Nors Šiauliuose per 2025-uosius būsto kainos augo 11 proc., o šių metų pradžia išlaiko aktyvumą, jau vasarą ar rudenį rinka turėtų stabilizuotis, prognozuoja „Ober-Haus“.

Registrų centro duomenimis, per 2025 metus Šiauliuose iš viso buvo įsigyti 1539 butai ir 253 namai – atitinkamai 22,9 proc. ir 22,4 proc. daugiau nei 2024 m. „Ober-Haus“ skaičiavimais, praėjusių metų pabaigoje Šiaulių mieste vidutinė butų kaina siekė 1273 Eur/kv. m ir buvo 11 proc. didesnė nei prieš metus.

Bendrovės duomenimis, tipinių senos statybos butų kaina gyvenamuosiuose rajonuose, priklausomai nuo įrengimo, vietos, pastato būklės ir kt., Šiauliuose šiuo metu svyruoja tarp 1200-1800 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kainos gyvenamuosiuose rajonuose siekia apie 2000-2800 Eur/kv. m, o centrinėje Šiaulių dalyje ar senamiestyje „kvadrato“ kainos gali sudaryti ir 2500-3200 Eur.

„Ober-Haus“ Šiaulių biuro vadovas Linas Juozaitis komentuoja, kad didžiausias rinkos aktyvumas ir kainų augimas mieste pernai stebėtas antroje metų pusėje, o panašios tendencijos persikėlė ir į 2026-ųjų pradžią. Visgi jis pastebi, kad Šiauliuose auga nuomai skirto būsto pasiūla, antrosios pensijų pakopos lėšų efektas NT rinkai veikiausiai bus minimalus dėl nedidelių sumų, tad visa tai metų viduryje turėtų lemti pardavimo kainų stabilizaciją.

„Vidutinė butų pardavimui pasiūla nuo 300 pastaraisiais mėnesiais yra nukritusi iki 150-170 būstų, o tai kol kas daro įtaką tolesniam kainų augimui. Vis dėlto nuomos segmente matomas atvirkštinis rezultatas: pasiūla nuo įprastų 40-50 butų yra pakilusi iki maždaug 120. Taip pat, gyventojų skaičius pernai mieste nepadidėjo, naujų priežasčių nuomos segmentui augti neatsirado, rinką pasieks keli nauji daugiabučiai, tad antroje metų pusėje turėtume įžengti į stabilizacijos etapą“, – kalba L. Juozaitis.

„Ober-Haus“ duomenimis, Šiauliuose populiariausi išlieka dviejų kambarių, senos statybos (1963-1988 m.) butai. Kitaip nei anksčiau, pastaraisiais metais mieste patraukliausiais tapo butai pirmame aukšte, jų rinkoje trūksta. Savo ruožtu butai viršutiniuose aukštuose pardavime užsibūna ilgiausiai ir turi žemiausias kainas.

Naujos statybos segmente šiemet ir artimiausiais metais laukiama rekordinio plėtotojų aktyvumo: vystomi daugiabučiai Vilniaus, Malūno, Trakų, Paukščių tako, Birutės ir Gytarių gatvėse. Taip pat, į šiuolaikišką būstą pertvarkomi senesni pastatai: buvusi centrinė miesto pirtis Basanavičiaus g., buvusi profesinė mokykla Pagėgių g. ir buvusi mokykla Kviečių g. L. Juozaičio nuomone, šie nauji būstai turėtų rasti savo pirkėją dėl išaugusio šiauliečių susidomėjimo nauja statyba.

Padėtis nuomos rinkoje 

Nuomos segmente, „Ober-Haus“ skaičiavimais, pernai fiksuotas 5-6 proc. metinis kainų augimas, t.y. nuoma brango kone dukart lėčiau nei butai pardavimui. Kvadratinio metro nuomos kaina Šiauliuose šiuo metu vidutiniškai siekia apie 8-9 Eur/mėn.

Bendrovės duomenimis, populiariausių dviejų kambarių buto nuomos kaina gyvenamuosiuose Šiaulių rajonuose šiuo metu sudaro 300-500 Eur/mėn., o centrinėje miesto dalyje – 350-700 Eur/mėn.

L. Juozaitis atkreipia dėmesį į tai, kad per paskutinius penkis metus Šiaulių mieste nuolatinių gyventojų skaičius augo 10 proc. iki 111 tūkst., tačiau šį pokytį daugeliu atvejų lėmė migrantai iš Ukrainos.

„Be ukrainiečių, Šiauliai nuomos segmente išsiskiria ir užsieniečiais transporto įmonių darbuotojais bei NATO kariais, nors didžiąją dalį nuomininkų vis vien sudaro lietuviai. Čia svarbu nesusikurti nepagrįstų lūkesčių: kariškių skaičius nėra ypatingai didelis, o transportininkai ilgai būna komandiruotėse ir Šiauliuose dažnai renkasi hostelius ar kambarius už naktį“, – pasakoja L. Juozaitis.

Jo nuomone, kadangi butų nuomai pasiūla dabar yra išaugusi, tikėtis tolesnio kainų augimo būtų sunku. Taip pat, „Ober-Haus“ vertinimu, investicinio būsto nuomai pirkimas Šiauliuose galbūt jau pasiekė savo piką ir tokių sandorių pastaruoju metu matoma mažiau. L. Juozaitis skeptiškai vertina ir galimą antrosios pensijų pakopos lėšų efektą antriniam-investiciniam būstui.

„Ober-Haus“ duomenimis, Kaune per 2025 m. butų kainos išaugo 13,8 proc., o toks pokytis buvo ryškiausias tarp Lietuvos didmiesčių. Prie šio rezultato prisidėjo ribota naujo būsto pasiūla, ūgtelėjusi aukštesnės klasės projektų dalis ir senos statybos namų renovacija.

Registrų centras skelbia, kad per 2025 m. Kaune iš viso buvo įsigyti 5174 butai ir 803 namai – atitinkamai 14 proc. ir 23 proc. daugiau nei 2024 m.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, vidutinė butų pardavimo kaina Kaune 2025 m. pabaigoje siekė 2071 Eur/kv. m ir buvo 13,8 proc. didesnė nei prieš metus. Toks kainų pokytis pernai buvo didžiausias Lietuvoje. Palyginimui, Vilniuje, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butai per praėjusius metus brango 10-11 proc.

Bendrovės duomenimis, tipinių senos statybos butų kaina gyvenamuosiuose rajonuose, priklausomai nuo įrengimo, vietos, pastato būklės ir kt., Kaune šiuo metu dažniausiai svyruoja tarp 1400-2400 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kainos gyvenamuosiuose rajonuose siekia apie 2300-3000 Eur/kv. m. Prestižiniuose rajonuose, centrinėje miesto dalyje ar senamiestyje butų pardavimo kainos gali siekti ir 4000-5000 Eur/kv. m.

Ribota pasiūla

„Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas Svajūnas Šarauskas komentuoja, kad sparčiausiai šalyje pernai brangę butai laikinojoje sostinėje nėra atsitiktinumas, o tokį rezultatą lėmė didėjančios statybos darbų sąnaudos, griežtėjantys reikalavimai ir kitos priežastys.

„Kaune vis dar trūksta kokybiško naujo būsto patogiose vietose, ypač 2-3 kambarių butų, tad paklausa šiuo metu gerokai viršija pasiūlą. Pavyzdžiui, pastatytų butų skaičius Kaune mažėjo dvejus metus iš eilės“, – kalba S. Šarauskas.

Tarp Kauno specifikos jis mini gyventojų mėgstamas alternatyvas užmiestyje, pirmiausia Kauno rajone, kur žmonės stato kotedžus ir namus, gauna daugiau erdvės, nuosavos žemės ir žemesnes kainas. Kauno rajono plėtra prisideda prie to, kad pačiame mieste gyventojų skaičius pastaruoju metu net šiek tiek sumažėjo, o tai galbūt slopina naujo būsto plėtotojų entuziazmą ir, atitinkamai, pasiūlą.

