2025 metais plėtotojai pastatė dvigubai mažiau nei pirkėjai nupirko

2025 metais Lietuvos būsto rinka pasižymėjo itin sparčiai augusiomis būsto pardavimo apimtimis tiek antrinėje, tiek ir pirminėje rinkoje. Ypač spartus atsigavimas fiksuojamas didmiesčių pirminėje rinkoje, kuomet pirkėjai itin aktyviai pirko naujos statybos butus tiek pastatytuose, tiek ir pradedamuose statyti daugiabučiuose, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje. Lyginant faktiškai pastatyto ir pirminėje rinkoje realizuotų butų skaičius, tai didžiausiu disbalansu 2025 metais pasižymėjo šalies sostinė.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 2.787 butus arba 8% daugiau nei 2024 metais. Tuo tarpu sostinės pirminėje butų rinkoje per metus iš viso buvo realizuota virš 5.700 butų arba 82% daugiau nei 2024 metais.

„Vadinasi, plėtotojai faktiškai pastatė dvigubai mažiau nei fiksuojamas būsto poreikis. Kadangi projektų planavimo ir statybų procesas yra ilgas ir dažnu atveju trunka ilgiau nei planuota, turime situaciją, kuomet staigiai atsigavus rinkai, plėtotojai tiesiog fiziškai negali patenkinti tokios paklausos poreikio“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Ir tokia situacija yra nepalanki tiek pirkėjams, tiek ir plėtotojams. Pirkėjai turi per menką būsto pasirinkimą bei sparčiai augančias kainas, o plėtotojai negali pilnai išnaudoti rinkos potencialo.

Intensyviausia plėtra gyvenamuosiuose rajonuose, o butų plotas išlieka stabilus

Plėtotojai per 2025 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 16-oje Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė penkios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta daugiau nei pusė visų butų: Verkių sen. (19,5%), Žirmūnų sen. (9,7%), Pašilaičių sen. (9,4%), Justiniškių sen. (9,1%) ir Naujininkų sen. (8,0%).

R. Reginis atkreipia dėmesį, centrinėje miesto dalyje, kurioje naujų projektų plėtros galimybės yra ribotos ir sudėtingos, projektų įgyvendinimas trunka pastebimai ilgiau nei tipinių daugiabučių kituose miesto rajonuose. „Todėl naujai pastatytų butų skaičius čia nėra gausus, o pirkėjai yra priversti laukti statybų pabaigos ne vienerius metus“, – sako ekspertas. Pavyzdžiui, 2025 metais Naujamiesčio ir Senamiesčio seniūnijose pastatytų butų dalis sudarė tik apie 10% (2024 metais – 16%). Pastaraisiais metais aktyviau yra investuojama pietinėje Naujamiesčio ir senamiesčio dalyje, kadangi čia dar yra nemažai konversijai tinkamų senų pastatų ir teritorijų. Šiuo metu šioje miesto dalyje jau įgyvendinami tokie projektai kaip: „Stepono sodas“, „Naujamiesčio trio“, „Off!”, „Naujamiesčio vingis“, „Algirdo alėja“, „Senamiesčio sodai“, „Vilniaus Džiazas“, „Sanguškų parkas“.

Tuo tarpu pardavimui statomų butų vidutinis plotas, galima sakyti, nebemažėja ir pastaruosius trejus metus laikosi ties 50 kv. m riba. „Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 50,1 kv. m ir buvo šiek tiek didesnis nei 2024 metais, kuomet buvo užfiksuotas žemiausias rodiklis (49,5 kv. m).

„O erdvesnio ir įperkamo būsto ieškantys pirkėjai dažnu atveju dairosi alternatyvos miestų pakraščiuose. Gausios individualių ir sublokuotų namų statybos šalia didmiesčių rodo tokio būsto poreikį – žmonės perka sklypus ir statosi namus patys, įsigyja juos antrinėje rinkoje arba dairosi jų naujai plėtojamuose namų kvartaluose“, – kalba R. Reginis. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, Lietuvoje pastaruosius 10 metų pastatytas namų naudingasis plotas yra daugiau nei 3 kartus didesnis nei pastatytas butų plotas daugiabučiuose.

Butai A++ energinės klasės daugiabučiuose tampa norma

„Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2025 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų A++ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai sudаrė 71,5% (2024 metais – 40,5%). Nors naujai statomiems pastatams reikalavimas atitikti A++ energinei naudingumo klasei keliamus reikalavimus įsigaliojo nuo 2021 metų sausio 1 dienos (kuomet prašoma išduoti statybos leidimą), tačiau matome, kad tokios energinės klasės daugiabučiai pradėjo dominuoti tik po ketverių metų.

A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai 2025 metais sudarė 17,9% (2024 metais – 22,4%), A klasės – 5,4% (2024 metais – 30,6%). Likusi butų dalis (5,2%) buvo B arba žemesnės energinės klasės daugiabučiuose.

