Žvelgiant į praėjusius 2020-uosius metus, matome, kad tiek pasaulinės, tiek ir Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkos didžiąja dalimi atlaikė dabartinės pandemijos keliamus iššūkius. Globaliu mastu aktyvuotas pigių pinigų srautas buvo nukreiptas ir į nekilnojamojo turto rinką, kurios priešakyje 2020 metų pabaigoje ir 2021 metų pradžioje rekordiniais rodikliais puikavosi būsto rinka. Žvelgiant į pasaulinį žemėlapį, matome, kad būsto kainų rodikliai pastaruoju metu nusidažė žalia spalva – spartesnis kainų kilimas yra stebimas JAV, Kinijoje, Europoje kartu su Baltijos šalimis.

Tačiau vargu ar dabartinė situacija gali labai džiuginti – ši pasaulinė sveikatos krizė ne tik pareikalavo žmonių gyvybių, bet ir išbalansavo verslo aplinką, o kartu ir nekilnojamojo turto rinką. Jeigu vieni verslo sektoriai greitai atsigavo, tai kitų sektorių perspektyvos vis dar išlieka miglotos. Taip pat ir su nekilnojamuoju turtu, kurio perspektyvos yra tiesiogiai susietos su konkrečių verslo šakų gyvybingumu. Todėl iki šiol matome, kokioje sudėtingoje situacijoje išlieka viešbučių, didžiųjų prekybos centrų ar pavienių prekybinių patalpų valdytojai ir savininkai. O pastebimai paspartėjęs būsto kainų augimas taip pat gali išbalansuoti iki pandemijos pakankamai tvariai besivysčiusį šį nekilnojamojo turto sektorių, skelbiama naujausioje „Ober-Haus“ metinėje Baltijos šalių sostinių nekilnojamojo turto rinkos apžvalgoje, kurioje pateikiama išsami 2020 metų nekilnojamojo turto rinkos situacija bei prognozės ateinantiems metams.

Sulėtėjusios plėtros apimtys gali išbalansuoti Baltijos šalių sostinių būsto rinką

Bet kokiu atveju 2020 metais pandemijos „nugalėtoja“ galima įvardinti Baltijos šalių būsto rinką. „Visų pirma, labai solidžiai pasirodė Lietuvos ir Estijos būsto sektorius, kuris 2020 metais užfiksavo visų laikų rekordą – per metus būstui (butams ir namams) įsigyti išleistų pinigų suma buvo didžiausia per visą šių šalių istoriją“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

„Odra“ daugiabučių projektas Taline

Nepaisant to, kad Baltijos šalių sostinėse 2020 metais butų pardavimo sandorių skaičius sumažėjo nuo 4% iki 10%, tačiau tai iš esmės neturėjo neigiamos įtakos butų pardavimo kainoms. „Ober-Haus“ skaičiavimais, Vilniuje ir Taline butų pardavimo kainos ir toliau augo ir per metus ūgtelėjo beveik 5%, o Rygoje per metus simboliškai sumažėjo tik senos statybos butų kainos gyvenamuosiuose rajonuose.

Didesni neigiami pokyčiai buvo fiksuojami sostinių būsto nuomos segmente, kuris 2020 metų pirmoje pusėje išgyveno momentinį pasiūlos šuolį. „Tai lėmė, kad Rygoje ir Taline butų nuomos kainos per metus sumažėjo iki dešimtadalio. Tuo tarpu Vilniuje butų nuomos kainos šiek tiek smuktelėjo metų viduryje, tačiau antrojoje metų pusėje jos sugrįžo į buvusį lygį, kas rodo išties stiprią vidinę paklausą šiame sparčiai augančiame mieste“, – sako R. Reginis.

Vis dėlto iš Baltijos šalių sostinių silpniausiai atrodo Ryga, kurią kamuoja ir toliau prastėjantys demografiniai rodikliai bei nekilnojamojo turto rinkos dalyvių pasitikėjimo trūkumas – išliekantis mažiausias santykinis butų sandorių ir pastatytų butų skaičius tarp Baltijos šalių sostinių. Iš kitos pusės, 2021 metų pradžios rodikliai rodo, kad situacija Vilniaus ir Talino būsto rinkose įgavo dar daugiau iki tol ir taip netrūkusio optimizmo, kuris gali lemti bent jau momentinį pasiūlos trūkumą bei didesnius būsto kainų šuolius. Pavyzdžiui, 2021 metais visose Baltijos šalių sostinėse plėtotojai planuoja pastatyti mažiau butų nei jų buvo pastatę 2020 metais. „Tuo tarpu teigiamos pasaulinės nuotaikos būsto sektoriuje gali pasitarnauti Rygai, kuri šiuo metu gali pasiūlyti pastebimai žemesnį būsto kainų lygį bei santykinai spartesnį rinkos augimo ir investicinių galimybių potencialą ateityje nei galbūt Vilnius ar Talinas“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Viešbučių sektorius vis dar patiria intensyviausią pandemijos poveikį

Kalbant apie komercinį nekilnojamąjį turtą ir labiausiai nuo dabartinės pandemijos nukentėjusius segmentus, Baltijos šalių savotišku privalumu tapo jų maža priklausomybė nuo užsienio turizmo, kuris sudaro sąlyginai nedidelę ekonomikos dalį.

Būtent viešbučiai, kurie yra orientuoti į užsienio turistus, labiausiai nukentėjo pandemijos metu visame pasaulyje, tarp jų ir Baltijos šalyse. Pavyzdžiui, tarptautiniams tinklams priklausančių viešbučių užimtumas Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje 2020 metais, palyginti su 2019 metais, susitraukė beveik iki 3 kartų. Todėl šis verslas ir nekilnojamojo turto segmentas patyrė didžiausią nuopuolį 2020 metais, o dabartinei pandemijai tebesitęsiant ir 2021 metais – stagnuoja ir toliau.

„Nenuostabu, kad 2020–2021 metais galėjome stebėti, kaip kai kurie viešbučių pastatai buvo parduoti naujiems investuotojams, kurie juose jau planuoja kitokią veiklą, pavyzdžiui, perdaryti į būstą, skirtą ilgalaikei ar trumpalaikei nuomai“, – sako R. Reginis.

Prekybinių patalpų nuomos pajamos – nuo dviženklio kritimo iki infliacijos dydžio augimo

Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims

Prie labiausiai nukentėjusių nekilnojamojo turto segmentų Baltijos šalyse galima priskirti ir prekybinių patalpų sektorių. Pilnai arba dalinai uždaryti prekybos taškai reikšmingai pakoregavo didžiųjų prekybos centrų apyvartas, kas lėmė ir pastebimai mažesnes nuomos pajamas turto savininkams 2020 metais.

„Priklausomai nuo prekybos centrų nuomininkų struktūros, užimtumo pokyčių ir suteiktų nuomos nuolaidų nuomininkams, įmonių, valdančių tokius prekybos centrus, bendrosios veiklos pajamos susitraukė nuo kelių iki kelių dešimčių procentų. O ką jau kalbėti apie pavienių komercinių patalpų nuomininkus ir savininkus, kurių parduotuvės, kavinės ar barai negalėjo vykdyti veiklos arba turėjo tenkintis itin negausiu pirkėju srautu“, – sako R. Reginis.