„Nors matome ir nemažai žmonių, kurie būna „atsikandę“ rajono ir vėl žvalgosi erdvesnių butų centre, tikėtina, kad būtent ši Kauno regiono specifika lemia mažesnius naujos statybos tempus mieste nei jie galėtų būti. Manau, kad Kaunas turėtų stengtis sudaryti geresnes sąlygas pačiame mieste plėtoti šeimoms ir vidurinei klasei patrauklų būstą, nes didysis kraustymasis į pakaunę jau kuria politinę ir ekonominę įtampas, o Kauno rajonas virsta sparčiausiai augančia šalies savivaldybe“, – komentuoja S. Šarauskas.

„Ober-Haus“ atstovas atkreipia dėmesį ir į tai, kad pernai Kauno naujo būsto fondą pasiekė santykinai didesnis kiekis aukštesnės klasės projektų paupyje ir centrinėje miesto dalyje, o tai prisidėjo prie išsiplėtusio būsto kainų intervalo.

„Pati Kauno rinka išlieka aktyvi. Mieste ir toliau turėtų dominuoti antrinės rinkos pardavimai, nors matome, kad plėtotojai po kelių metų pauzės vėl grįžta į rinką su naujais projektais. Šiuo metu paklausiausi yra 2-3 kambarių butai (45-70 kv. m), racionalūs išplanavimai, didesni balkonai ar terasos, sandėliukai, parkavimo vietos. Pirkėjams svarbiausia patogi kasdienė logistika, žaliosios erdvės, uždaras, saugus kiemas, infrastruktūra vaikams, mažos išlaikymo sąnaudos. Vis labiau vertinama ir emocinė projekto pusė – žmonės nori gyventi ne „miegamajame rajone“, o aplinkoje, kurioje gera būti, sportuoti, bendrauti, auginti vaikus“, – apžvelgia S. Šarauskas.

Kas statoma ir kokios perspektyvos

„Ober-Haus“ duomenimis, naujos statybos segmente Kaune pasiūlą palaiko tokie ne vienus metus etapais plėtojami projektai kaip „Piliamiestis“, „Nemunaičiai“, „Kaunorama“, „Pušų apartamentai“ ar „Namučiai“. Prie jų šiemet prisidės jau statomi arba suplanuoti „Matau Kauną“, „Radio city“, taip pat „Ąžuolyno uoksai“ projektas Šančiuose. Šis kompleksas, S. Šarausko nuomone, vertas atskiro dėmesio kaip naujų tendencijų Kaune atspindys.

„Visų pirma, „Ąžuolyno uoksai“ toliau keičia Šančių standartą: iš pereinamojo, bet kainomis patrauklaus rajono ši miesto dalis virsta vis įdomesne viduriniajai klasei, jauniems profesionalams ir šeimoms. Unikalus sprendimas yra suplanuotas baseinas daugiabučių kvartale“, – kalba S. Šarauskas.

Apskritai visame mieste jis pastebi augantį pirkėjų reiklumą, didėjančius lūkesčius gyvenimo kokybei, saugumo sprendimams, techniniams aspektams, aplinkai.

„Visa tai rodo, kad kauniečiams vis svarbesnis nebe vien ploto ir kainos santykis, o kasdienis komfortas, susisiekimas pėsčiomis, bendruomeniškumas. Gyventojai turi lūkestį, kad nauji kvartalai bus ne tik gyvenamieji, bet virs visavertėmis miesto dalimis su paslaugomis, darbo vietomis bei viešomis erdvėmis. Be minėtų projektų, panašią kryptį Kaune turėtų pasiūlyti ir Minkovskių g. numatytas „Tesonet“ grupės kvartalas su verslo centru, viešbučiu ir butais“, – pasakoja „Ober-Haus“ atstovas.

Tarp šiuo metu aktyviau plėtojamų ir tolesnį potencialą išlaikančių Kauno rajonų jis mini Vilijampolę, Žemąją Fredą ir palei upę besidriekiančią buvusią „Kauno grūdų“ teritoriją. Pačiame mieste ateityje galima įžvelgti plėtrą Naujamiestyje, taip pat konversijų potencialą pramoninėse „Volfas Engelman“ ar „Stumbro“ teritorijose, analizuojamas ir Aleksotas.

„Dar ilgesnėje perspektyvoje nebūčiau nustebintas ir dėmesiu Jonavos gatvei palei Neries pakrantę. Tam reikėtų labai didelių investicijų, konversijos, kompleksinio gyvenamųjų ir pramoninių zonų įveiklinimo, tačiau tai jau dabar yra ilga, patraukli ir gamtos potencialą turinti erdvė“, – svarsto S. Šarauskas.

Nuomos lubos 

Nuomos rinkoje „Ober-Haus“ specialistai pernai fiksavo 9 proc. metinį kainų augimą. Kvadratinio metro nuomos kaina Kaune šiuo metu vidutiniškai siekia apie 12 Eur/mėn.

Dviejų kambarių buto nuomos kaina gyvenamuosiuose Kauno rajonuose šiuo metu sudaro 360-600 Eur/mėn., o centrinėje miesto dalyje – 420-800 Eur/mėn. Nuomos segmente S. Šarauskas jau įžvelgia tam tikras lubas, kurias toliau stiprina nebeaugantis miesto gyventojų skaičius.

„Nuomos rinka turėtų išlikti stabili. Pasiūloje apie 500 butų ir nuomininkai turės iš ko rinktis. Nors nuomotojai turi nemažą kainų lūkestį, klientai juos vis dažniau „nuleis ant žemės“, – vertina S. Šarauskas.

Jo duomenimis, Kaune nuomai patraukliausi išlieka 2 kambarių butai, juos seka 1 kambario būstai. Tradiciškai didžiausias nuomos aktyvumas susijęs su studentais vasaros pabaigoje ir rudenį.

Ugnė Liaudanskienė, Ober-Haus biurų nuomos projektų vadovė

Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios.

Didelė naujų biurų ploto pasiūla Vilniuje palaiko stabilias nuomos kainas, tačiau kartu ir skatina aktyvesnes derybas tarp šalių. Visgi, ilgalaikiuose nuomos santykiuose svarbiausia – abipusė interesų pusiausvyra. Tuo labiau, kad praktinę vertę dažnai lemia ne tik kaina, bet ir kiti sutarčių aspektai, tokie kaip lankstumas, terminai ar papildomos sąlygos.

Biurų rinkoje jau kurį laiką kalbama, kad šiandien galios svarstyklės tarsi linksta į nuomininko pusę. Pernai A ir B klasės verslo centruose bazinės nuomos kainos paaugo apie 2 proc.

Šiuo metu A klasės verslo centruose mėnesio nuomos kaina siekia iki 16–20 Eur/kv. m,  naujuose, išskirtiniuose projektuose sudaro ir 21–23 Eur/kv. m, o B klasės verslo centruose vyrauja 10–15 Eur/kv. m nuomos kainos.

2025–2026 m. rinką pasieks dar daugiau kaip 100 tūkst. kv. m naudingo biurų ploto. Nepaisant toliau augančios ekonomikos, biurų nuomos kainų augimą šiuo metu riboja būtent didelė laisvo ploto pasiūla, tebevykstanti nuotolinio-hibridinio darbo transformacija, konservatyvūs verslo lūkesčiai ir geopolitinės priežastys.

Atrodytų, nuomininko rinka turėtų būti geras metas persiderėti sąlygas dėl esamo biuro arba paieškoti naujų patalpų. Tačiau praktika rodo, kad biurų rinka yra cikliška, o turto valdytojai tikrai atsimins tiek perdėtą nuomininko spaudimą, tiek ir partnerišką jo požiūrį. Apskritai, verslo centrų savininkai dažniausiai turi itin ribotas galimybes tiesiog sumažinti kainą (riboja įsipareigojimai kreditoriams palaikyti nuomos kainų lygį), tačiau visuomet galima ir verta derėtis dėl kitų, plika akimi sunkiau matomų nuomos aspektų, lemiančią labai konkrečią ir apčiuopiamą naudą

Pastebime, kad viena iš palankesnių sąlygų yra biuro įrengimo arba jo remonto išlaidos – verslo centrai naujiems nuomininkams gali pasiūlyti savo pačių investiciją patalpų įrengimui ar pritaikymui nuomininko poreikiams. Naujausiuose verslo centruose ši suma paprastai siekia 250–425 Eur/kv. m.

