Rekordinis 2016 metų būsto rinkos aktyvumas nusileido tik 2004–2007 metų laikotarpiui

2016 metus Lietuvos būsto rinkai galima laikyti kaip itin sėkmingus – globalių iššūkių kontekste šalies ūkis ir tuo pačiu visa nekilnojamojo turto rinka parodė išties gerus rodiklius. Jeigu 2013–2015 metus buvo galima vadinti būsto rinkos atsigavimo laikotarpiu, tai 2016 metais ekonomiškai aktyviausi šalies regionai perėjo jau į spartesnio augimo fazę. Tačiau nepaisant bendrų teigiamų nuotaikų šalies būsto rinkoje, toliau augo atotrūkis tarp ekonomiškai aktyviausių ir demografinių problemų kamuojamų kitų šalies regionų bei jų didmiesčių, skelbiama „Ober-Haus“ 2016 metų gyvenamojo nekilnojamojo turto apžvalgoje.

VĮ Registrų centro duomenimis, 2016 metais Lietuvoje sudaryta virš 13% daugiau butų ir 7% daugiau namų pirkimo-pardavimo sandorių nei per 2015 metus. Bendras 2016 metų būsto rinkos aktyvumas Lietuvoje nusileido tik 2004–2007 metų laikotarpiui. Vilniuje 2016 metais užfiksuotas istorinis aktyvumo rekordas – per metus įregistruotų butų sandorių kiekis augo 13% ir bendras parduotų butų skaičius viršijo 11.000. Tai yra didžiausias metinis parduotų butų skaičius per visą istoriją ir jis 2% viršijo net 2007 metų rodiklius. Kitų šalies didmiesčių 2016 metų aktyvumo rodikliai taip pat yra vieni geriausių per pastaruosius 9 metus. Butų sandorių skaičius Kaune ir Klaipėdoje per 2016 metus išaugo 10%, Šiauliuose – 9%, o Panevėžyje – 1%. Tuo tarpu namų segmente buvo stebimi labai skirtingi sandorių kiekio pokyčiai. Namų sandorių augimas 2016 metais buvo fiksuojamas Kaune, Šiauliuose ir Panevėžyje, atitinkamai 10%, 28% ir 34%. O Klaipėdoje ir Vilniuje užfiksuotas sumažėjimas, atitinkamai 5% ir 9%.

Augantis arba išliekantis aukštas būsto rinkos aktyvumas ir toliau didino tiek pardavimo, tiek nuomos kainas. Būtent 2016 metais fiksuojamas didžiausias butų kainų augimas nuo 2007 metų visuose šalies didmiesčiuose. „Ober-Haus“ duomenimis, 2016 metais butų kainos Vilniuje vidutiniškai išaugo 6,8%, o Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje per 2016 metus atitinkamai buvo užfiksuotas 4,3%, 2,7%, 5,5% ir 5,1% butų kainų augimas. Sparčiausias namų kainų augimas fiksuojamas Vilniuje ir jo apylinkėse, kur per metus jos vidutiniškai ūgtelėjo 6%. Kauno ir Klaipėdos regionuose užfiksuotas vidutinis 2% namų pardavimo kainų augimas. Šiauliuose ir jo apylinkėse vidutinės namų kainos per 2016 metus nesikeitė, o Panevėžyje sumažėjo 2%.

„2016 metais visuose Lietuvos didmiesčiuose buvo fiksuojamas vidutinis 2–5% butų nuomos kainų augimas. Nepaisant augančios nuomojamo būsto pasiūlos sostinėje, 2016 metais iš esmės buvo fiksuojami teigiami butų nuomos kainų pokyčiai“, – teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas. Nors brangiausio būsto segmente nuomos kainos išliko stabilios, tačiau pačiame aktyviausiame segmente, kuriame nuomos kainos siekia 200–400 Eur/mėn., nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 2–4%. Ir nors nuomos kainų augimas 2016 metais buvo kuklesnis nei pardavimo kainų, tačiau augančios butų įsigijimo kainos ir neblėstanti būsto paklausa išlaiko būsto nuomos segmentą pakankamai gyvybingą. „Ober-Haus“ duomenimis, 2016 metais vidutinė 1–3 kambarių nuomos kaina Vilniuje sudarė 379 Eur/mėn., Kaune – 283 Eur/mėn., Klaipėdoje – 272 Eur/mėn., Šiauliuose – 150 Eur/mėn. ir Panevėžyje – 115 Eur/mėn.

