Tarpininkaujant Ober-Haus, parduotas stambus 1,7 ha ploto sklypas, Mykolo Lietuvio g., Vilniuje, skirtas daugiabučių gyvenamųjų pastatų statybai. Objektą su jau parengtu daugiabučių namų kvartalo projektu ir galiojančiu statybos leidimu įsigijo bendrovė UAB „Demus Development VIII“. Sandorio vertė siekė 3,5 mln. eurų + PVM.

„Sklypas sulaukė aktyvaus susidomėjimo – jį vertino įvairūs plėtotojai, ieškantys didesnių teritorijų naujiems daugiabučių projektams. Fabijoniškių seniūnijoje pastaraisiais metais plėtros tempai buvo itin nuosaikūs, todėl bet kuris naujas projektas šiame rajone yra svarbus ir laukiamas pokytis. Dėl to tokio tipo sklypai išlieka patrauklūs plėtotojams, mat turi aiškų potencialą ir galimybę atgaivinti vietos rinką“, – sako Aidas Trumpickas, Ober-Haus nekilnojamojo turto ekspertas, tarpininkavęs sandoryje.

UAB „Demus Development VIII“ šioje teritorijoje plėtos daugiabučių projektą.

„Vilniaus sklypų rinka ir toliau išlieka aktyvi – pirkėjai ieško sklypų su aiškiu plėtojimo potencialu ir galimybe greitai pradėti darbus. Tokiais atvejais itin svarbu gerai jausti rinkos temperatūrą ir turėti aiškų supratimą apie realias kainas bei galimus interesantus – tai leidžia sklandžiai judėti derybose ir išvengti rizikų“, – papildo A. Trumpickas.

Centrinėje Druskininkų dalyje, V. Kudirkos g., pradėtos „Kudirkos 5“ – modernaus klasicizmo stiliaus trijų aukštų namo – statybos. Tai kompaktiškos apimties, jaukus daugiabutis su vos 18 butų, skirtas gyventojams, vertinantiems ramybę, privatumą ir aukštą gyvenimo kokybę. Statybų pabaiga planuojama 2026 m. III ketvirtį.

Projekte statomi 41–68 m² ploto būstai su daline apdaila. Erdvės projektuotos taip, kad būtų šviesios ir jaukios: dideli mediniai vitrininiai langai, 3,20–3,40 m lubos ir 2,40 m aukščio durys kuria solidų erdvės pojūtį. Pirmo aukšto būstai turės privačias terasas, o aukštesniuose aukštuose suplanuoti erdvūs balkonai.

„Tokio architektūrinio sprendimo Druskininkuose iki šiol nematėme – ypač dėl aukštų lubų, langų ir durų, suteikiančių būstams prabangos ir erdvės įspūdį. Klasicizmo elementais papildytas pastatas taps estetišku akcentu miesto centre“, – pažymi Ober-Haus pardavimo atstovas Ričardas Klincaras.

Gyventojų patogumui įrengiamas grindinis šildymas, liftas, automobilių stovėjimo aikštelė, sandėliukai ir dviračių saugyklos, taip pat palikta galimybė įsirengti oro kondicionierių bei rekuperaciją. Pastatas atitiks A++ energinės klasės reikalavimus, užtikrinančius tvarų ir ekonomišką gyvenimą.

„Tai, kad vos trijų aukštų name įrengiamas liftas, parodo, kiek daug dėmesio skiriama gyventojų komfortui ir projektui keliamiems kokybės standartams. Tai sprendimas, kuris ne tik palengvina kasdienybę, bet ir aiškiai atskleidžia plėtotojo siekį užtikrinti maksimalų patogumą kiekvienam gyventojui“, – pasakoja R. Klincaras.

Aplink namą bus suformuota profesionaliai apželdinta aplinka, o pro langus atsivers Druskonio ežero, miesto bažnyčios ir visžalio miško vaizdai. Lokacija leidžia derinti miesto patogumus ir kurorto ramybę – viskas, ko reikia kasdieniam gyvenimui ir poilsiui, yra pasiekiama pėsčiomis.

„Druskininkai – unikalus miestas, kuriame gamta ir architektūra harmoningai susilieja į vieną visumą. Gyventi čia reiškia rūpintis pačiu brangiausiu turtu – sveikata“, – sako R. Klincaras.

„Kudirkos 5“ projektą įgyvendina UAB „Idea partner“, projekto pardavimu ir rinkodara rūpinasi Ober-Haus komanda.

Daugiau informacijos: www.kudirkos5.lt

Juodkrantėje, pačioje Kuršių nerijos širdyje, šalia Raganų kalno tako, gimsta unikalus projektas – naujos kartos poilsio ir restorano kompleksas „Pašto kelias“, kuriame moderni architektūra susilieja su Neringos istorija ir gamtos harmonija. Šiuo metu ieškomas viso komplekso operatorius.

Kompleksas iškilo buvusios sovietmečio kavinės „Raganinė“ vietoje – teritorijoje, kuri ilgą laiką buvo apleista, bet kupina potencialo. Architektai ieškojo sprendimų, kaip tikslingai ir tvariai atgaivinti apleistą teritoriją į gyvą, funkcionalią vietą. Šiandien čia stovi modernūs pastatai, darniai derantys su Neringos architektūros stiliumi. Iš viso kompleksą sudaro trys atskiri pastatai, kuriuose bus įrengti gyvenamieji apartamentai (50 miegamųjų vietų), bendradarbystės erdvės ir 335 m² restorano patalpos su erdviomis lauko terasomis.

