Pastaraisiais metais įvairiuose Lietuvos regionuose ar miestuose fiksuojami labai skirtingi tiek kiekybiniai, tiek kokybiniai būsto pasiūlos ir paklausos pokyčiai. „Kol vienuose miestuose fiksuojamas spartus naujos būsto pasiūlos ir paklausos augimas, kituose miestuose pasikeitimai yra itin nežymūs. Analizuojant Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos būsto rinkas, matyti, kad jos yra labai skirtinguose savo plėtros etapuose. Vienas iš būsto rinkos pasitikėjimo indikatorių gali būti ir brangesnio būsto plėtra bei jo paklausa“, – teigia Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Vyresnysis rinkos analitikas.

„Ober-Haus“ atliktas Vilniaus prabangaus būsto tyrimas parodė, kad šalies sostinėje pastaraisiais metais fiksuojamas stabilus pačių brangiausių butų paklausos augimas, tai yra kiekvieną pusmetį fiksuojamas vis didesnis tokio turto sandorių kiekis bei auganti bendra pinigų suma tokiam turtui įsigyti.

O kokia situacija kituose didžiausiuose šalies miestuose Kaune ir Klaipėdoje – dabartiniu 2016–2017 metų laikotarpiu ir prieš 10 metų? Tam „Ober-Haus“ atrinko ir išanalizavo visus 2016–2017 metais įregistruotus butų sandorius (duomenų šaltinis: VĮ Registrų centras) ir palygino juos su 2007 metų antruoju pusmečiu, kuomet buvo fiksuojamos vienos aukščiausių būsto kainos Lietuvos būsto rinkoje. Kaune ir Klaipėdoje per nagrinėjamą laikotarpį buvo atrinkti visi įregistruoti butų sandoriai, kuriuose vieno kvadratinio metro kaina viršijo 1.800 eurų (eliminavus automobilių stovėjimo vietų, sandėliukų ir kitų butų priklausinių kainą iš bendros sandorio sumos).

„Gauti rezultatai rodo, kad Kaune 2017 metais fiksuojamas itin staigus brangesnių butų pardavimų šuolis. Jeigu per 2016 metus Kaune brangesnių butų, kurių vieno kvadratinio metro kaina viršijo 1.800 eurų, įsigyta tik 12, tai per 2017 metų pusmetį pusmetį tokių butų jau buvo įsigyta 39“, – pasakoja R. Reginis. Atitinkamai augo ir tokio būsto įsigijimo kaina: „Ober-Haus“ skaičiavimais, už įsigytą turtą per 2016 metų pirmąjį pusmetį (6 butus ir jų priklausinius) sumokėta beveik 673,000 eurų, 2016 metų antrąjį pusmetį (6 butus ir jų priklausinius) – 1,03 mln. eurų, o už įsigytą brangesnį būstą per 2017 metų pirmąjį pusmetį (39 butai ir jų priklausiniai) sumokėta beveik 6,77 mln. eurų.

R. Reginis atkreipia dėmesį, kad Kaune 2017 metų pirmasis pusmetis išsiskyrė ne tik sparčiai augusiu įsigytų objektų kiekiu, tačiau ir jų kainomis: jeigu 2016 metų antrąjį pusmetį užfiksuota aukščiausia vieno kvadratinio metro kaina buvo iki 2.000 eurų, tai 2017 metų pirmąjį pusmetį aukščiausios kainos jau viršijo 2.300 eurų už vieną kvadratinį buto metrą.

Vertinant pagal vieno kvadratinio metro kainą, brangiausi butai Kaune 2017 metų pirmąjį pusmetį buvo parduoti naujai įgyvendintuose projektuose. Centrinėje miesto dalyje rekonstruotame ir naujai pastatytame projekte „Gedimino 46“ (Gedimino g.) centrinėje miesto dalyje 68 m² ploto butas su automobilių stovėjimo vietomis buvo parduotas už beveik 180.000 eurų (apie 2.350 eurų už vieną kvadratinį buto metrą). Kitas brangiausias butas buvo parduotas taip pat naujos statybos projekte „Piliamiestis“ (Brastos g.) – už beveik 140 m² ploto butą su automobilių stovėjimo vietomis buvo sumokėta virš 343.000 eurų (apie 2.350 eurų už vieną kvadratinį buto metrą).

Pasak R. Reginio, būtent naujai įgyvendinti gyvenamieji projektai prestižinėse Kauno miesto vietose kilstelėjo brangesnių butų pardavimo apimtis 2017 metais. Iš 39 butų, kurie buvo parduoti per 2017 metų pirmąjį pusmetį ir kurių vieno kvadratinio metro kaina viršijo 1.800 eurų, net 33 butai buvo 2016–2017 metais įgyvendintuose projektuose („Piliamiestis“, „Kauno senamiesčio apartamentai“, „Gedimino 46“).

Tuo metu lyginant Kauno miesto 2016–2017 metų brangesnio būsto rodiklius su situacija prieš 10 metų, pačioje nekilnojamojo turto pirkimo bumo ir butų kainų viršūnėje, matyti, kad 2007 metų rodikliai buvo pastebimai didesni. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per 2007 metų antrąjį pusmetį Kaune iš viso buvo įsigyti 66 butai, už kuriuos pirkėjai sumokėjo 10,2 mln. eurų arba 50% daugiau nei už tokį turtą buvo sumokėta per šių metų pirmąjį pusmetį. Vertinant pagal vieno kvadratinio metro kainą, brangiausi butai tuo metu buvo parduoti naujame gyvenamosios ir komercinės paskirties projekte „Bokštas“ (Kęstučio g.). Pavyzdžiui, šiame projekte 67 m² butas buvo parduotas už 223.000 eurų (virš 3.300 eurų už vieną kvadratinį buto metrą).