Tiesa, jei nuomininkas sutinka su mažesne verslo centro investicija į patalpas, nuomininkas gali derėtis dėl geresnės nuomos kainos,  trumpesnių ir lankstesnių nuomos terminų, nuomos mokesčio nemokėjimo patalpų įsirengimo metu ir panašių sąlygų. Atitinkamai ir didesnės nei įprastai nuomotojo investicijos į konkretaus nuomininko patalpų įrengimą gali lemti ilgesnius nuomos terminus (šiuo metu standartinis minimalus terminas yra 3–5 metai), didesnį depozitą, griežtesnes baudas sutartį nutraukiant nesibaigus joje numatytam terminui, atskirais atvejais – netgi papildomą laidavimą ir kt.

Dėmesio verta yra galimybė nutraukti sutartį nesibaigus nuomos terminui. Dauguma verslo centrų laikosi pozicijos, kad sutartys galioja iki nustatytos datos ir jos yra nenutraukiamos – nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos ir kitus susijusius mokėjimus visu sutartyje numatytu laikotarpiu, net jei faktiškai tose patalpose nevyko veiklos. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai tokia sąlyga tampa rimtu suvaržymu – pavyzdžiui, mažėjant biuro dydžio poreikiui, įmonėms siekiant optimizuoti nuomos išlaidas. Tokiais atvejais padeda subnuomos sprendimas – dalies nenaudojamo ploto pernuomojimas kitam nuomininkui. Mūsų skaičiavimais – Vilniuje toks plotas šiuo metu viršija 10 000 kv. m. Tiesa, net jei visgi susitariama dėl sutarties nutraukimo anksčiau numatyto laiko, praktikoje nuomotojai siekia gauti kompensacijas už negautas pajamas, įrengimui skirtas investicijas, naujo nuomininko suradimo sąnaudas ir pan.

Per 2022 m. infliacijos šuolį išryškėjo ir nuomos kainų indeksavimo problema – priklausomai nuo šalių numatyto indeksavimo rodiklio (o jų gali būti netgi 8), 2023 m. pradžioje nuomos kainos augo maždaug nuo 5 iki net 25%. Taigi šiuo metu nuomos sutartyse dažnai numatomos ir maksimalios kainų indeksavimo ribos, dažniausiai neviršijančios 4–6 proc. Kitos derybinės galimybės gali būti tartis dėl indeksavimo pagal įprastai kiek mažesnį suderintą („europinį“) vartotojų kainų indeksą, indeksavimą taikyti vėliau nei po metų nuo nuomos pradžios, konkretaus indeksavimo procento nustatymas, nepriklausomai nuo infliacijos ar minimalių indeksavimo grindų (paprastai iki 2 proc.) net esant nulinei ar neigiamai infliacijai. Šalys nebūtinai sutiks dėl visko, tačiau tai – labai realios ir ilgalaikę vertę kuriančios derybinės pozicijos.

Galiausiai, vienas opiausių klausimų nuomininkams yra automobilių statymo vietos darbuotojams ir svečiams. Pastebima, kad nuomininkai yra pasiryžę mokėti didesnę stovėjimo vietos nuomos kainą, kad tik šalia būtų reikalingas vietų skaičius. Verslo centruose nuomininkams paprastai skiriama maždaug viena automobilių stovėjimo vieta 30–70 kv. m nuomojamo biuro ploto. Tokia vieta centrinėje miesto dalyje vidutiniškai kainuoja 75-150 Eur/mėn.

Automobilių statymo vietos savaime nėra pagrindinis nuomos sutarties derybų objektas, tačiau abi pusės čia taip pat turėtų atkreipti dėmesį į sąlygas ir sprendimus. Gera praktika yra suteikti nuomininkui papildomų laikinų statymo vietų pagal galimybes, tačiau su lanksčiomis sąlygomis nutraukti susitarimą įspėjus per sutartą laiką. Tai leistų užtikrinti pusiausvyrą tarp esamų nuomininkų poreikių ir verslo centro galimybių optimaliai paskirstyti infrastruktūrą naujai įsikuriantiems nuomininkams.

Tad nepriklausomai nuo konkretaus rinkos ciklo, pagrindines sąlygas ir scenarijus numatančios ir aiškiai apibrėžiančios nuomos sutartys ne tik užkirs kelią ginčams ir interpretacijoms ateityje, bet ir padės kurti gerus, pasitikėjimu ir bendradarbiavimu grįstus bei ilgalaikę vertę kuriančius santykius. Derėtis ir tartis galima ne tik dėl kvadratinio metro kainos, o kokybiški kompromisai per ilgesnius laikotarpius gali būti naudingi abiem pusėm.

Pernai išvien su visa Lietuva sparčiai augusioje Panevėžio būsto rinkoje ryškėja naujos statybos pasiūlos trūkumas, tačiau radikalaus kainų didėjimo Aukštaitijos sostinėje šiemet nelaukiama.

Registrų centro duomenimis, pernai Panevėžyje iš viso buvo įsigyti 1128 butai arba 19,2 proc. daugiau nei 2024 m. Seklesnėje namų rinkoje užfiksuoti 245 sandoriai, bet tai buvo net 36,1 proc. daugiau nei ankstesniais metais.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, pernai butų pardavimo kainos Panevėžyje augo lygiai 10 proc., o vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1236 Eur. Toks pokytis buvo mažiausias tarp Lietuvos didmiesčių, tačiau jis nedaug nusileido Vilniui (10,7 proc.), Klaipėdai (10,9 proc.,) ar Šiauliams (11 proc.). Labiausiai visas būstas per 2025-uosius pabrango Kaune – vidutiniškai 13,8 proc.

Bendrovės duomenimis, Panevėžyje senos statybos tipinio buto kainos, priklausomai nuo įrengimo, aukšto, rajono, renovacijos, sąlygų automobiliams ir kitų aplinkybių, šiuo metu svyruoja tarp 1100 ir 1800 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kvadratinio metro kainos mieste sudaro 1700–2500 Eur.

Įdomu tai, kad visi šie kainų rėžiai yra iš esmės identiški Šiauliams. Lyginant su trimis didžiausiais Lietuvos miestais, nauja ir sena statyba Panevėžio centre daugeliu atveju yra pigesnė nei atitinkami analogai Vilniaus, Kauno ar Klaipėdos periferijoje. 

Paklausa viršija pasiūlą

„Ober-Haus“ Panevėžio biuro vadovas Romualdas Paulauskas komentuoja, kad Aukštaitijos sostinė niekuomet negarsėjo didele naujos statybos apimtimi, o paskutinis stambus daugiabutis mieste išplėtotas tik 2006–2009 m. Tačiau pastaraisiais metais Panevėžyje išryškėjo paklausa naujiems butams, o jos NT plėtotojai kol kas nepatenkina.

„Pirkėjai labai laukia naujų būsto projektų. Naujų butų pasiūla šiuo metu labai menka, todėl nauji projektai turėtų būti paklausūs. Baigiami išparduoti tokie projektai kaip „Ainių namai“, „Parko rezidencija“. Tie, kas ieško naujos statybos butų, neturi iš ko rinktis, todėl yra suaktyvėjęs susidomėjimas alternatyvomis, pvz., „Senvagės loftais“ renovuotame pastate miesto centre arba „Marių loftais“ buvusioje „Ekrano“ gamyklos teritorijoje“, – pasakoja R. Paulauskas.

Iliustracijai jis pateikia „Ainių namų“ projektą, kur iš 114-os trimis etapais 2022-2024 m. pastatytų butų prekyboje liko tik vienas, o nauji panašios apimties projektai rinką pasieks po gerų metų. Per artimiausius keletą metų Panevėžio naujo būsto segmente laukiama butų buvusiame miesto centriniame pašte Respublikos g., taip pat dviejų stambių daugiabučių kvartalų Vakarinėje ir Kniaudiškių gatvėse.