Tačiau ne visi prekybinių patalpų sektoriaus dalyviai skaičiavo nuostolius 2020 metais. Prekybos centrai, kuriuose įsikūrę didieji maisto prekių tinklai, galėjo džiaugtis nenutrūkstamu pirkėjų srautu, o tokių prekybos taškų savininkams buvo garantuotos net didesnės nuompinigių įplaukos nei 2019 metais. Kaip ir ankstesniais metais, esamiems nuomininkams nuomos mokestis tokiuose objektuose buvo didinamas pagal praėjusių metų infliacijos lygį.

Pandemijos akivaizdoje biurų nuomininkams atsiveria plačios galimybės

Biurų sektorius taip pat išgyveno reikšmingus pokyčius 2020 metais. Nors po pasikeitusio darbo organizavimo modelio biurai fiziškai ištuštėjo, tačiau įmonės nepuolė masiškai nutraukinėti nuomos sutarčių ir biurų pastatų valdytojai sugebėjo išlaikyti stabilų nuomos pajamų srautą.

Tačiau 2020 metais Baltijos šalių sostinių rinkas pasiekė reikšmingas naujų biuro patalpų kiekis, kuris sutapo su pandemijos laikotarpiu ir iki šiol kelia pagrįstą susirūpinimą rinkos dalyviams dėl tvarios šio nekilnojamojo turto segmento plėtros ir perspektyvų artimiausiu metu. „Ober-Haus“ duomenimis, 2020 metais plėtotojai Vilniuje, Rygoje ir Taline pastatė 186.100 kv. m biurų ploto arba 30% daugiau nei 2019 metais (Vilniuje – 102.600 kv. m, Rygoje – 49.500 kv. m, Taline – 34.000 kv. m).

Reikšminga dalis įmonių darbuotojų šiuo metu vis dar pilnai arba dalinai dirba iš namų, o tebesitęsianti pandemija įmonėms neleidžia tiksliai įvertinti įmonių biuro ploto poreikio ateityje. Pasak R. Reginio, išliekant neapibrėžtoms sąlygoms, dar pakankamai sudėtinga įvertinti, kuria linkme keisis popandeminis įmonių darbo modelis, nuo kurio ir priklausys biurų ploto paklausa ateityje.

„Stebint dabartinę rinką, matosi, kad nemaža dalis įmonių vis dar delsia priimti strateginius sprendimus dėl biurų įmonių plėtros ar turimo ploto optimizavimo. Tačiau reguliariai rinkoje pasirodantys biurų subnuomos pasiūlymai, kuomet nuomininkai patys ieško subnuomininkų jų išsinuomotoms patalpoms, rodo, kad dalis įmonių linkusios mažinti biurų plotą nieko per daug nelaukdamos“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.

„Lvovo“ verslo centras Vilniuje

Jeigu neapibrėžtumas dėl biurų paklausos ateityje vis dar išlieka, tai pasiūlos faktorius Lietuvos sostinėje yra aiškiau prognozuojamas. 2020 metais Vilniaus rinkai buvo pasiūlytas rekordinis biurų kiekis, kurį rinka iš esmės sėkmingai įsisavino ir laisvų patalpų lygis Vilniuje 2020 metais augo pakankamai nuosaikiai – nuo 3,0% iki 6,1%.

Tačiau didesni iššūkiai plėtotojams turėtų kilti dėl šiuo metu rinką pasiekiančio dar didesnio biurų ploto kiekio, kuris 2021 metais sudarys ne mažiau kaip 130.000 kv. m. R. Reginio nuomone, toks ženklus naujų patalpų kiekis pandemijos kontekste gali sukelti nemažai iššūkių ne tik naujų pastatų plėtotojams, bet ir senesnių pastatų savininkams.

Įmonių ploto optimizacijos grėsmę gali kompensuoti tik naujai į Baltijos šalių sostines ateinančios įmonės arba jau čia veikiančių įmonių plėtra. Tačiau visose Baltijos šalių sostinėse augantis laisvų patalpų lygis rodo, kad nauja biurų pasiūla pasirodo itin nepalankiomis aplinkybėmis ir iš to labiausiai gali išlošti patalpų nuomininkai.

Ryga lyderiavo pagal sandėlių plėtros apimtis, o Vilniuje plėtotojai imasi universalios koncepcijos projektų plėtros

Gamybinių ir sandėliavimo patalpų sektorius Baltijos šalyse 2020 metais turėjo visas prielaidas tolimesniam augimui. „Ober-Haus“ duomenimis, Vilniaus, Rygos, Talino miestuose ir jų apylinkėse per metus buvo pastatyta 208.000 kv. m naujų sandėliavimo patalpų ir tai yra 46% daugiau nei jų buvo pastatyta 2019 metais.

„Rimi” sandėliavimo ir paskirstymo centras Rygoje

2020 metais išsiskyrė Ryga, kurioje ne tik buvo pastatytas didžiausias naujų sandėlių plotas, bet ir įgyvendinta didžiausio logistikos centro plėtra Baltijos šalyse. „Rimi” sandėliavimo ir paskirstymo centras buvo įrengtas renovuojant senus ir pastatant naujus pastatus ir bendras komplekso plotas sudaro 84.000 kv. m, kuriame produkcijos sandėliavimui skirta net 74.000 kv. m.

Tuo tarpu Vilniuje, be santykinai aktyviai vykusios tradicinių sandėliavimo patalpų plėtros, 2020 metus galima įvardinti kaip „viskas viename“ koncepcijos projektų (angl. stock-office) plėtros pradžia. „Jeigu tokių projektų įgyvendinimas Taline jau senokai yra įprastas reiškinys, o Rygoje jų plėtra aktyviau vyksta bent pastaruosius kelerius metus, tai Vilniuje tokie pirmi didesnio masto projektai bus įgyvendinti tik 2021 metais“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Mažesniais plotais skaidomi ir įvairios paskirties plotus vienoje vietoje siūlantys projektai gali pritraukti daug platesnį potencialių nuomininkų skaičių, kuris leidžia lanksčiau planuoti tokių projektų įgyvendinimą. „Šiuo metu žinoma beveik apie dešimties tokio tipo projektų įgyvendinimą Vilniuje ir dalis jų jau pradėti statyti. Prie šių projektų plėtros prisideda ir itin sparčiai besiplečianti internetinė prekyba bei poreikis operatyviai pristatyti produkciją galutiniam vartotojui arba turėti tinkamą prekių atsiėmimo punktą“, – pasakoja R. Reginis.

Statistikos departamento duomenimis, užsakomojo pardavimo paštu arba internetu apyvarta Lietuvoje 2015–2019 metų laikotarpiu kasmet paaugdavo vidutiniškai 28%, o 2020 metais fiksuojamas 52% augimas bei rekordinė 814 mln. eurų apyvarta.

Visa apžvalga (PDF): Metinė Baltijos šalių NT rinkos apžvalga 2021 (anglų kalba)

Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovė „Ober-Haus“ pristato metinę Baltijos šalių sostinių – Vilniaus, Rygos ir Talino – nekilnojamojo turto rinkos apžvalgą 2021, apimančią kiekvieno iš miestų biuro, prekybinių, sandėliavimo ir gyvenamųjų patalpų bei žemės sklypų rinkas. Apžvalgoje taip pat pateikiama audito, apskaitos ir konsultacijų bendrovės „PricewaterhouseCoopers“ parengta mokestinė dalis bei advokatų kontoros „Sorainen“ teisinės informacijos skiltis.

