2024 metais Lietuvos investicinių sandorių rinka susitraukė 43%

2024 metais vyravusias bendras nuotaikas Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto rinkoje gan tiksliai apibūdina investicinių sandorių apimtys, kurios nukrito į 2014 metų lygį. „Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio nekilnojamojo turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 230 mln. eurų. Metinės investicijų apimtys yra net 43% mažesnės, palyginti su 2023 ar 2022 metais, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

„2024 metais Lietuvoje buvo fiksuojami tik smulkūs ir vidutinio dydžio sandoriai, o didesnės apimties įsigijimų nebuvo sudaryta. Pirmą kartą po ilgo laikotarpio didžiausio sandorio vertė neviršijo 30 mln. eurų“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. „Ober-Haus“ skaičiavimais, iki 10 mln. eurų vertės sandoriai sudarė 40% visų investicijų Lietuvoje, o 10–30 mln. eurų vertės sandoriai – likusią dalį (60%).

Daugiausiai investicijų sulaukė prekybinės paskirties objektai, o didžiausias investuotojų dėmesys – maisto prekių parduotuvėms

Didžiausia investicijų dalis atiteko prekybinės paskirties objektams, kurių įsigijimui buvo išleista 134 mln. eurų arba 58% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. 2024 metais šis segmentas pasižymėjo ne tik stambiausiais įsigijimais, bet ir didžiausiu sandorių skaičiumi.

Pavyzdžiui, Estijos bendrovės „Eften Capital“ valdomas fondas Vilniaus šiaurinėje dalyje (šalia Molėtų pl.) įsigijo 2023 metų viduryje atidarytą prekybos parką „Una“. Tuo tarpu Latvijos investicijų valdymo įmonės „Provendi Asset Management“ fondas Panevėžyje įsigijo statybinių medžiagų ir buities prekių parduotuvių tinklo „Depo“ prekybos centrą. Be šių stambesnių sandorių prekybinių patalpų segmente pirkėjai taip pat itin aktyvūs buvo įsigydami šiuolaikiškas nedidelio formato parduotuves (1,500–2,500 kv. m), kuriose įsikūrę pagrindiniai maisto prekių tinklai. Per 2024 metus buvo įsigyta net 10 tokio formato objektų, o didžiausias sandoris buvo keturių naujai pastatytų „Lidl“ parduotuvių pardavimas investavimo valdymo įmonės „DIFF Assets“ valdomam fondui.

„Kad šis nekilnojamasis turtas išlieka itin patrauklus investuotojams, rodo ir jų platus geografinis pasiskirstymas. Parduotuvės buvo įsigytos ne tik šalia didmiesčių, bet ir mažesniuose šalies miestuose: Panevėžyje, Molėtuose, Alytuje, Marijampolėje, Prienuose, Jurbarke, Vilniaus ir Klaipėdos rajonuose. Tai rodo, kad investuotojai tiki sėkmingu nuomininkų veiklos tęstinumu tokiuose objektuose ir net aprimusioje rinkoje yra pasirengę už juos mokėti rekordiškai aukštas kainas“, – sako R. Reginis.

2024 metais biuro patalpų segmentas pritraukė 70 mln. eurų investicijų

Antra pagal dydį investicijų dalis 2024 metais atiteko biuro patalpų segmentui, kuriame buvo išleista 70 mln. eurų arba 31% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.

Didžiausias sandoris biurų segmente sudarytas antrojoje metų pusėje, kuomet buvo paskelbta apie administracinių pastatų komplekso pardavimą Vilniuje, A. Juozapavičiaus g. ir Žvejų g. Daugiau nei 16.000 kv. m ploto pastatus su žemės sklypu centrinėje miesto dalyje įsigijo nekilnojamojo turto plėtotojas „Realco“, kuris mato naujas plėtros galimybes šioje teritorijoje. 2024 metų viduryje investicijų valdymo įmonės „ZeroSum Asset Management“ fondas iš norvegų valdomos bendrovės „AMG Property“ įsigijo trijų biuro pastatų kompleksą Vilniuje, Švitrigailos g. O metų pradžioje nekilnojamojo turto plėtros įmonė „Eriadas“ kartu su uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirta investicine bendrove „DIFF Develop“ įsigijo draudimo bendrovės „Ergo“ centrinės būstinės pastatus Vilniuje, Geležinio Vilko gatvėje.