Plėtotojai šiuo metu nagrinėja galimybes ir dar keliuose buvusiuose administraciniuose pastatuose, kurie galėtų būti racionaliai konvertuoti į gyvenamąją paskirtį. „Ober-Haus“ atstovas pastebi, kad mieste naujiems daugiabučiams patraukliausios išlieka vietos prie pat jau stovinčių namų kvartalų, tačiau tokių didelių sklypų nėra itin daug.

„O kalbant apie platesnę rinką, Panevėžio pirkėjus šiuo metu labiausiai domina ekonominės klasės būstas: 45–65 kv. m ploto butai ir 65–80 kv. m kotedžai. Perkantys namus daugiausia domisi naujos statybos, 150–200 „kvadratų“ objektais su nedideliais, 4–8 arų žemės sklypais. Visgi nepaisant pernykščio rinkos ir kainų augimo, naujo būsto pasiūlos trūkumo bei šiemet visoje Lietuvoje prognozuojamo tolesnio aktyvumo, mūsų miestas šiemet neturėtų išsiskirti iš kitų didmiesčių. Tikėtina, kad kainų dinamika šiemet iš principo atkartos kitų miestų tendencijas ar net bus nuosaikesnė“, – R. Paulauskas.

Vaizdas nuomos rinkoje

„Ober-Haus“ Panevėžio biuro vadovas taip pat pastebi, kad Aukštaitijos sostinėje pernai padažnėjo didmiesčiams būdingas reiškinys, kai pavieniai investuotojai ar net įmonės įsigyja senos statybos butus norėdamos juos suremontuoti ir parduoti brangiau arba išnuomoti. Kita vertus, naujai sutvarkyti butai mieste yra paklausūs ir jų nuomos kainos auga.

„Ober-Haus“ duomenimis, butų nuomos kainos Panevėžyje šiuo metu svyruoja tarp 230 ir 800 Eur/mėn. Dviejų kambarių buto nuomos kaina gyvenamuosiuose Panevėžio rajonuose siekia 290–420 Eur/mėn., o centrinėje miesto dalyje – 340–550 Eur/mėn. Per metus, „Ober-Haus“ skaičiavimais, Panevėžyje nuomos kainos augo 5–6 proc. Pati rinka yra aktyvi ir auganti, bet būsto pasiūlos pakanka, todėl reikšmingesnis nuomos kainų didėjimas šiemet yra mažiau tikėtinas.

„Paklausiausi butai nuomai yra 1–3 kambarių, ekonominės klasės. Nuomininkai – dažniausiai nuo 20 iki 30 metų amžiaus, neretai jaunos šeimos, dar negalinčios nusipirkti būsto. Butus taip pat nuomojasi karininkai, kuriems kompensuojama būsto nuomos kaina. Yra Ukrainos piliečių, besinuomojančių butus, taip pat šeimos, kurios statosi namą ir tam tikrą laiką, kol baigs statybas, nuomojasi didesnį butą arba netgi namą“, – apžvelgia R. Paulauskas.

Savo ruožtu komercinių patalpų rinka, jo vertinimu, šiuo metu mieste nėra aktyvi. Patraukliausios patalpos paslaugoms Panevėžyje šiuo metu miesto centre, Laisvės aikštės prieigose, taip pat didžiuosiuose prekybos centruose.

„Panevėžys dar išsiskiria tuo, kad vietos verslininkai gana aktyviai perka nebenaudojamus komercinius pastatus, buvusias bankų, draudimo įmonių buveines, gamybines patalpas, netgi buvusias mokyklas. Dėmesio turėtų sulaukti ir buvęs policijos pastatas su garažais Tulpių gatvėje. Šie objektai renovuojami, pertvarkomi į būstus arba mažesnes komercines patalpas“, – pasakoja R. Paulauskas.

Jo teigimu, paklausūs mieste išlieka ir naujesnės statybos gamybiniai bei sandėliavimo objektai, patalpos kavinėms, grožio salonams, taip pat tvarkingi nedidelio ploto biurai. Dėl mažesnių komercinių objektų kainų nei pagrindiniuose šalies didmiesčiuose, Panevėžiu jau domisi ir pelningumo ieškantys kitų miestų investuotojai. Naujos komercinio turto plėtros galimybes analizuoja ir plėtotojai, juolab kad prastesnės būklės patalpos panevėžiečių pastaruoju metu nedomina.

Visoje Lietuvoje aktyviais 2025-aisiais Klaipėdos nekilnojamojo turto rinka išsiskyrė gausiomis statybomis, augančia paklausa, sparčiu sandorių skaičiaus didėjimu ir į uostamiestį vis drąsiau žiūrinčiais kitų miestų plėtotojais, rodo NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ analizė. Potencialą po ilgesnės pertraukos Klaipėdoje pradėjo rodyti ir komercinio NT sektorius.

Registrų centro duomenimis, iš viso Klaipėdoje pernai įsigyti 3369 būstai (butai ir namai) arba 16,7 proc. daugiau nei 2024 m. Butų sandorių skaičius uostamiestyje per metus didėjo 16,5 proc. iki 3164 vnt. Namų rinka buvo daug seklesnė: parduoti 205 vienetai, bet tai buvo 19,2 proc. daugiau nei 2024 m.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, dar įspūdingesnius tempus Klaipėdoje rodė pirminė rinka, t. y. iš plėtotojų pernai mieste buvo įsigyta per 580 butų arba net 65 proc. daugiau nei 2024 m.

Bendrovės duomenimis, praėjusių metų pabaigoje vidutinė Klaipėdos butų kaina siekė 1906 Eur/kv. m arba 10,9 proc. daugiau nei prieš metus. Toks metinis kainų pokyčių tempas Klaipėdoje kiek pranoko Vilnių (10,7 proc.), bet buvo nuosaikesnis nei Kaune (13,8 proc.).

Naujos statybos butų kaina, priklausomai nuo kambarių skaičiaus, rajono ir kitų faktorių, uostamiestyje šiuo metu svyruoja tarp 2000 ir 3800 Eur/kv. m, o senos statybos siekia 1000–3700 Eur/kv. m. Šiuo atveju didžiausios kainos būdingos renovuotuose pastatuose centrinėje miesto dalyje, o nerenovuotuose daugiabučiuose kvadratinio metro kaina siekia 1000–2400 Eur.

Proveržis gyvenamajame

„Ober-Haus“ Klaipėdos regiono vadovas Aurimas Petrikas komentuoja, kad 2025-uosius uostamiestyje galima vadinti proveržio metais: plėtojama vis daugiau naujų būsto projektų bei naujų etapų anksčiau išvystytuose sklypuose. Aktyvi rinka lėmė ir tai, kad būtent pernai įsivažiavo tie būsto projektai, kuriems anksčiau buvo sunku startuoti. Stipriai augantis sandorių skaičius, ypač naujo būsto segmente, buvo matomas nepaisant didėjančių kainų.

„Klaipėdoje paklausiausias išlieka senos statybos neįrengtas būstas, kuris dažnai įsigyjamas mažesne už vidurkį kaina sutvarkymui, įrengimui ir pardavimui. Tačiau seną būstą vejasi naujos statybos butai su daline apdaila: šiems projektams sekasi tikrai neblogai ir jie jau gali sau leisti nuosekliai kelti kainas nelėtindami pardavimo tempo“, – tvirtina A. Petrikas.

Aktyvią pirminės rinkos plėtrą Klaipėdoje iliustruoja nauji statybų etapai tokiuose projektuose kaip „Arimų žiedas“, „Bastionų namai“, „Pušyno rezidencijos“, „Klaipėdos Holivudas“, „Memelio miestas“, „Teatro namai“, „Liepų terasos“, „Danės krantas“, „Parko pakrantė“ ir „Dvaro slėnis“. Be to, pirmuosius darbus plėtotojai pradėjo projektuose „Jūros 1“, „Baltijos panorama“, „Miško jūra“ ir „City10“. Nauja plėtra pastaruoju metu koncentruojasi centre ir senamiestyje.