Visa apžvalga (PDF): Metinė Baltijos šalių NT rinkos apžvalga 2021 (anglų kalba)

Panevėžio vakarinėje dalyje, Kniaudiškių rajone pradedamas vystyti didžiausias per pastarąjį dešimtmetį šiame mieste daugiabučių namų projektas „Ainių namai“. Erdviame 1,2 ha žemės sklype iškils 6 A+ energinio naudingumo klasės, 4 aukštų daugiabučiai namai. Visame projekte iš viso suplanuota 114 butų. Pirkėjai galės rinktis 1,5–3 kambarių 34–86 m² ploto butus.

„Ainių namai“ projektas vykdomas sklype, kuris ypatingas tuo, kad šalia nėra daugiaaukščių namų. Todėl naujajame kvartale nei ryte, nei vakare saulės neužstos aukšti pastatai. „Šiame sklype pagal miesto bendrąjį planą jau prieš dešimtmetį buvo numatyta daugiabučių namų statyba. Džiugu, kad prie Panevėžio miesto atsinaujinimo prisideda naujo būsto vystytojai ir jau šiemet bus pastatyti pirmieji du namai“,– sako Romualdas Paulauskas, „Ober-Haus“ Panevėžio biuro vadovas.

Modernios architektūros 4 aukštų namai suprojektuoti taip, kad gyventojams būtų patogu privažiuoti prie namų, sklype daug vietos vaikų žaidimo, sporto aikštelėms. Pirmo aukšto butai turės atskiras terasas, 2-o ir 3-io aukštų butai – balkonus, 4-o aukšto butai – terasas ant stogo. Sandėliukai įrengiami kiekvieno namo pirmame aukšte. Šalia namų kiekvienam butui skirta automobilio stovėjimo vieta.

„Jauniausiame Panevėžio rajone statomas projektas darniai įsilieja į supančią architektūrinę ir gamtinę aplinką. Visa komanda įdėjo daug pastangų apgalvojant techninius, inžinerinius, vidaus planavimo sprendimus. Gyventojų patogumui kiekviename bute sumontuoti platūs panoraminiai langai, tolygų šilumos pasiskirstymą užtikrins grindinis šildymas“,– pasakoja R. Paulauskas.

Gyventojų privatumą ir saugumą užtikrins aptverta ir apšviesta bendra teritorija su automatiniais vartais. Naujakurių laukia pilnai sutvarkytas ir išpuoselėtas gerbūvis: išlyginamas sklypas, paklojamos trinkelės, pasėjama veja.

Panevėžiečių pamėgtas Kniaudiškių mikrorajonas yra patogioje miesto vietoje su gerai išvystyta infrastruktūra – netoliese yra didieji prekybos centrai „RYO“, „Babilonas“, „Depo“, maisto prekių centrai „Maxima“, „Norfa“, mokyklos, darželiai, medicinos įstaigos, visuomeninio transporto stotelės ir kt. „Ainių namų“ gyventojai  greitai ir patogiai pasieks bet kurią Panevėžio vietą: tiek nuosavu, tiek visuomeniniu transportu. Taip pat greitai ir be trukdžių šia gatve galima ištrūkti iš miesto Vilniaus, pajūrio ir Latvijos kryptimis.

Projektas vystomas trimis etapais. Numatoma, kad „Ainių namai“ pirmojo etapo statybų darbai bus baigti 2021 metų paskutinį ketvirtį. 2022 metais bus vykdomi antras ir trečias etapai.

Projekto plėtotojas – MB „Tadara“, projekto architektai – UAB „GA Projektai“, koncepcijos kūrimas, rinkodara ir pardavimas – UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas.

Projekto svetainė: www.ainiunamai.lt

Praėjo daugiau nei vieneri metai nuo pandemijos ir karantino pradžios paskelbimo Lietuvoje. Karantinas, paveikęs visas mūsų gyvenimo sritis, taip pat pakoregavo ir gyventojų, svarstančių apie naują būstą, prioritetus. Išaugo erdvesnio būsto poreikis, namo vietoj buto pasirinkimas ir antro būsto pirkimas. Dažnesniu pirkiniu tapo sodyba gamtos apsuptyje arba kurortiniame mieste.

„Atsiradęs antro būsto poreikis atgaivino nekilnojamojo turto rinką regionuose. Nuo pernai metų aktyviau perkamos sodybos vaizdingose vietovėse, investuojama į nekilnojamąjį turtą kurortiniuose Lietuvos miestuose“, – sako Ričardas Klincaras, „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto ekspertas.

Pirmiausia sandorių rekordus pradėjo mušti pajūrio regionas. Tuo metu nedideli kurortiniai miestai, tokie kaip Birštonas ir Druskininkai, kurį laiką buvo įdomūs mažesniam investuotojų ir pirkėjų skaičiui. „Tačiau kuo toliau, tuo labiau matomas nekilnojamojo turto rinkos aktyvėjimas ir šiuose kurortiniuose miestuose, ypač Druskininkuose. O pavasarį Druskininkuose pasitikome išties energingai“, – sako R. Klincaras.

Kurortui išskirtinis buvo šių metų kovo mėnuo. VĮ Registrų centro duomenimis, per šių metų kovo mėnesį Druskininkuose įregistruota 36 butų ir 7 namų pirkimo-pardavimo sandoriai. Kai tuo metu 2021 metų vasario mėnesį buvo parduota 12 butų ir 2 namai.  Pasak „Ober-Haus“ eksperto, Druskininkų būsto rinka ir toliau didina apsukas – pirkėjų aktyvumas nemažėja ir balandį.

VĮ Registrų centro duomenimis, per 2021 metų pirmąjį ketvirtį Druskininkuose buvo parduota 11% daugiau butų ir namų nei per tą patį 2020 metų laikotarpį.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, per metus (2021 metų kovo mėnesį, palyginti su 2020 metų kovo mėnesiu) butų kainos Druskininkuose augo 2,4%. Vien per kovo mėnesį (2021 metų kovo mėnesį, palyginti su 2021 metų vasario mėnesiu) butų kainos išaugo 0,8%. Tuo pačiu metu pernai karantinas ne tik pristabdė butų pardavimo kainų augimą, bet ir buvo fiksuojami neigiami pokyčiai – prieš metus kovo mėnesį buvo fiksuojamas -0,2% kainų sumažėjimas.

„Miestui kasmet skiriamos didelės investicijos – statomi nauji traukos objektai, neseniai atvertas sportininkų rengimo centras, statomas Kultūros centras, naujos investicijos į K. Dineikos parką. Augant kurorto patrauklumui, vis daugiau pirkėjų mato nekilnojamąjį turtą Druskininkuose ne tik, kaip poilsio vietą, bet ir kaip gerą investiciją, kurios kainos ateityje turi tendenciją kilti“, – sako R. Klincaras.