Klaipėdoje milžiniškas atotrūkis tarp 2007 ir 2016–2017 metų

„Jeigu Kaune šiuo metu fiksuojamos panašios prabangaus būsto rodiklių tendencijos kaip ir Vilniuje, tai Klaipėdos mieste situacija yra visai kitokia“, – teigia R. Reginis. Per 2016 metų pirmąjį pusmetį Klaipėdoje brangesnių butų, kurių vieno kvadratinio metro kaina viršijo 1.800 eurų, įsigyta 7 (už šiuos butus su jų priklausiniais sumokėta 0,96 mln. eurų), per 2016 metų antrąjį pusmetį tokių butų buvo įsigyta 13 (už 1,44 mln. eurų), o per 2017 metų pirmąjį pusmetį – 10 (už 1,72 mln. eurų).

Vertinant pagal vieno kvadratinio metro kainą, analizuojamu 2016–2017 metų laikotarpiu brangiausias butas Klaipėdoje buvo parduotas šiais metais. „Ober-Haus“ duomenimis, už šiek tiek daugiau nei 200 m² butą, kuris yra viename iš viršutinių 2006 metų statybos „K ir D“ gyvenamosios ir komercines paskirties projekto (Naujojo Sodo g.) aukštų, buvo sumokėta 585.000 eurų (beveik 2.900 eurų už vieną kvadratinį buto metrą). Kadangi pastaruoju metu Klaipėdoje, palyginti su Vilniumi ir Kaunu, naujo būsto statybų apimtys yra itin negausios, tai tuo pačiu negausus yra ir brangesnės klasės projektų pasirinkimas bei tokių butų sandorių kiekis.

„Lyginant dabartinę pagrindinių šalies miestų situaciją su buvusia prieš 10 metų, būtent Klaipėdoje fiksuojamas pats didžiausias skirtumas. Per 2007 metų antrąjį pusmetį Klaipėdoje buvo įsigyti net 289 butai, kurių vieno kvadratinio metro kaina viršijo 1.800 eurų. Už šiuos butus pirkėjai sumokėjo 29,2 mln. eurų arba net 17 kartų daugiau nei per šių metų pirmąjį pusmetį“, – teigia R. Reginis.

„Analizuojant sandorius matyti, kad prieš 10 metų už tokias kainas būdavo įsigyjami butai ne tik labiausiai vertinamose miesto vietose ar naujos statybos projektuose, tačiau pirkėjai tokias kainas mokėjo ir už standartinį senos statybos būstą gyvenamuosiuose miesto rajonuose“, – atkreipia dėmesį „Ober-Haus“ analitikas. Pavyzdžiui, iš 289 butų, kurių vieno kvadratinio metro įsigijimo kaina 2007 metų antrąjį pusmetį viršijo 1.800 eurų, net ketvirtadalis butų buvo įsigyta 1968–1994 metų statybos tipiniuose penkių ir devynių aukštų daugiabučiuose pietinėje miesto dalyje.

„Šie sandoriai pakankamai tiksliai iliustruoja situaciją, kuri buvo susiformavusi Klaipėdoje prieš dešimt metų – standartinio būsto kainos beveik nenusileido sostinės butų kainų lygiui, o būsto įperkamumas buvo pats žemiausias tarp visų šalies didmiesčių. Akivaizdu, kad pastarasis sunkmetis skaudžiausiai smogė šio miesto nekilnojamojo turto rinkai, kurioje skirtingai nuo Vilniaus ir Kauno, vis dar nefiksuojama tvaresnių rinkos atsigavimo požymių. Jau nekalbant apie brangesnio būsto segmentą“, – pasakoja R. Reginis.

Pastaruoju metu Vilniaus būsto rinka išgyvena antrąjį savo renesansą, kuomet fiksuojami augantys būsto pasiūlos, paklausos ir, žinoma, pardavimo kainų rodikliai. Tačiau vienas iš įdomiausių būsto segmentų, kuris dažnai audrina rinkos dalyvių ir žmonių vaizduotę, yra pats mažiausias ir prabangiausias turto segmentas – brangiausi butai didžiausiame šalies mieste.

„Dėl savo itin mažos rinkos dalies brangiausio būsto segmentas dažnai yra apipintas įvairiausiomis spekuliacijomis, kuomet tiek viešai, tiek uždarame rate diskutuojama apie dar anksčiau negirdėtas prašomas ar jau įvykusių sandorių pardavimo kainas“, – teigia Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Vyresnysis rinkos analitikas.

Tad kaipgi pastaruoju metu gyvuoja didžiausio šalies miesto prabangių butų segmentas ir kokia situacija buvo fiksuojama šiame būsto segmente prieš 10 metų – pačioje buvusio nekilnojamojo turto bumo viršūnėje? Oficialiai įregistruotų butų pirkimo-pardavimo sandorių informacija pakankamai tiksliai parodo situaciją prabangaus turto segmente. „Ober-Haus“ atrinko ir išanalizavo visus 2016–2017 metais įregistruotus butų sandorius (duomenų šaltinis: VĮ Registrų centras) ir palygino juos su 2007 metų antruoju pusmečiu, kuomet buvo fiksuojamos vienos aukščiausių būsto kainos Lietuvos būsto rinkoje. Vilniuje per nagrinėjamą laikotarpį buvo atrinkti visi įregistruoti butų sandoriai, kuriuose vieno kvadratinio metro kaina viršijo 3.000 eurų (eliminavus automobilių stovėjimo vietų, sandėliukų ir kitų butų priklausinių kainą iš bendros sandorio sumos).