Naujų butų statyti imasi vis daugiau rinkos naujokų

„Ober-Haus“ duomenimis, 2016 metais Vilniuje buvo pastatyti 3.709 butai arba 4% daugiau nei 2015 metais. Sostinėje iš viso buvo įgyvendinti 49 skirtingi daugiabučių namų projektai ar jų etapai. 2016 metais pastatytų butų skaičius yra didžiausias nuo pat 2008 metų, kuomet plėtotojai Vilniuje pastatė 5.471 butą. 2017 metais plėtotojai sostinėje planuoja pastatyti ne mažiau kaip 4.000 naujų butų. Sparčiausiai 2016 metais augo prestižinės klasės butų dalis bendroje metinėje pasiūloje (projektai, kuriuose butų su daline apdaila kainos viršija 2.000 Eur/m²) ir ūgtelėjo nuo 8% iki 13%. Vidutinės klasės butų dalis (kaina su daline apdaila 1.450 Eur/m²–1.900 Eur/m²) per metus sumažėjo nuo 59% iki 48%. 2016 metais ekonominės klasės butų dalis (kaina su daline apdaila iki 1.400 Eur/m²) ūgtelėjo nuo 33% iki 39%. Pasak S. Vagonio, 2016 metų sostinės butų pasiūlą galima laikyti pakankamai subalansuotą, nes visi segmentai galėjo pirkėjams pasiūlyti pakankamą kiekį butų.

Nors 2016 metais Vilniaus butų plėtroje dominavo patyrę plėtotojai, tačiau pastebimai ūgtelėjo butų skaičius, kurį plėtoja rinkoje dar nežinomos ir istorijos neturinčios įmonės. Patyrusios plėtros bendrovės, kurios yra išplėtojusios bent 3–4 skirtingus daugiabučių projektus, 2016 metais sostinėje pastatė 58% butų (2015 metais šis rodiklis sudarė 64%). Mažiau patirties turinčios įmonės (2–3 įgyvendinti projektai) pastatė 21% visų butų (2015 metais – 26%). Tuo tarpu naujų įmonių, kurios iš esmės neturi patikimos būsto plėtros istorijos (yra įgyvendinusios ne daugiau vieno projekto arba apskritai debiutuojančios rinkoje), dalis 2016 metais išaugo nuo 10% iki 21%. Akivaizdu, kad pirkėjai šiuo metu rinkdamiesi iš gausaus projektų skaičiaus turi pasidomėti ir atsakingai įvertinti iš ko įsigyja būstą.

„Pastaraisiais metais naujo būsto pasiūlos pokyčiai stebimi ne tik daugiabučių pastatų, tačiau ir individualių bei sublokuotų namų rinkoje – didėjančios gyventojų pajamos ir augantis didesnio gyvenamojo ploto poreikis plėtotojus paskatino nukreipti dalį investicijų ir į namų gyvenviečių plėtrą. Ypač akivaizdūs pokyčiai fiksuojami šalies sostinėje ir jos apylinkėse. Jeigu daugiabučių namų statybų atsigavimo pradžia sostinėje galima laikyti 2012–2013 metų laikotarpį, tai aktyvesnė namų gyvenviečių plėtra prasidėjo 2014–2015 metais“, – teigia S. Vagonis. „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2016 metais plėtotojai Vilniaus mieste ir jo apylinkėse iš viso pastatė beveik 320 naujų namų, 39% daugiau nei 2015 metais. Tai yra didžiausias metinis pasiūlos rodiklis nuo pat 2007 metų, kuomet rinkai buvo pasiūlyta beveik 490 namų. Artimiausiu metu plėtotojai žada dar gausesnį įvairaus ploto tiek sublokuotų, tiek individualių namų pasirinkimą: bendras pastatytų ir pardavimui skirtų namų skaičius Vilniaus miesto ir jo apylinkėse 2017 metais gali siekti 400.