Kaune ir Klaipėdoje butų pastatyta iki ketvirtadalio mažiau

Kaune pastatytų butų skaičius mažėja jau dvejus metus iš eilės. „Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais Kaune plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 659 butus arba 21% mažiau nei 2024 metais ir net 2,3 karto mažiau nei rekordinėmis statybų apimtimis pasižymėjusiais 2023 metais.

Pasak R. Reginio, 2022–2023 metais staiga susitraukusios būsto pardavimo apimtys atšaldė plėtotojų norą bei apribojo jų galimybes pradėti plėtoti naujus būsto projektus, todėl 2024–2025 metais butų buvo pastatyta atitinkamai mažiau. Tuo tarpu būsto poreikis pastaruosius kelis metus sparčiai augo ir, pavyzdžiui, Kauno pirminėje butų rinkoje per 2025 metus iš viso buvo realizuota virš 1.200 butų. O tai reiškia, kad naujų butų poreikis šiame mieste taip pat buvo beveik du kartus didesnis nei jų buvo faktiškai pastatyta.

2025 metais panašios tendencijos fiksuojamos ir Klaipėdoje, kur plėtotojai per metus daugiabučiuose pardavimui pastatė 364 butus arba 24% mažiau nei 2024 metais. Kaip ir kituose šalies didmiesčiuose, toks pastatytų butų skaičius nebuvo pakankamas patenkinti naujo būsto poreikį, kadangi plėtotojai 2025 metais iš viso susitarė dėl daugiau nei 580 naujų butų pardavimo uostamiestyje.

2026 metais jau bus matomi augančių investicijų į daugiabučių plėtrą rezultatai

Matydami itin spartų būsto rinkos atsigavimą 2025 metais, plėtotojai suskubo investuoti į naujų projektų statybas. Todėl 2026 metais jau matysime daug gausesnį pardavimui pastatytų butų skaičių pagrindiniuose šalies miestuose. „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2026 metais Vilniuje pardavimui iš viso turėtų būti pastatyta iki 4.500 butų arba 60% daugiau nei jų buvo pastatyta 2025 metais. O Kaune plėtotojai planuoja pastatyti apie 950 butų arba 45% daugiau nei 2025 metais.

Tuo metu Klaipėdoje 2026 metais pardavimui turėtų būti pastatyta iki 600 butų ir tai būtų didžiausias pastatytų butų skaičius nuo pat 2009 metų. R. Reginis pastebi, kad pastaraisiais metais didžiausi pokyčiai uostamiestyje matomi centrinėje miesto dalyje – senamiesčio zonoje, kur plėtotojai pradėjo investuoti į didesnių ir aukštesnės klasės projektų plėtrą.

Šiuo metu atliekami baigiamieji darbai  pirmajame „Memelio miesto“ etape, baigiamos daugiabučio „Teatro namai“ statybos (Žvejų g.), tęsiamos „Bastionų namų“ projekto statybos, 5 hektarų teritorijoje pradėtas plėtoti „Trinyčių rezidencijos“ projektas, o Jūros g. vyksta buvusio Klaipėdos teismo ir kalėjimo pastatų komplekso rekonstrukcija ir čia bus pasiūlyta įvairių komercinės ir gyvenamosios paskirties patalpų.

„Vertingiausioje miesto dalyje plėtojami projektai pagaliau pirkėjams suteiks gerokai platesnį būsto pasirinkimą nei iki šiol. Tokie projektai pastebimai kilstels aukščiausių Klaipėdos butų pardavimo kainų kartelę, kuri anksčiau dėl itin ribotos aukštesnės klasės būstų pasiūlos buvo pastebimai žemesnė nei Vilniuje ar Kaune“, – kalba R. Reginis.

Tačiau atsigavusios daugiabučių statybų apimtys šalies didmiesčiuose dar nereiškia, kad būsto jau yra statoma pakankamai. R. Reginis komentuoja, kad dabartinis naujo būsto paklausos lygis rodo, kad šiuo metu jo yra pastatoma per mažai. Ir didžiausias pasiūlos ir paklausos disbalansas išlieka Vilniuje ir Kaune. Tai gerai iliustruoja parduoto būsto dalis šiuose miestuose. Pavyzdžiui, iš 2026 metais Klaipėdoje planuojamų pastatyti butų šiuo metu jų yra parduota ir rezervuota apie 55%, o Kaune ir Vilniuje jau yra susitarta dėl 70% butų įsigijimo. Todėl itin svarbu, kaip aktyviai plėtotojai pradės naujus projektus 2026 metais, kad pirkėjams būsto nepritrūktų 2027–2028 metais. „Norint, kad rinkoje susidarytų sveikas pasiūlos ir paklausos balansas, vien tik sostinėje per metus turėtų būti pastatoma daugiau nei 5.000 naujų butų“, – skaičiuoja R. Reginis. Tai ypač aktualu, jeigu būsto rinka išliks tokia pati aktyvi kaip 2025 metais ar 2026 metų pradžioje.