„Gauti rezultatai rodo, kad sostinėje pastaruoju metu fiksuojamas itin stabilus tokio turto sandorių kiekio ir jų vertės augimas“, – teigia R. Reginis. Jeigu per 2016 metų pirmąjį pusmetį Vilniuje prabangių butų, kurių vieno kvadratinio metro kaina viršijo 3.000 eurų, įsigyta 39, tai per 2016 metų antrąjį pusmetį tokių butų jau buvo įsigyta 51, o per 2017 metų pirmąjį pusmetį – 54. Atitinkamai augo ir tokio būsto įsigijimo kaina: „Ober-Haus“ skaičiavimais, už įsigytą turtą per 2016 metų pirmąjį pusmetį (39 butus ir jų priklausinius) sumokėta beveik 10,7 mln. eurų, 2016 metų antrąjį pusmetį – 14,0 mln. eurų, o už įsigytą prabangų būstą per 2017 metų pirmąjį pusmetį sumokėta 18,7 mln. eurų.

„Vilniuje 2016 metų antrasis ir 2017 metų pirmasis pusmetis išsiskyrė ne tik sparčiai augusiu įsigytų objektų kiekiu, tačiau ir jų kainomis. Jeigu 2016 metų pirmąjį pusmetį užfiksuota aukščiausia vieno kvadratinio metro kaina buvo 4.000 eurų, tai 2016 metų antrąjį pusmetį ir 2017 metų pirmąjį pusmetį aukščiausios kainos jau viršijo 5.000 eurų už vieną kvadratinį buto metrą“, – atkreipia dėmesį R. Reginis. Vertinant pagal vieno kvadratinio metro kainą, brangiausias butas Vilniuje 2016 metų antrąjį pusmetį buvo parduotas istoriniame name Etmonų g. (Senamiestyje) – už beveik 100 m² ploto butą buvo sumokėta 550.000 eurų (beveik 5.600 eurų už vieną kvadratinį buto metrą). 2017 metų pirmąjį pusmetį parduotas butas istoriniame name Labdarių g. (Senamiestyje) – už daugiau nei 230 m² ploto butą su garažu buvo sumokėta 1.300.000 eurų (virš 5.400 eurų už vieną kvadratinį buto metrą).

O kokia situacija buvo fiksuojama Vilniaus prabangių butų segmente prieš 10 metų, t. y. 2007 metų antrąjį pusmetį, kuomet buvo pasiektas visų laikų aukščiausias butų kainų lygis sostinėje? „Ober-Haus“ skaičiavimais, tuo laikotarpiu iš viso buvo įsigyti 85 butai, už kuriuos pirkėjai sumokėjo 26,5 mln. eurų arba 40% daugiau nei už tokį turtą buvo sumokėta per šių metų pirmąjį pusmetį. Vertinant pagal vieno kvadratinio metro kainą, brangiausias butas Vilniuje 2007 metų antrąjį pusmetį buvo parduotas rekonstruotame istoriniame name A. Strazdelio g. (Senamiestyje) – už 66 m² ploto butą buvo sumokėta virš 400.000 eurų, beveik 6.100 eurų už vieną kvadratinį buto metrą.

Skaičiuojant prabangių butų sandorių kiekį bendroje visų Vilniaus butų pardavimo statistikoje, matyti, kad jų dalis 2016–2017 metais tolygiai augo, tačiau dar nepasiekė 2007 metų antrojo pusmečio lygio. „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2016 metų pirmąjį pusmetį sostinėje pačių brangiausių butų dalis bendrame butų sandorių kiekyje sudarė 0,8%, 2016 metų antrąjį pusmetį – 0,9%, o 2017 metų pirmąjį pusmetį – 1,1%. 2007 metų antrąjį pusmetį ši dalis siekė 1,7%.

„Analizuojant įvykusius sandorius, matyti, kad pirkėjai labiausiai vertina ir daugiausiai sumoka už istoriniuose pastatuose esančius butus. Dažniausiai tokie jau įrengti butai yra rekonstruotų arba geros būklės pastatų, esančių Senamiestyje arba centrinėje miesto dalyje, viršutiniuose aukštuose“, – pasakoja R. Reginis. Tuo tarpu naujos statybos projektuose, kurie buvo baigti statyti 2016–2017 metais, aukščiausios butų kainos 2017 metų pirmąjį pusmetį siekė iki 4.600 eurų už vieną kvadratinį metrą. Pavyzdžiui, šiemet aukščiausios naujos statybos butų kainos buvo registruotos „Pilies apartamentų“ projekte (Olimpiečių g.), „Šaltinių namuose“ (Šaltinių g.), „Basanavičiaus 9A“ (J. Basanavičiaus g.), „Mindaugo 14“ (Mindaugo g.) ir kt.

Augančios prabangių butų pardavimo apimtys susijusios ne tik su bendru nekilnojamojo turto rinkos augimu, tačiau ir su besiplečiančia šio turto segmento pasiūla. „Ober-Haus“ duomenimis, iš 90 brangiausių per 2016 metus parduotų butų Vilniuje, 42% jų buvo parduota naujausiuose gyvenamuosiuose projektuose (2015–2016 metų statybos). Iš 54 butų, kurie buvo parduoti per 2017 metų pirmąjį pusmetį, naujausiuose projektuose (2016–2017 metų statybos) parduotų butų dalis sudarė 47%. 2017 metų antroji pusė ir ateinančių 2018 metų rezultatai taip pat neturėtų nuvilti prabangaus būsto plėtotojų.