„Pastaraisiais metais sudaromų investicinių sandorių skaičius bei įsigyto nekilnojamojo turto kainos rodo, kad investuotojai dar atsargiai vertina biurų segmentą. Sulėtėjusi verslo – nuomininkų – plėtra ir augantis laisvų biuro patalpų lygis sumažino šio segmento patrauklumą bei paskatino investuotojus konservatyviau vertinti šio nekilnojamojo turto segmento įverčius“, – paaiškina R. Reginis. Ypač tai jaučiama šalies sostinėje, kurioje biurų plėtra nesustojo ir laisvų patalpų lygis per pastaruosius dvejus metus ūgtelėjo nuo 5,9% iki 8,8%, o bendras laisvų patalpų plotas pirmą kartą istorijoje viršijo 100,000 kv. m.

Likusi (11%) mažiausia investicijų dalis tradiciškai atiteko sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų įsigijimui. Didžiausias 2024 metų sandoris sudarytas Kaune, kur investicijų bendrovės „Eika Asset Management“ fondas pardavė 5.600 kv. m ploto logistikos pastatą jį besinuomojančiam vaistinių tinklui „Camelia“. Kiti mažesni įsigijimai buvo atlikti Vilniuje, Kauno ir Klaipėdos rajone.

Vietiniai investuotojai ir toliau dominuoja Lietuvos komercinio NT rinkoje

Naujausi metiniai duomenys rodo, kad komercinio nekilnojamojo turto sandorių rinkoje ir toliau dominuoja vietinis kapitalas. Nuo 2022 metų Lietuvos investicinių sandorių rinkoje fiksuojamas staigus vietinių investuotojų dalies augimas, kuris rekordinėse aukštumose išsilaikė ir 2024 metais. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais lietuvių valdomo kapitalo dalis investiciniuose sandoriuose šoktelėjo net iki 82%, 2023 metais sudarė 73%, o 2024 metais – 75%. „Pavyzdžiui, 2012–2021 metų laikotarpiu vietinių investuotojų dalis nuo visų investicijų sudarė 37%. Tai rodo, kad į mūsų šalies nekilnojamojo turto rinką užsienio investuotojai dar nesugrįžo ir realiai investicijomis domisi tik investuotojai iš kitų Baltijos šalių – Latvijos ir Estijos“, – sako analitikas.

Po stipraus nuopuolio jau galima tikėtis pozityvesnių pokyčių

Pastaruoju metu įsigyjamo šiuolaikiško komercinio nekilnojamojo turto kainos rodo, kad išlieka platus kainų pasiskirstymas tiek pagal atskirus segmentus, tiek pagal objektų kokybinius rodiklius. Pasak R. Reginio, pirkėjai itin atsargiai vertina senesnių ir mažesniuose šalies miestuose esančių objektų perspektyvas – potencialias nuomos pajamas ir tikėtinas papildomas investicijas). Todėl tokius objektus siekia įsigyti su kuo aukštesnėmis pelningumo normomis (yield), kurios gali siekti ir dviženklį rodiklį (pvz., 10–11%). „Tuo tarpu nauji objektai šalies sostinėje ar strategiškai patraukliose kitų miestų vietose, sulaukia daug didesnio pirkėjų susidomėjimo. Pilnai išnuomoti nauji objektai pirkėjams vidutiniu ar ilgesniu laikotarpiu garantuoja indeksuotą pinigų srautą ir minimalias investicijas į objektų priežiūrą, todėl tokie objektai ir dabar gali būti įsigyti ir su 6,5–7,0% pelningumo norma. O mažesnės apimties objektai, tokie kaip maisto prekių parduotuvės, gali būti įsigyjami net ir su šiek tiek mažesne nei 6,0% pelningumo norma“, – paaiškina „Ober-Haus“ atstovas.

Atsižvelgiant į 2024 metų bendrą situaciją komercinio nekilnojamojo turto rinkoje bei konkrečiai investicinių sandorių rinkoje, 2025 metais galima tikėtis jau pozityvesnių pokyčių.

„Nepaisant išliekančių geopolitinių įtampų, auganti šalies ekonomika bei mažėjančios palūkanų normos gali išjudinti verslo (nuomininkų) plėtrą ir padidinti bendrą komercinio nekilnojamojo turto rinkos aktyvumą – ypač biurų ar sandėliavimo patalpų segmente. Pavyzdžiui, nuo 2024 metų vidurio jau fiksuojame aiškias teigiamas tendencijas būsto rinkoje. Tai padidintų investuotojų pasitikėjimą komercinio nekilnojamojo turto rinka bei būtų galima tikėtis didesnio aktyvumo ir investicinių sandorių rinkoje. Vargu ar dar pamatysime aktyviau į mūsų rinką sugrįžtančius užsienio investuotojus, tačiau vietiniai investuotojai jau turėtų elgtis drąsiau“, – sako R. Reginis.