„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2021 metų birželio mėnesio reikšmė išaugo 2,0% (2021 metų gegužę buvo fiksuojamas 2,7% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 13,6% (2021 metų gegužę metinis augimas sudarė 11,6%).

2021 metų birželio mėnesį butų pardavimo kainos Vilniuje ir Kaune augo vienodu tempu – 2,1% ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pasiekė 1.871 Eur (+39 Eur/m²) ir 1.313 Eur (+27 Eur/m²). Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje birželio mėnesį atitinkamai užfiksuotas 1,6%, 1,9% ir 1,3% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.290 Eur (+20 Eur/m²), 875 Eur (+16 Eur/m²) ir 862 Eur (+11 Eur/m²).

Per metus (2021 metų birželio mėnesį, palyginti su 2020 metų birželio mėnesiu) butų kainos didmiesčiuose augo dviženkliu tempu: Vilniuje – 13,7%, Kaune – 12,5%, Klaipėdoje – 13,1%, Šiauliuose – 15,5% ir Panevėžyje – 16,6%.

„Nuo 2020 metų pabaigos įsibėgėjęs butų pardavimo kainų augimas dar nerodo išsikvėpimo ženklų ir toliau fiksuojame spartų tiek mėnesinį, tiek metinį augimą. Būsto pardavėjų lūkesčiai šiuo metu yra itin dideli ir tai tiesiogiai prisideda prie tolimesnio butų kainų augimo. Matydami pastaruoju metu sparčiai augančias būsto kainas, nemažai nekilnojamojo turto savininkų linkę jį pardavinėti aukštesnėmis nei rinkos kainomis. Sparčiai augant butų kainoms, net ir tokie pasiūlymai galų gale sulaukia susidomėjimo ir realių pirkėjų. Tačiau tokiu atveju, priklausomai nuo pardavėjo lūkesčių, pardavimo procesas gali užtrukti ilgiau – pavyzdžiui, ne vieną–du, o tris–keturis mėnesius. Nepaisant šiuo metu itin aktyvios būsto rinkos mūsų šalyje, pirkėjai nelinkę itin lengvai sutikti su per didelėmis pasiūlymų kainomis ir visada dairosi alternatyvų. Tik neradę tinkamų alternatyvų ir matydami, kad kainos ir toliau auga, pirkėjai gali vėl sugrįžti prie derybų stalo su turto savininkais.

Naujausi duomenys rodo, kad bendras būsto rinkos aktyvumas šalyje po truputį rimsta ir labai tikėtina, kad ateinantys keli mėnesiai taip pat gali būti ramesni nei šių metų balandžio–gegužės mėnesiai. Todėl per daug optimistiškai nusiteikusiems būsto pardavėjams pardavimo procesas vasaros laikotarpiu gali užtrukti pastebimai ilgiau nei planuota“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Nekilnojamojo turto paslaugas visose Baltijos šalyse teikiančią bendrovę „Ober-Haus“ įsigijo Suomijos nekilnojamojo turto paslaugų įmonė „Kiinteistömaailma“. „Ober-Haus“ nuo 2007 metų buvo Suomijos nekilnojamojo turto rinkos lyderei „Realia Group“ priklausančių įmonių grupės dalis. Pasikeitus įmonės savininkui, „Ober-Haus“ generalinis direktorius Tarmo Kase ir kita vadovybė toliau eis savo pareigas.

Naujasis „Ober-Haus“ savininkas toliau stiprins įmonės veiklą Baltijos šalyse

„Kiinteistömaailma“ siekia plėsti veiklą bei augti tarptautiniu mastu. „Ober-Haus“ yra pagrindinis nekilnojamojo turto rinkos Baltijos regione žaidėjas, kurį tikslingai išplėtojo buvę savininkai. „Ober-Haus“ sėkmingai papildys „Kiinteistömaailma“ grupę aukštos kokybės bei žiniomis grįstomis nekilnojamojo turto tarpininkavimo ir nekilnojamojo turto vertinimo paslaugomis“, – sako Risto Kyhälä, „Kiinteistömaailma“ generalinis direktorius.

„Šis sandoris yra „Realia Group“ strategijos dalis, kuria siekiama sutelkti dėmesį į verslo plėtrą Šiaurės Europos šalyse, išnaudojant turimą stiprią rinkos poziciją Suomijoje. Džiaugiuosi, kad radome gerus „Ober-Haus“ savininkus, kurie toliau stiprins įmonės veiklą Baltijos šalyse. Taip pat norėčiau padėkoti „Ober-Haus“ generaliniam direktoriui Tarmo Kase už ilgalaikę įmonės plėtrą“, – sako Kari Virta, „Realia Group“ generalinis direktorius.

„Ober-Haus“ teikia visas nekilnojamojo turto paslaugas Lietuvoje ir Baltijos regione. Pirmąjį savo biurą įmonė atidarė 1994 metais Taline. Šiandien „Ober-Haus“ turi 19 savo atstovybių didžiausiuose Lietuvos, Latvijos ir Estijos miestuose, kuriuose dirba daugiau nei 220 darbuotojų.

„Realia Group“ yra didžiausia nekilnojamojo turto paslaugų įmonių grupė Šiaurės šalyse. Suomijoje „Realia Group“ priklauso „Realia Isännöinti“, „Realia Management“, „Huoneistokeskus“, „Huom! Huoneistomarkkinointi“ ir „Hestia“ Švedijoje. „Realia“ grupėje dirba apie 1800 ekspertų, jos apyvarta siekia 130 mln. Eur per metus.