„Tikėtina, kad artimiausiu metu pamatysime ne ką mažesnių rekordinių sandorių aukščiausios klasės projektuose. Jau įvykę sandoriai rodo, kad rinkoje tikrai yra galinčių ir norinčių įsigyti išskirtinį būstą“, – teigia R. Reginis.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2017 metų rugsėjo mėnesio reikšmė išaugo 0,5% (šių metų rugpjūtį buvo fiksuojamas 0,2% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių ūgtelėjo 4,2% (2017 metų rugpjūtį metinis augimas sudarė 4,0%).

2017 metų rugsėjo mėnesį didžiausias butų kainų augimas užfiksuotas Vilniuje ir Kaune, kur jos ūgtelėjo 0,6% ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.463 Eur (+8 Eur/m²) ir 1.019 Eur (+6 Eur/m²). Šiauliuose, Klaipėdoje ir Panevėžyje rugsėjo mėnesį atitinkamai užfiksuotas 0,5%, 0,4% ir 0,2% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 609 Eur (+3 Eur/m²), 1.037 Eur (+5 Eur/m²) ir 566 Eur (+2 Eur/m^²).

Per paskutinius dvylika mėnesių butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 4,6%, Kaune – 4,5%, Klaipėdoje – 3,2%, Šiauliuose – 3,3% ir Panevėžyje – 2,5%.

„Nepaisant visuose šalies didmiesčiuose augančių butų pardavimo kainų ir toliau sparčiai didėja atotrūkis tarp šalies sostinės ir kitų šalies regionų. Pavyzdžiui, prieš penkis metus, 2012 metais vidutinių butų kainų skirtumas tarp šalies sostinės ir kitų keturių šalies didmiesčių sudarė 230–660 Eur/m², priklausomai nuo konkretaus miesto. Šiais metais šis skirtumas jau siekia 440–880 Eur/m² ir tai yra 30–60 proc. mažesnės butų kainos, palyginti su šalies sostine“, – teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.

OHBI apžvalga 2017 m. rugsėjo mėn.

Šveicarijos bankas „UBS“ pranešė apie kylančias nekilnojamojo turto (NT) burbulo rizikas kai kuriuose didžiuosiuose pasaulio miestuose. Remiantis banko sudarytu indeksu („Global Real Estate Bubble Index“), NT rinka šiuo metu labiausiai kaista Toronte, Stokholme, Miunchene, Vankuveryje, Sidnėjuje, Londone ir Honkonge. Tuo metu neišpūtos būsto kainos fiksuojamos Milane, Niujorke, Singapūre ir Bostone.

Ekonomiškai stipriausių pasaulio miestų patrauklumas neblėsta ir tai didina įtampą nekilnojamojo turto rinkoje. „Didelis susidomėjimas būstu tiek iš užsienio investuotojų, tiek iš vietinių rinkos dalyvių, teigiami lūkesčiai dėl jų kainų ateityje bei žemiau istorinio vidurkio išliekančios paskolos aptarnavimo išlaidos, sparčiai didina būsto kainas, kurios tam tikrais atvejais jau pasiekė ar viršija prieš dešimtmetį pasiektą kainų lygį. Investicinio būsto paklausa bei paskui nespėjanti naujo būsto pasiūla pastebimai didina atotrūkį tarp didžiausių miestų ir likusių tų šalių regionų ir tuo pačiu mažina būsto įsigijimo galimybes aktyviausių pasaulio miestų gyventojams“, – pasakoja Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Vyresnysis rinkos analitikas.

Tuo metu Lietuvoje nuo 2010-ųjų metų stebimos iš dalies panašios tendencijos: didėjanti atskirtis tarp būsto kainų Vilniaus ir kituose šalies regionuose, aukšta investicinio būsto paklausa šalies sostinėje, rekordiškai žemos paskolų palūkanos bei didžiąja dalimi išliekantys nuosaikūs arba teigiami lūkesčiai dėl būsto kainų ateityje. „Šie veiksniai lemia būsto kainų augimą ir mūsų šalyje, o ypatingai sostinėje. Tačiau nuo didesnių kainų šuolių aktyviausius mūsų šalies regionus apsaugo pakankama naujo būsto pasiūla bei realus makroprudencinės politikos įgyvendinimas. Nors per pastaruosius septynerius metus Vilniuje būsto kainos vidutiniškai išaugo ketvirtadaliu, tačiau buvo fiksuojamas dar spartesnis darbo užmokesčio augimas, dėl kurio būsto įperkamumas išlieka rekordinėse aukštumose“, – sako R. Reginis. „Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu statistinis sostinės gyventojas už savo vidutinį grynąjį (neto) metinį darbo užmokestį gali įsigyti 5,9 kv. m vidutinės klasės bute. Tai yra beveik dvigubai aukštesnis rodiklis nei buvo fiksuojamas 2006–2007 metais, kadangi tiek nominalios, tiek realios kainos dar gan stipriai atsilieka nuo kainų lygio fiksuoto prieš 10 metų.

„Visgi esant spartesniam būsto kainų augimui Lietuvos bankas gali ir toliau griežtinti paskolų išdavimo sąlygas taip stengdamasis atvėsinti kaistančią rinką. „Užšąlusių“ paskolų palūkanų augimas taip pat galėtų pakankamai efektyviai ir natūraliai sureguliuoti tiek Lietuvos, tiek kitų „burbulo“ fazėje esančių regionų nekilnojamojo turto rinkas“, – teigia R. Reginis.

Nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ teikiamas paslaugas įvertino tarptautinis kapitalo ir finansų rinkų žurnalas „Euromoney“. Tryliktą kartą organizuojamuose „Euromoney 2017“ apdovanojimuose „Ober-Haus“ pelnė du apdovanojimus ir buvo pripažinta geriausia nekilnojamojo turto (NT) tarpininkavimo ir geriausia turto vertinimo bendrove Lietuvoje.