Didžioji dalis parduodamų butų yra centrinėje Druskininkų miesto dalyje. „Tipinis tokio būsto pirkėjas yra 45–60 metų Vilniaus, Kauno, Marijampolės, Alytaus miestų gyventojas, perkantis būstą nuosavomis lėšomis arba su nedidele dalimi skolintų pinigų. Miegamuosiuose rajonuose aktyvesni patys druskininkiečiai, dažniausiai būstą įsigyjantys su paskola“, – sako R. Klincaras.

„Bendraujame ir su užsienio šalių gyventojais, kurie Druskininkus pažįsta iš sveikatingumo centrų ir pailsėję čia svarsto apie nuosavą atostogų rezidenciją. Nors jų aktyvumas nėra toks aukštas, kaip prieš 6–8 metus, tačiau besidominčių yra ir dalį jų pritraukiame“, – pasakoja R. Klincaras.

Pirminės rinkos projektuose, esančiuose Druskininkų mieste, šiuo metu stebimas susidaręs 35–45 kv. m butų kokybiško būsto pasiūlos trūkumas – tokių laisvų butų beveik nebeliko. Pasak „Ober-Haus“ eksperto, tokie pokyčiai neliko nepastebėti potencialių investuotojų, kurie reaguoja į besikeičiančią situaciją rinkoje ir intensyviai įsisavina ne tik tuščius sklypus, tinkamus daugiabučių statybai, bet ir įsigyja nebaigtus statyti namus ar rekonstruotinus pastatus naujų daugiabučių vystymui.

Namai ir kotedžai pagal sandorių skaičių nusileidžia butams, tačiau jų populiarumas ir paklausa pastebimai auga, tik, deja, kol kas trūksta pasiūlos. „Tokį būstą renkasi iš didmiesčių atvykusios šeimos, galinčios dirbti nuotoliniu būdu ir ketinančios čia praleisti pusę darbo savaitės ar persikelti į Druskininkus visam laikui“, – pasakoja R. Klincaras. Šių pirkėjų labiausiai pamėgta naujoji centrinė miesto dalis (Baltašiškė) – su gerai išvystyta infrastuktūra ir patogiu susisiekimu.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2021 metų kovo mėnesio reikšmė išaugo 1,9% (2021 metų vasarį buvo fiksuojamas 0,9% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 7,2% (2021 metų vasarį metinis augimas sudarė 5,3%).

2021 metų kovo mėnesį butų pardavimo kainos šalies sostinėje augo 2,2% ir vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1.766 Eur (+38 Eur/m²). Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje kovo mėnesį atitinkamai užfiksuotas 1,2%, 1,6%, 2,7% ir 2,4% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.224 Eur (+15 Eur/m²), 1.211 Eur (+19 Eur/m²), 831 Eur (+22 Eur/m²) ir 813 Eur (+19 Eur/m²).

Per metus (2021 metų kovo mėnesį, palyginti su 2020 metų kovo mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 7,8%, Kaune – 4,9%, Klaipėdoje – 6,2%, Šiauliuose – 10,4% ir Panevėžyje – 10,5%.

„Jeigu 2020 metų pabaigoje ir 2021 metų pradžioje atrodė, kad galbūt po vangesnio laikotarpio 2020 metų viduryje stebime momentinį butų pardavimo kainų atšokimą, tai šių metų kovo mėnesio rezultatai rodo, kad kainų augimo tempas įsibėgėja. Žvelgiant į istorinius duomenis, šis beveik 2% siekiantis mėnesinis butų kainų augimas jau yra išskirtinis – pastarąjį kartą toks mėnesinis augimas šalies didmiesčiuose fiksuotas tik 2007 metais. Santykinai aukštas bendras kovo mėnesio kainų pokytis buvo nulemtas sparčiau augusiomis kainomis visuose šalies didmiesčiuose bei įvairiuose butų segmentuose.

Ir šiais metais matome pastebimai spartesnį butų kainų augimą naujos statybos butų segmente. Pavyzdžiui, jeigu per šių metų pirmąjį ketvirtį senesnės statybos butų kainos Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje augo 2,7-3,8%, tai naujos statybos butų kainų augimas šiuose didmiesčiuose sudarė 3,7-4,9%. Kasdien stebime, kaip sparčiai auga pardavėjų lūkesčiai ir kaip yra didinamos parduodamų butų kainos ir jie vis tiek sulaukia savo pirkėjų. Ypač tai stebima naujos statybos segmente, kuriame šiuo metu susidaręs pasiūlos trūkumas ir plėtotojai kartais net nespėja reaguoti į besikeičiančią situaciją rinkoje. Dėl to su didžiausiais iššūkiais susiduria sostinėje naujo būsto ieškantys pirkėjai, kurie dėl naujų butų jau pastatytuose namuose pasirinkimo stygiaus yra priversti rinktis dar tik iš planuojamų arba neseniai pradėtų statyti projektų.

Pastaruoju metu pradėjusios sparčiau augti butų kainos šalies didmiesčiuose nėra tik Lietuvos išskirtinumas. Panašios tendencijos stebimos visoje Europoje. Eurostato duomenimis, 2020 metų ketvirtąjį ketvirtį 27-iose Europos Sąjungos šalyse buvo fiksuojamas bendras 5,7% metinis būsto pardavimo kainų augimas, kuris yra sparčiausias nuo 2007 metų.

O šiais metais fiksuojami rekordiniai susitarimai dėl naujo būsto įsigijimo šalies sostinėje, leidžia prognozuoti, kad dar spartesnį būsto kainų augimą pamatysime vėliau, kuomet bus sudaromos galutinės butų įsigijimo sutartys ir oficialią statistiką pasieks įspūdingas pinigų kiekis. Tad stebint dabartinę situaciją Europos ir Lietuvos būsto rinkoje, atrodo, kad kainų augimo karuselė jau užsisuko“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Pilna apžvalga (PDF): OHBI apžvalga 2021 m. kovo mėn.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2021 metų vasario mėnesio reikšmė išaugo 0,9% (2021 metų sausį buvo fiksuojamas 1,4% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 5,3% (2021 metų sausį metinis augimas sudarė 4,9%).

2021 metų vasario mėnesį butų pardavimo kainos šalies sostinėje augo 0,8% ir vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1.728 Eur (+14 Eur/m²). Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje vasario mėnesį atitinkamai užfiksuotas 0,4%, 0,8%, 2,2% ir 2,3% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.209 Eur (+5 Eur/m²), 1.192 Eur (+10 Eur/m²), 809 Eur (+18 Eur/m²) ir 794 Eur (+18 Eur/m²).

Per metus (2021 metų vasario mėnesį, palyginti su 2020 metų vasario mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 5,7%, Kaune – 3,8%, Klaipėdoje – 4,5%, Šiauliuose – 7,8% ir Panevėžyje – 7,9%.

„Šių metų vasario mėnesio rezultatas tęsia nuo 2020 metų pabaigos paspartėjusį butų pardavimo kainų augimo tempą Lietuvos didmiesčiuose. Vien per pastaruosius tris mėnesius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose butų pardavimo kainos vidutiniškai ūgtelėjo 3,3%. Tuo pačiu tai yra sparčiausias trijų mėnesių kainų augimas nuo pasaulinės finansinės krizės pradžios 2007–2008 metais. Reikia pastebėti, kad butų kainų augimas fiksuojamas visuose miestuose bei skirtinguose butų segmentuose (naujos ir senesnės statybos).