2017-aisiais Kaune laukiamas naujų butų pasiūlos šuolis

Naujos statybos butų pasiūlos augimas 2016 metais fiksuojamas ir Kaune bei Klaipėdoje. „Ober-Haus“ duomenimis, Kaune per 2016 metus iš viso pastatyta 311 butų arba 26% daugiau nei 2015 metais. Klaipėdoje plėtotojai per 2016 metus įgyvendino 7 daugiabučių projektus ar jų etapus, kuriuose įrengti 202 butai, 55% daugiau nei jų buvo pastatyta 2015 metais. Nors šiuose miestuose 2016 metais ir fiksuojamas spartus santykinis pasiūlos augimas, tačiau bendras pastatomų butų kiekis išliko pakankamai kuklus, lyginant su Vilniuje pastatytais 3.709 butais. S. Vagonio nuomone, 2017 metai gali tapti lūžio metais Kauno miestui, kadangi plėtotojų planai ir jau vykdomi darbai žada naujų butų pasiūlos šuolį šiame mieste. Teoriškai Kaune 2017 metais galėtų būti įgyvendinta apie 15–20 naujų daugiabučių projektų ar jų etapų, kurie rinkai pasiūlytų 600–800 naujų butų. Tai jau būtų ženklus pasiūlos šuolis nematytas nuo pat 2008 metų. Klaipėdos miesto butų rinkoje 2017 metais taip pat numatomas augimas, tačiau panašu, kad bendras per metus pastatytų butų kiekis nebus didesnis nei 300.

Tuo tarpu Šiauliuose ir Panevėžyje 2016 metais naujų butų statybos vyko itin vangiai. Šiauliuose per metus nebuvo pastatytas nei vienas daugiabutis, o Panevėžyje buvo pastatyti du nauji korpusai mažaaukštės statybos projekte Molainių g. Nors šiuose miestuose investuotojai žada atgaivinti anksčiau sustojusių daugiabučių plėtrą ar pradėti vieną kitą naują nedidelį projektą, tačiau itin žemas naujų butų likvidumas iš esmės stabdo didesnių projektų plėtrą. 2017 metai Šiauliuose ir Panevėžyje nebus visiškai „tušti“ ir realiai turėtų būti įgyvendinti 4 nedideli projektai ar jų etapai, kuriuose bus įrengta tik apie 35 naujos statybos butus.

Mažiausias neparduotų butų skaičius per pastaruosius 9 metus

Aktyvumas naujos statybos butų rinkoje ir pasiekti rodikliai 2016 metais tikrai nenuvylė būsto plėtotojų. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2016 metus penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose tiesiogiai iš statytojų buvo nupirkti arba rezervuoti 5.229 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose namuose, beveik 33% daugiau nei jų buvo realizuota 2015 metais. „Spartų paklausos augimą iš dalies lėmė ne tik teigiamos nuotaikos būsto rinkoje, tačiau ir augusi butų pasiūla Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. Nauji projektai išplečia potencialių pirkėjų pasirinkimo galimybes – jeigu anksčiau dalis pirkėjų tiesiog nerasdavo jų konkrečius lūkesčius atitinkančio turto, tai besiplečianti naujo būsto geografinė ir kokybinė pasiūla gali pritraukti vis platesnį pirkėjų ratą“, – teigia S. Vagonis. „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2016 metais sostinėje buvo parduotas arba rezervuotas 4.341 naujas butas ir tai yra 33% daugiau, palyginti su 2015 metais. Kaune per 2016 metus realizuota 514 naujų butų (42% daugiau nei 2015 metais), o Klaipėdoje – 346 butai (22% daugiau nei 2015 metais). Šiauliuose ir Panevėžyje per metus realizuoti 28 naujos statybos butai pastatytuose arba statomuose daugiabučiuose namuose – tiek pat kiek ir 2015 metais.

Aukšti pardavimo rodikliai lėmė mažėjantį laisvų butų skaičių jau pastatytuose daugiabučiuose visuose pagrindiniuose šalies miestuose. 2016 metų pabaigoje Lietuvos didmiesčiuose bendras neparduotų naujos statybos butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius sudarė 1.741, tai yra 28% mažiau nei prieš metus. 2016 metų pabaigoje 2007–2016 metais statytuose daugiabučiuose namuose Vilniuje buvo siūloma įsigyti 1.016 butų (2015 metų pabaigoje buvo 1.464 laisvi butai), Kaune – 239 butus, Klaipėdoje – 466 butus, o Šiauliuose ir Panevėžyje kartu sudėjus – 20 naujos statybos butų. Tai yra mažiausias neparduotų butų kiekis nuo pat 2008 metų ir akivaizdu, kad dabartinėje rinkoje plėtotojai kol kas nepatiria neparduotų „likučių“ spaudimo ir aktyviai planuoja tolimesnę būsto plėtrą.

Pilna apžvalga su grafikais ČIA