„Komercinio NT ir būsto departamento sinergija su vertinimo departamentu ir rinkos tyrimų skyriumi užtikrina aukštą mūsų teikiamų paslaugų kokybę ir geriausio klientui sprendimo pateikimą. Visos nekilnojamojo turto paslaugos ir sąveika tarp jų išliks mūsų prioritetas ir ateityje“, – teigia Remigijus Pleteras, „Ober-Haus“ generalinis direktorius.

„Nuosaikus ekspertų skaičiaus augimas, neapleidžiant teikiamų paslaugų kokybės, šiuolaikinė lyderystė ir visos komandos įsitraukimas lemia sklandų įmonės darbą paslaugų srityje. Džiaugiamės „Euromoney“ ir rinkos dalyvių įvertinimu. „Ober-Haus“ ir toliau laikysis pozicijos, jog ne kiekybė, o dėmesys klientui ir paslaugų kokybė lemia sėkmę nekilnojamojo turto paslaugų rinkoje“, – teigia R. Pleteras.

Kasmet rengiamuose „Euromoney“ apdovanojimuose bendrovės vertinamos apklausus tam tikro sektoriaus įmones, šiuo atveju NT ekspertus, plėtotojus, finansų institucijų atstovus. Tyrimo metodologija paremta įmonių tarpusavio vertinimu, kai įmones vertina tiesioginiai jų konkurentai.

„Ober-Haus“ yra stambiausia nekilnojamojo turto paslaugų teikėja Lietuvoje ir Baltijos regione, priklausanti vienam didžiausių Suomijos NT fondų „Realia Group“. „Ober-Haus“ paslaugų paketą sudaro tarpininkavimas perkant, parduodant ir nuomojant komercinį ir gyvenamąjį turtą, nekilnojamojo ir kilnojamojo turto bei verslo vertinimas, konsultavimas bei rinkos tyrimai.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2017 metų rugpjūčio mėnesio reikšmė išaugo 0,2% (šių metų liepą buvo fiksuojamas 0,5% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių ūgtelėjo 4,0% (2017 metų liepą metinis augimas sudarė 4,2%).

2017 metų rugpjūčio mėnesį didžiausias butų kainų augimas užfiksuotas Kaune, kur jos ūgtelėjo 0,5% ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 1.013 Eur (+5 Eur/m²). Klaipėdoje rugpjūčio mėnesį fiksuojamas 0,2% kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 1.032 Eur (+2 Eur/m²). Vilniuje ir Šiauliuose užfiksuotas 0,1% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.455 Eur (+2 Eur/m²) ir 606 Eur (+1 Eur/m²). Tuo tarpu Panevėžyje užfiksuotas 0,2% kainų sumažėjimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina sumažėjo iki 564 Eur (-1 Eur/m²).

Per paskutinius dvylika mėnesių butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 4,5%, Kaune – 4,1%, Klaipėdoje – 2,9%, Šiauliuose – 2,8% ir Panevėžyje – 3,0%.

„Šių metų rugpjūtis pasižymėjo didesniu būsto rinkos aktyvumu. Per rugpjūčio mėnesį sudarytų butų pirkimo-pardavimo sandorių kiekis Lietuvoje viršijo 3.000 ir tai yra rezultatyviausias šių metų mėnuo. Palyginti su 2017 metų liepos mėnesiu, butų sandorių augimas fiksuojamas visuose šalies didmiesčiuose. Tad Lietuvos būsto rinka ir toliau išlaiko itin aukštas apsukas, o būsto kainų kreivė šalies didmiesčiuose ir toliau kopia aukštyn“, – teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.

OHBI apžvalga 2017 m. rugpjūčio mėn.

Vilniaus miesto centrinėje dalyje, šalia Konstitucijos prospekto, Lvovo g. 81, pradėtos naujo gyvenamųjų namų projekto „Centro Duetas“ statybos. Projektą sudaro du 6 ir 9 aukštų urbanistinės architektūros namai, kuriuose statomi 1,5, 2 ir 3 kambarių butai nuo 39 iki 74 m². Iš viso projekte – 90 butų ir trys 100–120 m² komercinės patalpos. Numatoma, kad „Centro Dueto“ statybų darbai bus baigti 2018 metų birželio mėn.

Abu namai statomi antroje namų linijoje nuo Lvovo ir Linkmenų gatvių, vidiniame kieme, todėl čia visada bus išskirtinai ramu. „Šalia esantis Konstitucijos prospektas ir jo prieigos stebina modernių verslo centrų plėtros apimtimis, kur susitelkusi stipri darbo jėga, kuri nori čia ne tik dirbti ir leisti laisvalaikį, bet ir gyventi. Jau dabar pastebime didelį susidomėjimą būstu būtent iš dirbančiųjų šalia esančiuose biuruose“, – pastebi Audrius Šapoka, „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas.

Projekte įgyvendinami orientuoti į gyvenimo komfortą, pirkėjų itin vertinami techniniai sprendimai – tolygiam šilumos pasiskirstymui įrengiamas reguliuojamas grindininis šildymas, šviežiam orui namuose užtikrinti – galimybė įsirengti rekuperaciją, natūralią dienos šviesą užtikrins dideli, grindis siekiantys langai. Butų išplanavimai kruopščiai apgalvoti nepaliekant neišnaudojamų kvadratinių metrų, o visi butai turės erdvias iki 17 m² terasas. Namų teritorija bus apšviesta, įrengiamas kiemas ir žaidimų aikštelė. Vaizdo kameromis stebima automobilių stovėjimo aikštelė ir sandėliukai bus įrengti požeminėje aikštelėje.