„Teigiamu signalu rinkai tampa ir tai, kad į Klaipėdą vis drąsiau ateina kitų miestų plėtotojai. Pavyzdžiui, bendrovė „Eriadas“ jau turi ne vieną sėkmingą pardavimų istoriją uostamiesčio naujo būsto rinkoje. Tarp sparčiausiai augančių ir pirkėjų dėmesį sutelkiančių kvartalų išsiskiria „Memelio miestas“, „Bastionų namai“, „Trinyčių rezidencija“, o kiek toliau nuo centro aktyvumą rodo tokie projektai kaip „Dvaro slėnis“, „Danės krantas“, „Klaipėdos Holivudas“, „Liepų terasos“, „Saulės butai“ ir kt. Didėjanti pasiūla pirminėje rinkoje formuoja naują kainų lygį – Klaipėdoje nestebina ir 3.000 Eur/kv. m kaina, o augant pirminės rinkos sandorių skaičiui, tikėtina, kad kainos didės ir šiemet“, – kalba A. Petrikas.

Jo vertinimu, antroje metų pusėje iki 10 proc. mažėsiantis minimalaus pradinio įnašo pirmam būstui reikalavimas prisidės prie tolesnio rinkos aktyvumo visoje Lietuvoje, įskaitant Klaipėdą. Tačiau A. Petrikas atkreipia dėmesį, kad kartu griežtinamos sąlygos perkant antrąjį būstą, kuriuo pajūrio krašte garsėja Palanga ar Šventoji.

„Tiesa, pastaruoju metu vis dažniau kalbama, kad dalis gyventojų parduoda antrąjį būstą Lietuvoje ir investicijas nukreipia į Pietų Europos šalis – ši kryptis ypač ryški Palangos rinkoje, kurioje didelė dalis turto yra antras būstas. Lietuvių sentimentas būstui pietų Europos šalyse šiek tiek juntamas, tačiau didesnio poveikio rinkai neturi, o plėtotojai naujų statybų apsukų pajūryje ir toliau nemažina. Tad antrojo būsto finansavimo pokyčiai Klaipėdos kraštui didelio poveikio, tikėtina, nesukels“, – komentuoja A. Petrikas.

Savo ruožtu nuomos segmente „Ober-Haus“ Klaipėdoje fiksuoja aiškų pasiūlos stygių, kuomet, A. Petriko teigimu, rinka tapo priklausanti nuomotojams. Pastarieji, nuosekliai keldami nuomos kainas, pakankamai greitai ir nesunkiai randa nuomininkus. Per pastaruosius metus butų nuomos kainos augo apie 4–5 proc. ir priartėjo prie 11 Eur/kv. m.

„Klaipėdoje vyrauja butų nuomos rinka, o namų nuomai kategorijos praktiškai nėra. Įdomu ir tai, kad uostamiestyje studentams užtenka universitetų bendrabučių, tad nuomos rinką augina darbuotojai ir kiti nuomininkai. Savo ruožtu Palangoje nuoma iš esmės yra tik sezoninė ir trumpalaikė, o tai tinkamai neatspindi ilgalaikių kainų tendencijų“, – pasakoja „Ober-Haus“ atstovas.

Atgimimo ženklai komercinio NT rinkoje

Bendrovė pastebi, kad po dešimtmetį trukusios vangios plėtros, teigiamus signalus pastaraisiais metais ėmė rodyti ir komercinio NT sektorius. Jam dėmesį taip pat pradėjo rodyti ir Vilniaus ar Kauno NT plėtotojai bei investuotojai. Tiesa, daugiausia aktyvumo kol kas yra toliau nuo senamiesčio.

„Matomiausia komercinio NT tendencija Klaipėdoje yra prekybiniai sandėliai, vadinamieji „stock-office“, kurie uostamiestyje susidomėjimo ir plėtros sulaukė kiek vėliau nei Vilniuje ar Kaune. Biurų segmente prieš keletą metų stebėjome nuomos sandorius „iš popieriaus“ dar vykstant statyboms, buvo kilęs tam tikras ažiotažas dėl vėjo jėgainių parką galbūt projektuosiančių ar aptarnausiančių užsienio kompanijų, tačiau pernai visa tai priblėso. O prekybinių, maitinimo ir paslaugoms skirtų patalpų segmente ryškus „auksinis trikampis“ tarp „Akropolio“, arenos ir baseino – čia didžiausi gyventojų srautai, ypač savaitgaliais“, – komentuoja A. Petrikas.

Jo vertinimu, kitas ryškesnis „trikampis“ formuojasi Tilžės gatvėje link Jakų žiedo, kur pirmiausia plėtojami sandėliavimo, administravimo, prekybos ir paslaugų objektai. Pavieniai didesni sandoriai ar komercinio NT objektai taip pat įgyvendinami Klaipėdos LEZ ar prieš laisvąją zoną esančiame „Pramonės logistikos parke“ Klaipėdos rajone.

„Žinoma, nors plačiąja prasme Klaipėdos komercinio NT rinkoje ledai buvo pralaužti ir ateinantis dešimtmetis nuteikia optimistiškai, akis tebebado senamiestis, kur ir toliau užsidaro vis dar nemažą pėsčiųjų praeinamumą turinčios kavinės ir restoranai ir kur pilna laisvų patalpų nuomai bei pardavimui. Verslas iš senamiesčio faktiškai persikėlė į kitas zonas, o tai galbūt prisideda prie tolesnio spaudimo su automobiliais susijusiai infrastruktūrai. Pavyzdžiui, bet kokios patalpos bet kur mieste šiandien išnuomojamos tik su sąlyga, kad bus galimybė statyti transporto priemones“, – dėsto A. Petrikas.

Vilniuje, Antakalnio seniūnijoje, Barsukynės g., pradedamas statyti naujas būsto projektas „Antakalnio kalvos“ – uždaras 48 kotedžų kvartalas. Čia statomi 105 kv. m ploto keturių kambarių A++ energinės klasės būstai, kuriuos pirkėjai galės rinktis su daline arba pilna apdaila. Kiekvienam namui taip pat priklauso apželdintas žemės sklypas su įrengta terasa ir automobilių stovėjimo vietos prie namo.

Kvartale suprojektuota apželdinta uždara teritorija, taip pat kuriamos bendruomenės erdvės aktyviam ir kokybiškam laisvalaikiui: vidiniai pasivaikščiojimo takai, krepšinio aikštelė, padelio kortai, lauko treniruoklių zona bei vaikų laisvalaikio erdvės.

„Naujasis kvartalas kuriamas išskirtinėje sostinės vietoje: šalia tyvuliuoja Pupojų ežeras, netoliese ošia Pupojų miškas, ramybe ir žaluma alsuoja Dvarčionių geomorfologinis draustinis. Ir visa tai – vos 10 minučių automobiliu iki Vilniaus Senamiesčio. Tai ideali vieta ieškantiems darnos su gamta, bet norintiems gyventi arti miesto centro“, – sako Nika Bijeikytė, projekto pardavimo vadovė.

Atsižvelgiant į rinkoje augantį būsto su pilna apdaila poreikį, projekte siūlomi ir kotedžai, į kuriuos galima įsikelti iš karto. „Pirkėjai gali rinktis iš keturių skirtingų interjero stilistikų ir įsikelti į jau įrengtus, gyvenimui paruoštus namus“, – sako N. Bijeikytė.

Projekte akcentuojami privatumas ir tvarūs sprendimai. Kotedžų konstrukcijoje numatytos dvigubos sienos, užtikrinančios puikią garso izoliaciją ir maksimalų gyventojų privatumą. Namai statomi su poslinkiu, tam, kad kiemai neišsirikiuotų vienoje linijoje. Statyboje naudojamos kokybiškos ilgaamžės medžiagos: klinkerio plytų fasadų apdaila, Kommerling langai, Danfoss šildymo sistema. Taip pat kiekvienas namas pritaikytas saulės elektrinės įrengimui, todėl gyventojai turės galimybę mažinti energijos sąnaudas ir rinktis tvaresnį gyvenimo būdą.

„Antakalnio kalvos“ projektą įgyvendina UAB „JORE Group“, projekto pardavimu ir rinkodara rūpinasi Ober-Haus komanda.