„Vienoje iš komplekso erdvių suplanuota kavinė-restoranas su lauko terasomis. Restorano patalpos dalinai paruoštos veiklai, tad reikalingos minimalios investicijos veiklos pradžiai  – baldai, interjeras, indai ir kita. Restorano gamybinė zona pilnai įrengta“, – pasakoja Rimantas Poznanskis, Ober-Haus komercinio NT projektų vadovas. Restorano pastate taip pat planuojama ir bendradarbystės erdvė.

Poilsio gyvenamosios erdvės su 50 miegamųjų vietų įrengtos dviejuose atskiruose pastatuose, kuriuos supa aštuonios erdvios terasos. Kiekvienuose 75 kv. m apartamentuose suplanuota 4–6 patogios miegamos vietos.

„Kviečiame verslus, kurie ieško išskirtinės vietos savo veiklai. Šiuo metu ieškome operatoriaus, galinčio perimti ir valdyti visą kompleksą – nuo jo kasdienės veiklos iki ilgalaikės vizijos įgyvendinimo“, – pasakoja R. Poznanskis.

Projektas įsikūręs išskirtinėje Kuršių nerijos nacionalinio parko vietoje – šalia legendinio Raganų kalno tako. Tokia lokacija užtikrina nuolatinį turistų srautą ir gyvybingą aplinką visais metų laikais. Vos 350 metrų iki Kuršių marių ir tik 1 kilometro atstumu nuo Baltijos jūros – tai reta galimybė patirti autentišką Neringos dvasią ir išskirtinę ramybės bei gamtos harmoniją.

Apie pavadinimą – istorinis ryšys su Europos pašto keliu

Kuršių nerijos pakrante XVII–XVIII amžiuje ėjo vienas svarbiausių to meto sausumos maršrutų – Europos pašto kelias. Juo buvo gabenami laiškai ir siuntos tarp Rygos, Gdansko, Karaliaučiaus, o vėliau – net iki Berlyno, Maskvos ir Sankt Peterburgo.

Kelias gavo savo pavadinimą būtent todėl, kad juo kursavo pašto vežimai, jungę Rytų ir Vakarų Europą. Prie šio kelio kūrėsi smuklės ir poilsio vietos, o iš šios infrastruktūros ilgainiui išaugo pirmieji Kuršių nerijos žvejų kaimeliai.

Kompleksas „Pašto kelias“ pavadinimą paveldėjo būtent iš šios istorijos. Tai – simbolinis ryšys su keliu, kuriuo kadaise judėjo žmonės, žinios ir kultūra, jungę Europą. Kaip ir anuometinis pašto kelias, kompleksas šiandien kviečia sustoti, pailsėti ir atrasti Kuršių nerijos dvasią.

Daugiau informacijos apie projektą: www.pastokelias.lt

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų spalio mėnesio reikšmė išaugo 0,7%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 9,9% (2025 metų rugsėjį metinis augimas siekė 9,5%).

2025 metų spalio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje ir Šiauliuose butų pardavimo kainos atitinkamai augo 0,7%, 1,0%, 0,3% ir 0,7% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.871 Eur (+21 Eur/m²), 2.023 Eur (+21 Eur/m²), 1.869 Eur (+6 Eur/m²) ir 1.250 Eur (+8 Eur/m²). Tuo tarpu Panevėžyje užfiksuotas 0,1% butų kainų sumažėjimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.217 Eur (-2 Eur/m²).

Per metus (2025 metų spalio mėnesį, palyginti su 2024 metų spalio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 9,5%, Kaune – 12,1%, Klaipėdoje – 9,1%, Šiauliuose – 9,5% ir Panevėžyje – 8,7%.

„Šių metų spalį šalies būsto rinkos aktyvumas priartėjo prie rekordinių aukštumų. VĮ Registrų centro duomenimis, Lietuvoje per mėnesį buvo įsigyta beveik 5.000 būstų ir tai yra geriausias mėnuo nuo 2021 metų bei vienas rezultatyviausių mėnesių per visą šalies istoriją. Iki šiol aktyviausias laikotarpis būsto rinkoje buvo 2021 metų antrasis ketvirtis, kuomet įsigytų butų ir namų skaičius per mėnesį siekė 5.000-5.500.

Augantis būsto rinkos aktyvumas toliau didina būsto kainų augimo tempą ir pardavimo kainos kyla pastebimai sparčiau nei kitos vartojimo prekių ir paslaugų kainos šalyje. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2025 metų spalį pagal suderintą vartotojų kainų indeksą apskaičiuota metinė infliacija sudarė 3,7%, tuo metu butų kainos per tą patį laikotarpį augo 9,9%. Todėl realiosios butų kainos, eliminavus infliaciją, per metus šalies didmiesčiuose išaugo 5,9%. Pastarąjį kartą spartesnis realiųjų butų kainų augimas buvo fiksuojamas 2021 metų antrojoje pusėje ir 2022 metų pradžioje. Tai rodo, kad šiuo metu šalies būsto rinka išgyvena itin aktyvų laikotarpį ir tai lemia pirmojo ar kokybiškesnio būsto poreikis, investicinių galimybių paieška bei aukšti būsto pardavėjų lūkesčiai“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Iš senų biurų į modernius verslo centrus po daugelio metų kraustytis nusprendusios įmonės arba biurų nuomos rinkos naujokai susiduria su šiame sektoriuje jau kurį laiką taikomu modeliu, kuris yra gerokai išsamesnis nei „kvadratinio metro kaina plius komunaliniai mokesčiai“. „Ober-Haus“ biurų nuomos projektų vadovė Ugnė Liaudanskienė naujų patalpų besižvalgančius verslus supažindina su tuo, už ką ir kaip šiandien moka nuomininkai.

