Informuojame, kad pastaruoju metu platinami apgaulingi el. laiškai, siunčiami prisidengiant Ober-Haus vardu. Atkreipiame dėmesį, kad tai yra sukčiavimo atvejis.

Šiuose laiškuose gavėjai klaidinami dėl tariamai nesumokėto nuomos mokesčio, prašoma atsiųsti mokėjimo patvirtinimą bei nurodoma, kad esą pasikeitė banko rekvizitai. Taip pat gavėjai raginami susisiekti el. pašto adresu, kuris nėra susijęs su Ober-Haus.

Kaip atpažinti, kad laiškas apgaulingas?
Įtartinuose laiškuose naudojami su Ober-Haus nesusiję el. pašto adresai, pavyzdžiui:

• siuntėjo adresas nėra iš oficialaus „@ober-haus.lt“ domeno;
• laiško tekste nurodomas kitas kontaktinis adresas, pavyzdžiui, „ober-haus.lt@outlook.com“;
• prašoma atlikti ar nukreipti mokėjimus pagal naujai atsiųstus rekvizitus.

Svarbu žinoti:
Ober-Haus niekada neprašo klientų keisti mokėjimo rekvizitų nepatvirtinus to oficialiais ir iš anksto suderintais kanalais. Jei gavote įtartiną laišką, nesiųskite jokių duomenų, neatlikite mokėjimų ir nespauskite jokių nuorodų ar priedų.

Ką daryti gavus tokį laišką?

• kruopščiai patikrinkite siuntėjo el. pašto adresą;
• neatsakykite į įtartiną laišką;
• neatlikite mokėjimo pagal jame pateiktą informaciją;
• susisiekite su savo Ober-Haus kontaktiniu asmeniu arba bendruoju el. paštu info@ober-haus.lt, kad pasitikslintumėte informaciją.

Jei kyla abejonė dėl gauto laiško turinio ar autentiškumo, visuomet pirmiausia susisiekite su Ober-Haus oficialiais kontaktais: +370 5 2109 700  arba info@ober-haus.lt

Ugnė Liaudanskienė, Ober-Haus biurų nuomos projektų vadovė

Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios.

Ne paslaptis, kad Vilniaus verslo centrų rinką pastaraisiais metais daugiausiai palaiko „kraustynės“ – į naujus biurus migruojantys senieji nuomininkai. Toks žingsnis įmonėms vis labiau pasiteisina, bet senstančių pastatų savininkai nepanikuoja ir ima siūlyti aktualios bei įdomios įvairovės.

Praėjusių metų sostinės biurų nuomos „scena“ iškalbinga: didžiausius nuomos sandorius sudarė į naujus biurus persikraustę tokie rinkos senbuviai kaip „Circle K“, „Ergo“, „PwC Lietuva“, „Cobalt“, taip pat iš istorinio pastato Gedimino prospekte išsikėlusi Ekonomikos ir inovacijų ministerija ir kiti. Panašiai atrodė dar 2024-ieji su ryškiausiais „Artea“, FNTT, „Narbuto“ ar ILTE nuomos sandoriais. Vienus atvejus paskatino verslo plėtra, kiti po ilgo laiko natūraliai pribrendo atsinaujinti, tačiau pats migracijos reiškinys yra akivaizdus ir sveikintinas.

Akivaizdu ir tai, kad apie naują biurą svarstantys rinkos senbuviai šiandien turi iš ko rinktis: šių metų pradžioje duris jau atvėrė „Business Stadium Central“, o netrukus bus užbaigti ir tokie didieji projektai kaip „Sąvaržėlė“ ar „Tech Zity Vilnius“, taip pat keletas mažesnių verslo centrų. Vien per šį pusmetį rinką pasieksiantys beveik 50 tūkst. kvadratinių metrų išlaikys ar net didins 10,8 proc. 2025 m. pabaigoje Vilniuje fiksuotą biurų vakansiją.

Kodėl ir kaip juda

Kiekvienas verslas savo sprendimus skaičiuoja ir nei viena įmonė nesikrausto dėl mados. Tačiau šiandien įmonės turi palankų metą pagerinti sąlygas, susikurti vertės ir, tam tikromis aplinkybėmis, galbūt ir neišleisti daugiau.

Visų pirma, nuomos kainos išlieka stabilios: pernai jos ženkliai nesikeitė, augimo nelaukiama ir šiemet. Nepaisant padidėjusios vakansijos ir konkurencijos, nuomotojai ne visada linkę ar turi galimybių daryti tiesioginių nuolaidų biuro kvadratiniam metrui. Tačiau šiandien galima derėtis dėl lengvatų per kitus aspektus: siūlomos lankstesnės biuro įrengimo finansavimo galimybės, nemokama nuoma pirmais mėnesiais, atsiranda patrauklių individualizuotų pasiūlymų.

Taip pat, šiandien lengviau pasiekiami susitarimai dėl trumpesnių nuomos terminų (pvz., pagal 3+2 metų formulę, nors yra paklausa ir dar trumpesniems laikotarpiams). Paprastai kalbant, nuomotojai šiuo metu tikrai lankstesni, o tai leidžia pasiekti nuomininkams palankesnių susitarimų. Tokia padėtis itin patraukli tiems verslams, kurie jau ir taip artėjo prie biuro pokyčių.

Kraustantis į naują biurą, pats „kvadratas“, suprantama, bus brangesnis. A klasės verslo centruose kvadratinio metro kaina yra nusistovėjusi ties 16-22 Eur/kv. m, o B klasės – 10-16 Eur/kv. m.  Tačiau matome, kad dalis įmonių išsinuomoja mažiau ploto nei anksčiau.

Skirtingų šaltinių duomenimis, pernai vidutinis išnuomoto biuro plotas lyginant su 2020 m. sumažėjo kone perpus. Net ir biurus keičiantys rinkos senbuviai neretai ieško mažesnių, efektyviau suplanuotų, universalesnių erdvių. Dalis naujų ir anksčiau pastatytų verslo centrų prisitaiko prie pasikeitusios rinkos ir tam tikrus laisvus plotus dalina mažesniais biurais, po maždaug 50-200 kv. m. Pavyzdžiui, jeigu ilgesnį laiką turimas laisvas visas aukštas, nuomotojai linkę investuoti ir tą aukštą padalinti į keletą mažesnių biurų.

Prieš penkmetį prasidėjęs nuotolinis darbas transformuojasi, kompanijos vis labiau nori kolegas dažniau matyti biuruose, bet net tai nestabdo patalpų mažėjimo tendencijų. Naujausiems verslo centrams skiriant dar daugiau dėmesio bendrosioms poilsio, sporto ar susitikimų erdvėms, mažėja tam skirtų zonų poreikis kiekviename iš biurų. Kitaip tariant, naujuose verslo centruose vis daugiau funkcijų perkeliama į bendras erdves, todėl dalis ploto, kuris anksčiau buvo įrengiamas kiekviename biure, tampa bendro naudojimo pagal poreikį.

Apskritai, nauji verslo centrai savo patalpose ar šalia gali pasiūlyti tokias paslaugas kaip įvairiausi sporto užsiėmimai, sveikatingumo klinikos, vaikų darželiai ir mokyklos, prekyba, drabužių valymas ir kt. Tai darbuotojams gali padėti sutaupyti transporto bei laiko sąnaudas ir šitaip kurti vertę.

Tiesa, verslo centro viduje esančios bendrosios, laisvalaikio, „pramoginės“ ir kitos erdvės paprastai kainuoja, apmokestinant jas proporcingai nuomojamam plotui. Nors energetiškai efektyvesniuose pastatuose komunaliniai mokesčiai gali sumažėti iki 1-2 Eur kv. m, šiuos sutaupymus dalyje naujų verslo centrų „kompensuos“ apmokestinta papildoma infrastruktūra.