„Kiinteistömaailma“, įkurta 1990 metais, yra plačiausias Suomijos nekilnojamojo turto agentūrų tinklas, kurį sudaro beveik 100 biurų. Įmonė teikia konsultavimo ir tarpininkavimo paslaugas būsto ir komercinio NT segmentuose. „Kiinteistömaailma“ šiuo metu dirba daugiau nei 600 nekilnojamojo turto ekspertų. Bendra biurų apyvarta siekia 70 mln. Eur per metus.

Kasmetiniuose Europos nekilnojamojo turto bendrovių prekės ženklų apdovanojimuose „Ober-Haus“ išrinkta stipriausia tarpininkavimo kompanija Baltijos šalyse.

Europos nekilnojamojo turto prekės ženklų institutas (angl. European Real Estate Brand Institute) kasmet renka stipriausius Europos nekilnojamojo turto rinkos kompanijų prekės ženklus. Berlyne įsikūręs institutas šiemet atrinko ir vertino daugiau nei 1.400 skirtingų nekilnojamojo turto bendrovių prekės ženklų visoje Europoje. „Ober-Haus“ prekės ženklas užėmė pirmąją vietą tarpininkavimo kategorijoje visame Baltijos šalių regione.

„Stiprus, patikimas ir kuriantis vertę klientui prekės ženklas yra tapatus sėkmingam verslui. Todėl aukščiausia pozicija didžiausio Europos NT paslaugas teikiančių kompanijų prekės ženklų reitinge mums yra svarbus įvertinimas. Be galo didžiuojuosi, kad „Ober-Haus“ komandos jau daugiau nei 20 metų puoselėjamos vertybės – aukšta profesinė erudicija, skaidrumas, verslo etikos puoselėjimas, nuoširdus ir organizuotas darbas – pelnė klientų pasitikėjimą ir lojalumą bei lyderystę NT paslaugų rinkoje“, – sako Audrius Šapoka, „Ober-Haus“ generalinis direktorius.

Dvyliktą kartą organizuojamame tyrime balsavo ir prekės ženklus vertino daugiau nei 109 tūkst. verslo ekspertų iš 45 Europos šalių, savo balsus atidavė architektai, analitikai ir vertintojai, turto valdytojai, komercinių bankų ir kitų kredito institucijų atstovai, brokeriai, statytojai ir vystytojai, investuotojai bei advokatai. Galutiniai vertinimai buvo sumuojami išnagrinėjus įmonių poziciją rinkoje, darbdavio įvaizdį, prekės ženklo atsparumą bei tvarumą, komunikaciją ir kt.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2021 metų gegužės mėnesio reikšmė išaugo 2,7% (2021 metų balandį buvo fiksuojamas 1,4% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 11,6% (2021 metų balandį metinis augimas sudarė 8,6%).

2021 metų gegužės mėnesį butų pardavimo kainos šalies sostinėje augo 2,3% ir vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1.832 Eur (+42 Eur/m²). Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje gegužės mėnesį atitinkamai užfiksuotas 3,4%, 3,4%, 2,6% ir 2,9% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.286 Eur (+42 Eur/m²), 1.270 Eur (+42 Eur/m²), 859 Eur (+22 Eur/m²) ir 851 Eur (+24 Eur/m²).

Per metus (2021 metų gegužės mėnesį, palyginti su 2020 metų gegužės mėnesiu) butų kainos didmiesčiuose augo dviženkliu tempu: Vilniuje – 11,6%, Kaune – 10,2%, Klaipėdoje – 11,5%, Šiauliuose – 13,8% ir Panevėžyje – 15,3%.

„Šių metų gegužės mėnuo tapo simboliniu, kuomet po spartesnio mėnesinio butų pardavimo kainų augimo jau fiksuojame dviženklį metinį kainų kilimą visuose šalies didmiesčiuose. Taip pat gegužės mėnesį užfiksuotas metinis 11,6% butų kainų augimas šalies didmiesčiuose yra didžiausias nuo 2008 metų kovo mėnesio. Per mėnesį 2,7% augusios butų kainos šalies didmiesčiuose tikrai išsiskiria žvelgiant į pastarąjį dešimtmetį. Didesnius mėnesinius kainų šuolius stebėjome tik iki 2008 metų (iki pasaulinės finansų krizės), kuomet mėnesinis kainų augimas kartais siekdavo net 5–6%.

Nors pastaruoju metu kainų augimas stebimas visuose butų segmentuose – tiek senos, tiek naujos statybos, tačiau naujos statybos butų kainų augimas yra spartesnis. Pavyzdžiui, šalies sostinėje per metus senos statybos butų kainos paaugo 9,5%, o naujos – 14,3%. Itin aukšta naujos statybos būsto paklausa bei mažėjanti pasiūla didžiausiuose šalies miestuose leidžia plėtotojams parduoti būstą pastebimai aukštesnėmis kainomis nei anksčiau bei bent iš dalies kompensuoti sparčiai augančius statybų kaštus.

O parduodamo būsto kainų augimą toliau stimuliuoja neslopstanti būsto paklausa, kuri šių metų gegužės mėnesį šalyje pavirto rekordinėmis pardavimo apimtimis. VĮ Registrų centro duomenimis, 2021 metų gegužės mėnesį Lietuvoje parduota apie 3.900 butų ir tai yra geriausias rezultatas per visą istoriją. Todėl artimiausiu metu itin aktyvią būsto rinką kažkiek gali atvėsinti nebent atostogų sezonas, kuomet pandemijos įkalinti žmonės nukreips savo laiką ir finansus poilsio planavimui“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Pilna apžvalga (PDF): OHBI apžvalga 2021 m. gegužės mėn.

