2016 metų Lietuvos komercinio NT rinkos apžvalga: kainos augo visoje Lietuvoje, tačiau aktyvi plėtra vyko tik dviejuose miestuose

2016 metais komercinių patalpų sektoriaus plėtrą visos šalies mastu šiek tiek pagyvino nauji rinkos žaidėjai: Vokietijos mažmeninės prekybos tinklas „Lidl“ bei Latvijos statybinių medžiagų ir buities prekių tinklas „Depo“. Tačiau aktyvesnė naujų komercinių pastatų plėtra iš esmės pastaraisiais metais vyko ir tebevyksta tik dviejuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje ir Kaune. Kituose šalies miestuose ir regionuose komercinio turto plėtra išlieka pakankamai vangi ir jos tvaraus atsigavimo dar nematyti. Tą iš dalies pagrindžia ir antrus metus iš eilės mažėjančios statybos darbų apimtys Lietuvoje. Lietuvos Statistikos departamento duomenimis, 2016 metais negyvenamųjų pastatų statybos darbų šalies teritorijoje atlikta už 862 mln. eurų to meto kainomis arba beveik 7% mažiau nei 2015 metais. Didžiausios negyvenamųjų pastatų statybos darbų apimtys Lietuvoje buvo fiksuojamos 2008 metais (1,544 mln. eurų), skelbiama „Ober-Haus“ 2016 metų komercinio nekilnojamojo turto apžvalgoje.

2016 metai Vilniaus modernių biurų rinkai buvo vieni gausiausių per visą jos istoriją, kuomet buvo įgyvendinti 6 nauji projektai, kurie rinkai papildomai pasiūlė 80.800 m² naudingo biurų ploto: „Quadrum“, „City“, „135“, „Delta“ ir „Highway“ ir naujai įrengtos biuro patalpos „Vilniaus vartuose“ Gynėjų g. Didesnis modernių biurų pasiūlos šuolis istorijoje buvo fiksuojamas tik 2008 metais, kuomet buvo įgyvendinta 12 projektų ar jų etapų ir rinkai pasiūlyta 89.500 m². „Ober-Haus“ skaičiavimais, per 2016 metus bendra modernių biurų pasiūla Vilniuje ūgtelėjo beveik 15% ir metų pabaigoje bendras naudingas modernių biurų plotas Vilniuje sudarė 627.400 m².

Gausi naujų biuro patalpų pasiūla didino jų pasirinkimo galimybes bei gerino įsisavinimo rodiklius. 2016 metais Vilniaus verslo centruose iš viso buvo išnuomota 75.900 m² biuro patalpų arba 44% daugiau nei per 2015 metus. Tuo tarpu bendras laisvų biuro patalpų lygis Vilniaus verslo centruose augo antrus metus iš eilės – per metus išaugo nuo 4,1% iki 6,4%. Metų pabaigoje laisvų biuro patalpų kiekis sudarė 40.100 m². A klasės biurų neužimtumas sudarė 3,4%, o B klasės – 8,1%.

„Nors modernių biuro patalpų paklausa išlieka pakankamai stipri ir plėtotojai pernai galėjo būti patenkinti nuomos tempais, tačiau augančio laisvų patalpų lygio buvo galima tikėtis. Dalis įmonių, besinuomodamos patalpas naujausiuose projektuose, atlaisvina patalpas anksčiau statytuose pastatuose. Tačiau 2016 metų projektuose dominavo besiplečiančios įmonės, kurios steigė naujus padalinius arba apjungė skirtingose vietose esančius biurus. Todėl besiplečiančios ir naujai besikuriančios įmonės kompensuoja kitų atlaisvinamą biurų plotą kituose projektuose ir šalies sostinėje pernai buvo galima matyti pakankamai nuosaikų laisvų biuro patalpų lygio augimą“, – teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas. 2017 metai taip pat žada būti gausūs tiek pasiūlos, tiek paklausos prasme. Per metus plėtotojai planuoja įgyvendinti net 15 įvairaus dydžio projektus ar jų etapus ir sostinės rinkai pasiūlyti dar beveik 83.000 m² modernaus biuro ploto. Todėl net ir išlikus tokiai pačiai aukštai patalpų paklausai kaip 2016 metais, laisvų patalpų lygio augimas 2017 metais yra beveik neišvengiamas.