Visgi jeigu kraustomasi į mažesnį, bet naują, modernų biurą, šiandien galima tikėtis panašių ar net mažesnių galutinių išlaidų nei pasilikus senajame, o papildoma vertė darbuotojams, klientams ar sutaupomam laikui yra ne visada išmatuojama ar įkainojama. Visa tai ir skatina nuomos rinkos dalyvius apsidairyti, pasikalbėti ir, neretai, padaryti ilgai brandintą žingsnį.

Senų biurų likimas

Daugiau nei prieš du dešimtmečius statyti verslo centrai šiandien laikomi jau morališkai ir technologiškai pasenusiais, todėl dažnai nebeatitinka dabartinių rinkos standartų ir verslo lūkesčių. O esamoms įmonėms migruojant į naujus biurus ir ne pirmus metus stebint ribotą naujų užsienio investuotojų srautą, senųjų verslo centrų savininkai turi keletą scenarijų.

Ryškesnė pastarojo meto tendencija yra senų biurų pritaikymas gyvenamajai paskirčiai. Laikui bėgant pastatai neišvengiamai nusidėvi, mažėja jų techninis ir funkcinis efektyvumas, o rinkos aplinka kelia vis aukštesnius kokybės, tvarumo bei funkcionalumo reikalavimus. Atsižvelgiant į šiuos pokyčius, pastatų rekonstrukcija ar konversija tampa racionaliu ir strategiškai pagrįstu sprendimu.

Tarp tokių pavyzdžių Vilniuje minėtinas buvęs biurų pastatas M. Valančiaus ir V. M. Putino gatvių sankirtoje, kurį ruošiamasi pertvarkyti į prabangius butus. Smolensko gatvėje seni biurai jau rekonstruoti į apartamentų ir vadinamojo „co-living“ projektą. „Ober-Haus“ žiniomis, ir šiuo metu vykdomos derybos dėl keleto biurų paskirties objektų įsigijimo su tikslu juos konvertuoti į butus. Tikėtina, kad ateityje tokių projektų bus ir dar daugiau, ypač išsilaikant didelei būsto paklausai.

Labiausiai pastebimu senųjų biurų scenarijumi galėtų tapti pastatų griovimas ir teritorijų transformacija. „Hanner“ jau paskelbė apie numatomą pirmojo modernaus Vilniaus biurų pastato griovimą Geležinio Vilko g. jį pakeičiant nauju šešių aukštų verslo centru. Reikšmingi pokyčiai numatyti ir „Verslo trikampio“ teritorijoje, kur planuojama platesnė konversija ir erdvių transformacija. Vystytojai ruošiasi ir senojo verslo kvartalo tarp Šeimyniškių ir Juozapavičiaus g. „perstatymui“. Tačiau realius tokių projektų įgyvendinimo tempus veikiausiai diktuos padėtis biurų nuomos rinkoje, o šiandien nematyti priežasčių skubėti.

Kapitalui mažiau intensyvūs ir dažniausiai matomi scenarijai šiuo metu yra senųjų verslo centrų pritaikymas smulkesniam kabinetiniam nuomos modeliui, dalies patalpų pertvarkymas į bendradarbystės erdves, taip pat didesnio ar mažesnio masto renovacija ir modernizacija (vadinamasis „retrofit“).

Kiekvienu atveju racionaliausias sprendimas pastato savininkui yra individualus. Tačiau jei įmonei kraustymasis į modernų biurą sukuria vis didesnę vertę nei pasilikimas, senuose verslo centruose pokyčių matysime vis daugiau.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2026 metų vasario mėnesio reikšmė išaugo 0,8%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 12,5% (2026 metų sausį metinis augimas siekė 12,0%).

2026 metų vasario mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 0,8%, 1,2%, 0,6%, 0,3% ir 0,8% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.986 (+25 Eur/m²), 2.126 (+25 Eur/m²), 1.938 Eur (+12 Eur/m²), 1.304 Eur (+4 Eur/m²) ir 1.268 Eur (+10 Eur/m²).

Per metus (2026 metų vasario mėnesį, palyginti su 2025 metų vasario mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 11,8%, Kaune – 16,7%, Klaipėdoje – 10,5%, Šiauliuose – 11,7% ir Panevėžyje – 10,5%.

„Po itin aktyvaus šių metų sausio vasaris šalies būsto rinkoje buvo ramesnis. Registrų centro duomenimis, 2026 metų vasario mėnesį Lietuvoje buvo įsigyta beveik 2.700 butų arba 13% mažiau nei šių metų sausį. Taip pat tai yra 6% mažiau nei jų buvo įsigyta tą patį mėnesį 2025 metais. Tai pirmas kartas nuo 2024 metų vidurio, kuomet butų įsigyta mažiau nei prieš metus.

Tuo tarpu butų kainų augimo tempas neslopsta. Šių metų vasario mėnesį metinis kainų pokytis šalies didmiesčiuose pasiekė aukščiausią reikšmę nuo 2023 metų birželio mėnesio ir sudarė 12,5%. Po itin rezultatyvių 2025 metų pardavėjai nusiteikę ir toliau didinti parduodamo būsto kainas. O rekordinėmis kainomis sudaromi sandoriai rodo, kad dabartinės rinkos sąlygos išlieka palankios pardavėjams. Todėl būsto kainos ir toliau nuosekliai auga visuose šalies didmiesčiuose bei įvairiuose būsto segmentuose“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

 Kaip ir buvo prognozuota, 2025 metais investuotojai į pajamas generuojančius komercinės paskirties objektus buvo pastebimai aktyvesni nei 2024 metais. Ir nors stambesnių sandorių per metus buvo sudaryta itin nedaug, tačiau vietiniai investuotojai gausiai pirko mažesnius objektus visoje šalyje ir sugrąžino bendras investicinių sandorių apimtis į 2020 metų lygį, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio nekilnojamojo turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 344 mln. eurų arba 50% daugiau nei 2024 metais. 2025 metų rezultatas iš esmės atitinka pastarųjų dešimties metų metinį vidurkį (357 mln. eurų).

„Iš viso per metus Lietuvoje įsigyta virš 40 objektų ir tai yra tikrai gausus skaičius, net ir lyginant su pačiais aktyviausias metais. Todėl nenuostabu, kad 2025 metais buvo fiksuojamas istoriškai vienas mažiausių vidutinis sandorio dydis, kuris nesiekė 8 mln. eurų. Tik keturių įsigytų objektų kaina viršijo 20 mln. eurų ir jie sudarė vieną trečdalį visų investicijų Lietuvoje. Tai tiksliai apibūdina dabartinę situaciją, kuomet investicinių sandorių rinkai iš esmės tenka verstis be stambaus tarptautinio kapitalo“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims

Investuotojus itin domino tiek nedidelės maisto prekių parduotuvės, tiek ir didesni prekybos centrai

„Ober-Haus“ skaičiavimais, 2025 metais didžiausia investicijų dalis atiteko prekybinės paskirties objektams, kurių įsigijimui buvo išleista 162 mln. eurų arba 47% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. „Dvejus metus iš eilės šis segmentas dominuoja tiek pagal bendrą investicijų sumą, tiek pagal brangiausiai įsigytus objektus“, – pastebi R. Reginis.