Patarimų, kaip išsirinkti būstą, yra daugybė. Tačiau sėkmingai išsirinkus būstą taip pat svarbu prisiminti, į kokius svarbiausius aspektus atkreipti dėmesį ir kuo pasirūpinti, siekiant užtikrinti, kad sandoris būtų įgyvendintas maksimaliai saugiai ir apsaugant tiek pirkėjo, tiek pardavėjo interesus.

Nekilnojamojo turto agentūros patikimumas ir reputacija

Labai dažnai kalbama apie būsto plėtotojų ar rangovų reputaciją, bet apie nekilnojamojo turto agentūrų – retai. Tai, kokia NT agentūra pardavinėja turtą, gali lemti, ar sandoris bus įgyvendintas sklandžiai ir saugiai, ar bus suteikta visa reikalinga informacija ir pasiūlyti teisingiausi sprendimai.

Vienas svarbiausių aspektų renkantis NT agentūrą – rinkos dalyvių pripažinimas. Stambios ir aukštus klientų aptarnavimo standartus puoselėjančios NT agentūros yra užsitarnavusios bankų, didžiųjų įmonių ir asociacijų pasitikėjimą. Be to, tokios kompanijos paprastai yra apdraudusios savo veiklą brangiai kainuojančiu civilinės atsakomybės draudimu, užtikrinančiu brokerio darbo kokybę: konsultacijų pagrįstumą, informacijos patikimumą, sklandžius įsigijimo procesus ir kt. Lietuvos rinkoje tai vis dar yra neįprasta, be to, draudimas – brangus, todėl didžioji agentūrų dalis tokio draudimo neturi.

Svarbu žinoti, kad pripažinimą ir gerą vardą turinčios kompanijos nedirba su nepatikimais klientais, o naujus klientus, jų mokumą ir reputaciją paprastai patikrina, todėl būsto įsigijimas per patyrusią bendrovę yra saugumo garantas.

Taip pat labai svarbu pasidomėti, kokiu principu dirba brokeris ir kokias saugumo garantijas pirkėjui teikia tarpininkavimo įmonė. Didelė dalis Lietuvoje veikiančių NT agentūrų dirba franšizės pagrindu. Tai reiškia, kad už tam tikrą mokestį brokeriui suteikiama teisė savarankiškai dirbti su konkrečiu prekiniu ženklu. Tokiais atvejais paprastai tik brokeris, o ne NT agentūra (franšizės davėjas), prisiima atsakomybę už darbo rezultatus ar suteiktų paslaugų kokybę.

Preliminariosios sutarties svarba

Įsigyjant būstą, ar savarankiškai, ar kartu su tarpininkais, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų. Pirkėjas su pardavėju privalo sudaryti tik rašytinės formos ir tinkamai bei visų šalių pasirašytą sutartį.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad jei turtas priklauso keliems asmenims, visi turto savininkai privalo pasirašyti preliminariąją sutartį arba įgaliotas asmuo turi būti gavęs notarinius įgaliojimus iš visų turto savininkų.

Deja, profesionaliai paruoštos sutarties šablono laisvai prieinamos internete rasti neįmanoma, todėl tam pravers arba profesionali nekilnojamojo turto agentūra, arba teisininkai.

Pirkėjas turi išsiaiškinti, ar jis bendrauja su teisėtu turto pardavėju ar jo įgaliotu asmeniu. Įgaliojimas privalo būti patvirtintinas notaro, vadinasi, turi būti anspauduotas, jam yra suteiktas notarinio registro numeris bei nurodytas konkretus notaras, išdavęs šį įgaliojimą. Pirkėjas gali kreiptis į notarų biurą prašydamas patikslinti, ar toks įgaliojimas konkrečiam asmeniui yra suteiktas. Tiesa, atskirais atvejais įgaliojimas notarine tvarka gali būti suteikiamas ir brokeriui. Brokeris turėtų pateikti tokį įgaliojimą pirkėjui.

Jei įgaliojimas nėra notarinis, toks pavedimas pasirašyti preliminariąją, notarinę ar panašaus pobūdžio sutartį yra negaliojantis.

Pirkėjas, prieš sudarydamas bet kokias sutartis, turi reikalauti pardavėjo arba pardavėjo atstovo, brokerio pateikti originalius nuosavybės teisės dokumentus. Tai gali būti Registrų Centro išrašas arba kiti nuosavybės teisę liudijantys dokumentai – pavyzdžiui, pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartis ir pan. Registrų Centro išraše pirkėjas gali įsitikinti, ar tikrai parduodamas konkretus turtas, kam jis priklauso, ar jis yra įkeistas ar kitaip suvaržytas, ar į jį yra nukreipti kokie nors trečiųjų šalių interesai ir ar apskritai yra bet kokie apribojimai turto atžvilgiu ir t.t.

Labai svarbu atkreipti dėmesį į Registrų Centro išrašo išėmimo datą. Išrašas turėtų būti kuo naujesnis, geriausia, jei būtų išimtas sutarties sudarymo dieną.

Daugiau patarimų, kaip parengti preliminariąją sutartį, rasite „Ober-Haus“ parengtoje atmintinėje.

Mokėjimas – tik teisėtam gavėjui

Bet kokie su turtu susiję mokėjimai privalo būti atliekami tik tarp pirkėjo ir pardavėjo. Atskirais atvejais pirkėjo avansas gali būti deponuojamas notaro ar tarpininkavimo bendrovės sąskaitoje, tačiau tai turi būti aiškiai įtvirtinta preliminariojoje sutartyje ir tokią tvarką turi raštiškai patvirtinti abi sandorio pusės.