Atrodo, kad dabartinė pandemija, reikšmingai apribojusi gyventojų galimybes vartoti ir skirti pinigus įvairioms pramogoms (maitinimas, renginiai, kelionės ir pan.), dalį gyventojų paskatino papildomai investuoti į būsto sektorių. Galime stebėti, kaip Lietuvos gyventojai aktyviai investuoja į jau turimo būsto pagerinimą, įsigyja savo pirmąjį ir ne pirmąjį būstą, turimą būstą keičia naujesniu ar erdvesniu ir pan. Bendras aukštas rinkos aktyvumas, kylančios butų kainos ir naujai išduodamų paskolų apimtys, taip pat augantis ar bent jau sparčiai nemažėjantis gyventojų skaičius miestuose rodo, kad gyventojai ilgalaikėje perspektyvoje nesureikšmina pandemijos grėsmių.

Todėl dabartinėje situacijoje labai svarbus vaidmuo tenka naujo būsto plėtotojams. Užtikrindami pakankamą naujo būsto kiekį plėtotojai gali ir išnaudoti rinkos potencialą, ir tuo pačiu prisidėti prie kainų augimo suvaldymo“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Pilna apžvalga (PDF): OHBI apžvalga 2021 m. vasario mėn.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2021 metų sausio mėnesio reikšmė išaugo 1,4% (2020 metų gruodį buvo fiksuojamas 0,9% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 4,9% (2020 metų gruodį metinis augimas sudarė 4,1%).

2021 metų sausio mėnesį butų pardavimo kainos šalies sostinėje augo 1,2% ir vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1.714 Eur (+21 Eur/m²). Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje sausio mėnesį atitinkamai užfiksuotas 1,4%, 1,3%, 2,7% ir 2,9% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.204 Eur (+16 Eur/m²), 1.182 Eur (+16 Eur/m²), 791 Eur (+20 Eur/m²) ir 776 Eur (+21 Eur/m²).

Per metus (2021 metų sausio mėnesį, palyginti su 2020 metų sausio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 5,6%, Kaune – 3,9%, Klaipėdoje – 3,6%, Šiauliuose – 5,7% ir Panevėžyje – 5,6%.

„Po butų pardavimo kainų augimo stabtelėjimo 2020 metų viduryje, metų pabaigoje Lietuvos didmiesčiuose vėl fiksuojamas spartesnis kainų augimas, o šių metų sausį butų kainos šoktelėjo dar sparčiau. Tvirtas potencialių pirkėjų finansinis pagrindas, patrauklios būsto finansavimo sąlygos, pozityvūs daugelio gyventojų lūkesčiai ir teigiamų naujienų srautas būsto rinkoje šiam nekilnojamojo turto segmentui suformavo savotišką atsparumą šiuo permainingu laikotarpiu.

Spartesnis kainų augimas nestebina, kadangi būsto rinkos aktyvumo duomenys rodo stiprią vidinę būsto paklausą visos šalies mastu. Nors VĮ Registrų centro duomenimis, šių metų sausį butų įsigyta Lietuvoje 11% mažiau nei 2020 metų sausį, tačiau tai vis tiek antras pagal rezultatyvumą sausio mėnuo nuo 2007 metų. O namų pardavimų apimtys Lietuvoje šių metų sausį buvo itin gausios – fiksuojamas geriausias sausio mėnesio rezultatas nuo 2007 metų.

Ypatingai didelė būsto paklausa matoma sparčiai augančioje šalies sostinėje, kurios pirminė naujų butų rinka šių metų sausį pademonstravo rekordinius išankstinių susitarimų dėl naujų butų įsigijimo rezultatus. Neslopstanti naujo būsto paklausa bei mažėjantis neparduotų butų skaičius šalies didmiesčiuose sukuria palankias sąlygas tiek naujų, tiek ir senesnės statybos butų kainų augimui“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Pilna apžvalga (PDF): OHBI apžvalga 2021 m. sausio mėn.

Prie sparčiai augančios ir besikeičiančios šalies sostinės prisideda ir nekilnojamojo turto plėtotojai, kurie nuolatos stato ir siūlo gyventojams įsigyti naują būstą. Ne išimtis ir 2020 metai, kurie nepaisant užklupusios pandemijos, pasižymėjo tikrai įspūdingu pastatytų butų skaičiumi. Atsižvelgiant į iššūkius, su kuriais netikėtai susidūrė visas nekilnojamojo turto sektorius 2020 metų pirmojoje pusėje, galima teigti, kad statybų sektorius sėkmingai atlaikė šį išbandymą ir Vilniuje plėtotojai sugebėjo viršyti ankstesnes statybų apimčių prognozes.

„Ober-Haus“ jau beveik 20 metų kaupia išsamius duomenis apie būsto plėtrą tiek Vilniuje, tiek ir kituose šalies didmiesčiuose. Šiuo metu vien Vilniaus miesto ir jo apylinkių duomenų bazėje yra sukaupta informacijos apie daugiabučių projektus, kuriuose per 2003–2020 metų laikotarpį buvo pastatyta ir pardavimui pasiūlyta 60.000 butų. Į šioje apžvalgoje skelbiamą butų daugiabučiuose statistiką nepatenka individualių ar sublokuotų namų bei nestandartinių projektų (pvz., loftų) duomenys. Taip pat nepatenka duomenys apie projektus, kurie yra skirti išskirtinai nuomai bei socialinis/municipalinis būstas.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2020 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pastatė 5.360 butų arba beveik 26% daugiau nei 2019 metais. „2020 metų vasario mėnesį buvo prognozuota, kad per metus plėtotojai užbaigs apie 5.200 butų statybas, o užklupusi pandemija metų eigoje privertė koreguoti šią prognozę į mažesniąją pusę. Tačiau galutinis faktinis rezultatas visgi buvo didesnis nei pirmoji prognozė. Kas rodo rimtą plėtotojų nusiteikimą laiku užbaigti jau įsibėgėjusias projektų statybas“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
 2020 metais pastatytų butų skaičius istoriškai yra vienas didžiausių – Vilniuje butų pastatyta daugiau buvo tik 2007 (5.857 butai) ir 2008 metais (5.396 butai). „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2020 metais pirkėjai galėjo kurtis 51 skirtingame projekte. Tai yra šiek tiek mažiau nei 2018 ar 2019 metais, kuomet pirkėjai atitinkamai rinkosi iš 59 ir 56 skirtingų projektų. Tai rodo, kad 2020 metais plėtotojai buvo susitelkę į stambesnių projektų plėtrą.

Septyniose miesto seniūnijose pastatyta du trečdaliai butų

Plėtotojai per 2020 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 18-oje iš 21 Vilniaus miesto seniūnijų. „Ober-Haus“ duomenimis, daugiausiai plėtotojų investicijų pritraukė septynios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta 66% visų butų: Pilaitės sen. (11,7%), Senamiesčio sen. (11,0%), Žirmūnų sen. (9,4%), Šnipiškių sen. (9,4%), Verkių sen. (9,2%), Šeškinės sen. (8,3%) ir Naujamiesčio sen. (7,3%).