„Trejus metus iš eilės augęs Vilniaus būsto rinkos aktyvumas ir kokybiškos vidutinės klasės pasiūlos stoka pačiame miesto centre – Konstitucijos prospekte ir jo prieigose – paskatino pradėti „Centro Dueto“ statybas. Itin daug dėmesio skyrėme techniniams, butų išplanavimo ir architektūriniams sprendiniams, puikiai žinome, kad tai itin svarbu gyventojų gyvenimo komfortui ir būsimam turto likvidumui jį nuomojant ar parduodant ateityje“, – pasakoja A. Šapoka.

Projekto investuotojas – UAB „Spaineta“, statybų valdytojas – UAB „Incorpus“, pagrindiniai statybų darbai – UAB „Naresta“, koncepcijos kūrimas, rinkodara ir pardavimas – UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas.

Plačiau apie projeką: www.centroduetas.lt

2017 metų antrojo ketvirčio Lietuvos būsto rinkos aktyvumo rodikliai iš esmės išsilaikė pasiektose aukštumose. Nors butų sandorių kiekis, palyginti su praėjusiais metais, šiek tiek sumažėjo, tačiau pagal rezultatyvumą šių metų antrasis ketvirtis, lyginant su ankstesnių metų antruoju ketvirčiu, yra vienas geriausių per pastaruosius 10 metų, skelbiama „Ober-Haus“ gyvenamojo nekilnojamojo turto apžvalgoje. Tuo tarpu namų rinkoje šių metų antrąjį ketvirtį fiksuojami rekordiniai aktyvumo rodikliai. VĮ Registrų centro duomenimis, per šių metų antrąjį ketvirtį Lietuvoje sudaryta 4% mažiau butų ir beveik 7% daugiau namų pirkimo-pardavimo sandorių, palyginti su 2016 metų antruoju ketvirčiu. 2017 metų antrąjį ketvirtį Lietuvoje vidutiniškai per mėnesį buvo sudaryta 957 namų ir 2.741 butų sandorių. Šių metų pirmąjį pusmetį daugiausiai namų sandorių užfiksuota birželį ir tai yra didžiausias rodiklis nuo pat 2007 metų.

Žvelgiant į pastaraisiais metais sparčiai besiplečiantį naujo būsto segmentą, bendros naujų butų pardavimo apimtys šalies didmiesčiuose šių metų antrąjį ketvirtį buvo mažiausios nuo 2015 metų pabaigos. „Ober-Haus“ duomenimis, per šių metų antrąjį ketvirtį penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose tiesiogiai iš statytojų buvo nupirkta arba rezervuota 1.224 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose namuose. Tai yra 16% mažiau nei jų buvo realizuota per šių metų pirmąjį ketvirtį ir 14% mažiau nei buvo realizuota per 2016 metų antrąjį ketvirtį.

„Bendriems šalies didmiesčių rodikliams įtakos turėjo ir naujo būsto kiekiu pirmaujanti sostinė, kurioje fiksuojami mažiausios naujo būsto pardavimo apimtys per paskutinius penkis ketvirčius“, – pasakoja Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas. Vilniuje per 2017 metų antrąjį ketvirtį buvo parduotas ir rezervuotas 991 naujos statybos butas jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose. Tai yra 13% mažiau nei jų buvo realizuota per šių metų pirmąjį ketvirtį ir beveik 16% mažiau, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu. Tačiau pasak S. Vagonio, nepaisant smukusių pardavimo apimčių šalies sostinėje, bendri rezultatai nėra nuviliantys. 2016 metais fiksuojamos rekordinės naujų butų pardavimo apimtys sostinėje buvo susijusios ir su sparčiai augusia pasiūla, kurios didžioji dalis planuojama baigti statyti šiais metais.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, sostinėje šiais metais turėtų būti baigtos iki 4.300–4.500 naujų butų statybos arba 15–20% daugiau nei jų buvo pastatyta 2016 metais. „Atsižvelgiant į tai, kad praėjusiais metais pirkėjai itin aktyviai domėjosi ir pirko būstą iš šių metų pasiūlos, tai šiuo metu butų pasirinkimas šiemet pastatytuose ar planuojamuose baigti daugiabučiuose namuose yra sumažėjęs ir pirkėjams platesnes pasirinkimo galimybes teikia 2018 metais planuojami baigti projektai. Koks bus bendras 2018 metų pasiūlos kiekis Vilniuje, tiksliai pasakyti dar per anksti, tačiau vertinant suplanuotus ir pradėtus projektus, šiuo metu neatrodo, kad ateinančių metų pasiūla viršys 2017 metų pasiūlos rodiklius“, – teigia S. Vagonis.

Tuo tarpu Kaune naujų butų pardavimo apimtys, lyginant su praėjusiais metais, paaugo. Plėtotojai jau daug drąsiau žvelgia į šį miestą ir šiemet žada pastatyti iki 800 naujų butų. Tai būtų didžiausias pasiūlos kiekis nuo pat 2008 metų, kuris leidžia augti ir pardavimo rodikliams. „Ober-Haus“ duomenimis, Kaune per 2017 metų antrąjį ketvirtį buvo parduoti arba rezervuoti 166 butai pirminėje rinkoje arba 15% daugiau, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu.

Klaipėdoje per tą patį laikotarpį buvo parduoti arba rezervuoti 63 nauji butai, t. y. 34% mažiau nei per 2016 metų antrąjį ketvirtį. „Mažesnį butų pardavimo kiekį Klaipėdoje lemia ir daug kuklesnės statybų apimtys – šiais metais turėtų būti baigtos ne daugiau nei 300 naujų butų statybos. Nors tai būtų apie 50% daugiau nei jų buvo pastatyta 2016 metais, tačiau per pastaruosius septynerius metus bendros įgyvendintų projektų apimtys rodo dar pakankamai atsargų plėtotojų požiūrį į uostamiesčio rinką“, – komentuoja „Ober-Haus“ atstovas. Per 2010–2016 metus kasmet Klaipėdoje vidutiniškai buvo pastatoma 200 butų, tuo metu 2006–2009 metų laikotarpiu per metus vidutiniškai buvo pastatyta net virš 900 butų. Palyginimui vidutinis per metus pastatytų butų skaičius 2010–2016 metais Kaune buvo 280 butų, o Vilniuje – 2.100 butų.

