Itin aukštas biuro patalpų užimtumas sostinėje paskatino plėtotojus naudotis proga

Vilniuje per 2019 metų pirmąjį pusmetį baigtos keturių biuro pastatų statybos: „S7“ projekto antrasis pastatas, „Duetto“ antrasis pastatas, „INHUS“ grupės administracinis pastatas ir verslo centras multifunkciniame komplekse „Live Square“. Šie projektai sostinės rinką iš viso papildė 25.700 m² naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas šių metų pirmojo pusmečio pabaigoje Vilniuje ūgtelėjo iki 744.000 m², skelbiama „Ober-Haus“ 2019 metų pirmojo pusmečio biuro patalpų rinkos apžvalgoje.

„Biuro patalpų nuomininkai šiais metais buvo itin aktyvūs ir toliau sėkmingai mažino laisvų patalpų kiekį tiek naujai atidaromuose biuro pastatuose, tiek buvo aktyvūs pasirašant išankstines nuomos sutartis plėtojamuose projektuose“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Bendras išnuomotų modernių biuro patalpų kiekis per 2019 metų pirmąjį pusmetį šalies sostinėje sudarė beveik 39.000 m² arba 5% daugiau nei per tą patį praėjusių metų laikotarpį.

Neblėstantis nuomininkų aktyvumas ir toliau mažino laisvų patalpų lygį jau pastatytuose biurų pastatuose. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per 2019 metų pirmąjį pusmetį laisvų biuro patalpų lygis šalies sostinėje sumažėjo nuo 3,7% iki 3,0%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 2,5%, o B klasės – 3,3%. „Per pastaruosius dešimt metų žemesnis nei 3% bendras laisvų biuro patalpų lygis Vilniuje buvo užfiksuotas tik praėjusių metų antrąjį ir trečiąjį ketvirtį“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Šių metų antrasis pusmetis žada būti dar aktyvesnis modernių biurų rinkoje, kadangi sostinėje turėtų būti baigtos dar 7 naujų pastatų statybos ir Vilniaus modernių biuro patalpų rinka pasipildys beveik 67.000 m² naudingo biurų ploto. „Dalis nuomininkų, kurie įsikels į šiuos naujai pastatytus pastatus, atlaisvins šiuo metu naudojamas patalpas kituose pastatuose, taip savo ruožtu atlaisvindami jas kitiems potencialiems nuomininkams. Kadangi šių metų antrąjį pusmetį planuojama įgyvendinti išties nemažai projektų, tai šių metų pabaigoje ir kitų metų pradžioje galima bus stebėti nemažai pasikeitimų biurų nuomos rinkoje“, – teigia R. Reginis.

Jeigu šie visi projektai, kurie šiuo metu yra baigiami statyti ar jau netoli statybų pabaigos, bus įgyvendinti kaip suplanuota, tai 2019 metais bendras Vilniaus rinką papildęs naujų biurų plotas bus didžiausias per visą istoriją ir viršys 90.000 m². Iki šiol rekordiniais laikomi 2008 metai, kuomet šalies sostinėje buvo baigta statyti 11 administracinės paskirties projektų, kuriuose naudingas biuro plotas sudarė 86.500 m².

Nepaisant išliekančios didelės biuro patalpų paklausos ir fiksuojamų itin aukštų užimtumo rodiklių, kasmet šalies sostinę papildanti gausi naujų patalpų pasiūla iš esmės stabilizavo biurų nuomos kainas, kurios nuo 2015 metų auga itin nežymiai. Ne išimtis ir 2019 metai, kuomet per pusmetį biurų nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 1–2%. „Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu B klasės biurai siūlomi nuomotis už 9,0–13,5 Eur/m², A klasės – 14,0–16,7 Eur/m².

Kadangi nekilnojamojo turto plėtotojai ir toliau nusiteikę optimistiškai ir rinkai pristato vis naujų projektų, net ir augančios ekonomikos aplinkoje artimiausiu metu galima tikėtis iš esmės stabilių nuomos kainų. „Norėdami išlaikyti aukštus užimtumo rodiklius, plėtotojai ir toliau stengsis potencialius nuomininkus privilioti pasiūlydami tiek konkurencingas nuomos kainas, tiek įdiegdami naujausius biurų sprendimus savo plėtojamuose projektuose“, – sako R. Reginis.

Kaunas vilioja penktadaliu žemesnėmis nuomos kainomis nei šalies sostinėje

Tuo tarpu Kaune per šių metų pirmąjį pusmetį didesnių pasiūlos pokyčių nebuvo užfiksuota, kadangi šiame mieste buvo baigti statyti tik du nedideli pastatai (verslo ir prekybos centras „Longas“ Veiverių g. ir komercinės paskirties pastatas Statybininkų g.), kuriuose naudingas biurų plotas sudarė beveik 2.400 m². „Ober-Haus“ skaičiavimais, bendras modernių biuro patalpų plotas šių metų viduryje Kaune siekė 172.000 m².

„Daug didesnių pasiūlos pokyčių Kauno biurų rinkoje laukiama šių metų antrąjį pusmetį, kuomet turėtų būti baigtos dar 5 naujų projektų ir ankstesnių projektų naujų etapų statybos ir rinka pasipildys daugiau nei 27.000 m² naudingo biurų ploto“, – teigia R. Reginis.