Pasak R. Reginio, 2020 metais butų statybų geografija didesnių staigmenų nepateikė. Penkios iš šių septynių seniūnijų papuola tarp gausiausiomis daugiabučių statybomis pasižymėjusių seniūnijų 2015–2019 metų laikotarpiu. „Kiek netikėtai į šį septintuką pateko Šeškinės seniūnija. Joje po 13 metų pertraukos buvo baigti statyti du daugiabučių projektai, kuriuose įrengta beveik 450 butų“, – pastebi R. Reginis.

Taip pat iš 2020 metais daugiausiai investicijų pritraukusių seniūnijų galima išskirti Senamiestį, kuris ankstesniais metais nepasižymėdavo itin gausiomis daugiabučių statybomis. 2015–2019 metų laikotarpiu pastatytų butų dalis Senamiesčio seniūnijoje sudarė 6,3%. 2020 metais šios seniūnijos šuolį lėmė baigtas statyti reikšmingas butų skaičius Paupyje ir Užupyje. O daugiausiai butų Senamiesčio seniūnijoje buvo pastatyta Paupyje – 7 hektarų buvusioje pramoninėje teritorijoje tebeplėtojamas didelės apimties daugiabučių ir komercinių pastatų kvartalas „Paupys“.

„Panašius statistinius tam tikrų seniūnijų šuolius galėsime stebėti ir ateityje. Kuomet patraukliose miesto vietose esančios teritorijos yra sparčiai urbanizuojamos statant didelės apimties projektus, pavyzdžiui, Rasų seniūnijoje esantys Markučiai“, – teigia R. Reginis.

Vidutinis butų plotas augo, tačiau išlieka istorinėse žemumose

Pastaraisiais metais dažnai kalbama apie mažėjantį butų plotą bei skurdų erdvesnio būsto pasirinkimą naujai statomuose daugiabučiuose. „Ober-Haus“ duomenimis, 2020 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 52,9 kv. m ir, palyginti su 2019 metais pastatytais butais, jis ūgtelėjo 1,7 kv. m. Tačiau nepaisant augusio vidutinio ploto, toks pokytis nėra reikšmingas ir istoriškai išlieka vienas mažiausių. Per 2003–2020 metų laikotarpį mažiausias vidutinis buto plotas fiksuotas 2018 metais, kuomet tais metais pastatytuose daugiabučiuose jis sudarė 50,2 kv. m.

„Vidutiniam ploto pokyčiui įtakos turi ir pastatytų butų kokybinė struktūra (projektų klasės), kuriai besikeičiant, vidutinis plotas gali didėti arba mažėti. Tai gerai matoma nagrinėjant 2020 metais sostinėje pastatytus butus“, – sako R. Reginis. Palyginti su 2019 metais, 2020 metais pastebimai išaugo aukštesnės (brangesnės) klasės butų dalis, kuri padidėjo 6 procentiniais punktais ir sudarė 31%. Vidutinės klasės butų dalis per metus ūgtelėjo 2 procentiniais punktais iki 43%. Tuo tarpu ekonominės klasės (pigiausios) butų dalis sumažėjo iki 26%.

Natūralu, kad aukštesnės klasės projektuose vidutinis plotas yra didesnis ir auganti tokių projektų dalis didina ir bendrą visų butų ploto vidurkį. „Ober-Haus“ skaičiavimais, aukštesnės klasės projektuose vidutinis butų plotas 2020 metais sudarė 57,6 kv. m. Ekonominės klasės projektuose vidutinis plotas sudarė 54,1 kv. m. Tuo tarpu vidutinės klasės projektuose vidutinis butų plotas yra pastebimai mažesnis ir siekė 48,8 kv. m.

Pasak „Ober-Haus“ atstovo, tai rodo, kad plėtotojai, statantys daugiabučius patrauklesnėse miesto vietose (pvz., arčiau centrinės miesto dalies ar šalia didesnių miesto žaliųjų zonų) arba geresnės kokybės projektus, aukštesnę kvadratinio metro pardavimo kainą bando kompensuoti statydami mažesnio ploto butus.

Žvelgiant į naujai projektuojamus ir statomus tokius daugiabučių projektus, matyti, kad juose ir toliau dominuoja 2 kambarių butai, kurių plotas dažniausiai sudaro apie 40–50 kv. m. „Todėl artimiausiais metais vargu ar pamatysime šalies sostinėje pastebimai augantį vidutinį butų plotą, tačiau jis bent jau neturėtų mažėti. Plėtotojai ir projektuotojai jau išmoko statyti funkcionalius butus, tad tolimesnis jų mažinimas iš esmės galimas tik būsimų gyventojų komforto sąskaita“, – sako R. Reginis.

A ir aukštesnės energinės klasės butų dalis jau sudaro 88%

Šalies sostinėje kasmet pastatoma vis daugiau aukštesnio energinio naudingumo daugiabučių. „Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo (remiantis VĮ Statybos produkcijos sertifikavimo centro registru), kad iš 2020 metais šalies sostinėje pastatytų butų 5,7% jų yra A++ energinės klasės daugiabučiuose, 48,2% butų – A+ energinės klasės daugiabučiuose, 34,2% butų – А energinės klasės daugiabučiuose, 10,6% butų – B energinės klasės daugiabučiuose. Likusi butų dalis (1,3%) buvo žemesnės nei B energinės klasės daugiabučiuose arba duomenų apie tokių pastatų energinę naudingumo klasę nėra.

Žvelgiant į pastarųjų penkerių metų duomenis, matyti, kad aukštesnės energinės klasės pastatų statybos vyksta sparčiu ir tolygiu tempu. Pavyzdžiui, iš 2016 metais Vilniuje pastatytų butų beveik 88% jų buvo B energinės klasės pastatuose. Tuo tarpu 2020 metais B energinės klasės dalis sudarė tik šiek tiek daugiau nei 10%.

Ne žemesnis nei A klasės energinio naudingumo reikalavimas naujai statomiems pastatams Lietuvoje įsigaliojo nuo 2016 metų lapkričio mėnesio. Tačiau matome, kad rinkoje dar ir šiuo metu statomi pastatai, kuriems suteikiami B klasės energinio naudingumo sertifikatai. „Dažniausiai tai yra projektai, kurie turėjo statybų leidimą dar iki įsigaliojant šiems reikalavimams. Taip pat nedidelė dalis butų yra įrengiama ne naujos statybos pastatuose, kuriuose buvo atlikta rekonstrukcija, atnaujinimas ar remontas“, – paaiškina R. Reginis.

Nuo 2021 metų pradžios įsigaliojo reikalavimas visiems pastatams, kuriems prašoma išduoti statybos leidimą, atitikti A++ energinei klasei keliamus reikalavimus. Tačiau kaip matome, pirmieji daugiabučiai, kuriems suteiktas šios klasės sertifikatas buvo pastatyti dar 2019 metais. Pirmasis A++ energinės klasės daugiabutis Lietuvoje, kuriam buvo suteiktas aukščiausio energinio naudingumo sertifikatas (2019 metų vasario mėnesį), buvo pastatytas Vilniuje (Peteliškių g.).