Daugiau informacijos: www.antakalniokalvos.lt

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų gruodžio mėnesio reikšmė išaugo 1,1%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 11,3%. Vidutinis metinis butų kainų augimas 2025 metais (2025 metų sausį–gruodį, palyginti su 2024 metų sausiu–gruodžiu) siekė 7,3%.

2025 metų gruodžio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,0%, 1,2%, 1,0%, 1,4% ir 0,9% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.930 (+30 Eur/m²), 2.071 (+24 Eur/m²),  1.906 Eur (+19 Eur/m²), 1.273 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.236 Eur (+12 Eur/m²).

Per metus (2025 metų gruodžio mėnesį, palyginti su 2024 metų gruodžio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 10,7%, Kaune – 13,8%, Klaipėdoje – 10,9%, Šiauliuose – 11,0% ir Panevėžyje – 10,0%.

„2025 metais fiksavome itin spartų visos būsto rinkos atsigavimą. VĮ Registrų centro duomenimis, iš viso šalyje per metus buvo įsigyta šiek tiek daugiau nei 50.000 būstų (butų ir namų) ir tai yra 21% daugiau nei jų buvo įsigyta 2024 metais (butų įsigyta 23%, o namų – 18% daugiau). O į būsto rinką sugrįžę pirkėjai iš sąstingio išjudino ir būsto kainas. Jeigu 2025 metų pradžioje metinis butų kainų augimas šalies didmiesčiuose sudarė 4,0%, tai per metus fiksavome nuoseklų kainų augimo tempo didėjimą ir 2025 metų pabaigoje metinis augimas jau siekė 11,3%. Tai yra didžiausias metinis butų kainų augimas nuo 2023 metų vidurio.

Jeigu 2024 metais vidutinis metinis butų kainų augimas šalies didmiesčiuose buvo vienas mažiausių per pastarąjį dešimtmetį ir sudarė 2,9%, tai 2025 metais jis jau siekė 7,3%. Tuomet matyti, kad 2025 metais butų kainos augo dvigubai sparčiau nei kitos vartojimo prekių ir paslaugų kainos šalyje – Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2025 metais vidutinė metinė infliacija (SVKI) sudarė 3,4%. Visgi nepaisant pakankamai spartaus būsto pardavimo kainų kilimo, darbo užmokesčio augimas palaiko pirkėjų galimybes įsigyti būstą. Pagal prognozes, 2025 metais darbo užmokestis šalyje vidutiniškai turėtų augti apie 8,5%, t. y. vis dar šiek tiek sparčiau nei didėjo butų pardavimo kainos.

Šiuo metu yra susiformavę lūkesčiai, kad 2026 metais būsto rinka taip pat išliks itin aktyvi. Itin geri 2025 metų būsto rinkos rodikliai, dalies iš antros pensijų pakopos atsiimtų lėšų panaudojimas būstui įsigyti bei įsigaliosiantys Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai formuoja aukštus rinkos dalyvių lūkesčius, kad būsto rinkoje ir toliau laikysis augimo tendencijos. Šie veiksniai tikrai gali turėti teigiamos įtakos būsto rinkos raidai, tačiau tai nebūtinai reiškia, kad šiemet ir toliau stebėsime tokį patį spartų kainų augimą kaip ir praėjusiais metais. Lėtėjantis darbo užmokesčio augimo tempas bei pasibaigęs palūkanų normų mažinimo ciklas gali pradėti riboti nemažos dalies pirkėjų galimybes įsigyti norimą būstą. Todėl net ir išliekant būsto rinkai tokiai pat aktyviai, per daug optimistiniai būsto pardavėjų lūkesčiai gali ir neišsipildyti. Visai realu, kad 2026 metais stebėsime ne augantį, o lėtėjantį būsto kainų augimo tempą“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Apžvalga (PDF): OHBI apžvalga 2025 m. gruodžio mėn.

Po iššūkių kupino 2022–2024 metų laikotarpio Lietuvos būsto rinka 2025 metais išgyvena vieną sparčiausių atsigavimo periodų – tiek savo istorijoje, tiek lyginant su kitomis Europos šalimis. Net ir be šių metų gruodžio rezultatų matyti, kad šiais metais visos šalies būsto rinkos aktyvumas bus maždaug penktadaliu didesnis nei 2024 metais. Šiemet Lietuvoje iš viso bus įsigyta virš 50.000 butų ir namų – tai trečias kartas šalies istorijoje, kai metinė pardavimų apimtis viršija šią ribą. Anksčiau tokios aukštos pardavimų apimtys buvo pasiektos tik 2005 ir 2021 metais, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

„Tvirtai galima sakyti, kad būsto rinkos atsigavimas šiais metais yra visapusiškas. Visų pirma, beveik visose šalies savivaldybėse fiksuojamas didesnis būsto pardavimo skaičius, palyginti su 2024 metais. Taip pat visos šalies mastu ženklus aktyvumo augimas fiksuojamas tiek namų ir butų segmentuose, tiek pirminėje ir antrinėje rinkoje“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Pasak R. Reginio, spartus šios rinkos atsigavimas buvo paskatintas teigiamų pokyčių finansavimo rinkoje, kuomet vidutinė būsto paskolų palūkanų norma per pastaruosius dvejus metus sumažėjo daugiau nei 2 procentiniais punktais ir sugrįžo į 2022 metų rugsėjo mėnesio lygį. Pirkėjų sugrįžimo į paskolų rinką mastelį gerai iliustruoja naujai išduodamų paskolų apimtys, kurios šiais metais bus net 55–60% didesnės nei prieš metus, o naujų būsto paskolų turėtų būti išduota rekordiškai daug – apie 3,3–3,4 mlrd. eurų.

Akivaizdu, kad į būsto rinką plūstelėjęs gausus pinigų srautas suteikė galimybę pardavėjams didinti parduodamo turto kainas. Jeigu 2024 metais vidutinis metinis butų pardavimo kainų augimas šalies didmiesčiuose buvo vienas žemiausių per pastarąjį dešimtmetį ir sudarė 2,9%, tai „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2025 metais augimas jau sieks 7,0–7,5%. Prognozuojama, kad šiais metais vidutinis darbo užmokestis augs apie 8,5%, tad nominaliosios gyventojų pajamos didės tik šiek tiek sparčiau nei būsto kainos.

Taip pat nereikia pamiršti, kad Lietuvoje infliacijos lygis išlieka aukštesnis nei euro zonoje, o tai taip pat pastebimai mažina gyventojų perkamąją galią. „Todėl nenuostabu, kad sparčiau augančių gyvenamojo turto kainų aplinkoje gyventojai itin aktyviai perka senesnės statybos būstą, kuris tampa patrauklus dėl mažesnės kainos. Pavyzdžiui, šalies sostinėje, kuri pasižymi aukščiausiu būsto kainų lygiu tarp šalies didmiesčių, 2025 metais senesnės statybos butų pardavimo apimtys jau pasiekė visų laikų aukštumas. Tuo tarpu sostinės pirminėje rinkoje naujos statybos butų realizacijos apimtys dar yra šeštadaliu mažesnės nei rekordiniais 2021 metais“, – sako R. Reginis.

Svarbu, kad matydami atsigaunančią būsto rinką, plėtotojai stengėsi didinti daugiabučių plėtros tempą rinkai pasiūlant vis naujų projektų. Tačiau žvelgiant į susiformavusį būsto paklausos lygį bei sparčiai mažėjantį jau pastatytų ir neparduotų butų skaičių, plėtros apimtys pagrindiniuose šalies didmiesčiuose galėtų būti didesnės. Ypač tai aktualu būsto pirkėjams Kauno mieste, kuriame 2025 metais pardavimui bus pastatyta mažiau butų nei 2024 metais. Todėl nenuostabu, kad šiame mieste butų pardavimo kainų didėjimas šiemet bus sparčiausias tarp visų šalies didmiesčių (vidutinis metinis augimas sieks 8,0–9,0%).