Būdami daug geriau susipažinę su pagrindiniais butų nuomos principais, gyventojai ir net verslo atstovai panašų lūkestį projektuoja ir biurams. Netgi senuosiuose verslo centruose ilgai veikiančioms patyrusioms įmonėms kartais kyla klausimas: kas dar gali sudaryti nuomos kainą be kvadratinio metro įkainio, komunalinių mokesčių ir, galbūt, simbolinių priežiūros išlaidų?

Viešai dažniausiai deklaruojama tik ,,plika” kvadratinio metro nuomos kaina, kuri Vilniaus A klasės verslo centruose šiais metais yra nusistovėjusi ties 16-20 Eur/kv. m ir, tikėtina, tokia išliks iki kitų metų, o B klasės – 10-15.50 Eur/kv. m.  „Ober-Haus“ duomenimis, sostinės A klasės biurų nuomos kainos nuo 2020 metų pabaigos iki dabar augo 17 proc., o B klasės – 13 proc.

Visgi su šiuolaikiniais verslo centrais ir juose taikomomis praktikomis dar nesusidūrę nuomininkai šiandien turėtų nesistebėti, kad prie minėtų sumų įvairūs mokesčiai kas mėnesį prideda dar po 4-6 Eur/kv. m. Rinkos naujokus gali stebinti ir tai, kad darbuotojams ar svečiams patrauklios ir funkcionalios bendrosios pastato erdvės yra proporcingai priskiriamos prie nuomojamo ploto. Papildomai reikėtų pridėti dar ir atskiras išlaidas už automobilių stovėjimo vietų ar iškabos ant fasado nuomą.

U. Liaudanskienės teigimu, daug paprastesnis, butų rinką primenantis biurų nuomos kainos skaičiavimas Lietuvoje buvo įprastas prieš keliolika metų, iki atsirandant moderniems verslo centrams. Nesudėtingi metodai išliko ir iki šių dienų pavieniuose verslo centruose bei nuomojant atskiras administracines patalpas. Tad patyrusiems rinkos dalyviams ji siūlo prisiminti, o naujokams – susipažinti su praktikomis, sudarančiomis galutinę šiandienos nuomos kainą šiuolaikiniuose verslo centruose.

„Apskritai galima pasidžiaugti, kad Lietuva ne tik pritaikė vakarietiškas biurų nuomos praktikas bei metodikas, bet ir jas įgyvendino teisingai bei su sveiku protu. Pavyzdžiui, Lietuvoje nesutiksime kai kurioms Skandinavijos rinkoms būdingo biuro ploto apmokestinimo iki pastato išorinių sienų perimetro ar sklypo po pastatu. Be to, Vilniaus biurų nuomos kainos ir kitos išlaidos tebėra stipriai mažesnės nei Londone, Osle ar kituose Europos didmiesčiuose“, – komentuoja U. Liaudanskienė.

Nebūtinai akivaizdus „kvadratas“

Turbūt akivaizdžiausia galutinių biuro nuomos išlaidų dedamoji yra kvadratinio metro kaina. Tačiau naujuose verslo centruose svarbu susipažinti su jų taikoma biuro ploto apskaičiavimo metodika, galinčia nesutapti su Registrų centrui teikiamais kadastriniais matavimais.

Turto valdytojai to neslepia ir nesiekia klientų suklaidinti, tačiau nuomininkams vertėtų išsiaiškinti: ar grindų plotas skaičiuojamas iki išorinių sienų vidinės pusės, ar į nuomojamą plotą įskaičiuojamas plotas, esantis po sienomis, kolonomis, pertvaromis, laikančiomis ir kitomis konstrukcijomis, taip pat ar įskaičiuojamas liftų šachtų, laiptinių, balkonų užimamas plotas? Šios metodikos kiekviename objekte gali skirtis, tad už tuos pačius, tarkime, 20 Eur kaskart galime gauti kiek kitokį verslui realiai naudingą „kvadratą“.

Taip pat, net jei įmonei reikia 100 kv. m realaus biuro grindų ploto, prie jo, už tą pačią kvadratinio metro kainą, gali būti proporcingai priskirtas vadinamasis aukšto dalomas plotas – nuomojamo biuro durų link vedantis plotas koridoriuose, prie liftų, arba bendrieji sanitariniai mazgai bei virtuvėlės, kuriais naudosis įmonės darbuotojai ar jų svečiai.

Kita į modernius verslo centrus pirmąkart besikraustančius nuomininkus pasitinkanti naujiena būna susijusi su viso pastato (nebe konkretaus biuro aukšto) bendro naudojimo patalpų priskiriamu plotu, paskirstomu visiems pastato biurams proporcingai naudojamam plotui, vadinamuoju „add on“. Tai gali apimti bendrąsias pirmo aukšto erdves, atokvėpio ar palaukimo zonas, sporto sales (jei jos yra), bendruosius tualetus ar dušus, dviračių saugojimo kambarius ir kt. Nauji verslo centrai vis dažniau kalba apie darbuotojų gerovę ir ją iš tikrųjų išpildo, tačiau nuomininkams visa tai kainuoja proporcingai biuro plotui kaip atskira išlaidų „eilutė“, paprastai pridedanti dar 3–10 proc. prie realiai nuomojamų biuro kvadratinių metrų.

Kas laukia dar?

Šiuolaikinių verslo centrų valdytojai šiandien dažniausiai vadovaujasi vadinamuoju „triple net lease“ principu, reiškiančiu, kad nuomininkas, be įprastinės mėnesinės nuomos, taip pat proporcingai plotui apmoka visas pagrindines su turtu susijusias išlaidas.

Akivaizdžiausia iš jų yra komunaliniai mokesčiai pagal faktinį sunaudojimą, skaitiklių rodmenis – vanduo, elektra ir šildymas. Tai šiuo metu nuomininkams prie kiekvieno kvadrato prideda apie 1–2 Eur.