Didžiausi įsigyti objektai buvo Vilniuje ir Kaune. Investicijų bendrovė „NDX Group“ Kaune įsigijo daugiau nei 13.000 kv. m ploto prekybos centrą „Savas“, Prancūzijoje registruota NT investicijų fondų valdymo bendrovė „Corum“ pardavė „Depo“ parduotuvę Vilniuje tam pačiam Latvijos prekybos tinklui, o 2025 metų pabaigoje buvo pranešta, kad „Rivona“ perka  prekybos centrą „G9“ sostinės Gedimino pr. iš „Lords LB Asset Management“ valdomo fondo (šis sandoris buvo užbaigtas 2026 metų pradžioje, po LR konkurencijos tarybos pritarimo vykdyti koncentraciją).

„Be šių stambesnių sandorių prekybinių patalpų segmente pirkėjai taip pat buvo aktyvūs įsigydami  šiuolaikiškas nedidelio formato parduotuves (1,500–3,000 kv. m), kuriose įsikūrę pagrindiniai maisto prekių tinklai. Taip pat pirkėjai pirko ir didesnio ploto prekybinės paskirties objektus, kuriuose įsikūrę daugiau nuomininkų bei domėjosi vidutinio dydžio objektais išskirtinai savo reikmėms“, – pasakoja R. Reginis.

Investicijos į sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektus buvo gausesnės nei biurų segmente

Kiek netikėtai antra pagal dydį investicijų dalis 2025 metais atiteko sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų įsigijimui. „Įprastai šiame nekilnojamojo turto segmente išleidžiama mažiausiai pinigų, tačiau reikšmingas įsigytų įvairių objektų skaičius bei itin kuklios investicijos biurų segmente, 2025 metais sandėliavimo ir gamybinės paskirties patalpų segmentą kilstelėjo į solidžią antrąją vietą“, – atkreipia dėmesį R. Reginis. „Ober-Haus“ duomenimis, iš viso per metus šiame segmente buvo išleista 111 mln. eurų arba 32% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Investuotojus domino įvairiausi objektai Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose – dideli logistikos centrai, mažesnio ploto sandėliai ar gamybinės paskirties objektai.

Investicijų bendrovės „Prosperus“ valdomas fondas 2025 metais investavo net į keturis skirtingus sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektus („VMG Grupės“ pramonės inovacijų parko pastatas „VMG Technics R&D Park“ Klaipėdos raj., daugiau nei 28.000 kv. m ploto sandėliai Terminalo g. Kauno raj., „KG Construction“ gamykla Vilniaus raj. ir „Alwark“ sandėlis su biurais).

Tuo metu biurų segmento dalis 2025 metais susitraukė iki žemiausio rodiklio nuo 2012 metų ir sudarė tik 21% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Didžiausi sandoriai šiame segmente buvo sudaryti Vilniuje: Lietuvos investicijų bendrovei „Groa Capital“ priklausanti įmonė įsigijo du biurų pastatus – „Meraki“ ir „Assgard Keys“. Taip pat 2025 metų antrąjį pusmetį Vilniuje buvo paduoti du nedideli biurų pastatai: centrinėje miesto dalyje (A. Domaševičiaus g.) ir 2024 metais pastatytas biurų pastatas Pilaitėje.

Biurų pastatai sostinėje įprastai yra vienas svarbiausių investicijų traukos objektų, nes čia sukoncentruotas didžiausias tokių objektų skaičius. Pasak R. Reginio, vis dėlto augantis laisvų patalpų lygis mažina investuotojų pasitikėjimą šiuo segmentu, todėl pirkėjų aktyvumas šiuo metu yra gana žemas. Neretai naujai plėtojamus biurų pastatus norima parduoti, tačiau tam trukdo per didelis laisvų patalpų lygis juose (2025 metų pabaigoje bendras laisvų biuro patalpų lygis sostinėje pasiekė 10,8%). Pavyzdžiui, „Assgard Keys“ biurų pastatą buvo nuspręsta parduoti dar 2023 metais, tačiau to padaryti nepavyko, kadangi didžioji dalis patalpų šiame pastate buvo neišnuomotos. Pastatą pavyko parduoti tik tuomet, kuomet 2025 metais buvo rastas nuomininkas (nacionalinis plėtros bankas ILTE) laisvoms patalpoms.

Užsienio investuotojų dalis rekordiškai maža, o sostinės regiono dalis traukėsi

„Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais lietuvių valdomo kapitalo dalis investiciniuose sandoriuose šoktelėjo net iki 86% ir tai aukščiausias rodiklis istorijoje (2022–2024 metais dalis taip pat buvo itin aukšta ir sudarė 73–82%).

„Iš esmės visi užsienio investuotojai, kurie šiuo metu įsigyja komercinį nekilnojamąjį turtą, jau yra vienaip ar kitaip susiję su Lietuva, pavyzdžiui, latvių prekybos tinklas „Depo“, kuris įsigijo parduotuvę. Tuo metu naujų užsienio įmonių ar fondų, kurie pirmą kartą Lietuvoje įsigytų nekilnojamąjį turtą, galima sakyti nebeliko“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Įprastai daugiausiai investicijų pritraukia Vilniaus regionas, kadangi čia yra didžiausia koncentracija įvairaus modernaus komercinio nekilnojamojo turto, kuris domina potencialius investuotojus. Tačiau susitraukus investicijoms į biurų segmentą, po itin ilgos pertraukos Vilniui ir jo apylinkėms tekusi investicijų dalis buvo šiek tiek mažesnė nei 50% (2015–2024 metais dalis sudarė 67%). „Galima sakyti, kad 2025 metais investicijų pasiskirstymas buvo pastebimai tolygesnis ir nesikoncentravo vien tik sostinėje. Nemažai nekilnojamojo turto buvo nupirkta tokiuose miestuose ar jų apylinkėse kaip: Kaunas, Klaipėda, Šiauliai, Panevėžys, Plungė, Alytus, Jurbarkas, Molėtai ir kitur“, – pasakoja „Ober-Haus“ atstovas.

Stipri 2026 metų pradžia leidžia tikėtis aktyvių metų

Žvelgiant į 2025–2026 metais sudaromus sandorius ir jų įsigijimo kainas, bendros tendencijos išlieka labai panašios kaip ir pastaruosius kelis metus. „Visų pirma, pirkėjus domina geros būklės, strategiškai patraukliose vietose esantys ir pilnai išnuomoti objektai. Tuo tarpu parduoti šiek tiek senesnį ir nepilnai išnuomotą objektą gali būti pakankamai sudėtinga, net ir sumažinus jo kainą. Potencialūs pirkėjai šiuo metu mato nemažas išlaidas ir rizikas, susijusias su papildomomis investicijomis į objekto atnaujinimą ir nuomininkų paieška“, – sako R. Reginis.

Ekspertas pastebi, kad didžiausias susidomėjimas tarp investuotojų ir toliau išlieka maisto prekių parduotuvės, už kurias pirkėjai moka rekordiškai aukštas kainas (yra objektai, kurie įsigyjami net ir su mažesne nei 6,0% pelningumo norma). Tokias stabilų nuomos pajamų srautą generuojančias parduotuves gali įsigyti platus investuotojų ratas, nes bendra pardavimo kaina nėra sąlyginai didelė (dažniausiai siekia 3–6 mln. eurų). Tuo metu biurų pastatai, industriniai objektai ar didesni prekybos centrai, priklausomai nuo jų būklės ir vietos, dažniausiai įsigyjami su 7,0–9,0% pelningumo norma.

„Įvertinus tai, kad šalies verslas pastaruoju metu itin atsargiai vertina savo plėtros galimybes ir komercinių patalpų poreikį nuomai, 2025 metais komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių rinka parodė tikrai solidų rezultatą. Kasmet įgyvendinami nauji projektai nuosekliai plečia šiuolaikinių, pajamas generuojančių objektų portfelį šalyje, ir suteikia gausesnes ir įvairesnes investicines galimybes potencialiems investuotojams. O 2026 metų pradžios rezultatas leidžia prognozuoti, kad investicinių sandorių rinka šiemet išliks aktyvi –  ypač prekybinio ir industrinio nekilnojamojo turto segmentuose“, – prognozuoja R. Reginis.