Paprastai preliminariojoje sutartyje yra nurodoma sąlyga, jog esminis sutarties įsigaliojimo momentas yra ne tik jos pasirašymas, bet ir būtent pardavėjo patvirtinimas dėl avanso ar kitos pradinės įmokos gavimo. Šioje sutartyje turi būti aiškiai numatyta visa informacija, susijusi su pavedimais – terminai, dydžiai, mokėjimo forma ir sąskaita, į kurią mokama, bei kt.

Tol, kol visos sandorio šalys nėra tinkamai identifikuotos ir pasirašiusios sutarties, pirkėjas neturėtų atlikinėti jokių pavedimų ar mokėti kitų įmokų. Ir juo labiau pirkėjas rizikuoja atlikdamas bet kokius mokėjimus, kuomet preliminarioji, rezervacinė ar kita panašaus pobūdžio pirkimo pardavimo sutartis apskritai nėra sudaroma.

Siekiant išvengti rizikos ir apsaugoti savo finansus, pavyzdžiui, kad avansas būtų sumokėtas teisėtam gavėjui, kad pinigai nebūtų perduodami per trečiuosius asmenis ir pan., pasirašyta sutartis su pardavėju arba jo įgaliotu asmeniu ir nepriekaištinga NT bendrovės reputacija yra ypač svarbi abiejų sandorio šalių saugumui.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2021 metų balandžio mėnesio reikšmė išaugo 1,4% (2021 metų kovą buvo fiksuojamas 1,9% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 8,6% (2021 metų kovą metinis augimas sudarė 7,2%).

2021 metų balandžio mėnesį butų pardavimo kainos šalies sostinėje augo 1,3% ir vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1.790 Eur (+24 Eur/m²). Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje balandžio mėnesį atitinkamai užfiksuotas 1,7%, 1,4%, 0,7% ir 1,7% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.244 Eur (+20 Eur/m²), 1.228 Eur (+17 Eur/m²), 837 Eur (+6 Eur/m²) ir 827 Eur (+14 Eur/m²).

Per metus (2021 metų balandžio mėnesį, palyginti su 2020 metų balandžio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 9,2%, Kaune – 6,5%, Klaipėdoje – 7,7%, Šiauliuose – 11,3% ir Panevėžyje – 12,0%.

„Šių metų balandis pratęsė jau daugiau nei pusmetį sparčiai augančios Lietuvos būsto rinkos periodą. Aukštumose besilaikanti būsto paklausa didina pardavėjų galimybes parduoti būstą vis aukštesnėmis kainomis. VĮ Registrų centro duomenimis, 2021 metų balandžio mėnesį Lietuvoje parduota virš 3.600 butų ir tai yra vienas geriausių rezultatų per visą istoriją. Žvelgiant į įregistruotų butų sandorių struktūrą visoje šalyje, matome, kad rinka aktyvi visuose segmentuose. Jeigu Vilniaus naujos statybos butų segmente pastaruosius kelis mėnesius fiksuojami rekordiniai išankstiniai susitarimai dėl naujų butų įsigijimo, tai galutinis įregistruotų butų sandorių skaičius rodo spartų senesnės statybos butų įsigijimų augimą visoje šalyje.

Spartus paklausos visuose butų segmentuose šuolis lemia spartesnį tiek senesnės, tiek ir naujos statybos butų pardavimo kainų augimą. O žvelgiant į šių metų pirmųjų keturių mėnesių kainų pokyčius šalies didmiesčiuose, galima daryti prielaidą, kad šiais metais bendras kainų pokytis turėtų būti tikrai išskirtinis. Jeigu šiais metais butų kainų augimo tempas išliks toks pats spartus, kaip ir šių metų pradžioje, tai po ilgos pertraukos jau fiksuosime spartesnį ne darbo užmokesčio, o butų kainų augimą. Naujausiomis SEB banko prognozėmis, 2021 metais vidutinis darbo užmokestis šalyje turėtų padidėti 7,5%. Tuo metu įsibėgėjęs butų kainų augimas gali viršyti šių metų darbo užmokesčio augimo prognozes ir Lietuvos didmiesčiuose pasiekti dviženklius skaičius. Aukštesnes pajamas uždirbantiems arba spartesnio pajamų augimo potencialą turintiems pirkėjams butų kainų augimas nėra būsto įsigijimą ribojantis veiksnys, kadangi jų esama ar ateityje gerėsianti finansinė situacija leidžia kompensuoti spartesnį butų kainų augimą. Tačiau tai prastos naujienos pirkėjams, kurių pajamų lygis ir jo augimo potencialas yra mažesnis. Sparčiau augant būsto kainoms, būsto pasirinkimo galimybės tokiems žmonėms mažės“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Pilna apžvalga (PDF): OHBI apžvalga 2021 m. balandžio mėn.

Žvelgiant į praėjusius 2020-uosius metus, matome, kad tiek pasaulinės, tiek ir Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkos didžiąja dalimi atlaikė dabartinės pandemijos keliamus iššūkius. Globaliu mastu aktyvuotas pigių pinigų srautas buvo nukreiptas ir į nekilnojamojo turto rinką, kurios priešakyje 2020 metų pabaigoje ir 2021 metų pradžioje rekordiniais rodikliais puikavosi būsto rinka. Žvelgiant į pasaulinį žemėlapį, matome, kad būsto kainų rodikliai pastaruoju metu nusidažė žalia spalva – spartesnis kainų kilimas yra stebimas JAV, Kinijoje, Europoje kartu su Baltijos šalimis.