„Nepaisant visų iššūkių, kurie susiję su aukščiausios energinės klasės pastatų statybomis, visi statybų ir nekilnojamojo turto sektoriaus dalyviai turės prisitaikyti prie šių naujausių reikalavimų: asmeninėms reikmėms statantys fiziniai asmenys, profesionalūs plėtotojai, projektuotojai, statybininkai, medžiagų tiekėjai ir, žinoma, galutiniai tokio nekilnojamojo turto naudotojai“, – sako R. Reginis.

Kas tos „darbščiosios bitės“?

Iš viso 2020 metais daugiabučių projektus ar jų etapus Vilniuje įgyvendino 36 skirtingos įmonės. Tradiciškai daugiausiai butų pardavimui pastato didžiausią patirtį turintys ir rinkoje gerai žinomi plėtotojai.

„Ober-Haus“ duomenimis, patyrusios nekilnojamojo turto plėtros bendrovės, kurios yra išplėtojusios daugiau nei 5 skirtingus gyvenamosios paskirties projektus, 2020 metais sostinėje pastatė 74% butų. Tačiau labiausiai prie daugiabučių plėtros prisidėjo septynios nekilnojamojo turto plėtros bendrovės, kurios pastatė pusę butų: „Hanner“, „Merko būstas“, „Darnu Group“, „Realco“, „Vilmestos projektai“, „YIT Lietuva“ ir „Anreka“. Kitą pusę butų pastatė kitos įmonės, tarp kurių yra ir itin didelę patirtį turinčių plėtotojų ir rinkoje dar nežinomų įmonių, kurios plėtojo savo pirmuosius projektus.

„Apskritai paėmus, daugiabučių plėtra užsiimti norinčių įmonių rinkoje yra tikrai nemažai, tačiau jų patirtis ir finansinės galimybės yra labai skirtingos. Tačiau dažniausia kliūtis yra ne būsto plėtros patirties nebuvimas, o projekto finansavimas“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Jeigu nepatyrusi įmonė gali pasisamdyti patyrusius įvairių paslaugų teikėjus ir konsultantus, tai dažniausiai didžiausiu iššūkiu jai vis tiek lieka paties projekto statybų finansavimas. Todėl neretai būna, kad įmonė, net ir turėdama sklypą bei atitinkamą nuosavų lėšų dalį projekto statyboms, tiesiog nesugeba surasti arba užtrunka ieškodama finansavimo šaltinio. Todėl bendros nekilnojamojo turto projektų plėtros apimtys priklauso ne tik nuo plėtotojų ketinimų, bet ir nuo tradicinio bankinio finansavimo ar alternatyvaus finansavimo šaltinių prieinamumo. Ir akivaizdu, kad esant gausesniam finansavimui, rinkoje matytume dar daugiau skirtingų dalyvių ir dar gausesnes statybų apimtis.

Ką augančio miesto gyventojams pasiūlys plėtotojai 2021 metais?

Turėdami galutines 2020 metų daugiabučių statybų apimtis šalies sostinėje, galime jau pakankamai tiksliai pateikti ir 2021 metų prognozes. Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų eigą, „Ober-Haus“ prognozuoja, kad 2021 metais iš viso Vilniuje turėtų būti pastatyta apie 4.500–4.700 butų arba 12-16% mažiau nei jų buvo pastatyta 2020 metais.

Šios šiek tiek mažesnės prognozuojamos plėtros apimtys gali signalizuoti, kad plėtotojai susiduria su tam tikrais iššūkiais šalies sostinėje. Pasak R. Reginio, didžiausiais plėtros trukdžiais išlieka pakankamai konservatyvus tradicinis bankinis finansavimas bei patrauklių sklypų daugiabučių plėtrai pasirinkimas.

„Kaip ir pastaruosius 3–5 metus, plėtotojus labiausiai domina mažesni sklypai ar didesnės statyboms tinkamos teritorijos centrinėje miesto dalyje arba šalia jos esančiose zonose, kuriose pirkėjams galima būtų statyti vidutinės ar aukštesnės klasės butus“, – teigia R. Reginis. Atsižvelgiant į tai, kad pastaruosius 5–6 metus tokiose miesto vietose daugiabučių plėtra buvo itin aktyvi, sklypų, ypač didesnių, pasiūla yra pastebimai sumažėjusi. Todėl nenuostabu, kad plėtotojų veiklos geografija plečiasi. Ir aktyviai urbanizuojamos likusios gyvenamajai statybai patrauklios teritorijos, pvz., Šnipiškės, pietinė Naujamiesčio dalis, Markučiai, Lazdynėliai, Burbiškės, Naujininkai ir pan.

Istoriškai žvelgiant, 2021 metais planuojamų pastatyti butų skaičius išlieka vis dar gausus. Tačiau plėtotojai jau priversti galvoti, ką pirkėjams galės statyti 2022 ir vėlesniais metais. Būsto paklausa Lietuvos sostinėje išlieka itin stipri, o augantis miestas sukuria visas prielaidas tolimesnei didžiausio būsto segmento (butų) plėtrai. Naujausiais Lietuvos statistikos departamento duomenimis, 2019 metais nuolatinių gyventojų skaičius Vilniaus mieste išaugo šiek tiek daugiau nei 9.700 asmenimis, o 2020 metais beveik 7.900 asmenimis. Vadinasi, vien per pastaruosius dvejus metus (2019 ir 2020 metais) Vilniaus nuolatinių gyventojų skaičius ūgtelėjo 3,2%.

Augantis gyventojų skaičius sugeneruoja papildomą būsto poreikį (tiek nuomai, tiek įsigijimui) ir tą gerai parodo naujų butų realizacijos apimtys. „Ober-Haus“ duomenimis, iš visų per praėjusius metus pastatytų butų metų pabaigoje jų buvo parduota arba rezervuota 84%. Tai toks pats rodiklis kaip 2019 metais, bet geresnis nei 2015–2018 metais, kuomet šis rodiklis sudarė 73–82%.

Jeigu žvelgsime į 2021 metais planuojamus pastatyti butus, tai šiuo metu jų yra parduota ar rezervuota apie pusę. „Todėl nuo plėtotojų ir savivaldos veiksmų priklausys, ar jau artimiausiu metu sparčiausiai augančio šalies miesto gyventojai turės pakankamą naujo būsto pasirinkimą bei kokiomis kainomis jį galės įsigyti. O 2020 metais fiksuoti pagrindiniai būsto rinkos rodikliai rodo, kad fundamentalūs šio nekilnojamojo turto segmento paklausos varikliai – įperkamumas, finansavimas ir lūkesčiai – veikia pilnu pajėgumu net ir pandemijos sąlygomis“, – sako R. Reginis.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2020 metų gruodžio mėnesio reikšmė išaugo 0,9%. 2020 metų lapkritį buvo fiksuojamas 0,6% augimas. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 4,1%. 2020 metų spalį ir lapkritį metinis augimas sudarė taip pat 4,1%.

2020 metų gruodžio mėnesį butų pardavimo kainos sostinėje augo 1,3% ir vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1.693 Eur (+22 Eur/m²). Kaune, Klaipėdoje ir Šiauliuose gruodžio mėnesį atitinkamai užfiksuotas 0,3%, 0,8% ir 0,6% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.188 Eur (+4 Eur/m²), 1.166 Eur (+9 Eur/m²) ir 771 Eur (+5 Eur/m²). Panevėžyje butų kainos per mėnesį nesikeitė ir vidutinė kvadratinio metro kaina išliko 755 Eur.