Fiksuojama mažėjanti investicinė grąža iš būsto nuomos

Lyginant būsto kainų pardavimo ir nuomos kainų pokyčius šalies didmiesčiuose, pastaruoju metu galima matyti jau kitokias tendencijas nei jos buvo fiksuojamos anksčiau. Pavyzdžiui, nuomos rinkoje populiariausių 2 kambarių butų nuomos kainos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos miestuose 2011–2016 metais vidutiniškai ūgtelėjo trečdaliu. T. y. buvo fiksuojamas spartus nuomos kainų augimas, o tuo tarpu butų pardavimo kainos per tą patį laikotarpį patyrė įvairaus dydžio nuosmukius bei pakilimus, kurie visuose šiuose miestuose buvo labai skirtingi. „Sparčiai augusios butų nuomos kainos pastebimai didino tokio turto investicinę grąžą, kuri šiais metais jau rodo mažėjimo tendencijas“, – atkreipia dėmesį S. Vagonis.

Ryškiausi pokyčiai per metus fiksuojami šalies sostinėje. 2 kambarių butų nuomos kainos per metus Vilniuje (2017 metų pirmąjį pusmetį, palyginti su 2016 metų pirmuoju pusmečiu) išliko stabilios, o tokių butų pardavimo kainos augo daugiau nei 8%. „Ober-Haus“ duomenimis, 2017 metų pirmąjį pusmetį Vilniuje tokio turto bendrasis metinis nuomos pelningumas sudarė 5,1% ir buvo 0,4 procentiniu punkto mažesnis nei 2016 metų pirmąjį pusmetį. Tokios pačios tendencijos fiksuojamos ir Kaune. Tokių butų pardavimo kainos per tą patį laikotarpį augo virš 7%, о nuomos kainos – virš 3%, o tai lėmė mažėjantį bendrąjį metinį nuomos pelningumą nuo 6,3% iki 6,1%. Tuo tarpu Klaipėdoje per metus butų nuomos kainų augimo tempas buvo spartesnis nei pardavimo kainų ir tokių butų pelningumas ūgtelėjo nuo 5,8 iki 6,0%.

„Kadangi Vilniaus ir Kauno būsto rinkos yra spartesnio pardavimo kainų augimo stadijoje, o situacija finansų rinkoje yra itin palanki įsigyjantiems turtą, tai tikėtina kad ir artimiausiu metu bus galima stebėti investicijų grąžos mažėjimą šiuose šalies miestuose. Tačiau net ir mažėjanti grąža iš turto nuomos vargu ar gali iš esmės atbaidyti norinčius investuoti į būsto nuomos segmentą. Net ir sumažėjusi investicinė grąža vis dar išlieka patraukli ir vilioja potencialius investuotojus ne tik konkrečiomis metinėmis pajamomis ir jų grąžos rodikliais, bet ir augančia turto verte – investuotojus gali tenkinti mažesni pelningumo rodikliai vien dėl lūkesčių, kad jų turimo turto vertė ateityje augs“, – teigia S. Vagonis.

Gyvenamojo NT rinkos komentaras 2017 m. II ketv.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2017 metų liepos mėnesio reikšmė išaugo 0,5% (šių metų birželį buvo fiksuojamas 0,4% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių ūgtelėjo 4,2% (2017 metų birželį metinis augimas sudarė 4,1%).

2017 metų liepos mėnesį sostinėje užfiksuotas 0,5% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1.453 Eur (+7 Eur/m²). Nuo pastarojo žemiausio butų kainų lygio Vilniuje, kuris buvo pasiektas 2010 metų gegužę, butų kainos vidutiniškai išaugo 25,9% (+299 Eur/m²). Kaune, Klaipėdoje ir Šiauliuose liepos mėnesį atitinkamai užfiksuotas 0,3%, 0,6% ir 0,1% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.008 Eur (+3 Eur/m²), 1.030 Eur (+7 Eur/m²) ir 605 Eur (+0,7 Eur/m²). Panevėžyje butų kainų pokyčių nebuvo užfiksuota ir vidutinė kvadratinio metro kaina išliko tokia pati kaip ir birželį – 565 Eur.

Per paskutinius dvylika mėnesių butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 5,1%, Kaune – 3,7%, Klaipėdoje ir Šiauliuose – 2,7% ir Panevėžyje – 3,4%.

„Žvelgiant į pastarųjų dvylikos mėnesių statistiką, matyti, kad šalies didmiesčiuose auga tiek naujos, tiek senos statybos butų kainos. Analizuojant aktyviausius šalies didmiesčius, stebima, kad šalies sostinėje per metus sparčiau augo senos statybos butų kainos, o Kaune ir Klaipėdoje – naujos statybos butų. Per paskutinius dvylika mėnesių Vilniuje senos statybos butai brango 5,6%, o naujos statybos – 4,5%. Tuo tarpu Kaune ir Klaipėdoje per tą patį laikotarpį senos statybos butai brango atitinkamai 3,0% ir 1,8%, o naujos statybos – atitinkamai 5,4% ir 4,5%. Kaune ir Klaipėdoje pastaruoju metu pradedami plėtoti nauji projektai siūlo jau įvairesnes pasirinkimo galimybes pirkėjams tiek vietos, tiek kokybės atžvilgiu. Plėtotojai pradėdami naujo projekto plėtrą numato aukštesnes būsto realizavimo kainas tiek dėl augančių statybos kaštų, tiek dėl pastatams keliamų aukštesnių techninių reikalavimų bei besikeičiančių pirkėjų poreikių“, – teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.