Be jau minėtų bendrųjų aukšto ar pastato erdvių, biuro nuomininkams gali tekti atskirai mokėti ir už šio ploto eksploatacines (komunalines) išlaidas. Taip pat nuomininkams pagal nuomos sutartį proporcingai nuomojamam plotui reikia mokėti už pastato administravimą, techninę priežiūrą ir remontą, apsaugą, šiukšlių išvežimą, teritorijos valymą ir priežiūrą, pastato draudimą, žemės arba žemės nuomos bei NT mokesčius.

Šie mokesčiai Vilniuje šiuo metu kas mėnesį svyruoja nuo 2,5 iki 4,5 Eur/kv. m. „Ober-Haus“ duomenimis, komunalinių ir bendrųjų išlaidų dydis verslo centruose per paskutinius 5 metus paaugo apie 2 Eur/kv. m: ne tik dėl pabrangusių energetinių išteklių, bet ir tam tikrų modernių inžinerinių sprendimų, pvz., įdiegtų automatinių drėkinimo sistemų.

Kaip nepasimesti?

Be aptartų niuansų, nuomininkams prie išlaidų dažniausiai reikės pridėti ir vietas automobilių statymui ar išlaidas išorės reklamai. Dalis verslo centrų apmokestina iškabų ant fasado nuomą, kas kainuoja nuo kelių šimtų iki pusantro tūkstančio eurų per mėnesį. Svarbu ir tai, kad absoliuti dauguma nuomos sutarčių kasmet yra indeksuojamos, tad pagal infliaciją koreguosis ne tik biuro kvadratų, bet ir automobilių statymo vietų bei kitų įmokų kainos.

Papildomų niuansų, bet neretai ir galimybių efektyvumui, sukuria ir biuro įrengimo ar baldų situacijos. Čia įmanomi įvairiausi fakto ir apmokėjimo scenarijai: nuo atėjimo į anksčiau jau naudotą, įrengtą ir pakeitimų nereikalaujantį biurą iki įsikūrimo ką tik pastatytoje „dalinėje apdailoje“. Į infrastruktūrą savo lėšas labiau investuojantis nuomininkas gali tikėtis tam tikrų nuolaidų ir lengvatų, pvz., nemokamos nuomos remonto darbų metu. Kita vertus, šias išlaidas tam tikrais atvejais gali prisiimti ir verslo centras, tačiau tuomet nuomininkas gali būti suvaržytas ilgesnėmis ar mažiau lanksčiomis nuomos sąlygomis. Vienaip ar kitaip, biuro įrengimas taip pat virs arba finansine, arba laiko išlaida, kurią verta iš anksto numatyti.

Visus šiuos aspektus verslo centrų valdytojai aiškiai deklaruoja nuomos sutartyse ir tam tikrais klausimais suteikia erdvės deryboms. Todėl nuomininkams pirmiausia patartina įdėmiai analizuoti, konsultuotis ir atidžiai lyginti.

Laikai, kuomet iš principo pakako sumokėti tik už „grindis po kojomis“, moderniuose verslo centruose senokai pasibaigė, tačiau pati rinka susiformavo pagal gerąsias Vakarų Europos praktikas. „Kabliukai“ Lietuvos biurų rinkoje nėra slepiami ar tyčiniai, o nuodugni analizė dažniau padės priimti teisingą sprendimą. Galiausiai, naujo ir darbuotojų poreikius atitinkančio biuro sukuriama ilgalaikė vertė verslui, tikėtina, nusvers papildomas išlaidas ir kilusias abejones.

2025 metų trečiasis ketvirtis atnešė nemažų pokyčių šalies sostinės biurų rinkai, kadangi buvo baigtos trijų didesnių biurų pastatų statybos: „Hero“ (Lvivo g.), „Jasinskio 2“ (J. Jasinskio g.) ir „Vilbros“ naujas biurų pastatas Švitrigailos g. Šie projektai sostinės rinką iš viso papildė 42.700 kv. m naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas Vilniuje išaugo beveik 4% iki 1.236.700 kv. m. „Tai vienas didžiausių ploto prieaugių per ketvirtį nuo 2020 metų. Didelis biuro patalpų prieaugis bei išliekantis vangokas nuomininkų aktyvumas lėmė ir staigesnį laisvų biuro patalpų lygio šuolį“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 metų trečiąjį ketvirtį laisvų biuro patalpų lygis šalies sostinėje išaugo nuo 8,5% iki 10,3%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 11,2%, o B klasės – 9,6%.

Pastarąjį kartą toks aukštas bendras modernių biurų (A ir B klasės) laisvų patalpų lygis šalies sostinėje buvo užfiksuotas 2011 metų viduryje (10,4%). „Tuo metu visa šalies nekilnojamojo turto rinka išgyveno vieną vangiausių savo periodų po globalios finansinės krizės ir biurų sektorius nebuvo išimtis. Tačiau tuo metu biurų rinka dar nebuvo taip išsiplėtusi ir bendras modernių biurų plotas buvo beveik tris kartus mažesnis nei yra šiuo metu“, – sako R. Reginis. Jeigu tuo metu fiksuotas 10% laisvų patalpų lygis sudarė apie 46.000 kv. m neišnuomoto biuro ploto, tai šiuo metu bendras neišnuomotas biurų plotas veikiančiuose biurų pastatuose yra beveik tris kartus didesnis ir sudaro apie 127.000 kv. m.

Taip pat žvelgiant į pastarojo dešimtmečio rodiklius, matyti, kad aukščiausios klasės verslo centrų užimtumo rodikliai įprastai yra geresni nei žemesnės klasės. Pasak „Ober-Haus“ eksperto, spartaus ekonomikos augimo laikotarpiu besiplečiančios ar naujai besikuriančios įmonės yra linkusios papildomai investuoti į patrauklių darbo vietų kūrimą ir nuomai renkasi aukštesnės kokybės ir geresnėse miesto vietose esančias biuro patalpas.