2025 metais Lietuvos būsto rinka pasižymėjo itin sparčiai augusiomis būsto pardavimo apimtimis tiek antrinėje, tiek ir pirminėje rinkoje. Ypač spartus atsigavimas fiksuojamas didmiesčių pirminėje rinkoje, kuomet pirkėjai itin aktyviai pirko naujos statybos butus tiek pastatytuose, tiek ir pradedamuose statyti daugiabučiuose, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje. Lyginant faktiškai pastatyto ir pirminėje rinkoje realizuotų butų skaičius, tai didžiausiu disbalansu 2025 metais pasižymėjo šalies sostinė.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 2.787 butus arba 8% daugiau nei 2024 metais. Tuo tarpu sostinės pirminėje butų rinkoje per metus iš viso buvo realizuota virš 5.700 butų arba 82% daugiau nei 2024 metais.

„Vadinasi, plėtotojai faktiškai pastatė dvigubai mažiau nei fiksuojamas būsto poreikis. Kadangi projektų planavimo ir statybų procesas yra ilgas ir dažnu atveju trunka ilgiau nei planuota, turime situaciją, kuomet staigiai atsigavus rinkai, plėtotojai tiesiog fiziškai negali patenkinti tokios paklausos poreikio“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Ir tokia situacija yra nepalanki tiek pirkėjams, tiek ir plėtotojams. Pirkėjai turi per menką būsto pasirinkimą bei sparčiai augančias kainas, o plėtotojai negali pilnai išnaudoti rinkos potencialo.

Intensyviausia plėtra gyvenamuosiuose rajonuose, o butų plotas išlieka stabilus

Plėtotojai per 2025 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 16-oje Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė penkios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta daugiau nei pusė visų butų: Verkių sen. (19,5%), Žirmūnų sen. (9,7%), Pašilaičių sen. (9,4%), Justiniškių sen. (9,1%) ir Naujininkų sen. (8,0%).

R. Reginis atkreipia dėmesį, centrinėje miesto dalyje, kurioje naujų projektų plėtros galimybės yra ribotos ir sudėtingos, projektų įgyvendinimas trunka pastebimai ilgiau nei tipinių daugiabučių kituose miesto rajonuose. „Todėl naujai pastatytų butų skaičius čia nėra gausus, o pirkėjai yra priversti laukti statybų pabaigos ne vienerius metus“, – sako ekspertas. Pavyzdžiui, 2025 metais Naujamiesčio ir Senamiesčio seniūnijose pastatytų butų dalis sudarė tik apie 10% (2024 metais – 16%). Pastaraisiais metais aktyviau yra investuojama pietinėje Naujamiesčio ir senamiesčio dalyje, kadangi čia dar yra nemažai konversijai tinkamų senų pastatų ir teritorijų. Šiuo metu šioje miesto dalyje jau įgyvendinami tokie projektai kaip: „Stepono sodas“, „Naujamiesčio trio“, „Off!”, „Naujamiesčio vingis“, „Algirdo alėja“, „Senamiesčio sodai“, „Vilniaus Džiazas“, „Sanguškų parkas“.

Tuo tarpu pardavimui statomų butų vidutinis plotas, galima sakyti, nebemažėja ir pastaruosius trejus metus laikosi ties 50 kv. m riba. „Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 50,1 kv. m ir buvo šiek tiek didesnis nei 2024 metais, kuomet buvo užfiksuotas žemiausias rodiklis (49,5 kv. m).

„O erdvesnio ir įperkamo būsto ieškantys pirkėjai dažnu atveju dairosi alternatyvos miestų pakraščiuose. Gausios individualių ir sublokuotų namų statybos šalia didmiesčių rodo tokio būsto poreikį – žmonės perka sklypus ir statosi namus patys, įsigyja juos antrinėje rinkoje arba dairosi jų naujai plėtojamuose namų kvartaluose“, – kalba R. Reginis. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, Lietuvoje pastaruosius 10 metų pastatytas namų naudingasis plotas yra daugiau nei 3 kartus didesnis nei pastatytas butų plotas daugiabučiuose.

Butai A++ energinės klasės daugiabučiuose tampa norma

„Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2025 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų A++ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai sudаrė 71,5% (2024 metais – 40,5%). Nors naujai statomiems pastatams reikalavimas atitikti A++ energinei naudingumo klasei keliamus reikalavimus įsigaliojo nuo 2021 metų sausio 1 dienos (kuomet prašoma išduoti statybos leidimą), tačiau matome, kad tokios energinės klasės daugiabučiai pradėjo dominuoti tik po ketverių metų.

A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai 2025 metais sudarė 17,9% (2024 metais – 22,4%), A klasės – 5,4% (2024 metais – 30,6%). Likusi butų dalis (5,2%) buvo B arba žemesnės energinės klasės daugiabučiuose.

Kaune ir Klaipėdoje butų pastatyta iki ketvirtadalio mažiau

Kaune pastatytų butų skaičius mažėja jau dvejus metus iš eilės. „Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais Kaune plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 659 butus arba 21% mažiau nei 2024 metais ir net 2,3 karto mažiau nei rekordinėmis statybų apimtimis pasižymėjusiais 2023 metais.

Pasak R. Reginio, 2022–2023 metais staiga susitraukusios būsto pardavimo apimtys atšaldė plėtotojų norą bei apribojo jų galimybes pradėti plėtoti naujus būsto projektus, todėl 2024–2025 metais butų buvo pastatyta atitinkamai mažiau. Tuo tarpu būsto poreikis pastaruosius kelis metus sparčiai augo ir, pavyzdžiui, Kauno pirminėje butų rinkoje per 2025 metus iš viso buvo realizuota virš 1.200 butų. O tai reiškia, kad naujų butų poreikis šiame mieste taip pat buvo beveik du kartus didesnis nei jų buvo faktiškai pastatyta.

2025 metais panašios tendencijos fiksuojamos ir Klaipėdoje, kur plėtotojai per metus daugiabučiuose pardavimui pastatė 364 butus arba 24% mažiau nei 2024 metais. Kaip ir kituose šalies didmiesčiuose, toks pastatytų butų skaičius nebuvo pakankamas patenkinti naujo būsto poreikį, kadangi plėtotojai 2025 metais iš viso susitarė dėl daugiau nei 580 naujų butų pardavimo uostamiestyje.

2026 metais jau bus matomi augančių investicijų į daugiabučių plėtrą rezultatai

Matydami itin spartų būsto rinkos atsigavimą 2025 metais, plėtotojai suskubo investuoti į naujų projektų statybas. Todėl 2026 metais jau matysime daug gausesnį pardavimui pastatytų butų skaičių pagrindiniuose šalies miestuose. „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2026 metais Vilniuje pardavimui iš viso turėtų būti pastatyta iki 4.500 butų arba 60% daugiau nei jų buvo pastatyta 2025 metais. O Kaune plėtotojai planuoja pastatyti apie 950 butų arba 45% daugiau nei 2025 metais.

Tuo metu Klaipėdoje 2026 metais pardavimui turėtų būti pastatyta iki 600 butų ir tai būtų didžiausias pastatytų butų skaičius nuo pat 2009 metų. R. Reginis pastebi, kad pastaraisiais metais didžiausi pokyčiai uostamiestyje matomi centrinėje miesto dalyje – senamiesčio zonoje, kur plėtotojai pradėjo investuoti į didesnių ir aukštesnės klasės projektų plėtrą.