Tačiau vargu ar dabartinė situacija gali labai džiuginti – ši pasaulinė sveikatos krizė ne tik pareikalavo žmonių gyvybių, bet ir išbalansavo verslo aplinką, o kartu ir nekilnojamojo turto rinką. Jeigu vieni verslo sektoriai greitai atsigavo, tai kitų sektorių perspektyvos vis dar išlieka miglotos. Taip pat ir su nekilnojamuoju turtu, kurio perspektyvos yra tiesiogiai susietos su konkrečių verslo šakų gyvybingumu. Todėl iki šiol matome, kokioje sudėtingoje situacijoje išlieka viešbučių, didžiųjų prekybos centrų ar pavienių prekybinių patalpų valdytojai ir savininkai. O pastebimai paspartėjęs būsto kainų augimas taip pat gali išbalansuoti iki pandemijos pakankamai tvariai besivysčiusį šį nekilnojamojo turto sektorių, skelbiama naujausioje „Ober-Haus“ metinėje Baltijos šalių sostinių nekilnojamojo turto rinkos apžvalgoje, kurioje pateikiama išsami 2020 metų nekilnojamojo turto rinkos situacija bei prognozės ateinantiems metams.

Sulėtėjusios plėtros apimtys gali išbalansuoti Baltijos šalių sostinių būsto rinką

Bet kokiu atveju 2020 metais pandemijos „nugalėtoja“ galima įvardinti Baltijos šalių būsto rinką. „Visų pirma, labai solidžiai pasirodė Lietuvos ir Estijos būsto sektorius, kuris 2020 metais užfiksavo visų laikų rekordą – per metus būstui (butams ir namams) įsigyti išleistų pinigų suma buvo didžiausia per visą šių šalių istoriją“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

„Odra“ daugiabučių projektas Taline

Nepaisant to, kad Baltijos šalių sostinėse 2020 metais butų pardavimo sandorių skaičius sumažėjo nuo 4% iki 10%, tačiau tai iš esmės neturėjo neigiamos įtakos butų pardavimo kainoms. „Ober-Haus“ skaičiavimais, Vilniuje ir Taline butų pardavimo kainos ir toliau augo ir per metus ūgtelėjo beveik 5%, o Rygoje per metus simboliškai sumažėjo tik senos statybos butų kainos gyvenamuosiuose rajonuose.

Didesni neigiami pokyčiai buvo fiksuojami sostinių būsto nuomos segmente, kuris 2020 metų pirmoje pusėje išgyveno momentinį pasiūlos šuolį. „Tai lėmė, kad Rygoje ir Taline butų nuomos kainos per metus sumažėjo iki dešimtadalio. Tuo tarpu Vilniuje butų nuomos kainos šiek tiek smuktelėjo metų viduryje, tačiau antrojoje metų pusėje jos sugrįžo į buvusį lygį, kas rodo išties stiprią vidinę paklausą šiame sparčiai augančiame mieste“, – sako R. Reginis.

Vis dėlto iš Baltijos šalių sostinių silpniausiai atrodo Ryga, kurią kamuoja ir toliau prastėjantys demografiniai rodikliai bei nekilnojamojo turto rinkos dalyvių pasitikėjimo trūkumas – išliekantis mažiausias santykinis butų sandorių ir pastatytų butų skaičius tarp Baltijos šalių sostinių. Iš kitos pusės, 2021 metų pradžios rodikliai rodo, kad situacija Vilniaus ir Talino būsto rinkose įgavo dar daugiau iki tol ir taip netrūkusio optimizmo, kuris gali lemti bent jau momentinį pasiūlos trūkumą bei didesnius būsto kainų šuolius. Pavyzdžiui, 2021 metais visose Baltijos šalių sostinėse plėtotojai planuoja pastatyti mažiau butų nei jų buvo pastatę 2020 metais. „Tuo tarpu teigiamos pasaulinės nuotaikos būsto sektoriuje gali pasitarnauti Rygai, kuri šiuo metu gali pasiūlyti pastebimai žemesnį būsto kainų lygį bei santykinai spartesnį rinkos augimo ir investicinių galimybių potencialą ateityje nei galbūt Vilnius ar Talinas“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Viešbučių sektorius vis dar patiria intensyviausią pandemijos poveikį

Kalbant apie komercinį nekilnojamąjį turtą ir labiausiai nuo dabartinės pandemijos nukentėjusius segmentus, Baltijos šalių savotišku privalumu tapo jų maža priklausomybė nuo užsienio turizmo, kuris sudaro sąlyginai nedidelę ekonomikos dalį.

Būtent viešbučiai, kurie yra orientuoti į užsienio turistus, labiausiai nukentėjo pandemijos metu visame pasaulyje, tarp jų ir Baltijos šalyse. Pavyzdžiui, tarptautiniams tinklams priklausančių viešbučių užimtumas Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje 2020 metais, palyginti su 2019 metais, susitraukė beveik iki 3 kartų. Todėl šis verslas ir nekilnojamojo turto segmentas patyrė didžiausią nuopuolį 2020 metais, o dabartinei pandemijai tebesitęsiant ir 2021 metais – stagnuoja ir toliau.

„Nenuostabu, kad 2020–2021 metais galėjome stebėti, kaip kai kurie viešbučių pastatai buvo parduoti naujiems investuotojams, kurie juose jau planuoja kitokią veiklą, pavyzdžiui, perdaryti į būstą, skirtą ilgalaikei ar trumpalaikei nuomai“, – sako R. Reginis.

Prekybinių patalpų nuomos pajamos – nuo dviženklio kritimo iki infliacijos dydžio augimo

Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims

Prie labiausiai nukentėjusių nekilnojamojo turto segmentų Baltijos šalyse galima priskirti ir prekybinių patalpų sektorių. Pilnai arba dalinai uždaryti prekybos taškai reikšmingai pakoregavo didžiųjų prekybos centrų apyvartas, kas lėmė ir pastebimai mažesnes nuomos pajamas turto savininkams 2020 metais.