„Tačiau vienu metu atidaryti keli ar vienas didesnis projektas gali pakeisti šį santykį. Pavyzdžiui, šių metų rugsėjį Vilniuje buvo baigtos vieno didžiausių verslo centrų „Hero“ statybos šalia Konstitucijos prospekto. Skelbiama, kad šis projektas rinkai pasiūlė virš 30.000 kv. m nuomojamo ploto patalpų ir duris atvėrė su 25% užimtumu. Tokio dydžio projektas gali pastebimai pakeisti tiek bendrus, tiek atitinkamo segmento užimtumo rodiklius (ką ir matome iš naujausio A klasės laisvų biuro patalpų lygio rodiklio). Panaši situacija buvo susidariusi 2018 metais, kai šalies sostinėje vienas po kito duris atvėrė nemažas skaičius naujų A klasės biuro pastatų ir laisvų patalpų lygis šiame biurų segmente viršijo B klasės segmento neužimtumo rodiklį“, – pasakoja R. Reginis.

Nepaisant to, kad šiuo metu įmonės labiau susikoncentravusios į kuo efektyvesnį turimo ploto panaudojimą, nuomininkams ieškantiems naujos darbo erdvės yra itin palankus metas. Platus ir gausus laisvų biurų pasirinkimas suteikia verslui daug platesnes pasirinkimo galimybes ir taip pat daug tvirtesnes derybines pozicijas derantis dėl nuomos sąlygų su biurų valdytojais. R. Reginio nuomone, nepaisant juntamos įtampos biurų rinkoje, patalpų savininkai kol kas nėra linkę iš esmės keisti nuomos kainodaros. „Vietoj to jie labiau koncentruojasi į patrauklesnių nuomos sąlygų siūlymą potencialiems nuomininkams:  trumpesnį nuomos laikotarpį, galimybę nuomotis mažesnį plotą ar didesnes investicijas į patalpų įrengimą“, – teigia „Ober-Haus“ atstovas. Tuo tarpu bazinės biurų nuomos kainos 2025 metais iš esmės išliko nepakitusios ir šiuo metu B klasės biurai dažniausiai siūlomi nuomotis už 10,0–15,5 Eur/kv. m, A klasės – 16,0–20,0 Eur/kv. m. Pačių patraukliausių patalpų nuomos kainos naujausiuose verslo centruose gali siekti 21,0–22,0 Eur/kv. m.

Kauno ir Klaipėdos biurų rinkoje – pasiūlos ir paklausos balansas

Nors pastaruoju metu Kaunas nepasižymi plėtojamų biurų projektų gausa, tačiau investuotojai reguliariai pasiūlo naujų verslo erdvių nuomininkams. Buvusio „Drobės“ fabriko teritorijoje Žemuosiuose Šančiuose toliau tęsiamas patalpų pritaikymas šiuolaikiniam verslui. Virš 20.000 kv. m ploto istoriniame pastate įrengiamos įvairios erdvės tinkančios kūrybinei veiklai, prekybai ir administracinei veiklai. „Drobės fabriko“ projekte dar 2021 metais rinkai buvo pasiūlytos biuro erdvės per kelis aukštus, o šių metų trečiąjį ketvirtį biurams pritaikytas dar vienas aukštas rinkai pasiūlant iki 3.800 kv. m erdvių.

„Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu Kaune bendras modernių biuro patalpų plotas siekia 252.200 kv. m, o laisvų patalpų lygis per ketvirtį ūgtelėjo nuo 4,4% iki 5,3%. Per ateinančius 12 mėnesių Kaune turėtų būti įgyvendinti trys didesni nauji projektai („Hermanas“, „Kauno parkas“ ir rekonstruojamas buvusių Kauno buities namų „Juzė“ pastatas Savanorių pr.), kurie rinkai pasiūlys virš 20.000 kv. m biuro patalpų. „Šiuo metu Kaune naujų biurų ploto prieaugis ir paklausos lygis išlieka subalansuotas, todėl nuomos kainos pastaruoju metu išlieka stabilios“, – sako R. Reginis. Naujausiuose ir aukščiausios klasės Kauno verslo centruose šiuo metu prašomos nuomos kainos siekia apie 16,0–19,0 Eur/kv. m, o B klasės pastatuose biurų nuomos kainos dažniausiai siekia 10,0–14,0 Eur/kv. m.

Klaipėdoje modernių biurų rinka naujų patalpų papildymo 2025 metų trečiąjį ketvirtį nesulaukė, tad bendras modernių biuro patalpų plotas išliko nepakitęs ir sudarė 82.800 kv. m. Kadangi šiame mieste šiemet nebuvo įgyvendinta naujų projektų, toliau fiksuojamas nuoseklus laisvų biuro patalpų mažėjimas. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per šių metų trečiąjį ketvirtį patalpų neužimtumo lygis sumažėjo nuo 6,1% iki 4,8% ir tai yra vienas žemiausių rodiklių per visą šio miesto modernių biurų istoriją.

