Geležies kalimo metas

„Ober-Haus“ generalinis direktorius Vytas Zabilius: „Išliks tie, kurie sugebės valdyti plėtrą“

Per kelerius pastaruosius metus mūsų šalies nekilnojamojo turto rinka buvo tokia atlaidi, kad jos žaidėjams iš esmės net nereikėjo susimokėti už padarytas klaidas. Tačiau nuo šiol bus kitaip. „Tai bus išbandymų metai. Manau, projektų vystytojai taps atsargesni“, – „Statybai ir architektūrai“ apžvelgdamas 2008-ųjų perspektyvas teigė nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ generalinis direktorius Vytas Zabilius.

– Kai kurie nekilnojamojo turto vystytojai jau skelbia, kad po truputį stabdys statybų tempą mažindami būsto pateikimo į rinką apsukas. Tuo pačiu skelbiama, kad jau dabar nepavyksta parduoti kai kurių projektų. Ar tai reiškia, kad statytojų aukso amžius Lietuvoje baigėsi? – pasiteiravome V. Zabiliaus.

– Aukso amžius, matyt, baigėsi. Prasidėjo geležies kalimo laikotarpis. Manau, rinkoje išliks tie žaidėjai, kurie sugebės valdyti nekilnojamojo turto plėtros procesus, kaštus. Išloš ir tie, kurie vystys didesnius projektus. Didesni projektai leidžia šiek tiek sumažinti savikainą ir taip išaugina galimybes konkuruoti.

Manau, dalis į nekilnojamojo turto rinką investuojančių bendrovių dairysis veiklos ir kitose rinkose. Žinia, kai kurios įmonės jau iškėlė dalį savo kapitalo svetur. Tuo tarpu tos kompanijos, kurioms nekilnojamasis turtas nebuvo pagrindinė veiklos kryptis, gali pasitraukti iš šio verslo.

Per 2007 metus nekilnojamojo turto vystytojų elgsenai įtakos turėjo vis augantys statybų kaštai. Dėl to kai kurios bendrovės, norėdamos suvaldyti riziką, dar šiek tiek išaugino kainas. To pasekmė – sumažėjusi pardavimų apimtis.

Logiška, kad kai kuriais atvejais statybų tempą verta mažinti tam, kad į rinką vienu metu nepatektų per daug nekilnojamojo turto.

– Kokią viziją šioje rinkoje regite 2008-aisiais?

– Manau, jog vystytojai bus atsargūs. Apie 40-50 proc. statybų, kurios buvo planuotos anksčiau, gali būti įšaldytos. Tad pasiūla taip greitai nebeaugs.

Be abejonių, nekilnojamojo turto vystytojai turės susiveržti diržus. Jų pelno marža gali sumažėti nuo 20-25 iki 10-15 procentų. Tačiau manau, kad tuo pačiu statybų bendrovėse turėtų augti darbo našumas, dar paaštrėti konkurencija.

Rinka turėtų išsivalyti, atsitiktinių vystytojų skaičius gali mažėti. Taip padėtis vėl taps stabili. 

– Ar tai reiškia, kad kainų kartelė gali būti nuleista žemyn?

– Tikėtis, kad 2008 metais bus galima pigiau įsigyti turto, vargu ar verta. Net jeigu statytojai ir apkarpytų savo pelnus, esamą kainų lygį vis tiek prilaikys auganti darbų savikaina. O šiandien reali 1 kvadratinio metro naujo būsto savikaina, neskaičiuojant žemės sklypo kainos, siekia nuo 3500 iki 4000 litų.

Tikrai nemanau, kad gali pigti patraukliose vietose plėtojamas nekilnojamasis turtas. Tiesa, kai kuriuose segmentuose nekilnojamojo turto kaina gali šiek tiek kristi. Pigti gali neprotingai suplanuotas būstas. Nekilnojamojo turto kainos taip smarkiai, kaip iki šiol, nebeaugs - manome, jos stabilizuosis. 

- Ko reikia apskritai, kad nekilnojamojo turto kainos nebešuoliuotų į viršų?

– Pigesnės darbo jėgos ir didesnės statybinių medžiagų pasiūlos. Nemažą nekilnojamojo turto rinkos grietinėlės dalį šiuo metu nusigriebia statybinių medžiagų pardavėjai, o ypač – gamintojai. Nors dauguma kalba tiktai apie kainą keliančius vystytojus, ieško pinigų jų kišenėse.

– Specialistai sutaria, kad išaugusią būsto paklausą ir apskritai nekilnojamojo turto bumą prieš 5-6 metus Lietuvoje nulėmė komerciniai bankai, pradėję lengva ranka dalyti paskolas. Dabar pastebima, kad skandinavų kapitalo bankai nuspaudė stabdžius. Kaip tai vertinate?

– Skolinimasis per pastaruosius kelerius metus Lietuvoje iš tiesų augo per dideliu tempu, tai buvo tapę kone nevaldomu procesu. Manau, kad skandinavų kapitalo bankai, nusprendę sugriežtinti skolinimosi sąlygas, tinkamai įvertino situaciją.

Tiesa, kad paskolų gavėjų sumažėjo. Potencialūs pirkėjai atsisijojo dėl kelių priežasčių – pasikeitė bankų politika, žmonių atlyginimai neaugo taip sparčiai, kaip nekilnojamojo turto kainos.

Šiuo metu pereiname į kitą rinkos fazę – nekilnojamasis turtas perkamas dėl to, kad juntamas realus poreikis, o ne spekuliaciniais tikslais.

– Neseniai nuskambėjo siūlymas sumažinti galimą minimalų būsto plotą iki 20 kv. metrų ir taip padidinti jo įperkamumą. Kaip manote, ar įmanoma gyventi tokiame bute? 

– Dvidešimties kvadratinių metrų galbūt yra šiek tiek per mažai. Galbūt reikėtų bent 25-30 kv. m. Įsivaizduoju, kad maždaug toks gali būti kokio nors viengungio ar studento būstas. Kodėl gi mums neėmus tokių statyti?

Šiandien studentams labai trūksta bendrabučių. Jauni žmonės, įsigiję nedidelius būstus, juos vėliau galės parduoti kitiems ir persikelti į erdvesnius.

Tokio ploto būsto paklausa – didžiulė. Dabar žmonėms svarbiausia yra suma, už kurią jie gali įsigyti stogą virš galvos. Apskritai mes esame individualistai. Kiekvienas nori turėti nuosavą automobilį ar būstą.

– Skelbta, kad Estijoje kai kurie neseniai įsigyti būstai jau parduodami iš varžytinių. Ar drįstumėte lažintis, kad Lietuvoje 2008 metais neišvysime tokio vaizdo?

– Tai normalus reiškinys. Vieni kyla, kiti krinta. Visuomet derėtų įvertinti, kokį nekilnojamąjį turtą perki. Mūsų šalies nekilnojamojo turto rinka kelerius metus buvo tokia gera, kad net nereikėdavo susimokėti už padarytas klaidas. Tačiau nuo šiol gali tekti.

– Užsienio investuotojams Lietuva vis dar patraukli?

– Kiek tenka bendrauti, investuotojai esamą padėtį mūsų šalies rinkoje vertina teigiamai. Užsienio verslininkai aiškina, kad per kelerius pastaruosius metus Lietuvoje nekilnojamojo turto vystytojai turėjo galimybių pasiskolinti lėšų kur kas geresnėmis sąlygomis nei, pavyzdžiui, Vakarų Europoje. O dabar sąlygos panašėja.

"Ober-Haus" vadovą kalbino Rytis Masilionis