„Priklausomai nuo prekybos centrų nuomininkų struktūros, užimtumo pokyčių ir suteiktų nuomos nuolaidų nuomininkams, įmonių, valdančių tokius prekybos centrus, bendrosios veiklos pajamos susitraukė nuo kelių iki kelių dešimčių procentų. O ką jau kalbėti apie pavienių komercinių patalpų nuomininkus ir savininkus, kurių parduotuvės, kavinės ar barai negalėjo vykdyti veiklos arba turėjo tenkintis itin negausiu pirkėju srautu“, – sako R. Reginis.

Tačiau ne visi prekybinių patalpų sektoriaus dalyviai skaičiavo nuostolius 2020 metais. Prekybos centrai, kuriuose įsikūrę didieji maisto prekių tinklai, galėjo džiaugtis nenutrūkstamu pirkėjų srautu, o tokių prekybos taškų savininkams buvo garantuotos net didesnės nuompinigių įplaukos nei 2019 metais. Kaip ir ankstesniais metais, esamiems nuomininkams nuomos mokestis tokiuose objektuose buvo didinamas pagal praėjusių metų infliacijos lygį.

Pandemijos akivaizdoje biurų nuomininkams atsiveria plačios galimybės

Biurų sektorius taip pat išgyveno reikšmingus pokyčius 2020 metais. Nors po pasikeitusio darbo organizavimo modelio biurai fiziškai ištuštėjo, tačiau įmonės nepuolė masiškai nutraukinėti nuomos sutarčių ir biurų pastatų valdytojai sugebėjo išlaikyti stabilų nuomos pajamų srautą.

Tačiau 2020 metais Baltijos šalių sostinių rinkas pasiekė reikšmingas naujų biuro patalpų kiekis, kuris sutapo su pandemijos laikotarpiu ir iki šiol kelia pagrįstą susirūpinimą rinkos dalyviams dėl tvarios šio nekilnojamojo turto segmento plėtros ir perspektyvų artimiausiu metu. „Ober-Haus“ duomenimis, 2020 metais plėtotojai Vilniuje, Rygoje ir Taline pastatė 186.100 kv. m biurų ploto arba 30% daugiau nei 2019 metais (Vilniuje – 102.600 kv. m, Rygoje – 49.500 kv. m, Taline – 34.000 kv. m).

Reikšminga dalis įmonių darbuotojų šiuo metu vis dar pilnai arba dalinai dirba iš namų, o tebesitęsianti pandemija įmonėms neleidžia tiksliai įvertinti įmonių biuro ploto poreikio ateityje. Pasak R. Reginio, išliekant neapibrėžtoms sąlygoms, dar pakankamai sudėtinga įvertinti, kuria linkme keisis popandeminis įmonių darbo modelis, nuo kurio ir priklausys biurų ploto paklausa ateityje.

„Stebint dabartinę rinką, matosi, kad nemaža dalis įmonių vis dar delsia priimti strateginius sprendimus dėl biurų įmonių plėtros ar turimo ploto optimizavimo. Tačiau reguliariai rinkoje pasirodantys biurų subnuomos pasiūlymai, kuomet nuomininkai patys ieško subnuomininkų jų išsinuomotoms patalpoms, rodo, kad dalis įmonių linkusios mažinti biurų plotą nieko per daug nelaukdamos“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.

„Lvovo“ verslo centras Vilniuje

Jeigu neapibrėžtumas dėl biurų paklausos ateityje vis dar išlieka, tai pasiūlos faktorius Lietuvos sostinėje yra aiškiau prognozuojamas. 2020 metais Vilniaus rinkai buvo pasiūlytas rekordinis biurų kiekis, kurį rinka iš esmės sėkmingai įsisavino ir laisvų patalpų lygis Vilniuje 2020 metais augo pakankamai nuosaikiai – nuo 3,0% iki 6,1%.

Tačiau didesni iššūkiai plėtotojams turėtų kilti dėl šiuo metu rinką pasiekiančio dar didesnio biurų ploto kiekio, kuris 2021 metais sudarys ne mažiau kaip 130.000 kv. m. R. Reginio nuomone, toks ženklus naujų patalpų kiekis pandemijos kontekste gali sukelti nemažai iššūkių ne tik naujų pastatų plėtotojams, bet ir senesnių pastatų savininkams.

Įmonių ploto optimizacijos grėsmę gali kompensuoti tik naujai į Baltijos šalių sostines ateinančios įmonės arba jau čia veikiančių įmonių plėtra. Tačiau visose Baltijos šalių sostinėse augantis laisvų patalpų lygis rodo, kad nauja biurų pasiūla pasirodo itin nepalankiomis aplinkybėmis ir iš to labiausiai gali išlošti patalpų nuomininkai.

Ryga lyderiavo pagal sandėlių plėtros apimtis, o Vilniuje plėtotojai imasi universalios koncepcijos projektų plėtros

Gamybinių ir sandėliavimo patalpų sektorius Baltijos šalyse 2020 metais turėjo visas prielaidas tolimesniam augimui. „Ober-Haus“ duomenimis, Vilniaus, Rygos, Talino miestuose ir jų apylinkėse per metus buvo pastatyta 208.000 kv. m naujų sandėliavimo patalpų ir tai yra 46% daugiau nei jų buvo pastatyta 2019 metais.

„Rimi” sandėliavimo ir paskirstymo centras Rygoje

2020 metais išsiskyrė Ryga, kurioje ne tik buvo pastatytas didžiausias naujų sandėlių plotas, bet ir įgyvendinta didžiausio logistikos centro plėtra Baltijos šalyse. „Rimi” sandėliavimo ir paskirstymo centras buvo įrengtas renovuojant senus ir pastatant naujus pastatus ir bendras komplekso plotas sudaro 84.000 kv. m, kuriame produkcijos sandėliavimui skirta net 74.000 kv. m.