Išliekanti stabili modernių biuro patalpų paklausa ir itin nedidelė naujo biurų ploto plėtra šių metų pirmąjį pusmetį šiek tiek sumažino ir laisvų biuro patalpų lygį Kaune. „Ober-Haus“ duomenimis, nuo 2018 metų pabaigos iki 2019 metų vidurio bendras laisvų modernių biuro patalpų lygis šiame mieste sumažėjo nuo 9,7% iki 9,1%. Nuo intensyvios biuro patalpų sektoriaus plėtros pradžios 2017 metais Kauno mieste bendras laisvų biuro patalpų lygis nebuvo nukritęs žemiau 7,5% ribos. Atsižvelgiant į tai, kad 2019 metų antrąjį pusmetį ir 2020 metais planuojama ženkli naujų biurų plėtra, laisvų patalpų lygis šių metų pabaigoje turėtų viršyti 10% ribą ir tikėtina, kad ir vėl fiksuosime panašius laisvų biuro patalpų lygio rodiklius kaip ir 2018 metais (11–12%).

„Kaip ir šalies sostinėje, pastaruosius trejus metus sparčiai augančios pasiūlos veiksnys Kaune apriboja spartesnio biuro patalpų nuomos kainų augimo galimybę ir galima stebėti tik nedidelį, šalies infliacijos dydžio, biuro patalpų nuomos kainų augimą“, – pastebi R. Reginis.  „Ober-Haus“ duomenimis, per 2019 metų pirmąjį pusmetį Kaune B klasės biuro patalpų nuomos kainos vidutiniškai paaugo 3%, tuo tarpu A klasės biuro pastatuose esančių biuro patalpų nuomos kainos išliko stabilios. Šių metų viduryje B klasės biurų nuoma laikinojoje sostinėje sudarė 7,0–11,0 Eur/m², A klasės –11,5–14,0 Eur/m². Pasak „Ober-Haus“ atstovo, tikėtina, kad artimiausiu metu biuro patalpų nuomos kainos Kaune iš esmės išlaikys esamą lygį ir vilios potencialius nuomininkus beveik penktadaliu žemesnėmis nuomos kainomis nei šalies sostinėje.

Modernių biuro patalpų plotas per pastaruosius 10 metų Klaipėdoje išaugo 18%, Vilniuje – 90%, Kaune – 230%

„Klaipėdos modernių biuro patalpų rinka ir toliau tęsia simbolinės plėtros tradicijas, kuomet per metus vidutiniškai yra išplėtojamas vos vienas naujas projektas. Šie metai netapo išimtimi“, – pastebi R. Reginis. 2019 metų pradžioje duris atvėrė pirmasis privataus kapitalo mokslo ir inovacijų slėnio „Baltic Tech Park“ etapas Liepų g. Buvusio gamybinės paskirties pastato vietoje iškilo 2 ir 3 aukštų daugiau nei 6.000 m² bendro ploto pastatas, kuriame jau įsikūrė įvairios prekybos ir paslaugų įmonės, o didžiąją dalį administracinių patalpų užėmė „Light House“ bendradarbystės erdvė (1.500 m²). Šioje teritorijoje projekto plėtotoja „Viremidos investicijos“ planuoja tolimesnę „Baltic Tech Park“ plėtrą, kurios metu galėtų būti pastatyti dar trys pastatai, kuriuose galėtų kurtis įvairios tiek mokslo, tiek verslo įmonės.

Nors šis inovatyvus projektas ir atnešė naujų vėjų į Klaipėdos miesto verslo ir nekilnojamojo turto rinkas, tačiau didesnių pokyčių bendrai Klaipėdos modernių biuro patalpų rinkos statistikai neturėjo. „Ober-Haus“ duomenimis, bendras modernių biuro patalpų plotas per pastaruosius 10 metų uostamiestyje išsiplėtė tik 18% ir šių metų viduryje uostamiestyje sudarė 71.100 m². Palyginimui, Vilniuje per tą patį laikotarpį bendras modernių biuro patalpų plotas išaugo beveik 90%, о Kaune – 230%.

Per šių metų pirmąjį pusmetį didesnių pokyčių nefiksuojama ir skaičiuojant laisvų biuro patalpų lygį Klaipėdos mieste, kuris nors ir pastaruosius dešimt metų nuosekliai mažėja, bet vis tiek dar išlieka didesnis nei 10%. Per 2019 metų pirmąjį pusmetį jis sumažėjo nuo 11,8% iki 11,6% ir tai yra žemiausias rodiklis nuo pat 2008 metų pabaigos.

Per 2019 metų pirmąjį pusmetį Klaipėdoje B klasės biuro patalpų nuomos kainos vidutiniškai paaugo 3%, tuo tarpu A klasės biuro pastatuose esančių biuro patalpų nuomos kainos išliko stabilios. Nuomos kainos ir toliau išlieka žemesnės nei Vilniuje ar Kaune: „Ober-Haus“ skaičiavimais, B klasės pastatuose patalpas siūloma išsinuomoti už 6,5–10,0 Eur/m², o A klasės pastatuose – 10,5–13,0 Eur/m².

„Skirtingai nuo Vilniaus ar Kauno, Klaipėda ir toliau negali pasigirti nei biuro patalpų pasiūlos, nei paklausos šuoliu, todėl sunku būtų prognozuoti, kad biurų nuomos kainos Klaipėdoje galėtų augti sparčiau nei bendras prekių ir paslaugų kainų lygis šalyje“, – teigia R. Reginis.

Pilna apžvalga su grafikais: Komercinio NT rinkos komentaras 2019 m. I pusm.