2026 metais būsto rinkoje pirkėjų nepritrūks, tačiau jie išliks jautrūs tiek kainai, tiek geopolitinei aplinkai

Akivaizdu, kad 2025 metų būsto rinkos rodikliai suformavo optimistinius šios rinkos dalyvių lūkesčius, kuomet plėtotojai stengiasi statyti kuo daugiau, o pardavėjai – parduoti kuo brangiau. Susiformavus tokioms nuotaikoms bei išliekant teigiamoms šalies ekonomikos raidos perspektyvoms, 2026 metais būsto rinka turi visas sąlygas siekti naujų aukštumų.

Ateinančiais metais būsto rinkai bus svarbūs bent keli įsigaliosiantys reguliaciniai pokyčiai. „Turbūt pats svarbiausias, tai pokyčiai antros pakopos pensijų kaupimo sistemoje, kuomet nuo 2026 metų pradžios gyventojams bus suteikta galimybė pasitraukti iš kaupimo ir atsiimti sukauptas lėšas“, – pasakoja R. Reginis.

Lietuvos banko skaičiavimais, per 2026 metų pirmąjį pusmetį (per pirmąją pasitraukimo iš pensijų kaupimo sistemos bangą) gyventojai galėtų atsiimtų apie 1,1 mlrd. eurų sukauptų lėšų. Įvairios apklausos rodo, kad iki 20% atsiimtų lėšų galėtų būti skirtos investicijoms į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą.

„Tačiau reikia suprasti, kad ne visos šios lėšos būtų panaudotos tiesioginiam būsto įsigijimui, bet taip pat skirtos turimo turto remontui ar jo statyboms. Tai yra – dalis šių lėšų atitektų mažmeninės prekybos ir statybų sektoriams“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Pavyzdžiui, tyrimų ir rinkodaros konsultacijų įmonės „Hubel“ atliktos apklausos duomenimis, konkrečiai būsto pirkimui atsiimtus pinigus planuoja skirti 9% respondentų. Jeigu skaičiuosime, kad dešimtadalis iš antros pensijų pakopos atsiimtų lėšų būtų skirta tiesioginiam būsto įsigijimui, tai 2026 metų pirmąjį pusmetį į šalies būsto rinką papildomai galėtų būti įlieta apie 100 mln. eurų. Ar tai yra didelė suma šalies būsto rinkai? 2025 metais būstui įsigyti Lietuvoje iš viso turėtų būti išleista virš 4 mlrd. eurų, o tai reiškia, kad tie papildomi 100 mln. eurų 2026 metų pirmojo pusmečio šalies būsto rinkos apyvartą (virš 2 mlrd. eurų) galėtų papildomai padidinti apie 5%. Nors šis santykinis prieaugis neatrodo labai didelis, tačiau tai vis tiek būtų dar vienas stimulas ir taip sparčiai atsigaunančiai būsto rinkai. Tikėtina, kad 2026 metų antrąjį pusmetį ir 2027 metais šis papildomų pinigų iš pensijų fondų veiksnys jau būtų ne toks reikšmingas.

Taip pat nuo 2026 metų rugpjūčio mėnesio įsigalios Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai, kuomet pradinio įnašo reikalavimas perkantiems pirmąjį būstą mažinamas nuo 15% iki 10%. Kokia potencialių būsto pirkėjų dalis galėtų pasinaudoti šiais pokyčiais yra labai sudėtinga įvertinti. Visų pirma, yra numatyti tam tikri reikalavimai kredito gavėjams, o antra – kreditus išduodančios įstaigos individualiai vertins pirkėjo kreditingumą ir pačios nustatys pradinio įnašo dydį (nebūtinai leidžiamą mažiausią). Bet akivaizdu, kad dalis potencialių pirkėjų tikrai galės pasinaudoti galimybe įsigyti namus su mažiausia leidžiama pradinio įnašo dalimi bei taip prisidės prie būsto rinkos augimo 2026 metų antroje pusėje.

Pasak R. Reginio, jeigu būsto rinkos aktyvumą kitais metais skatinančių veiksnių tikrai yra pakankamai, tai didžiausiu iššūkiu išlieka gyvenamojo turto kainų augimas. „Po gan spartaus būsto kainų šuolio šiais metais, 2026 metais turėtume matyti nuosaikesnį, tačiau vis dar juntamą kainų didėjimą. Rinkoje, kuri turi augimo potencialo, būtų naivu tikėtis stabilių pardavimo kainų, bet pernelyg spartus jų kilimas taip pat mažai tikėtinas“, – pasakoja ekspertas.

Visų pirma, jau nebeliko pastaruoju metu rinkos atsigavimą lėmusio mažėjančių palūkanų veiksnio. ECB siunčia signalus, kad palūkanų mažinimo ciklas jau baigėsi ir 2026 metais palūkanų normos turėtų išlikti stabilios. Lietuvoje naujai sudarytų būsto paskolų vidutinės palūkanų normos taip pat rodo, kad nuo 2025 metų vidurio jos išlieka stabilios (apie 3,6%). Todėl būsto įperkamumas kitais metais iš esmės bus nulemtas gyventojų pajamų augimo. Ekonomistai prognozuoja, kad darbo užmokesčio kilimo tempas nuosekliai mažės ir 2026 metais vidutinio atlyginimo augimas jau neviršys 8%. Tuo tarpu vidutinė metinė infliacija šalyje bus panaši, kaip 2025 metais, ir viršys 3%. „Todėl tikėtina, kad 2026 metais butų kainos šalies didmiesčiuose turėtų augti panašiai kaip realiosios gyventojų pajamos ir vidutinis metinis augimas siektų apie 4–6%. Spartesnis būsto kainų kilimas apribotų dalies žmonių galimybes įsigyti norimą turtą, priversdamas juos rinktis mažesnį ar prastesnės kokybės būstą, arba net atidėti pirkimo planus ir likti nuomos rinkoje“, – prognozuoja R. Reginis.

Naujo būsto pasiūla yra itin svarbi gyvenamojo turto rinkai, nes pakankamas jos kiekis padeda išlaikyti rinkos pusiausvyrą. Sveikoje konkurencinėje aplinkoje pirkėjai gali tikėtis ne tik įvairaus ir pakankamo būsto pasirinkimo, bet ir ne tokio spartaus būsto kainų augimo. Kuomet naujo būsto pasiūla yra per maža ir tokio būsto kainos ima sparčiau augti, pirkėjai ieško pigesnių, labiau įperkamų variantų antrinėje rinkoje, taip prisidėdami prie spartesnio kainų kilimo ir šiame segmente. Būtent tokias tendencijas galima buvo stebėti šiais metais. Todėl plėtotojai 2026 metais turės reguliariai rinkai pasiūlyti naujų projektų (ypač Kaune ir Vilniuje), kad išnaudotų rinkos potencialą ir padėtų išvengti per daug spartaus būsto kainų augimo.

„Tačiau didžiausiu neapibrėžtumu ir toliau išlieka įtempta geopolitinė situacija, kuri turi tiesioginį poveikį mūsų šalies ekonomikos struktūrai – prekybos srautai, energetinių išteklių kainos, imigracija, užsienio investicijos ir pan. Tačiau nepaisant šių iššūkių, 2025 metų būsto rinkos rodikliai rodo, kad Lietuvos gyventojai iš esmės išlieka atsparūs šiems iššūkiams ir toliau aktyviai investuoja į būstą savo šalyje. Žinoma, pastaraisiais metais taip pat yra fiksuojamas augantis lietuvių – tiek verslo, tiek ir gyventojų – investicijų srautas į centrinės ir pietų Europos nekilnojamojo turto rinką. Todėl 2026 metais didžiausia grėsme išlieka nebent geopolitinės situacijos galimas paaštrėjimas, kuris galėtų slopinti vietinių gyventojų vartojimą bei norą įsigyti būstą Lietuvoje“, – sako R. Reginis.

Salininkuose, Vilniuje, užbaigtas dvibučių namų projektas „Salininkų alėja“, kurio pardavimus vykdė Ober-Haus. Tai uždaras 18 A++ energinės klasės namų kvartalas. Statybos pradėtos 2024 m. pavasarį, o tų pačių metų pabaigoje visi namai buvo pastatyti. 2025 m. pradžioje pradėjus aktyvius pardavimus, projektas sulaukė pirkėjų susidomėjimo.