Tuo tarpu Vilniuje, be santykinai aktyviai vykusios tradicinių sandėliavimo patalpų plėtros, 2020 metus galima įvardinti kaip „viskas viename“ koncepcijos projektų (angl. stock-office) plėtros pradžia. „Jeigu tokių projektų įgyvendinimas Taline jau senokai yra įprastas reiškinys, o Rygoje jų plėtra aktyviau vyksta bent pastaruosius kelerius metus, tai Vilniuje tokie pirmi didesnio masto projektai bus įgyvendinti tik 2021 metais“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Mažesniais plotais skaidomi ir įvairios paskirties plotus vienoje vietoje siūlantys projektai gali pritraukti daug platesnį potencialių nuomininkų skaičių, kuris leidžia lanksčiau planuoti tokių projektų įgyvendinimą. „Šiuo metu žinoma beveik apie dešimties tokio tipo projektų įgyvendinimą Vilniuje ir dalis jų jau pradėti statyti. Prie šių projektų plėtros prisideda ir itin sparčiai besiplečianti internetinė prekyba bei poreikis operatyviai pristatyti produkciją galutiniam vartotojui arba turėti tinkamą prekių atsiėmimo punktą“, – pasakoja R. Reginis.

Statistikos departamento duomenimis, užsakomojo pardavimo paštu arba internetu apyvarta Lietuvoje 2015–2019 metų laikotarpiu kasmet paaugdavo vidutiniškai 28%, o 2020 metais fiksuojamas 52% augimas bei rekordinė 814 mln. eurų apyvarta.

Visa apžvalga (PDF): Metinė Baltijos šalių NT rinkos apžvalga 2021 (anglų kalba)

Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovė „Ober-Haus“ pristato metinę Baltijos šalių sostinių – Vilniaus, Rygos ir Talino – nekilnojamojo turto rinkos apžvalgą 2021, apimančią kiekvieno iš miestų biuro, prekybinių, sandėliavimo ir gyvenamųjų patalpų bei žemės sklypų rinkas. Apžvalgoje taip pat pateikiama audito, apskaitos ir konsultacijų bendrovės „PricewaterhouseCoopers“ parengta mokestinė dalis bei advokatų kontoros „Sorainen“ teisinės informacijos skiltis.

Visa apžvalga (PDF): Metinė Baltijos šalių NT rinkos apžvalga 2021 (anglų kalba)

Panevėžio vakarinėje dalyje, Kniaudiškių rajone pradedamas vystyti didžiausias per pastarąjį dešimtmetį šiame mieste daugiabučių namų projektas „Ainių namai“. Erdviame 1,2 ha žemės sklype iškils 6 A+ energinio naudingumo klasės, 4 aukštų daugiabučiai namai. Visame projekte iš viso suplanuota 114 butų. Pirkėjai galės rinktis 1,5–3 kambarių 34–86 m² ploto butus.

„Ainių namai“ projektas vykdomas sklype, kuris ypatingas tuo, kad šalia nėra daugiaaukščių namų. Todėl naujajame kvartale nei ryte, nei vakare saulės neužstos aukšti pastatai. „Šiame sklype pagal miesto bendrąjį planą jau prieš dešimtmetį buvo numatyta daugiabučių namų statyba. Džiugu, kad prie Panevėžio miesto atsinaujinimo prisideda naujo būsto vystytojai ir jau šiemet bus pastatyti pirmieji du namai“,– sako Romualdas Paulauskas, „Ober-Haus“ Panevėžio biuro vadovas.

Modernios architektūros 4 aukštų namai suprojektuoti taip, kad gyventojams būtų patogu privažiuoti prie namų, sklype daug vietos vaikų žaidimo, sporto aikštelėms. Pirmo aukšto butai turės atskiras terasas, 2-o ir 3-io aukštų butai – balkonus, 4-o aukšto butai – terasas ant stogo. Sandėliukai įrengiami kiekvieno namo pirmame aukšte. Šalia namų kiekvienam butui skirta automobilio stovėjimo vieta.

„Jauniausiame Panevėžio rajone statomas projektas darniai įsilieja į supančią architektūrinę ir gamtinę aplinką. Visa komanda įdėjo daug pastangų apgalvojant techninius, inžinerinius, vidaus planavimo sprendimus. Gyventojų patogumui kiekviename bute sumontuoti platūs panoraminiai langai, tolygų šilumos pasiskirstymą užtikrins grindinis šildymas“,– pasakoja R. Paulauskas.

Gyventojų privatumą ir saugumą užtikrins aptverta ir apšviesta bendra teritorija su automatiniais vartais. Naujakurių laukia pilnai sutvarkytas ir išpuoselėtas gerbūvis: išlyginamas sklypas, paklojamos trinkelės, pasėjama veja.

Panevėžiečių pamėgtas Kniaudiškių mikrorajonas yra patogioje miesto vietoje su gerai išvystyta infrastruktūra – netoliese yra didieji prekybos centrai „RYO“, „Babilonas“, „Depo“, maisto prekių centrai „Maxima“, „Norfa“, mokyklos, darželiai, medicinos įstaigos, visuomeninio transporto stotelės ir kt. „Ainių namų“ gyventojai  greitai ir patogiai pasieks bet kurią Panevėžio vietą: tiek nuosavu, tiek visuomeniniu transportu. Taip pat greitai ir be trukdžių šia gatve galima ištrūkti iš miesto Vilniaus, pajūrio ir Latvijos kryptimis.

