito. Kalbant apie jį, naujausiuose verslo centruose viena stovėjimo vieta šiuo metu dažniausiai skiriama 50-70 kv. m nuomojamo ploto. Kitaip tariant, vietos automobiliui biuro „parkinge“ gali tikėtis statistiškai tik maždaug kas 5-7 įmonės darbuotojas. Savo ruožtu stovėjimo vietos kaina pastaraisiais dešimtmečiais augo sparčiau nei pačių biurų nuoma ir šiandien centriniuose Vilniaus verslo rajonuose siekia apie 75-150 Eur/mėn., o atskirais atvejais ir dar brangiau. Tiesa, tolstant nuo miesto centro, B klasės biuruose stovėjimo vieta gali kainuoti jau 35-60 Eur/mėn. 

Biurų plėtotojai mielai patenkintų visą nuomininkų poreikį, tačiau tai labai dažnai prasilenkia su komerciniais verslo centrų plėtojimo tikslais: antžeminės automobilių aikštelės įeina į galimą sklypo užstatymo plotą, todėl jų atsiperkamumas nė iš tolo neprilygsta pastatams, o didelių požeminių aikštelių statyba yra techniškai sudėtinga ir brangi. Be to, automobilių stovėjimas nėra pagrindinis biurų valdytojų verslas, todėl dalis jų savo aikštelių valdymą apskritai perduoda privatiems operatoriams: tai vairuotojams leidžia naudotis nuomininkams priskirtu vietų limitu, kurį viršijus galima tiesiog mokėti valandinį įkainį kaip bet ir kuriam kitam pastato svečiui. 

Gyventojai ir verslas nuolat didėjančią „parkingo“ problemą sprendžia pačiais įvairiausiais būdais: sudarinėja dirbančių iš namų ar biuro grafikus, leidžia darbuotojams tartis ir planuoti kas konkrečią dieną naudosis biuro aikštele, skatina kolegas kooperuotis atvykstant vienu automobiliu ir pan. Dar kiti ieško galimybių atitinkamoje stovėjimo rinkliavų zonoje deklaruoti savo gyvenamąją vietą (fiziniai asmenys gali gauti reikšmingas lengvatas). Ypatingą dėmesį verslo centrai ir jų nuomininkai jau kurį laiką skiria dviračių ir paspirtukų saugykloms, atitinkamai dušams ir persirengimo kambariams bei kitoms alternatyvų transportą palaikančioms priemonėms bei vidinėms jį skatinančioms iniciatyvoms. Kai kurios įmonės darbuotojams pilnai ar dalinai kompensuoja viešojo transporto, automobilių dalijimosi ar pavėžėjimo paslaugas.

Visgi tiems darbuotojams, kurie nenori ar, dažniau, negali atsisakyti automobilio, neretai apmokamas stovėjimas gatvėse ar privačių operatorių valdomose aikštelėse. Ir būtent šiam segmentui naujausias Vilniaus tarifų padidinimas turės didžiausios įtakos. Nuo liepos 1 d., po 8 metų pertraukos vidutiniškai 60 proc. brangsta ne tik valandiniai savivaldybės reguliuojami stovėjimo įkainiai, bet ir biurų darbuotojams aktualūs ilgalaikiai leidimai. Mėnesio rinkliavos galimybę taikančiose geltonojoje ir žaliojoje zonoje statymas pabrango iki atitinkamai 110 ir 55 Eur/mėn., o rezervuotos stovėjimo vietos mėlynojoje ir raudonojoje zonose – iki 525 ir 840 Eur/mėn.

Neabejotina, kad reaguojant į augančius vairuojančiųjų srautus ir didėjantį automobilių statymo poreikį, įkainiai netrukus išaugs privačių operatorių valdomose aikštelėse bei verslo centrų valdomuose automobilių statymo plotuose. Taigi, iš esmės nesikeičiant kelionių į biurus būdams, visi šie pokyčiai pirmiausia virs papildomomis verslo sąnaudomis, kurias ne kiekviena įmonė galės tiesiogiai prisiimti.

Deja, lengvų ir greitų sprendimų šiuo klausimu nėra, todėl po atostogų sezono Vilniaus darbuotojai ir darbdaviai vėl pradės garsiau diskutuoti apie transporto iššūkius. Biurų ieškantiems nuomininkams patariame nuodugniai išnagrinėti visas potencialias automobilių statymo galimybes dominančiame verslo centre ir jo kaimynystėje. Pavyzdžiui, šiandien dar galima tartis su patalpų valdytojais dėl papildomų laikinų statymo vietų su protingu įspėjimo apie nutraukimą terminu. Be to, ir pačiose įmonėse visada yra erdvės komunikacijai su darbuotojais, naujoms technologijoms ar „minkštosioms“ iniciatyvoms.

Vis dėlto trumpuoju ir vidutiniu laikotarpiu dėl šių naujovių labiausiai tikėtina nauja išlaidų ir įtampos banga. Tačiau šią energiją darbuotojams ir darbdaviams nukreipus į viešas diskusijas apie miesto ir jo transporto planavimą, esminiai pokyčiai galėtų vykti greičiau. Europos kontekste nei Vilnius, nei vilniečiai nėra išskirtiniai – daugelio Europos sostinių ir didžiųjų miestų atvejais stovėjimo vietų visiems nuomininkams neužtenka. Todėl miestuose pirmiausia būtinos sisteminės sąlygos mažesniam kasdieniam automobilių poreikiui ir realiai konkurencingos susisiekimo alternatyvos.

Vilniuje, šiaurinėje Pašilaičių dalyje, prasidėjo naujo gyvenamojo projekto „Pašilaičių SOLO“ statybos. Vos 40 butų turintis penkių aukštų daugiabutis išsiskiria jaukia atmosfera, racionaliai suplanuotais būstais ir itin patogia vieta mieste.

„Šis projektas – puikus pasirinkimas tiems, kurie ieško patogaus ir ramesnio gyvenimo mieste. Mažesnis gyventojų skaičius, aukščiausia A++ energinė klasė, grindinis šildymas ir tvarkinga aplinka kuria tvarių, kokybiškų namų pojūtį. Čia apgalvota kiekviena detalė – kad šiuolaikinis žmogus jaustųsi patogiai – nuo būsto išplanavimo iki vietos kasdieniams patogumams“, – sako Marius Čiulada, projekto pardavimo vadovas.

Pirkėjams siūlomi 1–4 kambarių butai (nuo 31 iki 77 m²), visi su balkonais arba terasomis. Butai parduodami su daline apdaila, tačiau pirkėjai turės galimybę rinktis ir pilnos apdailos variantą.

Požeminėje ir antžeminėje aikštelėse suplanuotas automobilių parkavimas, vietos elektromobiliams, įrengiami sandėliukai. Kieme bus įrengta poilsio zona ir žaidimų aikštelė vaikams.

„Pašilaičių SOLO“ projektą įgyvendina patyrusi generalinės rangos įmonė UAB „Hiltus“, užtikrinanti kokybę ir ilgaamžiškus sprendimus kiekviename statybos etape. Projekto pardavimu ir rinkodara rūpinasi Ober-Haus komanda.

Projektas vystomas adresu Tarandės g. 2B, vos kelių šimtų metrų atstumu nuo viešojo transporto, prekybos centrų, darželių ir mokyklų. Patogų susisiekimą su miesto centru garantuoja Ukmergės gatvė bei Vakarinis aplinkkelis.

Planuojama statybų pabaiga – 2026 m. pirmasis ketvirtis.

Daugiau informacijos apie projektą: www.pasilaiciusolo.lt