Nors šiuo metu nuomininkams biuro patalpų pasirinkimas Klaipėdoje yra negausus, tačiau greitu laiku baigti statyti projektai suteiks daugiau erdvės ieškantiems patalpų. „Memelio miesto“ kvartale baigiamas statyti beveik 11.000 kv. m antžeminio ploto verslo centras „Hanza“ jau yra išnuomotas daugiau nei 80%. Naujuose projektuose besikuriančios įmonės dažnai atlaisvina patalpas senesniuose biurų pastatuose, o tai suteikia galimybę į atsilaisvinusias patalpas įsikelti kitiems nuomininkams. Taip pat baigiamas statyti „Smiltynės perkėlos“ naujasis terminalas Nemuno g., kuriame bus įrengtos klientų laukimo salės, bilietų kasos, kavinė, įsikurs įmonės administracijos darbuotojai, o dalis biuro patalpų yra pasiūlyta nuomai.  Mokyklos g. yra plėtojamas komercinių patalpų kompleksas „Sendvario dvaras“, kuriame yra siūlomas patalpos įvairiai veiklai vykdyti. O 2026 metų pradžioje turėtų būti baigtos virš 2.000 kv. m ploto biurų pastato statybos Taikos pr. R. Reginio nuomone, kitais metais Klaipėdos biurų rinkoje jau turėtume matyti didesnį nuomininkų judėjimą nei matėme iki šiol.

Įsibėgėjus 2025 metams, būsto rinka išlaiko įgautą pagreitį – fiksuojamas toliau augantis aktyvumas ir solidūs pardavimo rezultatai. Pagal VĮ Registrų centro duomenis, šių metų trečiąjį ketvirtį Lietuvoje vidutiniškai per mėnesį buvo įregistruota apie 3.200 butų ir 1.200 namų pirkimo–pardavimo sandorių, t. y. atitinkamai 22% ir 16% daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai. Per 2025 metų pirmuosius devynis mėnesius būsto rinkos suaktyvėjimas juntamas visuose didžiuosiuose miestuose: Vilniuje sudaryta 36%, Kaune – 17%, Klaipėdoje – 19%, Šiauliuose – 27%, o Panevėžyje – 23% daugiau būsto sandorių nei per tą patį laikotarpį 2024 metais.

Augantis pirkėjų aktyvumas toliau daro įtaką spartesniam būsto kainų kilimui. „Ober-Haus“ duomenimis, metinis butų kainų augimas didžiuosiuose šalies miestuose 2025 metų rugsėjo pabaigoje siekė 9,5%. Šių metų trečiąjį ketvirtį butų kainos augo visuose Lietuvos didmiesčiuose: Vilniuje – 1,4%, Kaune – 2,2%, Klaipėdoje – 1,9%, o Šiauliuose ir Panevėžyje – po 2,1%. „Tikėtina, kad būsto kainų augimo tempas tęsis ir artimiausiais mėnesiais, nes tam išlieka palankios sąlygos – didėjanti pirkėjų paklausa, gerėjantis finansavimo prieinamumas bei išliekantys optimistiniai rinkos lūkesčiai“, – sako Edita Juočytė, „Ober-Haus“ investicijų ir analizės projektų vadovė.

Pasak E. Juočytės, Vilniaus pirminėje būsto rinkoje toliau stebimas didelis aktyvumas – vienas po kito pradedami plėtoti nauji daugiabučių projektai, o tai rodo, kad paklausa naujiems butams išlieka itin didelė. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 metų trečiąjį ketvirtį sostinės pirminėje butų rinkoje buvo parduota ir rezervuota 1.450 naujų butų, tai yra du kartus daugiau nei per tą patį laikotarpį 2024 metais, kai buvo realizuota apie 720 butų. Nuo metų pradžios Vilniaus pirminėje rinkoje vidutiniškai per mėnesį parduodami 475 nauji butai, o tai rodo stabiliai augantį pirkėjų susidomėjimą ir plėtotojų pasitikėjimą rinkos perspektyvomis.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, Kaune per 2025 metų trečiąjį ketvirtį tiesiogiai iš plėtotojų buvo įsigyta 330 naujų butų, tai yra 22% daugiau nei per tą patį laikotarpį pernai ir 1,7 karto daugiau nei šių metų antrąjį ketvirtį, kai buvo parduoti 199 butai. Klaipėdoje per tą patį laikotarpį pirminėje rinkoje parduoti 175 nauji butai – tai yra 1,5 karto daugiau nei prieš metus ir 10% daugiau nei praėjusį ketvirtį. „Šie rezultatai rodo, kad tiek Kauno, tiek Klaipėdos pirminės rinkos aktyvumas toliau auga, o pirkėjų susidomėjimas naujais projektais išlieka didelis“, – teigia E. Juočytė.

Nuo praėjusių metų pabaigos stebimas spartus naujos statybos butų skaičiaus mažėjimas jau pastatytuose daugiabučiuose. „Ober-Haus“ duomenimis, jei 2024 metų trečiojo ketvirčio pabaigoje sostinėje buvo siūloma apie 1 300 naujų butų, tai 2025 metų trečiojo ketvirčio pabaigoje šis skaičius sumažėjo iki 690, t. y. beveik perpus mažiau. Kaune trečiojo ketvirčio pabaigoje neparduotų naujų butų sandėlis sudarė 220 butų arba 38%mažiau nei prieš metus, o Klaipėdoje, priešingai, pasiūla padidėjo 32% ir sudarė apie 80 naujų butų. „Išliekant aukštam paklausos lygiui, pirminėje Vilniaus ir Klaipėdos rinkose šiuo metu siūlomi pastatyti butai galėtų būti realizuoti per mažiau nei du mėnesius (vidutiniškai per 1,4 mėnesio), o Kauno rinkoje – maždaug per du mėnesius. Tai rodo itin greitą naujai pastatytų butų įsisavinimo tempą ir vis dar ribotą naujos statybos butų pasiūlą“, – sako E. Juočytė.

Nekilnojamojo turto skelbimų portalo Aruodas.lt duomenimis, butų nuomos kainos nuosekliai kyla. 2025 metų trečiąjį ketvirtį Vilniuje vidutinė nuomai siūlomų butų kaina sudarė 15,4 Eur/m² ir buvo 5% aukštesnė nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Kaune per metus nuomos kainos augo 9%, o Klaipėdoje – 6%. Šiuose miestuose vidutinės nuomai siūlomų butų kainos atitinkamai sudarė 12,1 Eur/m² Kaune ir 11,2 Eur/m² Klaipėdoje.