Projekte buvo siūloma rinktis namus su daline apdaila arba pilnai įrengtus. Didesnė dalis sandorių sudaryta būtent dėl pilnai įrengtų namų. Pasak Ober-Haus gyvenamojo NT ekspertės Jolantos Iselionienės, pilnos apdailos variantas apėmė ne tik atliktą vidaus apdailą, bet ir įvairius vidaus inžinerinius ir lauko gerbūvio sprendimus. Iki detalių apgalvoti išplanavimo sprendimai ir pilna vidaus įrengimo komplektacija suteikė galimybę įsikelti iš karto, kas, pasak ekspertės, tampa vis svarbesniu kriterijumi pirkėjams.

Ober-Haus gyvenamojo NT ekspertė Katerina Kempa pažymi, kad pardavimų tempui reikšmingą įtaką turėjo ekspozicinių namų įrengimas. Pasak jos, pirkėjai galėjo gyvai apžiūrėti erdves, įvertinti naudojamas medžiagas ir geriau suprasti būsto išplanavimą, o tai padėjo greičiau priimti sprendimus.

Vienu iš projekto privalumų tapo pilnai įrengta kvartalo infrastruktūra. Užbaigus namų statybas, teritorijoje buvo įrengti šaligatviai, lietaus nuotekų sistema, gatvės apšvietimas, o visas kvartalas aptvertas.

Ober-Haus komanda rūpinosi koncepcijos formavimu, pardavimo strategija bei jos įgyvendinimu – nuo pirkėjų konsultacijų iki notaro procedūrų. „Mūsų tikslas buvo sukomplektuoti įperkamus namus, o pirkėjams aiškiai perteikti skirtingų įrengimo pasirinkimų vertę ir padėti priimti racionalius sprendimus“, – teigia J. Iselionienė.

Projekto plėtotojas – UAB Astirex

Darius Tumas, „Ober-Haus“ vyresnysis investicinių projektų konsultantas

Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios.

Šie metai ir antra 2024-ųjų pusė komercinio NT investicinių sandorių rinkoje atrodo kaip atsispyrimas nuo dugno. Nors užsienio investuotojų ir biurų segmento aktyvumas išlieka menkas, visą rinką augina vietos žaidėjai, mažesnių palūkanų fone investicijoms vėl atradę komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą.

Lietuvos komercinio NT investicijų rinką vadinti pilnai atsigavusia vis dar būtų drąsu, tačiau statistika nuteikia pozityviai bei sufleruoja apie platesnius reiškinius.

„Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur – beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato. Beveik pusė šios sumos – 86 mln. Eur – buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.

Rinką džiugina ne vien klasikinės stabilų pajamų srautą generuojančios, bet ir ilgalaikės, vystymui skirtos investicijos. Tarp ryškiausių tokių pavyzdžių – vieno investicinio fondo už daugiau kaip 12 mln. Eur įsigytas Mykolo Romerio universiteto pastatų kompleksas Antakalnyje. Ši investicija svarbi kaip solidaus investuotojo pasitikėjimo Lietuvos NT rinkos ateitimi išraiška.

Visgi optimizmą riboja du svarbūs faktoriai: vis dar seklus biurų segmentas ir, ko gero, ilgesniam laikui pasitraukę užsienio investuotojai. Daugybę metų visos komercinio NT rinkos varikliu buvę biurai susiduria su vangia nuomininkų plėtra ir didele naujo ploto pasiūla šalies sostinėje, nors pavieniai sandoriai ir tebevyksta. Savo ruožtu užsienio investuotojai, anksčiau nuolat sudarę daugiau kaip pusę rinkos, nuo karo pradžios vis mažino susidomėjimą, o pirmą 2025-ųjų pusmetį jų sandorių dalis siekė rekordiškai mažus 10 proc.

Tačiau apibendrinus pastaruosius kelis pusmečius, galima drąsiai teigti, kad investuotojai sugrįžta į komercinį NT. „Ober-Haus“ klientų teigimu, investavimo strategijos pokyčius lemia sumažėjusi pinigų kaina, atitinkamai susitraukęs obligacijų ir sutelktinio finansavimo pajamingumas, prisitaikymas prie geopolitinės situacijos ir išaugusi grąža iš komercinio NT. Panagrinėkime tai išsamiau.

Kaip žinoma, didžioji dalis mus gatvėse supančio įvairiausio dydžio komercinio nekilnojamojo turto objektų priklauso ne jame veikiantiems verslams, o finansiniams investuotojams – įvairiems fondams, specializuotoms įmonėms, fiziniams asmenims ar jų grupėms ir kt. Ne paslaptis ir tai, kad į komercinį NT nuosavų lėšų investuojama paprastai tik tiek, kiek „reikia“ bankams, t.y. trečdalį objekto vertės ar dar mažiau. Toks investavimas su svertu (pvz., banko paskola) mažesnės rizikos atvejais šiuo metu nusistovėjusį 7–8 proc. metinį pajamingumą realybėje dažniausiai pastumia į dviženklę nuosavo kapitalo dalies uždarbio zoną.

Tiesa, šią tendenciją kuriam laikui buvo sujaukęs nuo 2022 m. sparčiai išaugęs ir 4 proc. ribą pasiekęs Euribor. Bendrai išaugusios palūkanos kartu su banko marža tirpdė kone visą investicijų pajamingumą. Be to, turto savininkai tuomet nebuvo linkę drastiškai sumažinti parduodamų objektų kainų. Šios priežastys didžiąja dalimi lėmė investicijų į komercinį NT sumažėjimą. Tačiau nuo 2024-ųjų pradžios sparčiai mažėjančios ir, dar svarbiau, stabilizaciją signalizuojančios palūkanos investavimo su svertu modelį vėl daro itin patraukliu.

Kita vertus, pinigai iš rinkos minėtu laikotarpiu niekur nebuvo dingę, tiesiog investuotojai rado alternatyvų: vieni rinkosi NT užsienyje, o kiti – išpopuliarėjusius obligacijų ir sutelktinio finansavimo pasiūlymus. Veikė paprasta matematika – kam „žaisti“ su vienženkle tapusia grąža iš NT, kai minėti instrumentai ėmė siūlyti 10–14 proc.? Visgi dabar atrodo, kad šis susižavėjimas blėsta: obligacijų ir sutelktinio pelningumas koreguojasi žemyn kartu su palūkanomis visose kapitalo rinkose. O kai kurios garsiau nuskambėjusios nesėkmės istorijos, susijusios ir su NT vystymo finansavimu, gali toliau vėsinti entuziazmą.

Galiausiai – geopolitika. Sunku ginčytis, kad ji išgąsdino ne tik užsienio, bet ir Lietuvos investuotojus.  Tačiau lietuviai praėjus metams kitiems nuo karo pradžios, jau drąsiai investuodavo į tuo metu keliais procentais pelningesnes Lietuvos objektus finansuojančias obligacijas. Paradoksalu tai, kad karo atveju – kuris savo metu investuotojų buvo nurodomas kaip pagrindinė atsitraukimo iš komercinio NT priežastis – įsipareigojimų lygiai taip pat neįvykdytų ir kiti NT projektus Lietuvoje obligacijomis ar sutelktinėse platformose finansavę skolininkai. Paprastai kalbant, panašu, kad investuotojai jau kurį laiką yra apsipratę su nepatogia mūsų kaimynyste ir tiesiog ieško didžiausios grąžos.

Žinoma, sustiprėjusiai rinkai vis dar trūksta užsienio investuotojų, kurie didintų konkurenciją ir likvidumą. Tam tikra prasme dabartinė padėtis primena laikus aplink įstojimą į ES ir NATO, kai mus užsieniečiai pamažu atrado dėl kelis kartus didesnio pelningumo, atsvėrusio pradinį nerimą. Dabar vėl aukštesniu uždarbiu naudojasi regioną išmanantys vietiniai investuotojai, randantys gerų investicinių galimybių su patraukliu pajamingumu.