Biurų nuomininkų migracijos priežastys ir pasekmės

Ugnė Liaudanskienė, Ober-Haus biurų nuomos projektų vadovė

Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios.

Ne paslaptis, kad Vilniaus verslo centrų rinką pastaraisiais metais daugiausiai palaiko „kraustynės“ – į naujus biurus migruojantys senieji nuomininkai. Toks žingsnis įmonėms vis labiau pasiteisina, bet senstančių pastatų savininkai nepanikuoja ir ima siūlyti aktualios bei įdomios įvairovės.

Praėjusių metų sostinės biurų nuomos „scena“ iškalbinga: didžiausius nuomos sandorius sudarė į naujus biurus persikraustę tokie rinkos senbuviai kaip „Circle K“, „Ergo“, „PwC Lietuva“, „Cobalt“, taip pat iš istorinio pastato Gedimino prospekte išsikėlusi Ekonomikos ir inovacijų ministerija ir kiti. Panašiai atrodė dar 2024-ieji su ryškiausiais „Artea“, FNTT, „Narbuto“ ar ILTE nuomos sandoriais. Vienus atvejus paskatino verslo plėtra, kiti po ilgo laiko natūraliai pribrendo atsinaujinti, tačiau pats migracijos reiškinys yra akivaizdus ir sveikintinas.

Akivaizdu ir tai, kad apie naują biurą svarstantys rinkos senbuviai šiandien turi iš ko rinktis: šių metų pradžioje duris jau atvėrė „Business Stadium Central“, o netrukus bus užbaigti ir tokie didieji projektai kaip „Sąvaržėlė“ ar „Tech Zity Vilnius“, taip pat keletas mažesnių verslo centrų. Vien per šį pusmetį rinką pasieksiantys beveik 50 tūkst. kvadratinių metrų išlaikys ar net didins 10,8 proc. 2025 m. pabaigoje Vilniuje fiksuotą biurų vakansiją.

Kodėl ir kaip juda

Kiekvienas verslas savo sprendimus skaičiuoja ir nei viena įmonė nesikrausto dėl mados. Tačiau šiandien įmonės turi palankų metą pagerinti sąlygas, susikurti vertės ir, tam tikromis aplinkybėmis, galbūt ir neišleisti daugiau.

Visų pirma, nuomos kainos išlieka stabilios: pernai jos ženkliai nesikeitė, augimo nelaukiama ir šiemet. Nepaisant padidėjusios vakansijos ir konkurencijos, nuomotojai ne visada linkę ar turi galimybių daryti tiesioginių nuolaidų biuro kvadratiniam metrui. Tačiau šiandien galima derėtis dėl lengvatų per kitus aspektus: siūlomos lankstesnės biuro įrengimo finansavimo galimybės, nemokama nuoma pirmais mėnesiais, atsiranda patrauklių individualizuotų pasiūlymų.

Taip pat, šiandien lengviau pasiekiami susitarimai dėl trumpesnių nuomos terminų (pvz., pagal 3+2 metų formulę, nors yra paklausa ir dar trumpesniems laikotarpiams). Paprastai kalbant, nuomotojai šiuo metu tikrai lankstesni, o tai leidžia pasiekti nuomininkams palankesnių susitarimų. Tokia padėtis itin patraukli tiems verslams, kurie jau ir taip artėjo prie biuro pokyčių.

Kraustantis į naują biurą, pats „kvadratas“, suprantama, bus brangesnis. A klasės verslo centruose kvadratinio metro kaina yra nusistovėjusi ties 16-22 Eur/kv. m, o B klasės – 10-16 Eur/kv. m.  Tačiau matome, kad dalis įmonių išsinuomoja mažiau ploto nei anksčiau.

Skirtingų šaltinių duomenimis, pernai vidutinis išnuomoto biuro plotas lyginant su 2020 m. sumažėjo kone perpus. Net ir biurus keičiantys rinkos senbuviai neretai ieško mažesnių, efektyviau suplanuotų, universalesnių erdvių. Dalis naujų ir anksčiau pastatytų verslo centrų prisitaiko prie pasikeitusios rinkos ir tam tikrus laisvus plotus dalina mažesniais biurais, po maždaug 50-200 kv. m. Pavyzdžiui, jeigu ilgesnį laiką turimas laisvas visas aukštas, nuomotojai linkę investuoti ir tą aukštą padalinti į keletą mažesnių biurų.