Atsakingo skolinimosi nuostatų pakeitimai, sumažinantys pradinį įnašą pirmojo būsto pirkėjams iki 10% bei II pensijų pakopos reforma, sudaranti palankesnes sąlygas lėšų panaudojimui būstui įsigyti, rinkos dalyvius nuteikia pozityviai ir leidžia tikėtis išlaikyti rinkos aktyvumą ir 2026 metais. Vis dėlto, šie pokyčiai kartu reikš, kad būsto paklausa išliks aukšta, todėl būsto kainų augimas, galbūt nuosaikesnis, tačiau tęsis ir toliau.

Pilna apžvalga (PDF): Gyvenamojo NT rinkos komentaras 2025 m. III ketv.

2025 metų antrasis pusmetis Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių rinkoje prasidėjo vangiai. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 metų trečiąjį ketvirtį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio nekilnojamojo turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 48 mln. eurų.

„2025 metų trečiojo ketvirčio investicijų apimtys yra 34% mažesnės, palyginti su 2025 metų antruoju ketvirčiu ir tokios pačios kaip buvo fiksuojamos prieš metus. Tačiau per šių metų tris ketvirčius investicinių sandorių Lietuvoje jau sudaryta už 235 mln. eurų ir tai yra šiek tiek daugiau nei jų buvo sudaryta per visus 2024 metus“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Kaip ir 2025 metų pirmąjį pusmetį, didžiausia investicijų dalis atiteko prekybinės paskirties objektams, kurių įsigijimui per šių metų trečiąjį ketvirtį buvo išleista 68% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Aukšta prekybinių patalpų dalis iš esmės buvo nulemta vieno didžiausių sandorių šiais metais. Šių metų rugpjūčio mėnesį Prancūzijoje registruota NT investicijų fondų valdymo bendrovė „Corum“ pranešė, kad jos valdomas fondas „Corum Origin“ pardavė „Depo“ parduotuvę Vilniuje. Šį prekybos centrą prancūzų bendrovė įsigijo 2019 metais iš latvių prekybos tinklo „Depo“ ir šiais metais pardavė už daugiau nei 31 mln. eurų arba 22% brangiau nei sumokėjo 2019 metais. „Tikėtina, kad tai galėjo būti „sale-leaseback“ tipo sandoris su atpirkimo galimybe/įsipareigojimu, kuomet įsigyjamas objektas yra išnuomojamas pardavėjui, o vėliau tas pats objektas parduodamas atgal nuomininkui. Šiuo metu „Corum“ priklauso dar trys „Depo“ parduotuvės Lietuvoje“, – sako R. Reginis.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, šių metų trečiąjį ketvirtį biurų segmentui teko 21% visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Šiame segmente buvo sudaryti keli nedideli sandoriai, o reikšmingiausias susitarimas pasiektas Vilniuje. Rugpjūčio mėnesį investicijų bendrovė „Braitin“ pardavė daugiau nei 2.400 kv. m ploto administracinį pastatą A. Domaševičiaus g. Pastatą miesto centre įsigijo vietinė įmonė.

Likusi investicijų dalis (11%) teko sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų segmentui. Nors šių metų trečiąjį ketvirtį reikšmingų sandorių šiame segmente nebuvo sudaryta, tačiau vertinant šių metų devynių mėnesių rezultatus, tokio srautinio nekilnojamojo turto jau įsigyta už beveik 66 mln. eurų arba 28% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. R. Reginis atkreipia dėmesį, kad bendros investicijų apimtys į sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektus jau lenkia biurų segmentą, kuriam per tą patį laikotarpį teko tik 20% investicijų ir tai yra prasčiausias rodiklis nuo 2012 metų.  „Sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų segmentas dar turi potencialo augti šiais metais, kadangi pastaruoju metu buvo sudaryti dar keli sandoriai, kurie atsispindės šių metų ketvirtojo ketvirčio rodikliuose“, – teigia R. Reginis.

Nepaisant fiksuojamo investicijų į komercinį nekilnojamąjį turtą augimo Lietuvoje, bendros sandorių apimtys, jų skaičius ir pasiskirstymas pagal sektorius rodo, kad investuotojai vis dar išlieka itin atsargūs. „Ypač tai matosi biurų segmente, kuris ankstesniais metais būdavo vienas pagrindinių investicinių sandorių variklių. Nepaisant stabilių šalies verslo rodiklių, biuro patalpų nuomininkai pastaraisiais metais dažniausiai renkasi ne plėtrą, o stengiasi kuo efektyviau išnaudoti jau valdomus plotus. Todėl potencialūs investuotojai atsargiai vertina šio segmento perspektyvas ir dairosi kitų investavimo galimybių“, – pasakoja R. Reginis.

Užsienio investuotojų dalis mūsų rinkoje ir toliau išlieka istorinėse žemumose, kas mažina bendrą rinkos likvidumą. „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų pirmąjį pusmetį lietuvių valdomo kapitalo dalis investiciniuose sandoriuose sudarė net 90%. Kadangi 2025 metų trečiąjį ketvirtį „Depo“ parduotuvę Vilniuje įsigijo latvių valdoma įmonė, tai skaičiuojant šių metų tris ketvirčius, vietinio kapitalo dalis investiciniuose sandoriuose sumažėjo iki 79%. Tačiau šis rodiklis ir toliau išlieka itin aukštas ir laikosi panašiame lygyje kaip ir 2022–2024 metais (73–82%), kuomet ir pradėjome fiksuoti užsienio kapitalo atsitraukimą iš Lietuvos. „Todėl artimiausiu metu ir toliau bendras Lietuvos komercinio nekilnojamojo rinkos tendencijas formuos vietiniai kapitalo valdytojai“, – teigia „Ober-Haus“ ekspertas.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų rugsėjo mėnesio reikšmė išaugo 1,2%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 9,5% (2025 metų rugpjūčio metinis augimas siekė 8,2%).