Projektas vystomas trimis etapais. Numatoma, kad „Ainių namai“ pirmojo etapo statybų darbai bus baigti 2021 metų paskutinį ketvirtį. 2022 metais bus vykdomi antras ir trečias etapai.

Projekto plėtotojas – MB „Tadara“, projekto architektai – UAB „GA Projektai“, koncepcijos kūrimas, rinkodara ir pardavimas – UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas.

Projekto svetainė: www.ainiunamai.lt

Praėjo daugiau nei vieneri metai nuo pandemijos ir karantino pradžios paskelbimo Lietuvoje. Karantinas, paveikęs visas mūsų gyvenimo sritis, taip pat pakoregavo ir gyventojų, svarstančių apie naują būstą, prioritetus. Išaugo erdvesnio būsto poreikis, namo vietoj buto pasirinkimas ir antro būsto pirkimas. Dažnesniu pirkiniu tapo sodyba gamtos apsuptyje arba kurortiniame mieste.

„Atsiradęs antro būsto poreikis atgaivino nekilnojamojo turto rinką regionuose. Nuo pernai metų aktyviau perkamos sodybos vaizdingose vietovėse, investuojama į nekilnojamąjį turtą kurortiniuose Lietuvos miestuose“, – sako Ričardas Klincaras, „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto ekspertas.

Pirmiausia sandorių rekordus pradėjo mušti pajūrio regionas. Tuo metu nedideli kurortiniai miestai, tokie kaip Birštonas ir Druskininkai, kurį laiką buvo įdomūs mažesniam investuotojų ir pirkėjų skaičiui. „Tačiau kuo toliau, tuo labiau matomas nekilnojamojo turto rinkos aktyvėjimas ir šiuose kurortiniuose miestuose, ypač Druskininkuose. O pavasarį Druskininkuose pasitikome išties energingai“, – sako R. Klincaras.

Kurortui išskirtinis buvo šių metų kovo mėnuo. VĮ Registrų centro duomenimis, per šių metų kovo mėnesį Druskininkuose įregistruota 36 butų ir 7 namų pirkimo-pardavimo sandoriai. Kai tuo metu 2021 metų vasario mėnesį buvo parduota 12 butų ir 2 namai.  Pasak „Ober-Haus“ eksperto, Druskininkų būsto rinka ir toliau didina apsukas – pirkėjų aktyvumas nemažėja ir balandį.

VĮ Registrų centro duomenimis, per 2021 metų pirmąjį ketvirtį Druskininkuose buvo parduota 11% daugiau butų ir namų nei per tą patį 2020 metų laikotarpį.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, per metus (2021 metų kovo mėnesį, palyginti su 2020 metų kovo mėnesiu) butų kainos Druskininkuose augo 2,4%. Vien per kovo mėnesį (2021 metų kovo mėnesį, palyginti su 2021 metų vasario mėnesiu) butų kainos išaugo 0,8%. Tuo pačiu metu pernai karantinas ne tik pristabdė butų pardavimo kainų augimą, bet ir buvo fiksuojami neigiami pokyčiai – prieš metus kovo mėnesį buvo fiksuojamas -0,2% kainų sumažėjimas.

„Miestui kasmet skiriamos didelės investicijos – statomi nauji traukos objektai, neseniai atvertas sportininkų rengimo centras, statomas Kultūros centras, naujos investicijos į K. Dineikos parką. Augant kurorto patrauklumui, vis daugiau pirkėjų mato nekilnojamąjį turtą Druskininkuose ne tik, kaip poilsio vietą, bet ir kaip gerą investiciją, kurios kainos ateityje turi tendenciją kilti“, – sako R. Klincaras.

Didžioji dalis parduodamų butų yra centrinėje Druskininkų miesto dalyje. „Tipinis tokio būsto pirkėjas yra 45–60 metų Vilniaus, Kauno, Marijampolės, Alytaus miestų gyventojas, perkantis būstą nuosavomis lėšomis arba su nedidele dalimi skolintų pinigų. Miegamuosiuose rajonuose aktyvesni patys druskininkiečiai, dažniausiai būstą įsigyjantys su paskola“, – sako R. Klincaras.

„Bendraujame ir su užsienio šalių gyventojais, kurie Druskininkus pažįsta iš sveikatingumo centrų ir pailsėję čia svarsto apie nuosavą atostogų rezidenciją. Nors jų aktyvumas nėra toks aukštas, kaip prieš 6–8 metus, tačiau besidominčių yra ir dalį jų pritraukiame“, – pasakoja R. Klincaras.

Pirminės rinkos projektuose, esančiuose Druskininkų mieste, šiuo metu stebimas susidaręs 35–45 kv. m butų kokybiško būsto pasiūlos trūkumas – tokių laisvų butų beveik nebeliko. Pasak „Ober-Haus“ eksperto, tokie pokyčiai neliko nepastebėti potencialių investuotojų, kurie reaguoja į besikeičiančią situaciją rinkoje ir intensyviai įsisavina ne tik tuščius sklypus, tinkamus daugiabučių statybai, bet ir įsigyja nebaigtus statyti namus ar rekonstruotinus pastatus naujų daugiabučių vystymui.

Namai ir kotedžai pagal sandorių skaičių nusileidžia butams, tačiau jų populiarumas ir paklausa pastebimai auga, tik, deja, kol kas trūksta pasiūlos. „Tokį būstą renkasi iš didmiesčių atvykusios šeimos, galinčios dirbti nuotoliniu būdu ir ketinančios čia praleisti pusę darbo savaitės ar persikelti į Druskininkus visam laikui“, – pasakoja R. Klincaras. Šių pirkėjų labiausiai pamėgta naujoji centrinė miesto dalis (Baltašiškė) – su gerai išvystyta infrastuktūra ir patogiu susisiekimu.