Šiuo metu atliekami baigiamieji darbai  pirmajame „Memelio miesto“ etape, baigiamos daugiabučio „Teatro namai“ statybos (Žvejų g.), tęsiamos „Bastionų namų“ projekto statybos, 5 hektarų teritorijoje pradėtas plėtoti „Trinyčių rezidencijos“ projektas, o Jūros g. vyksta buvusio Klaipėdos teismo ir kalėjimo pastatų komplekso rekonstrukcija ir čia bus pasiūlyta įvairių komercinės ir gyvenamosios paskirties patalpų.

„Vertingiausioje miesto dalyje plėtojami projektai pagaliau pirkėjams suteiks gerokai platesnį būsto pasirinkimą nei iki šiol. Tokie projektai pastebimai kilstels aukščiausių Klaipėdos butų pardavimo kainų kartelę, kuri anksčiau dėl itin ribotos aukštesnės klasės būstų pasiūlos buvo pastebimai žemesnė nei Vilniuje ar Kaune“, – kalba R. Reginis.

Tačiau atsigavusios daugiabučių statybų apimtys šalies didmiesčiuose dar nereiškia, kad būsto jau yra statoma pakankamai. R. Reginis komentuoja, kad dabartinis naujo būsto paklausos lygis rodo, kad šiuo metu jo yra pastatoma per mažai. Ir didžiausias pasiūlos ir paklausos disbalansas išlieka Vilniuje ir Kaune. Tai gerai iliustruoja parduoto būsto dalis šiuose miestuose. Pavyzdžiui, iš 2026 metais Klaipėdoje planuojamų pastatyti butų šiuo metu jų yra parduota ir rezervuota apie 55%, o Kaune ir Vilniuje jau yra susitarta dėl 70% butų įsigijimo. Todėl itin svarbu, kaip aktyviai plėtotojai pradės naujus projektus 2026 metais, kad pirkėjams būsto nepritrūktų 2027–2028 metais. „Norint, kad rinkoje susidarytų sveikas pasiūlos ir paklausos balansas, vien tik sostinėje per metus turėtų būti pastatoma daugiau nei 5.000 naujų butų“, – skaičiuoja R. Reginis. Tai ypač aktualu, jeigu būsto rinka išliks tokia pati aktyvi kaip 2025 metais ar 2026 metų pradžioje.

Ariogaloje baigiamas statyti naujas būsto projektas „Dubysos namai“ – 5 aukštų gyvenamasis namas, plėtojamas 0,75 ha žemės sklype, vaizdingame Dubysos slėnyje. Projektas papildo miestelio nekilnojamojo turto rinką naujos statybos būstu, kurio pasiūla iki šiol buvo itin ribota. Jau pradėti butų pardavimai, pirkėjai gali rinktis šiuolaikiškus, patogiai suplanuotus namus, o jaunoms šeimoms taikoma pirmojo būsto subsidija.

Projekte suplanuoti 89 butai su sandėliukais ir automobilių stovėjimo vietomis. Teritorijoje įrengiama vaikų žaidimų aikštelė, laisvalaikio zonos, apšvietimas bei uždaras įvažiavimas, taip sukuriant saugią ir patogią aplinką gyventojams.

„Dubysos namuose“ siūlomi 2–4 kambarių, 55–110 m² ploto butai su daline apdaila. Pirmojo etapo butai jau baigti statyti ir paruošti naujakuriams, o antrojo etapo statybų pabaiga numatoma 2026 m. IV ketvirtį. Beveik visi butai turi balkonus, galimybę įsirengti židinį bei panoraminius vaizdus į Dubysos slėnį.

„Daugelį pirkėjų nustebina tai, kad „Dubysos namų“ butuose galima įsirengti židinį. Tai išties retas sprendimas daugiabučiuose, suteikiantis būstui išskirtinumo ir didesnę vertę ilgalaikėje perspektyvoje. Matome, kad pirkėjai vis dažniau ieško ne tik kvadratinių metrų, bet ir emocinės vertės, kurią suteikia jaukūs bei individualūs sprendimai“, – pasakoja projekto pardavimo vadovė Audronė Urbanavičienė.

Dar vienas projekto išskirtinumas – paskutinių aukštų butai, suprojektuoti per du aukštus. „Butai per du aukštus – retenybė regionuose. Tai sprendimas, leidžiantis turėti daugiau erdvės, šviesos ir privatumo. Taip atsiranda galimybė aiškiai atskirti poilsio ir darbo zonas, kas ypač aktualu dirbantiems iš namų“, – sako projekto pardavimo vadovė Indrė Zailskaitė.

„Dubysos namai“ įsikūrę centrinėje Ariogalos dalyje, todėl gyventojams užtikrinamas patogus susisiekimas ir visa reikalinga infrastruktūra. Netoliese – ugdymo įstaigos, prekybos centrai, poliklinika, vaikų darželis, o vos už kelių žingsnių – Dubysos slėnis. Projekto vieta leidžia derinti miesto patogumus su gamtos artumu – tai itin vertina šeimos ir aktyvų gyvenimo būdą mėgstantys žmonės.

„Siekiame šiai vietai suteikti naują impulsą ir prisidėti prie miestelio augimo. Sutvarkyta teritorija bei kokybiška gyvenamoji aplinka padės kurti gyvesnę Ariogalą ir turės teigiamos įtakos visos vietovės nekilnojamojo turto vertei“, – sako A. Urbanavičienė.

„Dubysos namai“ projektą įgyvendina UAB „Profilena“, projekto pardavimu ir rinkodara rūpinasi Ober-Haus komanda.

Plačiau apie projektą: www.dubysosnamai.lt

Nors Šiauliuose per 2025-uosius būsto kainos augo 11 proc., o šių metų pradžia išlaiko aktyvumą, jau vasarą ar rudenį rinka turėtų stabilizuotis, prognozuoja „Ober-Haus“.

Registrų centro duomenimis, per 2025 metus Šiauliuose iš viso buvo įsigyti 1539 butai ir 253 namai – atitinkamai 22,9 proc. ir 22,4 proc. daugiau nei 2024 m. „Ober-Haus“ skaičiavimais, praėjusių metų pabaigoje Šiaulių mieste vidutinė butų kaina siekė 1273 Eur/kv. m ir buvo 11 proc. didesnė nei prieš metus.

Bendrovės duomenimis, tipinių senos statybos butų kaina gyvenamuosiuose rajonuose, priklausomai nuo įrengimo, vietos, pastato būklės ir kt., Šiauliuose šiuo metu svyruoja tarp 1200-1800 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kainos gyvenamuosiuose rajonuose siekia apie 2000-2800 Eur/kv. m, o centrinėje Šiaulių dalyje ar senamiestyje „kvadrato“ kainos gali sudaryti ir 2500-3200 Eur.

„Ober-Haus“ Šiaulių biuro vadovas Linas Juozaitis komentuoja, kad didžiausias rinkos aktyvumas ir kainų augimas mieste pernai stebėtas antroje metų pusėje, o panašios tendencijos persikėlė ir į 2026-ųjų pradžią. Visgi jis pastebi, kad Šiauliuose auga nuomai skirto būsto pasiūla, antrosios pensijų pakopos lėšų efektas NT rinkai veikiausiai bus minimalus dėl nedidelių sumų, tad visa tai metų viduryje turėtų lemti pardavimo kainų stabilizaciją.

„Vidutinė butų pardavimui pasiūla nuo 300 pastaraisiais mėnesiais yra nukritusi iki 150-170 būstų, o tai kol kas daro įtaką tolesniam kainų augimui. Vis dėlto nuomos segmente matomas atvirkštinis rezultatas: pasiūla nuo įprastų 40-50 butų yra pakilusi iki maždaug 120. Taip pat, gyventojų skaičius pernai mieste nepadidėjo, naujų priežasčių nuomos segmentui augti neatsirado, rinką pasieks keli nauji daugiabučiai, tad antroje metų pusėje turėtume įžengti į stabilizacijos etapą“, – kalba L. Juozaitis.