2025 metų rugsėjo mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,3%, 1,3%, 1,1%, 0,7% ir 0,3% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.850 Eur (+37 Eur/m²), 2.002 Eur (+25 Eur/m²), 1.863 Eur (+21 Eur/m²), 1.242 Eur (+8 Eur/m²) ir 1.219 Eur (+3 Eur/m²).

Per metus (2025 metų rugsėjo mėnesį, palyginti su 2024 metų rugsėjo mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 8,9%, Kaune – 11,6%, Klaipėdoje – 9,1%, Šiauliuose – 9,2% ir Panevėžyje – 9,0%.

„Šalies būsto rinkai išlaikant teigiamus aktyvumo rodiklius, būsto kainų augimo tempas  didmiesčiuose toliau didėja. VĮ Registrų centro duomenimis, 2025 metų rugsėjį šalyje namų ir butų įsigyta 16 proc. daugiau nei tą patį mėnesį 2024 metais. Apskritai, būsto rinka jau daugiau kaip metus yra atsigavimo fazėje ir rinkoje susiformavo teigiami tiek pardavėjų, tiek ir pirkėjų lūkesčiai, o metinis butų pardavimo kainų augimo tempas pasiekė aukščiausią lygį nuo 2023 metų vidurio.

Per šių metų pirmąjį ketvirtį butų pardavimo kainos šalies didmiesčiuose augo 1,5 proc., antrąjį ketvirtį jau buvo fiksuojamas 3,6 proc. kainų augimas, o per trečiąjį šių metų ketvirtį kainos ūgtelėjo dar 3,1 proc. Sparčiau augant būsto kainoms, tipinis senesnės statybos būsto segmentas dėl savo patrauklios kainos sulaukia itin didelio susidomėjimo iš pirkėjų pusės. Todėl nenuostabu, kad šiame segmente fiksuojamas ir sparčiausias kainų augimas. Pavyzdžiui, 2025 metų pirmąjį ketvirtį pirkėjai už senos statybos dviejų kambarių butą populiariausiuose Vilniaus mikrorajonuose vidutiniškai mokėjo 102.000 eurų, o šių metų trečiąjį ketvirtį – jau 113.000 eurų. Kaune šių metų trečiąjį ketvirtį už tokius butus pirkėjai vidutiniškai mokėjo 88.000 eurų (2025 metų pirmąjį ketvirtį – 79.000 eurų), o Klaipėdoje – 78.000 eurų (2025 metų pirmąjį ketvirtį – 74.000 eurų)“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų rugpjūčio mėnesio reikšmė išaugo 1,1%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 8,2% (2025 metų liepos metinis augimas siekė 7,2%).

2025 metų rugpjūčio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,2%, 0,9%, 0,8%, 1,5% ir 1,8% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.813 Eur (+33 Eur/m²), 1.977 Eur (+18 Eur/m²), 1.842 Eur (+14 Eur/m²), 1.234 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.216 Eur (+22 Eur/m²).

Per metus (2025 metų rugpjūčio mėnesį, palyginti su 2024 metų rugpjūčio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 7,4%, Kaune – 10,5%, Klaipėdoje – 8,2%, Šiauliuose – 8,4% ir Panevėžyje – 9,6%.

„Šalies būsto rinka šiuo metu išgyvena savo aktyviausią periodą per pastaruosius trejus metus. Būsto paskolų palūkanos yra sugrįžusios į 2022 metų rugsėjo mėnesio lygį ir bendras skolinimosi mastas pasiekė dar anksčiau nematytas apimtis. Lietuvos banko duomenimis, naujai sudarytų būsto paskolų vidutinė palūkanų norma šių metų liepos mėnesį sudarė 3,64%, o per mėnesį suteiktų naujų būsto paskolų suma pirmą kartą istorijoje viršijo 300 mln. eurų ribą (323 mln. eurų).

Sparčiai augančias naujai išduodamos būsto paskolų apimtis lėmė ne tik į paskolų rinką sugrįžę pirkėjai, bet ir aktyvėjanti būsto rinka bei kylančios būsto pardavimo kainos. VĮ Registrų centro duomenimis, 2025 metų rugpjūtį šalyje namų ir butų įsigyta 15% daugiau nei tą patį mėnesį 2024 metais. Šiais metais būsto rinkos aktyvumo rodikliai nusileidžia tik rekordiniams 2021 metų rodikliams.

Pakankamai staigus būsto rinkos atsigavimas sukuria itin palankias sąlygas ir spartesniam būsto pardavimo kainų augimui. Pavyzdžiui, metinis butų pardavimo kainų augimas Kauno mieste jau viršijo 10% ribą, o kituose šalies didmiesčiuose taip pat artėjama prie dviženklio augimo. Žvelgiant į pastarąsias tendencijas, labai tikėtina, kad šių metų trečiąjį ketvirtį metinis butų kainų augimas šalies didmiesčiuose pralenks gyventojų darbo užmokesčio augimo tempą. Esant tokiai situacijai, dalis būsto pirkėjų turės mažinti savo lūkesčius ir dairytis labiau įperkamo – pigesnio ar žemesnės kokybės – būsto. Ypač tai aktualu tiems, kurių pajamos neauga arba auga pastebimai lėčiau nei būsto kainos“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.