Didesnis modernių biuro patalpų pasirinkimas prislopino jų nuomos kainų augimą. 2016 metais A klasės biuro patalpų nuomos kainos išliko stabilios (13,5–16,5 Eur/m²), o B klasės patalpų segmente užfiksuotas 2% kainų didėjimas (8,5–13,0 Eur/m²). Pasak S. Vagonio, tikėtina, kad 2017 metais planuojama gausi biurų pasiūla išlaikys derybinį pranašumą nuomininkų pusėje ir teigiami nuomos kainų pokyčiai iš esmės yra labai mažai tikėtini.

Kauno modernių biurų kiekis augo 8 proc., Klaipėdos – 5 proc.

Naujų biurų segmento plėtra pagaliau vyksta ir Kaune. Ilgai vykusios kalbos apie biurų trūkumą Kaune pagaliau pradeda virsti į realius darbus. 2016 metais Kauno miesto modernių biuro patalpų rinka pasipildė 5 nedideliais administracinės paskirties projektais. „Ober-Haus“ skaičiavimais, dėl šių projektų Kauno modernių biuro patalpų rinka per metus ūgtelėjo 8% (7.550 m² naudingo biurų ploto) ir bendra pasiūla 2016 metų pabaigoje sudarė 97.100 m². Taip pat 2016 metais Kaune buvo pradėtos jau gerokai didesnių verslo centrų statybos, kurios, jei bus baigtos, gan stipriai prisidės prie šio sektoriaus bei verslo pritraukimo galimybių augimo 2017–2018 metais. Teoriškai 2017 metais galėtų būti baigtos net 8 biurų projektų statybos, kurių naudingas biurų plotas sudarytų net 40.000 m².

„Nauja pasiūla turėtų sulaukti susidomėjimo tiek iš vietinių, tiek iš tarptautinių kompanijų, kurioms kurtis arba plėstis Kaune iki šiol trukdė didesnio ploto trūkumas“, – atkreipia dėmesį S. Vagonis. Nepaisant to, kad 2016 metais Kaune buvo įgyvendinti 5 nedideli nauji projektai, laisvų biuro patalpų lygis per metus išliko stabilus ir metų pabaigoje sudarė 2,5% (beveik 2.500 m²). S. Vagonio nuomone, dabartinis laisvas biuro patalpų plotas nėra tinkamas įmonėms, kurios ieško didesnio ploto patalpų vienoje vietoje, todėl didesnis nuomininkų judesys tikėtinas 2017 metų pabaigoje ir 2018 metų pradžioje, kuomet bus baigti įgyvendinti pirmieji didesni projektai ir pasimatys reali tokių objektų paklausa Kaune. Per 2016 metus biurų nuomos kainos Kaune vidutiniškai ūgtelėjo beveik 6%: A klasės biurų nuoma siekė 10,5–13,5 Eur/m², B klasės – 6,0–10,0 Eur/m².

Tradiciškai lėčiausiai modernių biuro patalpų plėtra 2016 metais vyko Klaipėdoje. Per metus šiame mieste buvo pastatyti du nedideli biurų pastatai, kurių bendras naudingas biurų plotas sudaro 3.100 m². Todėl per metus Klaipėdos modernių biuro patalpų rinka ūgtelėjo tik 5% ir bendra pasiūla metų pabaigoje sudarė 66.200 m². Nors didesnių projektų įgyvendinimas Klaipėdoje artimiausiu metu yra sunkiai tikėtinas, tačiau vietiniai investuotojai bando išjudinti pakankamai sustingusią šio miesto komercinių patalpų rinką. 2016 metų viduryje „Viremidos investicijos“ paskelbė apie planuojamą apleistos pramoninės teritorijos konversiją Liepų g. I etapu planuojama rekonstruoti katilinę ir šalia pastatyti prekybos, sandėliavimo ir administracinės paskirties pastatą „Kamino biurai“, kuriame būtų pasiūlyta įvairios paskirties patalpų (apie 2.000 m² planuojama skirti biurams).

