Baltijos šalių NT rinkos patiria įvairaus lygio sunkumus, bet tuo pačiu ir atveria galimybes aktyviausiems

2023 metai Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkai buvo kupini iššūkių, kurių užuomazgas pradėjome stebėti 2022 metais. Praėjusiais metais buvo fiksuojamas Baltijos šalių ekonomikos susitraukimas, mažėjantis gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas, augantis neparduoto būsto ir neišnuomoto biurų ploto skaičius bei lėtėjančios statybų apimtys. Akivaizdu, kad tiek būsto pirkėjų, tiek verslo, tiek ir investuotojų nuotaikos pastebimai subjuro ir pasitikėjimas visa Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinka dar labiau sumenko, skelbiama „Ober-Haus“ metinėje Baltijos šalių sostinių nekilnojamojo turto rinkos apžvalgoje.

Nors bendros nekilnojamojo turto rinkos dalyvių nuotaikos visose šalyse yra panašios, tačiau globalių veiksnių (Ukrainos-Rusijos karas, aukštas infliacijos lygis, šoktelėjusi palūkanų norma) bendras poveikis šiek tiek skiriasi.

„Kadangi Latvijos ir jos sostinės nekilnojamojo turto rinka pastarąjį penkmetį nepasižymėjo itin sparčiu augimu, tad dabartinių iššūkių poveikis nėra toks apčiuopiamas kaip kitose šalyse“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Tuo tarpu Estijos ir Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos pokovidiniu laikotarpiu išgyveno investicijų bumą, kuris nulėmė itin spartų būsto rinkos aktyvumo augimą ir kainų šuolį. Todėl pastarųjų kelių metų nekilnojamojo turto rinkos sulėtėjimas labiausiai juntamas Lietuvoje ir Estijoje, kurios po spartaus augimo perėjo į daug lėtesnę vystymosi fazę ir tai itin pastebima tarp rinkos dalyvių, kurie jau buvo pripratę prie rekordiškai aktyvaus laikotarpio. Pasak R. Reginio, ypač rinkos sulėtėjimas juntamas Estijoje, kurios ekonomika po nedidelio nuosmukio 2022 metais, 2023 metais susitraukė net 3%. Ir skirtingai nuo Latvijos ir Lietuvos, Estijos ekonomikos atsigavimo neprognozuojama ir šiais metais. Tai lemia prastesnes nuotaikas ne tik šios šalies nekilnojamojo turto rinkoje, bet ir atsiliepia bendriems gyventojų lūkesčiams, kurie išlieka vieni prasčiausių Europoje.

Tačiau nepaisant sudėtingesnio laikotarpio, Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkos sugebėjo išvengti blogiausio scenarijaus, kuris įprastai pasižymi apčiuopiamai mažėjančiomis nuomos ar pardavimo kainomis.

„Pakankamai stabili situacija darbo rinkoje, vėl pradėję augti realūs atlyginimai, sukauptos solidžios gyventojų santaupos ir žemas bendras įsiskolinimo lygis apsaugojo nekilnojamojo turto rinkos dalyvius nuo skubotų ar priverstinių sprendimų ir tuo pačiu nuo neigiamų kainų pokyčių. Tačiau akivaizdu, kad per pastaruosius kelis metus pirkėjų pozicijos rinkoje reikšmingai sutvirtėjo ir dažnu atveju jau jie, o ne pardavėjai diktuoja savo sąlygas. Todėl sudėtingesnėje situacijoje išlieka tie pardavėjai, kuriems turimą turtą reikia realizuoti skubiau“, – teigia R. Reginis.

Analizuojant įvykusius būsto sandorius, matyti, kad nedidelė dalis potencialių pirkėjų sugeba pasinaudoti tokia situacija ir būstą įsigyja net šiek tiek žemesnėmis kainomis nei įprastai matome rinkoje. Panaši situacija stebima ir komercinio nekilnojamojo turto rinkoje, kurioje investuotojų skaičius pastebimai susitraukė (ypač užsienio investuotojų), o komercinio nekilnojamojo turto pelningumo norma (yield) vien per 2023 metus ūgtelėjo apie 50–100 bazinių punktų.

Šių metų pirmasis pusmetis nekilnojamojo turto rinkos dalyvių taip pat nenuteikė didesniam optimizmui, kadangi pagrindiniai rinkos rodikliai išlieka pastarųjų kelių metų žemumose ir nekilnojamojo turto rinkai susigrąžinti rinkos dalyvių pasitikėjimą gali užtrukti šiek tiek ilgiau nei buvo tikėtasi anksčiau. „Todėl akivaizdu, kad 2024 metais tiek pirmojo būsto pirkėjai, tiek stambesni investuotojai Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkoje dar galės rasti patrauklių pasiūlymų. Svarbu tik nepraleisti šios galimybės, nes nekilnojamojo turto rinka nesustojo ir geriausių variantų ieškančių rinkoje tikrai netrūksta“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Plačiau skaitykite „Ober-Haus“ metinėje Baltijos šalių sostinių – Vilniaus, Rygos ir Talino – nekilnojamojo turto rinkos apžvalgoje 2024, apimančioje kiekvieno iš miestų biuro, prekybinių, sandėliavimo ir gyvenamųjų patalpų bei žemės sklypų rinkas. Apžvalgoje taip pat pateikiama audito, apskaitos ir konsultacijų bendrovės „PricewaterhouseCoopers“ parengta mokestinė dalis bei advokatų kontoros „Sorainen“ teisinės informacijos skiltis.

Visa apžvalga (PDF): Metinė Baltijos šalių NT rinkos apžvalga 2024 (anglų kalba)