„Ober-Haus“ duomenimis, Šiauliuose populiariausi išlieka dviejų kambarių, senos statybos (1963-1988 m.) butai. Kitaip nei anksčiau, pastaraisiais metais mieste patraukliausiais tapo butai pirmame aukšte, jų rinkoje trūksta. Savo ruožtu butai viršutiniuose aukštuose pardavime užsibūna ilgiausiai ir turi žemiausias kainas.

Naujos statybos segmente šiemet ir artimiausiais metais laukiama rekordinio plėtotojų aktyvumo: vystomi daugiabučiai Vilniaus, Malūno, Trakų, Paukščių tako, Birutės ir Gytarių gatvėse. Taip pat, į šiuolaikišką būstą pertvarkomi senesni pastatai: buvusi centrinė miesto pirtis Basanavičiaus g., buvusi profesinė mokykla Pagėgių g. ir buvusi mokykla Kviečių g. L. Juozaičio nuomone, šie nauji būstai turėtų rasti savo pirkėją dėl išaugusio šiauliečių susidomėjimo nauja statyba.

Padėtis nuomos rinkoje 

Nuomos segmente, „Ober-Haus“ skaičiavimais, pernai fiksuotas 5-6 proc. metinis kainų augimas, t.y. nuoma brango kone dukart lėčiau nei butai pardavimui. Kvadratinio metro nuomos kaina Šiauliuose šiuo metu vidutiniškai siekia apie 8-9 Eur/mėn.

Bendrovės duomenimis, populiariausių dviejų kambarių buto nuomos kaina gyvenamuosiuose Šiaulių rajonuose šiuo metu sudaro 300-500 Eur/mėn., o centrinėje miesto dalyje – 350-700 Eur/mėn.

L. Juozaitis atkreipia dėmesį į tai, kad per paskutinius penkis metus Šiaulių mieste nuolatinių gyventojų skaičius augo 10 proc. iki 111 tūkst., tačiau šį pokytį daugeliu atvejų lėmė migrantai iš Ukrainos.

„Be ukrainiečių, Šiauliai nuomos segmente išsiskiria ir užsieniečiais transporto įmonių darbuotojais bei NATO kariais, nors didžiąją dalį nuomininkų vis vien sudaro lietuviai. Čia svarbu nesusikurti nepagrįstų lūkesčių: kariškių skaičius nėra ypatingai didelis, o transportininkai ilgai būna komandiruotėse ir Šiauliuose dažnai renkasi hostelius ar kambarius už naktį“, – pasakoja L. Juozaitis.

Jo nuomone, kadangi butų nuomai pasiūla dabar yra išaugusi, tikėtis tolesnio kainų augimo būtų sunku. Taip pat, „Ober-Haus“ vertinimu, investicinio būsto nuomai pirkimas Šiauliuose galbūt jau pasiekė savo piką ir tokių sandorių pastaruoju metu matoma mažiau. L. Juozaitis skeptiškai vertina ir galimą antrosios pensijų pakopos lėšų efektą antriniam-investiciniam būstui.

„Ober-Haus“ duomenimis, Kaune per 2025 m. butų kainos išaugo 13,8 proc., o toks pokytis buvo ryškiausias tarp Lietuvos didmiesčių. Prie šio rezultato prisidėjo ribota naujo būsto pasiūla, ūgtelėjusi aukštesnės klasės projektų dalis ir senos statybos namų renovacija.

Registrų centras skelbia, kad per 2025 m. Kaune iš viso buvo įsigyti 5174 butai ir 803 namai – atitinkamai 14 proc. ir 23 proc. daugiau nei 2024 m.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, vidutinė butų pardavimo kaina Kaune 2025 m. pabaigoje siekė 2071 Eur/kv. m ir buvo 13,8 proc. didesnė nei prieš metus. Toks kainų pokytis pernai buvo didžiausias Lietuvoje. Palyginimui, Vilniuje, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butai per praėjusius metus brango 10-11 proc.

Bendrovės duomenimis, tipinių senos statybos butų kaina gyvenamuosiuose rajonuose, priklausomai nuo įrengimo, vietos, pastato būklės ir kt., Kaune šiuo metu dažniausiai svyruoja tarp 1400-2400 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kainos gyvenamuosiuose rajonuose siekia apie 2300-3000 Eur/kv. m. Prestižiniuose rajonuose, centrinėje miesto dalyje ar senamiestyje butų pardavimo kainos gali siekti ir 4000-5000 Eur/kv. m.

Ribota pasiūla

„Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas Svajūnas Šarauskas komentuoja, kad sparčiausiai šalyje pernai brangę butai laikinojoje sostinėje nėra atsitiktinumas, o tokį rezultatą lėmė didėjančios statybos darbų sąnaudos, griežtėjantys reikalavimai ir kitos priežastys.

„Kaune vis dar trūksta kokybiško naujo būsto patogiose vietose, ypač 2-3 kambarių butų, tad paklausa šiuo metu gerokai viršija pasiūlą. Pavyzdžiui, pastatytų butų skaičius Kaune mažėjo dvejus metus iš eilės“, – kalba S. Šarauskas.

Tarp Kauno specifikos jis mini gyventojų mėgstamas alternatyvas užmiestyje, pirmiausia Kauno rajone, kur žmonės stato kotedžus ir namus, gauna daugiau erdvės, nuosavos žemės ir žemesnes kainas. Kauno rajono plėtra prisideda prie to, kad pačiame mieste gyventojų skaičius pastaruoju metu net šiek tiek sumažėjo, o tai galbūt slopina naujo būsto plėtotojų entuziazmą ir, atitinkamai, pasiūlą.

„Nors matome ir nemažai žmonių, kurie būna „atsikandę“ rajono ir vėl žvalgosi erdvesnių butų centre, tikėtina, kad būtent ši Kauno regiono specifika lemia mažesnius naujos statybos tempus mieste nei jie galėtų būti. Manau, kad Kaunas turėtų stengtis sudaryti geresnes sąlygas pačiame mieste plėtoti šeimoms ir vidurinei klasei patrauklų būstą, nes didysis kraustymasis į pakaunę jau kuria politinę ir ekonominę įtampas, o Kauno rajonas virsta sparčiausiai augančia šalies savivaldybe“, – komentuoja S. Šarauskas.

„Ober-Haus“ atstovas atkreipia dėmesį ir į tai, kad pernai Kauno naujo būsto fondą pasiekė santykinai didesnis kiekis aukštesnės klasės projektų paupyje ir centrinėje miesto dalyje, o tai prisidėjo prie išsiplėtusio būsto kainų intervalo.

„Pati Kauno rinka išlieka aktyvi. Mieste ir toliau turėtų dominuoti antrinės rinkos pardavimai, nors matome, kad plėtotojai po kelių metų pauzės vėl grįžta į rinką su naujais projektais. Šiuo metu paklausiausi yra 2-3 kambarių butai (45-70 kv. m), racionalūs išplanavimai, didesni balkonai ar terasos, sandėliukai, parkavimo vietos. Pirkėjams svarbiausia patogi kasdienė logistika, žaliosios erdvės, uždaras, saugus kiemas, infrastruktūra vaikams, mažos išlaikymo sąnaudos. Vis labiau vertinama ir emocinė projekto pusė – žmonės nori gyventi ne „miegamajame rajone“, o aplinkoje, kurioje gera būti, sportuoti, bendrauti, auginti vaikus“, – apžvelgia S. Šarauskas.