Esminių pokyčių Klaipėdos biuro patalpų užimtumo rodikliuose 2016 metais nebuvo fiksuojama, tačiau bent jau per metus laisvų biuro patalpų lygis sumažėjo nuo 18,8% iki 16,9%. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2016 metus modernių biuro patalpų nuomos kainos Klaipėdoje vidutiniškai ūgtelėjo beveik 3%, tačiau išlieka beveik 20–30% mažesnės, palyginti su Kaunu ir Vilniumi. 2016 metų pabaigoje A klasės biurų nuoma sudarė 9,0–12,5 Eur/m², B klasės – 6,0–9,0 Eur/m².

2016 metais prekybos plotai tradiciniuose prekybos centruose augo tik esamų plėtros dėka

2016 metais Lietuvos prekybos patalpų sektorius pasižymėjo keliais aspektais – naujų mažmeninės prekybos tinklų atėjimas į Lietuvos rinką ir jau esamų tradicinių prekybos centrų plėtra. 2016 metų birželį buvo atidaryti pirmieji Vokietijos mažmeninės prekybos tinklo „Lidl“ prekybos centrai įvairiuose Lietuvos miestuose. Lietuvoje veiklą pradėjo ir Klaipėdoje pirmąjį prekybos centrą atidarė Latvijos statybinių medžiagų ir buities prekių parduotuvių tinklas „Depo“. Tinklas planuoja 2017–2018 metais atidaryti dar 4 prekybos centrus, bendras šių 5 prekybos centrų plotas turėtų sudaryti apie 100.000 m².

„Tuo tarpu tradicinių ir didesnių prekybos centrų sektoriuje 2016 metais iš esmės vyko ne naujų objektų statybos, o jau veikiančių prekybos centrų atnaujinimas ir išplėtimas“, – atkreipia dėmesį S. Vagonis. Per metus Vilniuje savo plotą išplėtė ir atnaujino trys prekybos centrai: išplėstas prekybos centras „DomusPro, atidarytas antrasis prekybos centro „Nordika“ etapas bei atnaujintas ir išplėstas prekybos centras „OUTLET PARK“. Vilniaus rinkai per metus buvo pasiūlyta 25.100 m² naujo prekybinio ploto. „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2016 metų pabaigoje Vilniuje iš viso veikė 26 tradiciniai prekybos centrai (naudingas plotas yra ne mažesnis nei 5.000 m² ir turintys ne mažiau kaip 10 skirtingų nuomininkų), kurių bendras naudingas plotas siekė 460.500 m² (847 m² ploto tūkstančiui vilniečių).

Kaunas taip pat sulaukė didesnio prekybinio patalpų šuolio prekybos centruose. 2016 metų pabaigoje duris atvėrė atnaujintas ir išplėstas prekybos centras „Mega“. Šis prekybos centras pirkėjams papildomai pasiūlė apie 25.000 m² prekybinio ploto ir daugiau kaip 70 naujų parduotuvių, kavinių bei įvairių paslaugų operatorių. 2016 metų pabaigoje Kaune iš viso veikė 11 tradicinių prekybos centrų, kurių bendras naudingas plotas siekė 248.300 m² (834 m² ploto tūkstančiui kauniečių).

Kituose šalies didmiesčiuose naujų projektų nebuvo įgyvendinta ir pasiūla per metus nepasikeitė – Klaipėdoje bendras naudingas prekybinis plotas sudarė 163.500 m² (1.059 m² ploto tūkstančiui miesto gyventojų), Šiauliuose – 109.700 m² (1.065 m² ploto tūkstančiui miesto gyventojų) ir Panevėžyje – 55.600 m² (594 m^² ploto tūkstančiui miesto gyventojų). „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2016 metų pabaigoje visoje Lietuvoje 1,000-iui gyventojų teko beveik 386 m² prekybinio ploto tradiciniuose ir didesniuose prekybos centruose.