Per metus (2020 metų gruodžio mėnesį, palyginti su 2019 metų gruodžio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 4,8%, Kaune – 3,4%, Klaipėdoje – 2,6%, Šiauliuose – 3,9% ir Panevėžyje – 3,8%.

„Nors 2020 metų kovo–rugpjūčio mėnesiais pandemija iš esmės sustabdė butų pardavimo kainų kilimą šalies didmiesčiuose, tačiau metų pabaigoje vėl fiksuojamas spartesnis jų augimas. Tai lėmė pastebimai mažesnį metinį kainų augimą (4,1%) nei 2019 metais, kuomet šalies didmiesčiuose butų kainos vidutiniškai augo 7,2%“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Lietuvos statistikos departamento duomenimis, 2020 metų gruodį pagal suderintą vartotojų kainų indeksą apskaičiuota metinė infliacija buvo neigiama ir sudarė -0,1%. Tad realiosios butų pardavimo kainos (eliminavus infliaciją) augo dar šiek tiek sparčiau – 4,2%.

Akivaizdu, kad dabartinės pandemijos metu išaugusi būsto svarba mūsų kasdieniniame gyvenime bei žmonių finansinės galimybės jį įsigyti apsaugojo būsto rinką nuo didesnių neigiamų pasekmių. VĮ Registrų centro duomenimis, 2020 metais Lietuvoje įsigyta beveik 33.000 butų – 8,4% mažiau nei jų buvo įsigyta 2019 metais. Tuo tarpu pinigų butams įsigyti 2020 metais išleista 2% daugiau nei 2019 metais. Butų rinkos aktyvumo sugrįžimas į anksčiau įprastas vėžes fiksuojamas 2020 metų antrąjį pusmetį, kuomet butų buvo įsigyta lygiai tiek pat kiek ir 2019 metų antrąjį pusmetį.

Nepaisant antrosios pandemijos bangos ir sugriežtinto karantino, bendri gyventojų lūkesčiai išlieka daug aukštesniame lygyje nei buvo fiksuoti pirmojo karantino metu. Statistikos departamento duomenimis, vartotojų pasitikėjimo rodiklis 2020 metų lapkritį sumažėjo 5 procentiniais punktais iki minus 4, o gruodį ūgtelėjo 1 procentiniu punktu iki minus 3. Palyginimui, 2020 metų balandį ir gegužę vartotojų pasitikėjimo rodiklis buvo nukritęs atitinkamai iki minus 16 ir minus 11.

„Todėl nepaisant išliekančių pandemijos keliamų iššūkių šalies ekonomikai ir ypač tam tikriems ūkio sektoriams, tikrai geri 2020 metų rodikliai bei išliekančios teigiamos nuotaikos būsto rinkoje leidžia tikėtis, kad išvengsime didesnių neigiamų pasekmių būsto rinkoje artimiausiu metu. Tačiau mažėjantis bendras būsto rinkos aktyvumas ar lėtėjantis būsto kainų augimas šių metų pirmąjį pusmetį tikrai įmanomas“, – sako R. Reginis.

Pilna apžvalga (PDF): OHBI apžvalga 2020 m. gruodžio mėn.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2020 metų lapkričio mėnesio reikšmė išaugo 0,6% (2020 metų spalį buvo fiksuojamas 0,4% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 4,1% (2020 metų spalį metinis augimas sudarė taip pat 4,1%).

2020 metų lapkričio mėnesį butų pardavimo kainos šalies sostinėje augo 0,6% ir vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1.671 Eur (+9 Eur/m²). Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje lapkričio mėnesį atitinkamai užfiksuotas 0,6%, 0,7%, 0,1% ir 0,8% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.184 Eur (+8 Eur/m²), 1.157 Eur (+8 Eur/m²), 766 Eur (+1 Eur/m²) ir 755 Eur (+6 Eur/m²).

Per metus (2020 metų lapkričio mėnesį, palyginti su 2019 metų lapkričio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 4,6%, Kaune – 3,6%, Klaipėdoje – 2,2%, Šiauliuose – 5,0% ir Panevėžyje – 6,1%.

„Nepaisant svyravimų, tiek būsto rinkos aktyvumas, tiek butų pardavimo kainos Lietuvoje ir pagrindiniuose šalies didmiesčiuose ir toliau demonstruoja atsparumą dabartinei pandemijai. Jeigu butų pardavimo kainų augimas didmiesčiuose šių metų kovo–rugpjūčio mėnesiais beveik sustojo (vidutinis mėnesinis augimas sudarė 0,1%), tai jau rugsėjo, spalio ir lapkričio mėnesiais fiksuojamas spartesnis butų pardavimo kainų ūgtelėjimas (vidutinis mėnesinis augimas – 0,4%). Po pirmojo karantino pabaigos nuosekliai ir sparčiai atsigavusi būsto rinka parodė, kad nuosavo būsto poreikis ir galimybės jį įsigyti niekur nedingo. Galima sakyti, kad dėl pandemijos staiga išaugęs izoliacijos bei darbo iš namų poreikis taip pat padidino ir būsto svarbą visos nekilnojamojo turto rinkos kontekste“, – teigia Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Jeigu butų kainų pokyčiai šiais metais išlieka teigiami, tai butų rinkos aktyvumas pasižymi didesniais svyravimais. VĮ Registrų centro duomenimis, šių metų lapkričio mėnesį Lietuvoje buvo įsigyta daugiau nei 2.800 butų arba 23% mažiau nei šių metų spalį. Žvelgiant į ilgamečius duomenis, lapkričio ir gruodžio mėnesiais šalyje dažniausiai fiksuojamas butų rinkos aktyvumo sulėtėjimas. T. y., 2004–2019 metų laikotarpiu butų sandorių skaičius lapkritį, palyginti su spaliu, vidutiniškai sumažėja apie 5%. Tačiau šių metų lapkričio mėnesį fiksuojamas 23% sandorių skaičiaus nuosmukis, akivaizdu, yra susijęs su sparčiai prastėjančia epidemiologine situacija Lietuvoje. Žinoma, reikia įvertinti ir tai, kad šių metų spalis, pagal parduotų butų skaičių Lietuvoje istoriškai buvo vienas rezultatyviausių mėnesių.

Pastaruoju metų pasikeitusias gyventojų nuotaikas gerai iliustruoja vartotojų pasitikėjimo rodiklis, kuris, remiantis Statistikos departamento duomenimis, šių metų lapkritį sumažėjo 5 procentiniais punktais. „Didžiausią įtaką šio rodiklio sumažėjimui turėjo pastebimai pesimistiškesnės šalies ekonominės padėties prognozės nei šių metų rugsėjo ar spalio mėnesiais. Įvertinus bendrą epidemiologinę situaciją šalyje ir vėl įsivyraujančias neigiamas nuotaikas, tikėtina, kad šių metų gruodį šalyje fiksuosime dar mažesnį bendrą rinkos aktyvumą nei šių metų lapkritį, o būsto kainų augimas didmiesčiuose ir vėl gali sulėtėti“, – sako R. Reginis.

Pilna apžvalga su grafikais (PDF): OHBI apžvalga 2020 m. lapkričio mėn.