Kas statoma ir kokios perspektyvos

„Ober-Haus“ duomenimis, naujos statybos segmente Kaune pasiūlą palaiko tokie ne vienus metus etapais plėtojami projektai kaip „Piliamiestis“, „Nemunaičiai“, „Kaunorama“, „Pušų apartamentai“ ar „Namučiai“. Prie jų šiemet prisidės jau statomi arba suplanuoti „Matau Kauną“, „Radio city“, taip pat „Ąžuolyno uoksai“ projektas Šančiuose. Šis kompleksas, S. Šarausko nuomone, vertas atskiro dėmesio kaip naujų tendencijų Kaune atspindys.

„Visų pirma, „Ąžuolyno uoksai“ toliau keičia Šančių standartą: iš pereinamojo, bet kainomis patrauklaus rajono ši miesto dalis virsta vis įdomesne viduriniajai klasei, jauniems profesionalams ir šeimoms. Unikalus sprendimas yra suplanuotas baseinas daugiabučių kvartale“, – kalba S. Šarauskas.

Apskritai visame mieste jis pastebi augantį pirkėjų reiklumą, didėjančius lūkesčius gyvenimo kokybei, saugumo sprendimams, techniniams aspektams, aplinkai.

„Visa tai rodo, kad kauniečiams vis svarbesnis nebe vien ploto ir kainos santykis, o kasdienis komfortas, susisiekimas pėsčiomis, bendruomeniškumas. Gyventojai turi lūkestį, kad nauji kvartalai bus ne tik gyvenamieji, bet virs visavertėmis miesto dalimis su paslaugomis, darbo vietomis bei viešomis erdvėmis. Be minėtų projektų, panašią kryptį Kaune turėtų pasiūlyti ir Minkovskių g. numatytas „Tesonet“ grupės kvartalas su verslo centru, viešbučiu ir butais“, – pasakoja „Ober-Haus“ atstovas.

Tarp šiuo metu aktyviau plėtojamų ir tolesnį potencialą išlaikančių Kauno rajonų jis mini Vilijampolę, Žemąją Fredą ir palei upę besidriekiančią buvusią „Kauno grūdų“ teritoriją. Pačiame mieste ateityje galima įžvelgti plėtrą Naujamiestyje, taip pat konversijų potencialą pramoninėse „Volfas Engelman“ ar „Stumbro“ teritorijose, analizuojamas ir Aleksotas.

„Dar ilgesnėje perspektyvoje nebūčiau nustebintas ir dėmesiu Jonavos gatvei palei Neries pakrantę. Tam reikėtų labai didelių investicijų, konversijos, kompleksinio gyvenamųjų ir pramoninių zonų įveiklinimo, tačiau tai jau dabar yra ilga, patraukli ir gamtos potencialą turinti erdvė“, – svarsto S. Šarauskas.

Nuomos lubos 

Nuomos rinkoje „Ober-Haus“ specialistai pernai fiksavo 9 proc. metinį kainų augimą. Kvadratinio metro nuomos kaina Kaune šiuo metu vidutiniškai siekia apie 12 Eur/mėn.

Dviejų kambarių buto nuomos kaina gyvenamuosiuose Kauno rajonuose šiuo metu sudaro 360-600 Eur/mėn., o centrinėje miesto dalyje – 420-800 Eur/mėn. Nuomos segmente S. Šarauskas jau įžvelgia tam tikras lubas, kurias toliau stiprina nebeaugantis miesto gyventojų skaičius.

„Nuomos rinka turėtų išlikti stabili. Pasiūloje apie 500 butų ir nuomininkai turės iš ko rinktis. Nors nuomotojai turi nemažą kainų lūkestį, klientai juos vis dažniau „nuleis ant žemės“, – vertina S. Šarauskas.

Jo duomenimis, Kaune nuomai patraukliausi išlieka 2 kambarių butai, juos seka 1 kambario būstai. Tradiciškai didžiausias nuomos aktyvumas susijęs su studentais vasaros pabaigoje ir rudenį.

Ugnė Liaudanskienė, Ober-Haus biurų nuomos projektų vadovė

Straipsnis publikuotas verslo naujienų portale Verslo žinios.

Didelė naujų biurų ploto pasiūla Vilniuje palaiko stabilias nuomos kainas, tačiau kartu ir skatina aktyvesnes derybas tarp šalių. Visgi, ilgalaikiuose nuomos santykiuose svarbiausia – abipusė interesų pusiausvyra. Tuo labiau, kad praktinę vertę dažnai lemia ne tik kaina, bet ir kiti sutarčių aspektai, tokie kaip lankstumas, terminai ar papildomos sąlygos.

Biurų rinkoje jau kurį laiką kalbama, kad šiandien galios svarstyklės tarsi linksta į nuomininko pusę. Pernai A ir B klasės verslo centruose bazinės nuomos kainos paaugo apie 2 proc.

Šiuo metu A klasės verslo centruose mėnesio nuomos kaina siekia iki 16–20 Eur/kv. m,  naujuose, išskirtiniuose projektuose sudaro ir 21–23 Eur/kv. m, o B klasės verslo centruose vyrauja 10–15 Eur/kv. m nuomos kainos.

2025–2026 m. rinką pasieks dar daugiau kaip 100 tūkst. kv. m naudingo biurų ploto. Nepaisant toliau augančios ekonomikos, biurų nuomos kainų augimą šiuo metu riboja būtent didelė laisvo ploto pasiūla, tebevykstanti nuotolinio-hibridinio darbo transformacija, konservatyvūs verslo lūkesčiai ir geopolitinės priežastys.

Atrodytų, nuomininko rinka turėtų būti geras metas persiderėti sąlygas dėl esamo biuro arba paieškoti naujų patalpų. Tačiau praktika rodo, kad biurų rinka yra cikliška, o turto valdytojai tikrai atsimins tiek perdėtą nuomininko spaudimą, tiek ir partnerišką jo požiūrį. Apskritai, verslo centrų savininkai dažniausiai turi itin ribotas galimybes tiesiog sumažinti kainą (riboja įsipareigojimai kreditoriams palaikyti nuomos kainų lygį), tačiau visuomet galima ir verta derėtis dėl kitų, plika akimi sunkiau matomų nuomos aspektų, lemiančią labai konkrečią ir apčiuopiamą naudą

Pastebime, kad viena iš palankesnių sąlygų yra biuro įrengimo arba jo remonto išlaidos – verslo centrai naujiems nuomininkams gali pasiūlyti savo pačių investiciją patalpų įrengimui ar pritaikymui nuomininko poreikiams. Naujausiuose verslo centruose ši suma paprastai siekia 250–425 Eur/kv. m.

Tiesa, jei nuomininkas sutinka su mažesne verslo centro investicija į patalpas, nuomininkas gali derėtis dėl geresnės nuomos kainos,  trumpesnių ir lankstesnių nuomos terminų, nuomos mokesčio nemokėjimo patalpų įsirengimo metu ir panašių sąlygų. Atitinkamai ir didesnės nei įprastai nuomotojo investicijos į konkretaus nuomininko patalpų įrengimą gali lemti ilgesnius nuomos terminus (šiuo metu standartinis minimalus terminas yra 3–5 metai), didesnį depozitą, griežtesnes baudas sutartį nutraukiant nesibaigus joje numatytam terminui, atskirais atvejais – netgi papildomą laidavimą ir kt.