„Spartesnis mažmeninės prekybos apimčių augimas 2016 metais ir toliau išlaikė teigiamas nuotaikas prekybinių patalpų sektoriuje. Sėkmingai veikiantys prekybos centrai, augant nuomininkų apyvartoms, galėjo ir toliau nuosaikiai didinti nuomos kainas. Didžioji dalis nuomos sutarčių susietos su nuomininkų apyvartos arba šalies, arba Europos Sąjungos infliacijos rodikliais, todėl esami prekybos centrų nuomininkai turėjo taikytis su mažiausiai 1–2% išaugusia nuomos kaina nei prieš metus. Tuo tarpu naujiems nuomininkams nuomos kainos buvo iki 3–7% didesnės nei prieš metus“, – pasakoja „Ober-Haus“ atstovas. Taip pat ir visose šalies didmiesčių prekybinėse gatvėse 2016 metais buvo fiksuojamas patalpų nuomos kainų augimas. „Ober-Haus“ duomenimis, didžiausias augimas užfiksuotas Vilniaus pagrindinėse prekybinėse gatvėse (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g.), jose nuomos kainos per metus ūgtelėjo dar 7%. Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio pagrindinėse prekybinėse gatvėse nuomos kainos per metus vidutiniškai augo 4–6%. Vidutinio dydžio (apie 100–300 m²) prekybinių patalpų nuomos kainos pagrindinėse prekybinėse Vilniaus gatvėse 2016 metų pabaigoje sudarė 18,0–43,0 Eur/m², Kaune – 10,0–20,0 Eur/m², Klaipėdoje – 8,0–15,0 Eur/m², Šiauliuose ir Panevėžyje – 5,0–12,0 Eur/m².

Per metus šalyje pastatyti 7 sandėliavimo ir logistikos patalpų projektai, didžiausias jų – Klaipėdoje

2016 metais vėl buvo fiksuojamas pajamų augimas tarp įmonių, kurios užsiima sandėliavimo ir saugojimo paslaugomis. Lietuvos Statistikos departamento duomenimis, per 2016 metus sandėliavimo ir saugojimo įmonių pardavimo pajamos išaugo 7,5%, palyginti su 2015 metais. „Sandėliavimo patalpų plėtra pagrindiniuose šalies regionuose ir toliau vyksta atsargiai įvertinus rinkos poreikius. Kaip ir ankstesniais metais, didesnė dalis sandėliavimo ir logistikos projektų plėtojami savo reikmėms“, – teigia S. Vagonis.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2016 metais Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose buvo pastatyti 7 nauji sandėliavimo ir logistikos patalpų projektai, kurių bendras sandėlių plotas sudaro 35.800 m². Daugiausiai skirtingų, bet mažos apimties projektų buvo įgyvendinta Vilniaus regione ir metų pabaigoje bendras sandėliavimo patalpų plotas sudarė 481.400 m². 2016 metų viduryje alaus gamintojas „Volfas Engelman“ Kaune atidarė savo produkcijos sandėlį ir bendras sandėliavimo patalpų plotas šiame mieste metų pabaigoje sudarė 279.700 m². Didžiausias sandėliavimo paskirties projektas šiais metais buvo įgyvendintas Klaipėdos rajone – beveik 17.500 m² ploto sandėliavimo pastatą su administracinėmis patalpomis įgyvendino „VPA Logistics“ ir bendras sandėliavimo patalpų plotas Klaipėdos regione išaugo iki 193.600 m². Iš visų šių projektų net 4 projektai buvo pastatyti ir skirti išskirtinai juos plėtojusių įmonių reikmėms. 2017 metais Vilniaus ir Klaipėdos regionuose planuojama įgyvendinti mažiausiai 6 sandėliavimo paskirties projektus, kurių bendras sandėliavimo plotas sudarys 56.000 m².

Kaip ir buvo prognozuota, 2016 metais fiksuojamas nedidelis sandėliavimo patalpų nuomos kainų augimas, kuris iš dalies ir lemia nuosaikią šio sektoriaus plėtrą Lietuvoje, ypatingai objektų skirtų ne savo, o rinkos poreikiams. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per metus Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose sandėliavimo patalpų nuomos kainos vidutiniškai augo 1–3%. Metų pabaigoje Vilniuje naujos statybos sandėliavimo patalpas buvo siūloma nuomotis už 3,7–5,2 Eur/m², o senos – už 1,6–3,0 Eur/m². Kaune nauji sandėliai – 3,5–5,2 Eur/m², seni – 1,5–3,0 Eur/m², o Klaipėdoje nauji sandėliai – 3,4–4,8 Eur/m², seni – 1,4–3,0 Eur/m².

Pilna apžvalga su grafikais ČIA