OHBI apžvalga 2017 m. liepos mėn.

Atsigaunantis transporto ir logistikos paslaugų sektorius pagaliau suteikė stimulo ir sandėliavimo patalpų sektoriaus plėtrai šalies didmiesčiuose. Lietuvos statistikos departamento duomenimis, transporto ir sandėliavimo įmonių pardavimo pajamos Lietuvoje 2017 metų pirmąjį ketvirtį, palyginti su praėjusių metų tuo pačiu ketvirčiu, padidėjo 17,8%. O sandėliavimo ir saugojimo įmonių pardavimo pajamos (be PVM) per tą patį laikotarpį sudarė 33,4 mln. eurų arba 12,5% ir 23,7% daugiau, atitinkamai palyginti su tuo pačiu 2016 ir 2015 metų laikotarpiu.

„Sandėliavimo patalpų plėtros pagyvėjimas jaučiamas Vilniaus ir Kauno regionuose, kur projektų plėtros imasi ne tik savo poreikiams statančios įmonės, bet ir plėtotojai. Dalis projektų jau yra statomi dar neturint ir išankstinių nuomos sutarčių“, – pasakoja S. Vagonis. Per šių metų pirmąjį pusmetį Vilniaus ir Kauno regionuose buvo pastatyti trys nauji sandėliavimo ir logistikos patalpų projektai, kuriuose bendras sandėliavimo patalpų plotas sudaro apie 20.400 m². Didžiausi du projektai įgyvendinti Vilniuje: logistikos ir transporto įmonė „Ad Rem“ Kirtimuose valdomoje teritorijoje pastatė sandėlį, o norvegų bendrovė „Baltic Sea Properties“ užbaigė logistikos centro statybas šalia Vilnius–Druskininkai kelio. Po šių projektų įgyvendinimo 2017 metų antrojo ketvirčio pabaigoje bendras sandėliavimo patalpų plotas Vilniaus mieste ir jo apylinkėse išaugo iki 500.800 m².

Per šį laikotarpį nedidelis projektas buvo įgyvendintas ir Kauno rajone – „Vetmarket“ savo reikmėms pasistatė šiuolaikišką veterinarinės farmacijos sandėlį. Tačiau Kauno mieste ir jo apylinkėse šiuo metu plėtojama daugiau projektų, kurie turėtų pastebimai padidinti sandėliavimo patalpų plotą jau šiais metais. Per šių metų antrąjį pusmetį turėtų būti baigtos „Aibė“ logistikos centro statybos, „Epro group“ plėtojamas sandėliavimo su administracinėmis patalpomis projektas, odontologijos ir kitomis medicinos priemonėmis prekiaujanti „Analizė“ Ringauduose stato naują vaistų sandėlį su administracinėmis patalpomis, o Petrašiūnuose jau baigiamos beveik 4.000 m² ploto sandėliavimo pastato statybos. „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad šie projektai jau šiais metais papildys Kauno modernių sandėliavimo patalpų rinką 34.700 m² sandėliavimo patalpų. Šiuo metu Kauno mieste ir jo apylinkėse modernių sandėliavimo patalpų plotas sudaro 280.700 m².

Per 2017 metų antrąjį pusmetį Vilniuje turėtų būti baigtos dar keturių sandėliavimo paskirties projektų ar jų etapų statybos, kurių bendras sandėliavimo patalpų plotas sudarys 39.100 m². Atsižvelgiant į šiuos projektus, vien per 2017 metus Vilniaus ir Kauno regionai pasipildys beveik 74.000 m² naujų sandėliavimo patalpų, o tai reikštų beveik 10% metinį pasiūlos augimą šiuose regionuose. Tuo pačiu žvelgiant į ateinančius metus, matyti, kad plėtotojai ir įmonės nežada sustoti ir bent jau Vilniaus ir Kauno regionuose toliau planuoja investuoti į jau turimų patalpų atnaujinimą, plėtrą bei naujų plotų statybas šių patalpų nuomos tikslais.

„Pastaruosius kelis metus fiksuojamas gana nuosaikus sandėliavimo patalpų nuomos kainų augimas tęsėsi ir šiais metais. Išliekantis šiuolaikiškų patalpų poreikis prisideda tiek prie šio sektoriaus plėtros, tiek prie turto kainų augimo. O augančios nuomininkų finansinės galimybės, kylančios žemės kainos bei didėjantys statybų kaštai gali lemti ir tolimesnį nuosaikų nuomos kainų augimą netolimoje ateityje“, – teigia S. Vagonis.

„Ober-Haus“ duomenimis, per 2017 metų pirmąjį pusmetį Vilniaus regione naujų ir senų sandėliavimo patalpų nuomos kainos augo 3–4%, tuo tarpu Kauno ir Klaipėdos regionuose sandėliavimo patalpų nuomos kainos ūgtelėjo 1–2%. Šiuo metu Vilniuje naujos statybos sandėliavimo patalpas siūloma nuomotis už 3,8–5,2 Eur/m², o senos – už 1,6–3,4 Eur/m². Kaune nauji sandėliai – 3,7–5,2 Eur/m², seni – 1,5–3,0 Eur/m², o Klaipėdoje nauji sandėliai – 3,5–4,9 Eur/m², seni – 1,4–3,0 Eur/m².

Komercinio NT rinkos komentaras 2017 m. II ketv.