Dėmesio verta yra galimybė nutraukti sutartį nesibaigus nuomos terminui. Dauguma verslo centrų laikosi pozicijos, kad sutartys galioja iki nustatytos datos ir jos yra nenutraukiamos – nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos ir kitus susijusius mokėjimus visu sutartyje numatytu laikotarpiu, net jei faktiškai tose patalpose nevyko veiklos. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai tokia sąlyga tampa rimtu suvaržymu – pavyzdžiui, mažėjant biuro dydžio poreikiui, įmonėms siekiant optimizuoti nuomos išlaidas. Tokiais atvejais padeda subnuomos sprendimas – dalies nenaudojamo ploto pernuomojimas kitam nuomininkui. Mūsų skaičiavimais – Vilniuje toks plotas šiuo metu viršija 10 000 kv. m. Tiesa, net jei visgi susitariama dėl sutarties nutraukimo anksčiau numatyto laiko, praktikoje nuomotojai siekia gauti kompensacijas už negautas pajamas, įrengimui skirtas investicijas, naujo nuomininko suradimo sąnaudas ir pan.

Per 2022 m. infliacijos šuolį išryškėjo ir nuomos kainų indeksavimo problema – priklausomai nuo šalių numatyto indeksavimo rodiklio (o jų gali būti netgi 8), 2023 m. pradžioje nuomos kainos augo maždaug nuo 5 iki net 25%. Taigi šiuo metu nuomos sutartyse dažnai numatomos ir maksimalios kainų indeksavimo ribos, dažniausiai neviršijančios 4–6 proc. Kitos derybinės galimybės gali būti tartis dėl indeksavimo pagal įprastai kiek mažesnį suderintą („europinį“) vartotojų kainų indeksą, indeksavimą taikyti vėliau nei po metų nuo nuomos pradžios, konkretaus indeksavimo procento nustatymas, nepriklausomai nuo infliacijos ar minimalių indeksavimo grindų (paprastai iki 2 proc.) net esant nulinei ar neigiamai infliacijai. Šalys nebūtinai sutiks dėl visko, tačiau tai – labai realios ir ilgalaikę vertę kuriančios derybinės pozicijos.

Galiausiai, vienas opiausių klausimų nuomininkams yra automobilių statymo vietos darbuotojams ir svečiams. Pastebima, kad nuomininkai yra pasiryžę mokėti didesnę stovėjimo vietos nuomos kainą, kad tik šalia būtų reikalingas vietų skaičius. Verslo centruose nuomininkams paprastai skiriama maždaug viena automobilių stovėjimo vieta 30–70 kv. m nuomojamo biuro ploto. Tokia vieta centrinėje miesto dalyje vidutiniškai kainuoja 75-150 Eur/mėn.

Automobilių statymo vietos savaime nėra pagrindinis nuomos sutarties derybų objektas, tačiau abi pusės čia taip pat turėtų atkreipti dėmesį į sąlygas ir sprendimus. Gera praktika yra suteikti nuomininkui papildomų laikinų statymo vietų pagal galimybes, tačiau su lanksčiomis sąlygomis nutraukti susitarimą įspėjus per sutartą laiką. Tai leistų užtikrinti pusiausvyrą tarp esamų nuomininkų poreikių ir verslo centro galimybių optimaliai paskirstyti infrastruktūrą naujai įsikuriantiems nuomininkams.

Tad nepriklausomai nuo konkretaus rinkos ciklo, pagrindines sąlygas ir scenarijus numatančios ir aiškiai apibrėžiančios nuomos sutartys ne tik užkirs kelią ginčams ir interpretacijoms ateityje, bet ir padės kurti gerus, pasitikėjimu ir bendradarbiavimu grįstus bei ilgalaikę vertę kuriančius santykius. Derėtis ir tartis galima ne tik dėl kvadratinio metro kainos, o kokybiški kompromisai per ilgesnius laikotarpius gali būti naudingi abiem pusėm.

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis – tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Tam naudojama nuomos sutartis.

Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Toks modelis pavojingas abiem šalims – tiek nuomotojui dėl galimos žalos, nuompinigių nemokėjimo, tiek ir nuomininkui, netikėtai nutraukus nuomą, pasikeitus planams ar pan.

Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Nuomos sutarties šablonų galima rasti internete.

Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Tokiu atveju patartume naudotis teisininkų ar NT agentūrų, kurios parengs teisingą sutarties vertimą, pagalba.

Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą. Paprastai to reikia užsienio šalių piliečiams, atvykusiems gyventi, dirbti ar studijuoti Lietuvoje, vizos klausimais, registruojant vaikus į darželius ir mokyklas.

Nuomos sutartyje būtina nurodyti keletą esminių sutarties elementų:

1. Identifikuoti sutarties šalis (savininką ar jo įgaliotą atstovą ir nuomininką/nuomininkus – vardas, pavardė, asmens kodas ar gimimo data).
2. Tiksliai aprašyti nuomojamą objektą: nurodyti adresą ir patalpų unikalų numerį, automobilio stovėjimo vietos ar garažo unikalius numerius, pažymint juos planuose ir kt.
3. Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Nuomininkas turi pirmenybės teisę nuomotis būstą, pasibaigus nuomos terminui, tačiau tik tuo atveju, jei tinkamai vykdė nuomos sutarties sąlygas.
4. Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama. Nustatant nuomos kainą, rekomenduojame susipažinti su esamomis nekilnojamojo turto nuomos kainomis: NT kainų lentelės.
5. Nurodyti nuomos užstatą (depozitą). Taip pat paprastai nuomininkas sumoka būsto savininkui užstatą (depozitą) – dažniausiai vieno ar dviejų mėnesių nuomos dydžio sumą, kaip garantą, kad esant žalai ar vėluojant mokėjimams nuomotojas turėtų iš ko padengti žalą.
6. Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo–perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar – turtą grąžinant. Atlikti nuotraukas galima ir su mobiliuoju telefonu, tai greitas ir paprastas procesas, kuris labai padeda ateityje išvengti nesutarimų ir galimų nuostolių.
7. Įtraukti sąlygą, jog nuomininkas būstą įsipareigoja naudoti tik savo asmeninėms gyvenamosioms reikmėms.
8. Įtraukti sąlygą dėl naminių gyvūnų laikymo (nurodyti, ar leidžiama/draudžiama juos laikyti).

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Todėl taip pat rekomenduojame aptarti ir kitus svarbius momentus: galimos periodinės turto apžiūros, kas atsakingas už galimus gedimus, remontus ir pan.

Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis. Jei toks poreikis atsirado nuomininko „dėka“ (pažeistos sienos, grindys ar įrengimai) – tada, be abejo, remontą turi daryti arba kompensuoti tokio remonto išlaidas turi nuomininkas.

Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia – jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo – be abejo, kompensuoja nuomininkas. Žinoma, dažnai yra pakankamai sunku nustatyti tokių gedimų priežastis, tada šalys geranoriškai tariasi ir sutarta proporcija pasidalina išlaidas.

Teisė nuomoti. Ypač svarbu prieš mokant depozitą įsitikinti, ar asmuo turi teisę nuomoti šį būstą.  Savininkas, kaip įrodymą, turi pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodytas būsto savininkas.

Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Būsimas nuomininkas turi pasidomėti, ar turtas nėra įkeistas, ir paprašyti nuomotojo pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą su nuosavybės įrašu.

Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Rekomenduojame pasirūpinti būsto ir jame esančio turto draudimu – tai geriausias sprendimas, padėsiantis padengti finansinius nuostolius, patirtus dėl netikėtai turtui nutikusių įvykių (pvz., gaisro, vandens užliejimo, vagystės atveju ir kt.).

Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą. Tokią informaciją teikia „Creditinfo“ (patikrinti gali tik įmonės, turinčios sutartį su „Creditinfo“).

Reikia pagalbos nuomojant būstą?
Skambinkite +370 5 210 97 00 arba parašykite mums info@ober-haus.lt