2025 metais Lietuvos investicinių sandorių rinką augino vietinis kapitalas

 Kaip ir buvo prognozuota, 2025 metais investuotojai į pajamas generuojančius komercinės paskirties objektus buvo pastebimai aktyvesni nei 2024 metais. Ir nors stambesnių sandorių per metus buvo sudaryta itin nedaug, tačiau vietiniai investuotojai gausiai pirko mažesnius objektus visoje šalyje ir sugrąžino bendras investicinių sandorių apimtis į 2020 metų lygį, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio nekilnojamojo turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 344 mln. eurų arba 50% daugiau nei 2024 metais. 2025 metų rezultatas iš esmės atitinka pastarųjų dešimties metų metinį vidurkį (357 mln. eurų).

„Iš viso per metus Lietuvoje įsigyta virš 40 objektų ir tai yra tikrai gausus skaičius, net ir lyginant su pačiais aktyviausias metais. Todėl nenuostabu, kad 2025 metais buvo fiksuojamas istoriškai vienas mažiausių vidutinis sandorio dydis, kuris nesiekė 8 mln. eurų. Tik keturių įsigytų objektų kaina viršijo 20 mln. eurų ir jie sudarė vieną trečdalį visų investicijų Lietuvoje. Tai tiksliai apibūdina dabartinę situaciją, kuomet investicinių sandorių rinkai iš esmės tenka verstis be stambaus tarptautinio kapitalo“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims

Investuotojus itin domino tiek nedidelės maisto prekių parduotuvės, tiek ir didesni prekybos centrai

„Ober-Haus“ skaičiavimais, 2025 metais didžiausia investicijų dalis atiteko prekybinės paskirties objektams, kurių įsigijimui buvo išleista 162 mln. eurų arba 47% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. „Dvejus metus iš eilės šis segmentas dominuoja tiek pagal bendrą investicijų sumą, tiek pagal brangiausiai įsigytus objektus“, – pastebi R. Reginis.

Didžiausi įsigyti objektai buvo Vilniuje ir Kaune. Investicijų bendrovė „NDX Group“ Kaune įsigijo daugiau nei 13.000 kv. m ploto prekybos centrą „Savas“, Prancūzijoje registruota NT investicijų fondų valdymo bendrovė „Corum“ pardavė „Depo“ parduotuvę Vilniuje tam pačiam Latvijos prekybos tinklui, o 2025 metų pabaigoje buvo pranešta, kad „Rivona“ perka  prekybos centrą „G9“ sostinės Gedimino pr. iš „Lords LB Asset Management“ valdomo fondo (šis sandoris buvo užbaigtas 2026 metų pradžioje, po LR konkurencijos tarybos pritarimo vykdyti koncentraciją).

„Be šių stambesnių sandorių prekybinių patalpų segmente pirkėjai taip pat buvo aktyvūs įsigydami  šiuolaikiškas nedidelio formato parduotuves (1,500–3,000 kv. m), kuriose įsikūrę pagrindiniai maisto prekių tinklai. Taip pat pirkėjai pirko ir didesnio ploto prekybinės paskirties objektus, kuriuose įsikūrę daugiau nuomininkų bei domėjosi vidutinio dydžio objektais išskirtinai savo reikmėms“, – pasakoja R. Reginis.

Investicijos į sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektus buvo gausesnės nei biurų segmente

Kiek netikėtai antra pagal dydį investicijų dalis 2025 metais atiteko sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų įsigijimui. „Įprastai šiame nekilnojamojo turto segmente išleidžiama mažiausiai pinigų, tačiau reikšmingas įsigytų įvairių objektų skaičius bei itin kuklios investicijos biurų segmente, 2025 metais sandėliavimo ir gamybinės paskirties patalpų segmentą kilstelėjo į solidžią antrąją vietą“, – atkreipia dėmesį R. Reginis. „Ober-Haus“ duomenimis, iš viso per metus šiame segmente buvo išleista 111 mln. eurų arba 32% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Investuotojus domino įvairiausi objektai Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose – dideli logistikos centrai, mažesnio ploto sandėliai ar gamybinės paskirties objektai.

Investicijų bendrovės „Prosperus“ valdomas fondas 2025 metais investavo net į keturis skirtingus sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektus („VMG Grupės“ pramonės inovacijų parko pastatas „VMG Technics R&D Park“ Klaipėdos raj., daugiau nei 28.000 kv. m ploto sandėliai Terminalo g. Kauno raj., „KG Construction“ gamykla Vilniaus raj. ir „Alwark“ sandėlis su biurais).

Tuo metu biurų segmento dalis 2025 metais susitraukė iki žemiausio rodiklio nuo 2012 metų ir sudarė tik 21% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Didžiausi sandoriai šiame segmente buvo sudaryti Vilniuje: Lietuvos investicijų bendrovei „Groa Capital“ priklausanti įmonė įsigijo du biurų pastatus – „Meraki“ ir „Assgard Keys“. Taip pat 2025 metų antrąjį pusmetį Vilniuje buvo paduoti du nedideli biurų pastatai: centrinėje miesto dalyje (A. Domaševičiaus g.) ir 2024 metais pastatytas biurų pastatas Pilaitėje.