Prieš penkmetį prasidėjęs nuotolinis darbas transformuojasi, kompanijos vis labiau nori kolegas dažniau matyti biuruose, bet net tai nestabdo patalpų mažėjimo tendencijų. Naujausiems verslo centrams skiriant dar daugiau dėmesio bendrosioms poilsio, sporto ar susitikimų erdvėms, mažėja tam skirtų zonų poreikis kiekviename iš biurų. Kitaip tariant, naujuose verslo centruose vis daugiau funkcijų perkeliama į bendras erdves, todėl dalis ploto, kuris anksčiau buvo įrengiamas kiekviename biure, tampa bendro naudojimo pagal poreikį.

Apskritai, nauji verslo centrai savo patalpose ar šalia gali pasiūlyti tokias paslaugas kaip įvairiausi sporto užsiėmimai, sveikatingumo klinikos, vaikų darželiai ir mokyklos, prekyba, drabužių valymas ir kt. Tai darbuotojams gali padėti sutaupyti transporto bei laiko sąnaudas ir šitaip kurti vertę.

Tiesa, verslo centro viduje esančios bendrosios, laisvalaikio, „pramoginės“ ir kitos erdvės paprastai kainuoja, apmokestinant jas proporcingai nuomojamam plotui. Nors energetiškai efektyvesniuose pastatuose komunaliniai mokesčiai gali sumažėti iki 1-2 Eur kv. m, šiuos sutaupymus dalyje naujų verslo centrų „kompensuos“ apmokestinta papildoma infrastruktūra.

Visgi jeigu kraustomasi į mažesnį, bet naują, modernų biurą, šiandien galima tikėtis panašių ar net mažesnių galutinių išlaidų nei pasilikus senajame, o papildoma vertė darbuotojams, klientams ar sutaupomam laikui yra ne visada išmatuojama ar įkainojama. Visa tai ir skatina nuomos rinkos dalyvius apsidairyti, pasikalbėti ir, neretai, padaryti ilgai brandintą žingsnį.

Senų biurų likimas

Daugiau nei prieš du dešimtmečius statyti verslo centrai šiandien laikomi jau morališkai ir technologiškai pasenusiais, todėl dažnai nebeatitinka dabartinių rinkos standartų ir verslo lūkesčių. O esamoms įmonėms migruojant į naujus biurus ir ne pirmus metus stebint ribotą naujų užsienio investuotojų srautą, senųjų verslo centrų savininkai turi keletą scenarijų.

Ryškesnė pastarojo meto tendencija yra senų biurų pritaikymas gyvenamajai paskirčiai. Laikui bėgant pastatai neišvengiamai nusidėvi, mažėja jų techninis ir funkcinis efektyvumas, o rinkos aplinka kelia vis aukštesnius kokybės, tvarumo bei funkcionalumo reikalavimus. Atsižvelgiant į šiuos pokyčius, pastatų rekonstrukcija ar konversija tampa racionaliu ir strategiškai pagrįstu sprendimu.

Tarp tokių pavyzdžių Vilniuje minėtinas buvęs biurų pastatas M. Valančiaus ir V. M. Putino gatvių sankirtoje, kurį ruošiamasi pertvarkyti į prabangius butus. Smolensko gatvėje seni biurai jau rekonstruoti į apartamentų ir vadinamojo „co-living“ projektą. „Ober-Haus“ žiniomis, ir šiuo metu vykdomos derybos dėl keleto biurų paskirties objektų įsigijimo su tikslu juos konvertuoti į butus. Tikėtina, kad ateityje tokių projektų bus ir dar daugiau, ypač išsilaikant didelei būsto paklausai.

Labiausiai pastebimu senųjų biurų scenarijumi galėtų tapti pastatų griovimas ir teritorijų transformacija. „Hanner“ jau paskelbė apie numatomą pirmojo modernaus Vilniaus biurų pastato griovimą Geležinio Vilko g. jį pakeičiant nauju šešių aukštų verslo centru. Reikšmingi pokyčiai numatyti ir „Verslo trikampio“ teritorijoje, kur planuojama platesnė konversija ir erdvių transformacija. Vystytojai ruošiasi ir senojo verslo kvartalo tarp Šeimyniškių ir Juozapavičiaus g. „perstatymui“. Tačiau realius tokių projektų įgyvendinimo tempus veikiausiai diktuos padėtis biurų nuomos rinkoje, o šiandien nematyti priežasčių skubėti.

Kapitalui mažiau intensyvūs ir dažniausiai matomi scenarijai šiuo metu yra senųjų verslo centrų pritaikymas smulkesniam kabinetiniam nuomos modeliui, dalies patalpų pertvarkymas į bendradarbystės erdves, taip pat didesnio ar mažesnio masto renovacija ir modernizacija (vadinamasis „retrofit“).

Kiekvienu atveju racionaliausias sprendimas pastato savininkui yra individualus. Tačiau jei įmonei kraustymasis į modernų biurą sukuria vis didesnę vertę nei pasilikimas, senuose verslo centruose pokyčių matysime vis daugiau.