Biurų pastatai sostinėje įprastai yra vienas svarbiausių investicijų traukos objektų, nes čia sukoncentruotas didžiausias tokių objektų skaičius. Pasak R. Reginio, vis dėlto augantis laisvų patalpų lygis mažina investuotojų pasitikėjimą šiuo segmentu, todėl pirkėjų aktyvumas šiuo metu yra gana žemas. Neretai naujai plėtojamus biurų pastatus norima parduoti, tačiau tam trukdo per didelis laisvų patalpų lygis juose (2025 metų pabaigoje bendras laisvų biuro patalpų lygis sostinėje pasiekė 10,8%). Pavyzdžiui, „Assgard Keys“ biurų pastatą buvo nuspręsta parduoti dar 2023 metais, tačiau to padaryti nepavyko, kadangi didžioji dalis patalpų šiame pastate buvo neišnuomotos. Pastatą pavyko parduoti tik tuomet, kuomet 2025 metais buvo rastas nuomininkas (nacionalinis plėtros bankas ILTE) laisvoms patalpoms.

Užsienio investuotojų dalis rekordiškai maža, o sostinės regiono dalis traukėsi

„Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais lietuvių valdomo kapitalo dalis investiciniuose sandoriuose šoktelėjo net iki 86% ir tai aukščiausias rodiklis istorijoje (2022–2024 metais dalis taip pat buvo itin aukšta ir sudarė 73–82%).

„Iš esmės visi užsienio investuotojai, kurie šiuo metu įsigyja komercinį nekilnojamąjį turtą, jau yra vienaip ar kitaip susiję su Lietuva, pavyzdžiui, latvių prekybos tinklas „Depo“, kuris įsigijo parduotuvę. Tuo metu naujų užsienio įmonių ar fondų, kurie pirmą kartą Lietuvoje įsigytų nekilnojamąjį turtą, galima sakyti nebeliko“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Įprastai daugiausiai investicijų pritraukia Vilniaus regionas, kadangi čia yra didžiausia koncentracija įvairaus modernaus komercinio nekilnojamojo turto, kuris domina potencialius investuotojus. Tačiau susitraukus investicijoms į biurų segmentą, po itin ilgos pertraukos Vilniui ir jo apylinkėms tekusi investicijų dalis buvo šiek tiek mažesnė nei 50% (2015–2024 metais dalis sudarė 67%). „Galima sakyti, kad 2025 metais investicijų pasiskirstymas buvo pastebimai tolygesnis ir nesikoncentravo vien tik sostinėje. Nemažai nekilnojamojo turto buvo nupirkta tokiuose miestuose ar jų apylinkėse kaip: Kaunas, Klaipėda, Šiauliai, Panevėžys, Plungė, Alytus, Jurbarkas, Molėtai ir kitur“, – pasakoja „Ober-Haus“ atstovas.

Stipri 2026 metų pradžia leidžia tikėtis aktyvių metų

Žvelgiant į 2025–2026 metais sudaromus sandorius ir jų įsigijimo kainas, bendros tendencijos išlieka labai panašios kaip ir pastaruosius kelis metus. „Visų pirma, pirkėjus domina geros būklės, strategiškai patraukliose vietose esantys ir pilnai išnuomoti objektai. Tuo tarpu parduoti šiek tiek senesnį ir nepilnai išnuomotą objektą gali būti pakankamai sudėtinga, net ir sumažinus jo kainą. Potencialūs pirkėjai šiuo metu mato nemažas išlaidas ir rizikas, susijusias su papildomomis investicijomis į objekto atnaujinimą ir nuomininkų paieška“, – sako R. Reginis.

Ekspertas pastebi, kad didžiausias susidomėjimas tarp investuotojų ir toliau išlieka maisto prekių parduotuvės, už kurias pirkėjai moka rekordiškai aukštas kainas (yra objektai, kurie įsigyjami net ir su mažesne nei 6,0% pelningumo norma). Tokias stabilų nuomos pajamų srautą generuojančias parduotuves gali įsigyti platus investuotojų ratas, nes bendra pardavimo kaina nėra sąlyginai didelė (dažniausiai siekia 3–6 mln. eurų). Tuo metu biurų pastatai, industriniai objektai ar didesni prekybos centrai, priklausomai nuo jų būklės ir vietos, dažniausiai įsigyjami su 7,0–9,0% pelningumo norma.

„Įvertinus tai, kad šalies verslas pastaruoju metu itin atsargiai vertina savo plėtros galimybes ir komercinių patalpų poreikį nuomai, 2025 metais komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių rinka parodė tikrai solidų rezultatą. Kasmet įgyvendinami nauji projektai nuosekliai plečia šiuolaikinių, pajamas generuojančių objektų portfelį šalyje, ir suteikia gausesnes ir įvairesnes investicines galimybes potencialiems investuotojams. O 2026 metų pradžios rezultatas leidžia prognozuoti, kad investicinių sandorių rinka šiemet išliks aktyvi –  ypač prekybinio ir industrinio nekilnojamojo turto segmentuose“, – prognozuoja R. Reginis.